こんにちはナカハラです。
先日仕事の関係でタイの首都バンコクに行く機会がありまして、せっかくなのでタイ経済、不動産状況をレポートしてみたいと思います。
１．タイの人口は2019年の約6,656万人をピークに減少に転じており、2024年時点で5年連続減少の約6,595万人と6,600万人を割りました。少子高齢化と出生率の低下が加速しており、今後も人口減少と高齢化が進む見通しです。
２．2025年のタイの年齢の中央値は約40.6歳と予想されており、ASEAN諸国の中では比較的高齢化が進んだ「成熟」段階にあります。出生率の低下と平均寿命の延伸により高齢化が急速に進行しており、日本の約50歳ほどではないものの、高齢化社会の入り口に立っています。
タイの経済関係に強い方々何名かと話をしたところ、タイは既にASEAN諸国の中で成熟した国であり、経済成長率もASEANの中では最下位争いをシンガポールと並んで２％弱で推移している国です。
タイは日本から見て安くて優秀な人件費を賄う国ではなく、ASEAN市場拠点の一つとして協力しあうパートナーとして見るのがこの国の正しい捉え方だなとナカハラは思いました。
ASEAN経済成長の要点
- 2024年の動向: 東南アジア全体の成長率は前年の約4.1%から4.6%前後へ加速。
- 2025年・2026年の予測: 2025年は4.2%（AMRO予測）～4.7%（ADB予測）。2026年は3.8%程度と、やや減速の可能性。
- 主要国の成長: ベトナムとフィリピンが成長の中心（2024年は6%前後）。インドネシアは5%前後で安定成長。
- 今後の課題: 米国および中国の経済成長鈍化や、保護主義政策による輸出への悪影響、金融引き締めがリスク要因。
国・地域別成長率の概要（2024年予測ベース）
- フィリピン・ベトナム: 6%台。内需や輸出が好調。
- インドネシア: 5%前後。個人消費とインフラ投資が堅調。
- マレーシア: 4.5%～5.1%。電子機器関連の輸出と内需が貢献。
- シンガポール・タイ: 2%台。他のASEAN諸国と比較してやや緩やかな成長。
現在は1円＝0.2円くらいで動いています。
5年くらい前2021年ごろは0.3円位だったので、日本人のイメージからすると5年でタイの物価価格感はタイ国内のインフレを考えなくてもなんと1.5倍位の通貨のみでのインフレ感が出ています。
バーツ価格＊3.3倍位（日本円のイメージ）で買えた物がバーツ＊5倍出さないと買えなくなっているということですね！！
２０２１年 300THB→1000JPY だったのが
２０２６年 300THB→1500JPY ってことです！！
実際食べ物などナイト屋台などに行っても日本と比べて特に安いといった感じは全くありませんでした、普通に1品の食事が100～200バーツしたり屋台ビールが100バーツとかっだったりするので、日本のちょっとした居酒屋より微妙に安い位なイメージでしょうか？
日本の居酒屋も最近値上がりしているので、一概にはいえませんがこんな調子だとASEAN諸国全部の国にも物価や給料も抜かされていきそうです、移民が誰もこなくなると平和になるとか考える人もいるかもしれませんが、既に日本は世界ではそんな感じで見られていてアジア諸国から旅行客がたくさん来て安い安い！！と言われてしまっているような状況です。
ユニクロなんかもフィリピンで日本価格の約1.5倍、タイだと2倍で同じものが売られていたりするので、そりゃ安い安い！！となりますよね。
ダイソーも100均ではなく60バーツショップなので、同じものが約300円3倍！の価格で売られています。
私が仮にタイ人だとしたら日本人が考えるのと違う意味（日本は清潔で礼儀正しく品質が良いと思われているかもだが）で単に物価が相対的に安い日本に住みたいと思うかもしれません。
給料も今はタイは日本の半分位ですが、そのうちわかりませんし、優秀なタイの人材は日本企業には見向きもしないことが増えているそうです、みんなアメリカの企業を希望するそうです。（日系企業は給与の税金もアメリカより高いので、手取りから考えるとさらに競争力が落ちる）
さて、そんなバンコクの不動産事情ですが毎年のインフレなうえ利回りが比較的によく、もしも日本がこのまま円安傾向が進行すると仮定するなら、魅力的な投資選択の一つとなるかもしれません。
バンコクのコンドミニアム投資は、安定した賃貸需要と将来的な地価上昇（キャピタルゲイン）が魅力ですが、物件選びや法規制の理解が不可欠です。
1. バンコク投資の主なメリット
- 高い賃貸需要: 日本人を含む外国人駐在員が多く、特定のエリアでは安定した入居率が見込めます。
