こんにちは！
本日はマンションの話ではありますが、住宅ローンについて話をしていきたいと思います。
（なお、2026年4月から一部銀行では金利が上がるなど状況が変わってきていますので、その点はご了承ください）
マンション・戸建てを購入する上で多くの人が利用する住宅ローンは世帯年収/勤続年数/勤務先/購入する物件/デベロッパーや仲介会社の提携ローン可否などの様々な状況を加味して審査をされます。
私が今まで購入したマンションは最近契約したものも含めて7軒ですが、うち6軒は住宅ローンを利用、1軒はキャッシュで購入しております。
2軒目を購入した以降は常に住宅ローンが同時に2本走っている状態が続いていたのですが、一時期的に住宅ローンが3本走るケースがあった時期もありましたので、その内容について詳しく触れていきます。
マンション購入にあたり1軒だけだと普通に住宅ローンを組んでおけば良いのですが、2軒目への住み替え、3軒目への住み替えなどを重ねていくとどの銀行の住宅ローンを使うべきか、どうローンを組んでいくかが非常に重要です。
特に住み替えになってくると以下のような審査パターンがあります。
- 【理想】現居の売却条件なし → 現居と新居を2軒保有してOK（二重ローン状態）
- 【一般的】現居は新居引渡し後、半年or1年以内に売却 → 新居に住み替え後ゆっくり売却活動が可能
- 【辛い】現居は新居の住宅ローン契約前に売却 → 一時的に賃貸などへの引越しが必須でコスト的なデメリットが大きいが、現金化が早いメリットも有る。
また、現在は7軒目の物件購入にあたり住宅ローンの仮審査承認をいただき3月で本審査も完了しましたので、そちらの内容についてもまとめていきたいと思います。
（7軒目の住宅ローンの話は長くなりそうなので後編としてまとめます）
それでは住宅ローン3本走っていた状況について解説していきます。
ちなみに過去に現居の含み益がもたらす効果についてまとめておりますので、こちらも是非読んでいただけると嬉しいです。
目次
住宅ローンで活用した銀行
今まで住宅ローンで使った銀行と現在使っている銀行は以下の通りです。- 1軒目：三井住友信託銀行
- 2軒目：フラット35
- 3軒目：三井住友信託銀行
- 4軒目：キャッシュ購入
- 5軒目：三井住友銀行
- 6軒目：三井住友銀行
- 7軒目：【仮審査・本審査済で今後契約)】三井住友銀行、りそな銀行、徳島大正銀行、SBI新生銀行
最近は住信SBI銀行やauじぶん銀行などを利用する方も増えてきましたが、今までの住宅ローンでお世話になることがなかったので、一度使ってみてもよかったかもしれません。
今まで住宅ローンを使ったのは5回ですが、使った銀行は「三井住友信託銀行」と「三井住友銀行」が多いです。
三井住友銀行に至っては5軒目・6軒目で2回連続使っており、更に7軒目の購入でも3連続の住み替えであっても本審査まで承認が出ており、短期住み替えや複数回利用でも住み替え理由に妥当性があれば銀行は正式に承認をしてくれるケースもありますので、住み替え理由などは銀行にしっかりと相談していきたいですね。
今まで「三井住友信託銀行」と「三井住友銀行」を使うことが多い理由は「現居後売り」や「現居売却無し」の条件が出やすいからです。
（最近だとSBI新生銀行も売却条件は付くものの後追いはしない条件になることがあります）
これ以外にも「フラット35」は現居のローンは見ないケースもありますので、現居を売りたくない場合はフラット35も良い選択肢だと思います。
※現居の売却条件が付かない場合でも現居を銀行に無断で賃貸に貸出するなどはNGです
ちなみに三井住友信託銀行を使った際には初期費用を抑える「保証料型」を利用しています（その分金利は上がります）。
通常だと融資手数料2.2％かかるのですが、保証料型は初期費用が安いですし、保証料一括前払いを選択している場合は売却すると残年数に応じて返戻金があるため、今後住み替えの可能性がある場合は金銭的なメリットも大きいです。
他にも銀行によっては楽天銀行のように初期費用が安い(記事時点で税込33万円)ところもありますので、居住する期間などを想定しながら借りる銀行を検討してみるのが良いかと思います。
ちなみに、固定金利は今かなり高くなっていますが、フラット35は初期費用が安価で金利も意外と魅力的な商品です。
〜フラット35は固定だから金利高いイメージはありますが、家族構成や住宅性能などを加味すると意外と金利良いです〜
複数同時に住宅ローンを利用するメリット・デメリット
メリット
- 転勤・子育てなどで一時的にその場所を離れることになったが、数年後また戻ってきた時にまた同じマンションに住みたい場合に現居を売らなくて良い
- 現居の近くで再開発が進んだり、後発の新築タワマンが販売される等、今後の価格上昇が見込める場合に売り時を自由に選択出来る
（後売り条件だと半年・1年以内で期日を定められるため売り時を自由には決めれない） - 税制などの適用タイミング
- 短期譲渡から長期譲渡のタイミングが数年後の場合に現居の売却時期をずらすことが出来る
- 空室になった旧居をセカンド的に利用して両方の自宅を楽しむ
デメリット
- 単純に支払い額が二重・三重になるため毎月のキャッシュフローは厳しくなる（一定以上の預貯金がないとリスク）
- 住宅ローンの残債は減るが管理費・修繕積立金・固定資産税なども二重でかかる
- 更に次のマンションを購入することになった場合は基本的に売ることになるケースが多いため、遅かれ早かれ売ることになる可能性有
メリットは色々と大きいです。
転勤などで大阪から東京などに数年間転勤するケースも多いかと思いますが、東京でマンションを購入することになり、大阪のマンションを売らないといけない条件だった場合、大阪に転勤でまた戻る際に「購入できないくらい相場が上がっている可能性」もあったりしますし、そもそも気に入ったマンション・エリアだと大阪に戻った後にまた同じマンションに住みたい方も多いので、二重ローンのメリットが活きます。
（そもそも転勤場所でマンション買わなければいいだけの話かもしれませんが、社宅や家賃補助が出る場合でも賃料は単純なキャッシュアウトコストです）
他には後1〜2年で短期譲渡から長期譲渡に切り替わるタイミングの場合等、今売却すると売却益に対して約40％税金がかかるか、来年売却だと約20％の税金で収まるのか等で大きく税負担額が変わる場合もありますので、自分の好きなタイミングで売却できる二重ローンはメリットが大きいと考えております。
売却条件が付いている場合は、『後数ヶ月で長期譲渡に切り替わるタイミングだったのに…』という状況でも期間内に売る必要があるため、売却後の手残り額が大きく変わる可能性もあります。
（仮に売却益が3,000万円あったら短期譲渡か長期譲渡かで約600万円も税負担額が変わります）
よって、マンションを住み替えしていく場合には可能な限り売却条件が付かない銀行の選択と審査承認を得ることが重要となります。
