ドレッセタワー新綱島 現地訪問レビュー【2LDK】

今回新たにできる新駅、新綱島駅直結のマンションである「ドレッセタワー新綱島」の現地を訪問してきましたのでレビューしたいと思います。

本マンションのポイント3つ!

  1. 新線、新駅直結複合再開発タワマン
  2. 東急の本気を感じる「ドレッセタワー」第一号プロジェクト
  3. 綱島源泉湯けむりの庄が近い

物件概要

  • 所在地:横浜市港北区綱島東一丁目813番1他
  • 総戸数:252戸
  • 敷地面積:3,889.59㎡
  • 建物竣工:2023年10月
  • 引渡し:2024年1月
  • 売主:東急
  • 施工会社:東急建設
  • 管理会社:未定
  • 駐車場:72台
  • 駐輪場:298台
現地周辺地図(物件公式HPより引用)

公式HPより画像引用

駅距離

  • 東急東横線「綱島」駅徒歩3分
  • 東急新横浜線「新綱島」駅徒歩1分(直結)*2022年度下期開業予定
綱島駅から現地まで実際に歩いてみると2分ちょっとでエントランス付近まで到着しました。一部歩道が狭いですが、フラットな道のりです。

本マンションの一番魅力は新駅である新綱島駅直結であることですので、綱島駅の利用頻度は少ないかと思います。(綱島駅を日常利用するのであれば本マンションでなくても良いとも言えます)


主要駅へのアクセス

  • 東京駅:39分
  • 池袋駅:42分
  • 品川駅:33分
  • 新宿駅:39分
  • 渋谷駅:27分
平日8時着想定の綱島駅から各駅へのアクセスです。

渋谷駅のみ30分以内でアクセスが可能です。都心への通勤は少々大変ですが、横浜駅まではわずか11分ですので、横浜方面にお勤めの方からすると通勤負荷は低そうです。

また新しく東急新横浜線が開通するため、新横浜駅までのアクセスが良くなることから新幹線は使いやすくなります。

1日の乗客数

  • 綱島駅:37,819人
*乗降客数しか開示がない場合は数字を半分にしています。

東急東横線の中でも乗客数の多い駅になります。現地訪問時も駅周辺には賑わいがありました。

飲食店の数(食べログ調べ)

  • 綱島駅:934件
数字が示すとおり、駅周辺は多くの飲食店で賑わっていました。

特に綱島駅西口側には複数の商店街があり、多くの飲食店が立ち並んでいました。

現地訪問の際にフォロワーさんに教えていただき食べてみたアデリータのスパゲティミートグラタンが絶品でしたので、これから現地訪問に行かれる皆さまには強くおすすめです。(思い出すとお腹が減ってきた…これだけ食べにまた綱島に行きたいくらい…ぐぅ)

近隣スーパー

  • まいばすけっと
  • 東急ストア
  • イトーヨーカドー
最寄りはまいばすけっとになりますが、綱島駅にある東急ストアも距離が近いので日常利用可能です。綱島駅を挟んで反対側、徒歩5分程度の距離にイトーヨーカドーもあります。



詳細は決まっていないですが、本マンションに併設する形で新たに商業棟もできますので、その中にスーパーができる可能性もあります。そうするとより生活が便利になりそうです。

学区

  • 綱島小学校
綱島駅西口方向へ8分程の距離にある綱島小学校区となります。

待機児童数

  • 待機児童数:18人
2018年4月に横浜市が発表した資料によると横浜市港北区の待機児童は18人でした。しかし「保留児童数」は557人と非常に多いので注意が必要です。

元々横浜市は待機児童の多い自治体でしたが、待機児童対策に力を入れて待機児童数を急速に減少させているようです。かつてよりは状況は改善しているようですが、横浜市の中でも港北区は保活の厳しいエリアとなっています。

直近の保育所等の入所待ちはすごい数となっていますし、現時点で0・1歳の空きはほとんどありません。保活については横浜市の中でも大変なエリアだと思って、事前のリサーチをされることをおすすめします。

詳しくは横浜市が公表しているこちらをご覧ください。

公園

  • 鶴見川樽町公園
  • 綱島公園
  • 綱島市民の森
比較的規模の大きい公園が周囲にあります。天気の良い日に鶴見川沿いを散歩するのも気持ちよさそうです。

災害危険度

災害危険度については川沿いということもあり、胸を張って安心とは言えないエリアです。ただこのハザードを理由に選択肢から外すほどひどいとも思いませんでした。一定のリスクがあることを認識し、いざという時の備えをしておく必要はあると思います。

