ハロー！最終一邸ファンのクリスティーヌです。
来年5月の竣工まで余裕あるのに売れています。その理由は、再開発も控えた西日暮里駅から3分、かつ地盤がよく資産性が見込める「山手線内側」だからかと思われます。
3LDK 66.03㎡ 8,098万円（坪単価405万円）
400万円超えの坪単価となりますが、最終一邸の階数は2階で、その分、他の住戸に比べて抑えめの単価です。
「アトラス西日暮里道灌山」の検討材料として、将来もしご自身の状況等が変化して、賃貸に出した場合はいくらぐらいで貸せるのだろう、ということがわかっていた方が安心かと思い、周辺の3LDKの賃貸相場を記載しました。ただ3LDKの賃貸は少なく、競合は少ないと思われます。
「#最終一邸ファン」シリーズは、完売が近いマンションでひっそりと売れていくであろう「ラスト1部屋」に注目し、見逃していた「掘り出し物」があるのではないか、もしかしたら条件交渉できるのではないか、と期待しつつ、最後の応援の気持ちをこめて、そのマンションに光を当てる試みです。最終1邸の検討材料としていただければ幸いです。
Contents
アトラス西日暮里道灌山
CG等画像及びデータは公式HPより（以下同）
物件概要
- 名称 アトラス西日暮里道灌山
- 所在地（地番）東京都荒川区西日暮里三丁目1065番1、21
- 交通 JR山手線・京浜東北線「西日暮里」駅 徒歩3分
東京メトロ千代田線「西日暮里」駅1出口より 徒歩3分
JR山手線・京浜東北線・常磐線・東京上野ライン「日暮里」駅 徒歩10分
東京メトロ千代田線「千駄木」駅2出口より 徒歩9分 - 総戸数 50戸（事業協力者住戸14戸、他店舗1区画含む）
- 鉄筋コンクリート造・地上12階建
- 駐車場 6台（平置普通車2台／平置小型車3台／車いす使用者用平置1台・内2台権利者用）[月額使用料：21,000～23,000円]
- 自転車置場 87台（2 段式上段31台,下段(手前)27台,下段(奥)26台／平置1台／子供用平置2台）[月額使用料：150～500円]
- ミニバイク置場 1台（月額使用料: 未定）※事業協力者1台使用予定
- 所有権
- 完成 2022年5月下旬予定（お引渡し 2022年6月以降予定）
- 売主 旭化成不動産レジデンス株式会社
- 設計・監理 株式会社ユナイテッドリバティアーキテクツ
- 施工 株式会社森組
- 掲示板 アトラス西日暮里道灌山ってどうですか？
間取り・価格
2F 3LDK 66.03㎡ 8,098万円（坪単価405万円）- 管理費（月額） 22,480円 修繕積立金（月額）8,970円
- 管理準備金（引渡時一括） 22,480円
- 修繕積立基金（引渡時一括）645,840円
- バルコニー面積9.69㎡、サービスバルコニー面積2.87㎡
立地
南東向きですが、民家が迫っているので、眺望は望めないです。道灌山通りに面していない点はプラス材料でしょうか。
Google Earth
デザイン
一階には店舗が入る予定です。
「エントランスホールには、様々なワークスタイルに対応するラウンジスペース（個別ブース）を設けています。」と公式HPに記載してあります。
下の写真の奥にちょこっと見える、区切られたスペースに椅子と机が置いてあるのがチラッと見えるのが、わかりますでしょうか。
アピールタイム
最終一邸なので、アピールタイムを設けさせていただきます。まずパン屋、カフェの数から（最初にそこかいっ、というツッコミはさておきまして・・・笑）。●飲食点数（食べログ掲載店、西日暮里駅から半径800メートル）
飲食店数 642店
パン屋数 14店
カフェ・喫茶数 67店
クリスティーヌのおすすめの店は「見学メシ」をご覧ください。
では次に改めまして、西日暮里駅の位置です。
駅の反対側（山手線の外側）では、再開発が予定されており、2026年度にタワーマンションが建設される予定です。予定地はこちらです。
