[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

まずは今回の地図です

奇跡の立地! 三条河原町

三条河原町に注目が集まった2月

京都駅前、行列が名物となっている「本家　第一旭」の三条河原町への進出ニュース。写真は京都駅前の本店。行列を避けるため朝6時開店から朝ラーをする人も多いと言われるほどの人気店

京都を代表するラーメン店の一つと誰もが認めるお店です

私はどちらかというと隣の「新福菜館本店」派ですが。こちらは2階席もあり回転が早いのが特徴

見よ、この漆黒のブラック。これが新福BLACKです

その「本家第一旭」が河原町三条に今月2月20日にオープンしました。来来亭→天下一品→第一旭とラーメンテナントとして続いてきた立地。暖簾分けなどで「第一旭」はたくさんあれど正真正銘の直営店として4店舗目です

1947年創業から磨き続けてきたラーメン道

そんな話題溢れる「河原町三条」。中心部感が強い御池通〜四条通間の「河原町通沿い」では初めてと思われる新築分譲マンション計画。京都朝日会館跡地になります

奇跡のロケーションと呼ぶに相応しい『ローレルコート京都河原町三条／近鉄不動産』

写真は2025年12月23日撮影

マンションコミュニティより

価格出てますね。

予定分譲価格（税込）
1億円台～13億5,000万円台（1,000万円単位）
予定最多分譲価格帯（税込）
1億円台・1億8,000万円台(各2戸)(1,000万円単位)
間取り
1LDK～3LDK
住居専有面積
50.18㎡～258.75㎡（ﾄﾗﾝｸﾙｰﾑ面積0.36㎡～1.54㎡含む）

坪660万～坪1725万
13.5億は京都での最大分譲価格なのは間違いないですね

最上階の王様部屋は売れたのでしょうか？

その東、ラブホテル跡地の『プラウド京都高瀬川／野村不動産』は外観が披露され完成に近づきつつあります。東に眺望が抜ける高層階はアンダーで完売。海外の方ではなく日本の富裕層・投資家が買っているという話です。海外の方は京都の新築分譲マンションより東京や大阪のタワマンを購入してると聞きました。

京都中心部の新築物件は最上階の高い部屋から売れていくと言われていますので、原価上昇で販売価格が高騰する今、富裕層が飛びつく商品開発がマストなんでしょう。

先着順販売概要(2026.2.25時点)を見ると低層階と思われますが、この価格。誰が60㎡のマンションに1億円以上払うのかと庶民からは疑問しか浮かびません。まさしく新築分譲マンションは富裕層の嗜好品となり、庶民は周辺部・郊外へ流れていくしかない状況です

販売戸数	2戸
販売価格	13,800万円（1戸）・ 19,800万円（1戸）
間取り	2LDK
専有面積	60.20 ㎡・ 83.97 ㎡

※写真は2025年1月21日撮影

そのプラウドから高瀬川を北へ、超富裕層向けのマンション計画地として噂されるのが、木屋町通沿いのバリケード、以前「大和ハウス工業」の名前が見えた敷地です

※写真撮影2025年4月7日

もうすぐ桜まみれの木屋町通のバリケードの向こう側は

これまた奇跡のロケーション「鴨川」かぶりつき

来月には観光客で溢れる「京都の季節」が始まります

奇跡の神立地! 南座の南側に「住友商事」14戸

京都随一の繁華街「四条河原町」

写真は2025.7.24 撮影、祇園祭・山鉾巡行

そこから東へ、鴨川の手前には日本最古のエレベーターがある「東華菜館本店」、築100年の建物は現在、～３月６日(金)まで休業し改修中です

少し暖かくなり鴨川に座るカップルや鴨川を歩く人々の姿が増えてきました

四条大橋を渡ります

南座がある「四条川端」交差点。この四条通のどんつきには八坂神社があります

これが「南座」。「曽根崎心中物語」3/3が初日です

その南座の隣接南側になんとバリケード!!

