アトラス西日暮里道灌山|山手線内側+山手線駅から徒歩3分 最終一邸!【クリスティーヌ】

ハロー!最終一邸ファンのクリスティーヌです。

来年5月の竣工まで余裕あるのに売れています。その理由は、再開発も控えた西日暮里駅から3分、かつ地盤がよく資産性が見込める「山手線内側」だからかと思われます。

3LDK  66.03㎡ 8,098万円(坪単価405万円)

400万円超えの坪単価となりますが、最終一邸の階数は2階で、その分、他の住戸に比べて抑えめの単価です。

「アトラス西日暮里道灌山」の検討材料として、将来もしご自身の状況等が変化して、賃貸に出した場合はいくらぐらいで貸せるのだろう、ということがわかっていた方が安心かと思い、周辺の3LDKの賃貸相場を記載しました。ただ3LDKの賃貸は少なく、競合は少ないと思われます。

「#最終一邸ファン」シリーズは、完売が近いマンションでひっそりと売れていくであろう「ラスト1部屋」に注目し、見逃していた「掘り出し物」があるのではないか、もしかしたら条件交渉できるのではないか、と期待しつつ、最後の応援の気持ちをこめて、そのマンションに光を当てる試みです。最終1邸の検討材料としていただければ幸いです。

アトラス西日暮里道灌山

CG等画像及びデータは公式HPより(以下同)

物件概要

  • 名称 アトラス西日暮里道灌山
  • 所在地(地番)東京都荒川区西日暮里三丁目1065番1、21
  • 交通 JR山手線・京浜東北線「西日暮里」駅 徒歩3分
    東京メトロ千代田線「西日暮里」駅1出口より 徒歩3分
    JR山手線・京浜東北線・常磐線・東京上野ライン「日暮里」駅 徒歩10分
    東京メトロ千代田線「千駄木」駅2出口より 徒歩9分
  • 総戸数 50戸(事業協力者住戸14戸、他店舗1区画含む)
  • 鉄筋コンクリート造・地上12階建
  • 駐車場 6台(平置普通車2台/平置小型車3台/車いす使用者用平置1台・内2台権利者用)[月額使用料:21,000~23,000円]
  • 自転車置場 87台(2 段式上段31台,下段(手前)27台,下段(奥)26台/平置1台/子供用平置2台)[月額使用料:150~500円]
  • ミニバイク置場 1台(月額使用料: 未定)※事業協力者1台使用予定
  • 所有権
  • 完成 2022年5月下旬予定(お引渡し 2022年6月以降予定)
  • 売主 旭化成不動産レジデンス株式会社
  • 設計・監理 株式会社ユナイテッドリバティアーキテクツ
  • 施工 株式会社森組

間取り・価格

2F 3LDK  66.03㎡ 8,098万円(坪単価405万円)
  • 管理費(月額) 22,480円 修繕積立金(月額)8,970円
  • 管理準備金(引渡時一括) 22,480円
  • 修繕積立基金(引渡時一括)645,840円
  • バルコニー面積9.69㎡、サービスバルコニー面積2.87㎡

立地


南東向きですが、民家が迫っているので、眺望は望めないです。道灌山通りに面していない点はプラス材料でしょうか。

Google Earth

デザイン

一階には店舗が入る予定です。


「エントランスホールには、様々なワークスタイルに対応するラウンジスペース(個別ブース)を設けています。」と公式HPに記載してあります。

下の写真の奥にちょこっと見える、区切られたスペースに椅子と机が置いてあるのがチラッと見えるのが、わかりますでしょうか。


 

アピールタイム

最終一邸なので、アピールタイムを設けさせていただきます。まずパン屋、カフェの数から(最初にそこかいっ、というツッコミはさておきまして・・・笑)。

●飲食点数(食べログ掲載店、西日暮里駅から半径800メートル)

飲食店数 642店
パン屋数  14
カフェ・喫茶数 67店

クリスティーヌのおすすめの店は「見学メシ」をご覧ください。

では次に改めまして、西日暮里駅の位置です。


駅の反対側(山手線の外側)では、再開発が予定されており、2026年度にタワーマンションが建設される予定です。予定地はこちらです。


JRの改札は1カ所しかなく、道灌山通りの方に出ます。JRの出口を改札を出たらすぐ左手に地下鉄へ行ける階段があるので、そこを降りれば、すぐに地下鉄千代田線に行くことができます。JRと千代田線間はホームから直接行ける乗換専用改札があるため、JRと千代田線の乗り継ぎがいいことも西日暮里駅の特徴です。