- インフラ拡大: BTS（高架鉄道）やMRT（地下鉄）の延伸、周辺開発により、新駅周辺の資産価値向上が期待されています。
- 外国人でも所有可能: タイの法律に基づき、建物全体の49%以内であれば外国人が区分所有権（フリーホールド）を持てます。
2. 人気・注目エリア
- スクンビット（アソーク、プロンポン、トンロー）: 日本人が最も多く住むエリアで、賃貸需要が極めて安定しています。
- サトーン・シーロム: バンコク最大のビジネス街。高級物件が多く、富裕層や欧米人の需要があります。
- 新興エリア（オンヌット以降、アーリーなど）: 手頃な価格帯の物件が多く、地元の若年層や鉄道延伸に伴う需要が拡大中です。
3. 投資にかかるコストと利回り
- 初期投資額: 物件によりますが、投資向けは2,000万円前後からが目安です。
- 表面利回り: 一般的に4〜6%程度と言われていますが、管理費や税金を考慮した実質利回りの確認が重要です。
- 維持費: 管理費は月額30〜150バーツ/㎡程度（年払い）が一般的です。
4. 注意点とリスク
- 為替変動: 物件価格が上がっても、円高・バーツ安が進むと日本円換算での利益が目減りします。
- 空室リスク: 物件供給過多のエリアもあるため、駅からの距離や内装の質が成否を分けます。
- 売却の難易度: 中古市場は新築ほど活発ではないため、出口戦略（売却先）を考慮した購入が必要です。
※実質GDPの変動を示す。
※SNA(国民経済計算マニュアル)に基づいたデータ
※年間の平均レート
※数値は1月のレート
↑王宮 なんと５００バーツで宮殿が観光地になっています、直ぐ近くに国防省がありカンボジアとの紛争があったせいか軍人は気合が入った感じの人が多いです。
↑ワット・アルン（暁の寺）チャオプラヤー川沿いには寺院や宮殿、アイコンサイアム (ICONSIAM)という高島屋も入っている巨大ショッピングモール、外資ホテルなどが立ち並ぶリバーリゾート＋政治＋歴史建築物という雰囲気です、川には橋があまり多くはなく基本船で横断したりします。
カオサンロード
中国のように政府主導でやりすぎてでゆがんでしまった不動産市況などもありますが、通常は一時的な暴落はあるにせよ、長期的な投資としては各国首都圏マンション投資は普通にやればまあとんでもない結果にはならないのでは。と考えています、住居購入というのはその国の政策の最たるものの一つですし国民の豊かさにも直接かかわってきますので、その国の会計的な意味である原価償却や金利優遇など相当優秀な官僚が制度を作っているはずですからね。
ただしある程度大きなお金が必要に必ずなるので、あくまで慎重に意思決定はするべきだとは思います。
・有力デベロッパー物件である
- タイのローカル不動産デベロッパー7選
- Supalai PCL（スパライ）
- AP Thailand PCL（エーピー・タイランド）
- L.P.N.Development （エルピーエヌ・デベロップメント）
- Noble Development（ノーブル・デベロップメント）
- Pruksa Real Estate PCL（プルクサ・リアル・エステート）
- Sansiri PCL（サンシリ）
- ANANDA Development（アナンダ・デベロップメント）
- 日系のタイ不動産デベロッパー3選
- Mitsubishi Estate（Thailand）Co., Ltd
- Mitsui Fudosan Asia（Thailand）Co., Ltd
- Nomura Real Estate (Thailand)Co., Ltd.
・その国の政府補助金が入っているか（入っているほうが堅い物件の可能性が高い）
・その都市の中で比較的大規模物件である
・リゾート物件は余程のことがない限り手をださいない（首都圏に比べ相当安く仕入れたものを綺麗な景観やイメージでボッタクル業者が大変多いのでかなり危険、完成後街の発展予想図がどのくらいなのか外国人は特にわからないことが多い、）
日本の商社でも失敗するときは失敗しますので、よくよく判断は必要ですが大体において世界の首都圏コンドミニアム投資は他の投資に比べてリスクは少ないほうではあるとナカハラは思いますので、興味があれば何度も遊びに行って現地をよく見て、現地の方々と触れ合って自分に合った物件を自己責任で購入して世界を買いあさりましょう！！
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
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