地震

南海トラフ発生の想定震度
  • 青:震度5弱
  • 緑:震度5強

横浜市HPより画像引用


南海トラフが発生した際の想定震度は震度5強と周囲に比べると揺れやすいエリアとなっています。

液状化

  • 赤:液状化危険度が高い
  • オレンジ:液状化危険がある
  • 緑:液状化危険度が低い

横浜市HPより引用


本マンション建設地は液状化危険のあるエリアです。

洪水

横浜市HPより画像引用


目の前に鶴見川があることもあり、0.5〜3mの浸水リスクがあります。本マンションは3階から住居エリアとなるため、部屋まで水がくることはなさそうですが、電気設備等が地下にある場合洪水時に電気が使えなくなる可能性があります。洪水時の対策については確認が必要です。

公式HPより

新駅直結

新横浜駅、新綱島駅、日吉駅を繋ぐ東急新横浜線が2022年度下期に開業予定となっています。新横浜駅からは相鉄新横浜線に直通、日吉駅からは東急東横線と東急目黒線に直通します。

公式HPより画像引用


これにより新横浜駅や渋谷駅まで直通でアクセスが可能になります。特に新横浜駅まではわずか1駅と非常にアクセスが便利になります。新幹線利用の多い方にとっては利便性が大きく向上します。

駅直結マンションは生活利便性だけでなく、その希少性から資産性にも期待できますので、将来的に売却を検討しているも今は便利な駅直結ライフを満喫したい方にはピッタリです。

駅から外に出ることなく素敵なステーションエントランスを通って帰宅…考えただけでテンションが上がりますね。

新綱島駅から帰ってくる時に通る地下1階のステーションエントランス 公式HPより画像引用

商・公・住一体複合開発

敷地南側のSouth棟が本マンション、北側のNorth棟が商業棟となります。商業棟であるNorth棟の1〜3階は商業施設、4〜5階には区民文化センターが入る予定です。

公式HPより画像引用


商業施設に入るテナントは現在未定ですが、こういった大規模開発においてはスーパーが入ることが多いので、今回もスーパーがテナントとして入ってくれることに期待です。

駅だけでなくスーパーも駅直結となれば、雨が降っていても生活の大半は外に出ることなく完結できるようになり生活がより便利になります。

初の「ドレッセタワー」ブランド

売主は「ブランズ」ブランドの東急不動産ではなく、「ドレッセ」ブランドの東急になります。

今回「ドレッセタワー」という名称を初めて使った第一号プロジェクトとなり、今後は武蔵小杉や南町田でも「ドレッセタワー」ブランドのマンション販売が続いていきます。設計や施工も全て東急グループとなっており、初の「ドレッセタワー」を必ず成功させる東急の意気込みを感じます。また2022年に東急は創立100周年の節目を迎えます、100年の節目に始まる「ドレッセタワー」ブランドのマンション、東急はフラッグシップとなるようなマンションになるように本気を出してくると思います。

デベロッパーである東急が気合を入れているということは、一体開発の商業棟を含めて外観の仕上がりや専有分の設備仕様など細かいところまで手を抜かずに良いマンションに仕上げてくれるはずです。

 

大地から空への上昇感を演出し、鶴見川の流れをモチーフに描いた柔らかな曲線の意匠(まとめるとかっこよすぎる外観)

公式HPより画像引用

豊かな眺望を眺めながら上質な寛ぎに浸る「スカイラウンジ”The LUXE”」(まとめると高級感のある21階のラウンジ)



公式HPより画像引用


その他にもゲストハウスやキッズスペースなど多くの共用施設があり、どれも魅力的です。

再開発

新駅開業と合わせて、周辺は土地区画整理が進んでいます。現地訪問の動画を見ていただくとわかりやすいですが、建設地周辺の道路は交通量の割に歩道が狭く、少々危なっかしいです。今回車道や歩道を拡幅し、車も人も移動しやすい道路となります。

また綱島駅には多くのバスが停まりますが、駅周辺の停留所は非常小さく使い勝手の良いバス停留所とは言えません。ここについてもバス乗降所を新たに整備し、バスやタクシーといった交通機関が使いやすくなります。