JRの改札は１カ所しかなく、道灌山通りの方に出ます。JRの出口を改札を出たらすぐ左手に地下鉄へ行ける階段があるので、そこを降りれば、すぐに地下鉄千代田線に行くことができます。JRと千代田線間はホームから直接行ける乗換専用改札があるため、JRと千代田線の乗り継ぎがいいことも西日暮里駅の特徴です。
山手線の内側と外側は道灌山通りでつながっているので、「アトラス西日暮里道灌山」は、下の図で示されているように、再開発地区にもすぐに行ける立地になります。
ここからは公式HPの文言の引用となりますが「2010年以降の過去約10年間で山手線駅を最寄り駅としている新築分譲マンションは、東京都内で供給された物件全体の約8.4％で311物件。その内で、駅近でかつ山手線の内側に位置している物件となれば、さらに数少なくなります。山手線内側で徒歩3分以内という条件に合致する物件は、わずかに18物件。東京都全体の、わずか約0.5％となります。」
無理な数字のマジックではなく、2010年以降と区切り提示しており、「たしかに山手線外側は供給が多いけれど山手線内側は少ない」と実感しているので、この数字は納得できます。
ただ、ここ数年で上野も含めて上野から北、と言いますか、山手線の北側の駅ではグロスも単価も上昇していますので、「便利なのにちょっと前までは安かった」西日暮里も、高値を追う流れです。
周辺相場
周辺の賃貸相場
3LDKのみピックアップしました。なかなか3LDKは西日暮里駅の近くで、賃貸は出ないようです。- シティテラス西日暮里ステーションコート 2018年築、11階建
（荒川区西日暮里1丁目、西日暮里駅 歩10分・新三河島駅 歩1分）
- 3LDK 6階 70.25m2 賃料：27万円、管理費等：2万円、敷金/礼金：1ヶ月/1ヶ月
- 3LDK 3階 67.02m2 賃料：22万円、管理費等：1万円、敷金/礼金：2ヶ月/1ヶ月 ※定期借家
- ビスィクレートMspecial 2007年築、11階建
（荒川区西日暮里1丁目、西日暮里駅 歩10分／新三河島駅 歩1分）
- 3SLDK 9階 94.7m2 賃料：18.9万円、管理費等：1.15万円、敷金/礼金：1ヶ月/1ヶ月
- シェルゼ千駄木 2007年築、6階建
（文京区千駄木3丁目、西日暮里駅 歩10分／千駄木駅 歩6分）
- 3LDK 地下1階 83.86m² 賃料：30万円、管理費等：2万円、敷金/礼金：2ヶ月/1ヶ月
クリスティーヌの見学メシ
実はこの場所、クリスティーヌが「わざわざ」食べに出かける、最高の食堂！！！が近くにあります。「動坂食堂」といいます。いろいろなメニューを食べていますが、たまたまこちらは「ぶり大根」。量がドーンとあって、この「ぶり大根」が出てきた時には、「わあっ」と声を上げてしまいました。すべてのおかずを、ご飯とお味噌汁のセットにできます。
この記事を書き始めて、「もしや近くでは！！！」と思って調べたら、なんと「アトラス西日暮里道灌山」から750メートル、徒歩9分だとわかりました。いつも人がいっぱいで、老若男女来ていて、女性1人でも優しく迎えてくれる雰囲気です。そして、何を頼んでもハズレはありません！
動坂食堂 食べログはこちら
まとめ。クリスティーヌの意見
高い、です。なのに2階・・・。されど、山手線駅3分、かつハザード的にも外側とは差がつく「山手線内側」です。山手線が境目となり内側と外側では地盤の良さが変わるため、地盤を気にする方は「山手線内側」一択になるかと思います。旭化成不動産レジデンス株式会社の分譲です。アトラスシリーズって、すっきりしたデザインが多くて、好きです。タイミングと場所さえ合えば検討したいと思っているシリーズの一つです。
「アトラス西日暮里道灌山」とは、線路をまたいで反対側になりますが駅前再開発による2026年度竣工予定のタワーマンションの存在が、長期的にはプラス材料です。
最終一邸とは、いつ売れてもおかしくない部屋・・・。
購入を検討できる方、ぜひ現地へ行ってみてください。
・・・皆さまの、今日１日が、素敵な日でありますように。住む場所は人生を豊かにする、がモットーの、クリスティーヌより愛をこめて。
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