山手線の内側と外側は道灌山通りでつながっているので、「アトラス西日暮里道灌山」は、下の図で示されているように、再開発地区にもすぐに行ける立地になります。


ここからは公式HPの文言の引用となりますが「2010年以降の過去約10年間で山手線駅を最寄り駅としている新築分譲マンションは、東京都内で供給された物件全体の約8.4%で311物件。その内で、駅近でかつ山手線の内側に位置している物件となれば、さらに数少なくなります。山手線内側で徒歩3分以内という条件に合致する物件は、わずかに18物件。東京都全体の、わずか約0.5%となります。」

無理な数字のマジックではなく、2010年以降と区切り提示しており、「たしかに山手線外側は供給が多いけれど山手線内側は少ない」と実感しているので、この数字は納得できます。



さて、山手線沿線の再開発事業に関して、このようなデータも公式HPでは公開しています。上昇率を見ると、「西日暮里駅も次は・・・!」という期待がふくらみますが、竣工時期が17年までのデータであるため、本記事で取り上げた最終一邸の坪400万円からの上昇率はというと、どうでしょう、グロス的にも8000万円を超えてしまうため、リセールで高値で売るというのは厳しいと思われます。(←クリスティーヌの感覚になってしまうので絶対ではありません)

ただ、ここ数年で上野も含めて上野から北、と言いますか、山手線の北側の駅ではグロスも単価も上昇していますので、「便利なのにちょっと前までは安かった」西日暮里も、高値を追う流れです。

周辺相場

周辺の賃貸相場

3LDKのみピックアップしました。なかなか3LDKは西日暮里駅の近くで、賃貸は出ないようです。
  • シティテラス西日暮里ステーションコート 2018年築、11階建
    (荒川区西日暮里1丁目、西日暮里駅 歩10分・新三河島駅 歩1分)
    • 3LDK 6階 70.25m2 賃料:27万円、管理費等:2万円、敷金/礼金:1ヶ月/1ヶ月
    • 3LDK 3階 67.02m2 賃料:22万円、管理費等:1万円、敷金/礼金:2ヶ月/1ヶ月 ※定期借家
  • ビスィクレートMspecial 2007年築、11階建
    (荒川区西日暮里1丁目、西日暮里駅 歩10分/新三河島駅 歩1分)
    • 3SLDK 9階 94.7m2 賃料:18.9万円、管理費等:1.15万円、敷金/礼金:1ヶ月/1ヶ月
  • シェルゼ千駄木 2007年築、6階建
    (文京区千駄木3丁目、西日暮里駅 歩10分/千駄木駅 歩6分)
    • 3LDK 地下1階 83.86m² 賃料:30万円、管理費等:2万円、敷金/礼金:2ヶ月/1ヶ月
※以上、記事執筆時の賃貸情報より掲載

クリスティーヌの見学メシ

実はこの場所、クリスティーヌが「わざわざ」食べに出かける、最高の食堂!!!が近くにあります。「動坂食堂」といいます。いろいろなメニューを食べていますが、たまたまこちらは「ぶり大根」。量がドーンとあって、この「ぶり大根」が出てきた時には、「わあっ」と声を上げてしまいました。

すべてのおかずを、ご飯とお味噌汁のセットにできます。

この記事を書き始めて、「もしや近くでは!!!」と思って調べたら、なんと「アトラス西日暮里道灌山」から750メートル、徒歩9分だとわかりました。いつも人がいっぱいで、老若男女来ていて、女性1人でも優しく迎えてくれる雰囲気です。そして、何を頼んでもハズレはありません!


動坂食堂 食べログはこちら

まとめ。クリスティーヌの意見

高い、です。なのに2階・・・。されど、山手線駅3分、かつハザード的にも外側とは差がつく「山手線内側」です。山手線が境目となり内側と外側では地盤の良さが変わるため、地盤を気にする方は「山手線内側」一択になるかと思います。旭化成不動産レジデンス株式会社の分譲です。

アトラスシリーズって、すっきりしたデザインが多くて、好きです。タイミングと場所さえ合えば検討したいと思っているシリーズの一つです。

「アトラス西日暮里道灌山」とは、線路をまたいで反対側になりますが駅前再開発による2026年度竣工予定のタワーマンションの存在が、長期的にはプラス材料です。

最終一邸とは、いつ売れてもおかしくない部屋・・・。

購入を検討できる方、ぜひ現地へ行ってみてください。

・・・皆さまの、今日1日が、素敵な日でありますように。住む場所は人生を豊かにする、がモットーの、クリスティーヌより愛をこめて

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ABOUTこの記事をかいた人

東京生まれ、東京育ち、たまに海外。趣味は料理。保有不動産は、マンションや戸建のほか、賃貸用の店舗が1軒、駐車場が1箇所。一部友人や夫からは呆れ気味に「不動産屋さん」と呼ばれています(笑)。

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