また本マンション北側には大きな中央広場も設けられるため、人の賑わいや開放感のある空間となりそうです。

公式HPより画像引用

現地訪問より

建設地周辺の雰囲気はこちらからどうぞ。


綱島源泉湯けむりの庄近く

温泉好き、サウナーの方にお伝えしたい、本マンション近く(徒歩だと少し遠い、無料バスが出ている)の「綱島源泉湯けむりの庄」めっちゃ良いです。施設も綺麗で、温泉は黒湯でぬるぬる(つるつるすべすべぴかぴか)になります。そしてサウナがまた良いんです。95℃と高熱なのに加えてセルフロウリュができるようになっており、ロウリュをすると素敵なアロマの香りと共にアチアチの蒸気が上から降りてきて全身の毛穴から汗が吹き出してきます。アチアチになった身体を待ち構えているのがなんと8℃の超ひえひえ水風呂です。サウナとの寒暖さが激しくて水風呂で昇天しそうになりますが、じっくりと水風呂でクールダウンします。最後にお待ちかねの外気浴。(ここが結構鬼門でサウナ・水風呂が良くても外気浴ができなかったり、外気浴スペースが小さくてそこら辺の通路に横たわるおじさんがいたりするサウナもある中で、ここは違います。)外気浴(=露天風呂)のスペースが非常に大きく開放感があります。またアミアミのベッドみたいなやつがたくさんあるため、取り合いになりづらいです。ロウリュでアチアチになり、超ひえひえ水風呂でクールダウンし、仕上げに外気浴スペースのアミアミのベッドで横になれば完成です。脳内からはアドレナリンがドバドバ分泌されながらも身体は心地良い外気に触れて副交換神経優位になり不思議な幸福感に包まれます。目を閉じれば億千の星とはよく言ったものでこのまま天国に行ってしまうのではないかと勘違いしてしまう高揚感があります。

もうちょっと続きます。

上で触れた通りマンションから湯けむりの庄までは少し距離があるんですね、歩くと20分くらいかかります。そんなに遠いと通えないよ!というお怒りの声、わかります。そんな皆さまのために綱島駅から湯けむりの庄まで無料送迎バスが出てるんです。しかも驚くなかれ9月1日(昨日ですよ昨日)にバスの停留所が移動し、新しい停留所は本マンションの目の前になったのです。これはもう本マンションの共用施設としてHPに掲載しても良いレベルの利便性です。(言い過ぎ)さらに耳寄りな情報があります。湯けむりの庄にはPRiMEというフィットネスクラブが併設されていて筋トレやフィットネスで汗を流してから温泉に入ることができる魅力的な組み合わせなのですが、もっと気になるのがその料金体系です。フィットネスクラブなので毎月の会員費が発生するのですが、どのプランでもフィットネスクラブの利用+「温泉の無料利用」が権利として付いてきます。バスタオルや館内着も付いてくるので手ぶらで行ってジムと温泉と休憩スペースで一日満喫することも可能です。料金は最も安いプランだと18,150円/月となっています、つまり一日約600円でフィットネスクラブも温泉も使い放題になります。通常は土日だと温泉の利用だけで1,540円もしますので月の半分温泉に行くヘビーユーザーの方は元が取れることになります。(そんなに頻繁に温泉行く人がいるのかという疑問は置いておきます)

(注意:セルフロウリュはコロナによる限定運用、超ひえひえ水風呂は夏のキャンペーンでした。サウナや水風呂については体と相談し無理のないようにご利用ください。またサウナ利用における本記事の感想は筆者の主観に溢れておりますので天国に行くことを保証するものではございません。予めご了承ください。)


ちなみにシャトルバスの停留所やバス発着時間については、綱島源泉湯けむりの庄公式HPにてご確認ください。

周辺相場

中古

  • ナビューレ横浜タワーレジデンス 竣工2007年 横浜駅徒歩5分(デッキ接続) 坪550万前後(新築時坪240万円前後)
  • エクラスタワー武蔵小杉 竣工2013年 武蔵小杉駅徒歩1分(直結) 坪375万前後(新築時坪290万円前後)
  • ブランズ綱島 竣工2017年 綱島駅徒歩1分 坪340万前後(新築時坪350万円前後)
  • ザタワー横浜北仲 竣工2020年 馬車道駅徒歩1分(直結) 坪550万前後(新築時坪400万円前後)