えらいこっちゃ! 　南座別館？増設？

気になる気になる気になる、なんだなんだなんだ？？？

建築主は「住友商事」

・東山区大和町・共同住宅・4階建(高さ14.9m)・14戸

(延べ面積3371㎡✖️70%)➗14戸=1戸あたり専有面積168㎡

一部屋がとてつもなく広いです。

分譲マンション？超高級賃貸マンション？

どちらにせよ、

北側は京都祇園の象徴的な存在の「南座」

そして目の前は京都の精神的支柱「鴨川」。この神立地ロケーション

もし分譲なら

かつて、この界隈で新築分譲マンションが開発された事があったでしょうか？

京都市民なら全く興味のないただの観光客で騒がしいエリアでしょうが、海外・他府県から見たらまさに「THE KYOTO」。京都を最高に感じさてくれるロケーションではないでしょうか

反対側(東側)の接道が気になったので大和大路通側に向かいました

パーキングの向こうにバリケード。このパーキングもマンション計画地に含まれるなら両面道路になります

マンション計画地の南側に続く通路を入っていくと

小料理屋さんが並ぶ路地が現れました

「帝国ホテル京都」は3/5開業
「カペラ京都」は春開業

そういえば、住友商事マンション計画地から南の団栗通でも解体をやっていたのを思い出し南へ。「焼肉の名門天壇祇園本店」を越え

奥に深いしっかり舗装されたパーキングになっていました。写真を撮影した後に気づいたのですがパーキングの看板に「大和ハウス工業」のロゴマークが見えますね

団栗通側にもパーキングが接道しています

夷川餃子なかじまの店舗の左手横がパーキングです。いずれ動きがあるのでしょうか？

「ぎょうざ湯」が気になってしょうがないと思いつつ月日が流れてしまっている団栗通です

そこから、東へ徒歩3分で花見小路通

THE KYOTOど真ん中のエリアになります

これらの町屋の裏手には

「帝国ホテル京都」が2026年3月5日に開業します。客室は55室。ホテルの建物は、祇園甲部歌舞練場の敷地内にある弥栄会館（1936年竣工/国の登録有形文化財）という歴史的建造物の一部を保存活用したものになります

客室は1泊16万4500円（税・サービス料込み、宿泊税は別）〜。事前情報では最上位スイート「インペリアルスイート」は、193㎡の広さで1泊300万円との事でした

もう一つ、「京都ゑびす神社」の南側、祇園宮川町に開業予定のホテルは

撮影し忘れたのですが・・・

旧新道（しんみち）小学校跡地にシンガポール発のラグジュアリーホテル「カペラ京都」(全89室)が春開業予定となっています。3/23以降の宿泊予約を開始しています。撮影し忘れたため過去写真です　※写真は2025年9月撮影です

NTT都市開発は「カペラ京都」と共に「宮川町歌舞練場」の建て替え、および自治会活動スペースや児童館を含む地域施設の整備を一体的に開発しました

東山・清水には「無印良品」ホテルが登場

「帝国ホテル京都」の南側には「悪縁を切り良縁を結ぶ」がキャッチフレーズの「安井金比羅宮」があります

その動線には「売土地」。さぞかし高そう！ラブホテル街を抜けていくのが実に京都らしい風景です

いつ見ても魑魅魍魎さと禍々しさを感じさせてくれる碑。私は妻とこの穴をくぐった帰り道、激しめの夫婦喧嘩が始まり、乗っていた自転車のフレームが折れました。走行不能になった自転車をかつぎ一人ぼっちでトボトボと帰ったのを今でも思い出します

鳥居の外、真正面に「管理物件」。こちらもさぞかし高い事でしょう

東大路通に出ると、東大路通と高台寺南門通の交差点に「スギ薬局」ができていました。京都で今一番勢いのあるドラッグストアですね

東大路通沿には包丁屋さん。貼ってあるポスターに海外で活躍する悪役日本人レスラーのような人物が

古美術のお店の前ではレコードが売られていました。海外で評価されたCITY POPが逆輸入されてその価値がわかる時代になりました

そして東大路沿い東側に、これが話題の無印良品のホテル「MUJI BASE KYOTO kiyomizu 」

場所は「清水五条」交差点から北へ約350m(徒歩5分)

清水寺へは徒歩8分の立地です

開業は2026年5月20日。40年続いた「アメニティーホテル京都」をリノベーションします

小川珈琲ができるようです。

この「東大路通」ですが、観光客が多い割に歩道が狭い。ゆったりさがなく昔から殺伐とした風情を感じている私です

良品計画の標識を見る時が来るなんて、ちょっと感動!

・東山区清水・5階建・18室

ふと、この立地・・・

前回の記事でついたコメント

億ションは買いませんが、比較的に安いウエリス京都東山五条はどうでしょうか。

地図に落とし込むと京都地元からは感じとれない東京や他府県からの方にしか見えない価値がそこにあるような気がしてきました

現地撮影は2025年9月、現在はもっと建設は進んでいると思われます。どうしても五条通は私の中の昔からの偏見(騒々しいイメージ)でパスしがちなのですが『ウエリス京都東山五条通／エヌ・ティ・ティ都市開発』が、そんなに悪くないような気がしてきました