新築

  • ピアース武蔵小杉 竣工2021年 武蔵小杉駅徒歩4分 坪435万前後
  • サクラコンフォルテ新綱島 竣工2022年 綱島駅徒歩4分 坪380万前後
  • プレミスト横濱反町 竣工2022年 反町駅徒歩4分 坪335万前後
本マンションのすぐ東側に建設中のサクラコンフォルテ綱島が坪380万、綱島駅目の前のブランズ綱島が中古で坪350万程度ということを考えると、新駅直結・商業一体開発・エリア最高層マンションという特徴のある本マンションが坪400万だとしても違和感はありません。

一方で、都内へのアクセスを意識した場合、武蔵小杉駅直結のエクラスタワー武蔵小杉が坪375万ということを考えると、武蔵小杉の中古の方が利便性が高いようにも思いますので、生活スタイルによって、本マンションの評価は大きく変わりそうです。

Twitterで目にした価格情報を見ると、全体平均は坪400万くらい、管理費修繕積立金は700円/㎡前後になりそうです。(私自身で直接手にした情報ではないため、情報の精度を保証するものではありません)

上記の通り、周辺相場を踏まえると坪400万は妥当ですが、広域で見ると坪400万なら武蔵小杉の中古も買えてしまいますし、勝どき駅直結であるパークタワー勝どきの1期1次が坪425万であったことを考えると、広域で見ている人ほど割高感を感じる価格かなと思います。

管理費修繕積立金は想像以上に高い印象ですので、住宅ローンの支払いだけでなく、トータルの支払額で問題ないかを確認することが重要です。

気になる住戸

Twitter上では全体的に割高評価??の本マンションですが、私が価格表を見て気になったのは75A(3LDK 76.41㎡)の3階、価格は7,800万/坪336万の部屋です。

公式HPより画像引用


本マンションは高層階に価格が盛られがちなので低層階は比較的目に優しい価格です。当然価格が安いには理由があるのですが、本マンション西側にはリビオ綱島が真横にあります。そのため西向きの低層はリビオ綱島が被ってしまいます。本間取りは南東角部屋のため、リビオ綱島の影響はなく、現地や地図を見る限りでは、低層でも比較的離隔は取れており圧迫感は感じません。にも関わらず、同じ3階でリビオ綱島の影響を受ける南西角の70Aとほぼ同じ単価設定となっています。

周辺相場を見ても坪330万であれば価格面でも魅力があります。(直近だと高島町駅・桜木町駅近くのマンション相場が坪330万程度です)眺望のぬけ感は期待できませんが、それさえ妥協できれば、比較的割安な価格で新駅直結の利便性と充実した専有部・共用施設が利用できます。間取り自体も綺麗かつ角部屋でガラス面も豊富と住んでからの満足度は非常に高いと思いますので、コストパフォーマンスの良い間取りだと感じました。

まとめ

「プラウド浦和」の記事でも同様コメントをしたのですが、坪400万となると都内の新築マンションと同等の水準になってきます。「綱島でいい」ではなく「綱島がいい」と思える人向けのマンションです。

都内へのアクセスを考えると坪400万の予算があれば都内のマンションも十分検討範囲に入ってきます。そんな中でも本マンションを選ばれるのは綱島愛のある方かなと思います。

新線が開通することで新横浜駅へのアクセスが良くなることはプラス材料ですので、西日本に地縁があり新幹線利用の多い方や都内と神奈川それぞれに通勤している共働き家庭等は交通利便性の面で魅力に見えてくると思います。

広域で検討していてイマイチ綱島がピンときてない方は、アデリータでスパゲティミートグラタンを食べた後に湯けむりの庄で昇天してください。きっと綱島愛が深まると思います。

スパゲティミートグラタンや湯けむりの庄が気になった方はお気軽にTwitterのDMでご相談ください(違)

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小さな2LDKで妻・子どもと3人暮らしをしているアラサーリーマンです。 自身の新築マンションの購入経験を踏まえて、都内を中心とした関東圏のマンションをご紹介していきたいと思いますので、宜しくお願いします。 ブログ、Twitter、YouTubeもやっていますので、良かったら合わせてご覧ください。

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