(前編)再開発の街の東エリアに誕生する『デュオヒルズ京都桂川』モデルルームへ行ってきました【kyoto1192】

 

「デュオヒルズ京都桂川」フージャースコーポレーション

キリンビール京都工場跡地・再開発によって生まれた新しい街

南区・向日市の境界にまたがるキリンビール工場跡地・再開発計画で、2014年10月17日に開業した京都府下最大級の「イオンモール京都桂川」。



総合スーパー「イオン」やシネマコンプレックス「イオンシネマ」のほか、約220の専門店が入居している地上4階・地下1階建てのモール棟と、スポーツクラブが入る地上2階建てのフィットネス棟で構成されています。今年2021年4月23日に40%の店鋪をリニューアルを実施し、グランドオープンしました。



イオンモールより一足先に開業した2008年開業JR桂川駅とイオンモールは直結しています。



イオンモール京都桂川の開業前、街への期待感はすさまじく、JR桂川駅歩2分、イオンの目の前に計画された『京都桂川つむぎの街 グランスクエア』431戸は爆発的な売行きをみせ、マンションギャラリーへの来場の多さに広告ストップせざるえなくなり、マンション販売会社の方も「こんなにバカ売れするマンション初めてです」と、興奮気味に語られていました。京都・大阪から行政区問わず幅広いエリアから来場がありました。



その前後に販売された再開発エリアの分譲マンションも次々完売していきました。



再開発の街は何がスゴかったかというと、京都の特殊な地域性をラクラクと突き破り、行政区を越えマンションを求めて京都市民が流入してきた点です。

京都には「洛中」「洛外」「都落ち」「南へ下がりたくない」「御所が世界の中心」そんな思想がまだまだ根底にあり、なかなか行政区やそのエリアを越える動きに抵抗をもつ人が多かったりします。当時、京都駅でさえイオンKYOTOが2010年に駅南にできて、やっと近付き難かった京都駅がメジャーな感じになってきたぐらいですから。



昔からのエリアイメージよりも、新しい街への期待感が勝ったエリアです。新しい街なので古都の「しがらみ」もありませんし、入りやすさはありました。



 

 

 

「デュオヒルズ京都桂川」マンションサロンへ

熱狂の再開発から6年、JR桂川駅東へ新たに誕生するデュオヒルズ京都桂川マンションサロンへ行ってきました。



デュオヒルズ京都桂川マンションサロン。



 

接客を担当してくれたスタッフは女性。サロン内では女性スタッフが多い印象でした。

それもそのはず、

フージャースは、創業間もない時代から女性を積極的に採用し、活躍の場を提供するとともに、その力をビジネスに最大限に生かしてきました。いまだに女性が少数派である不動産デベロッパー業界において、フージャースでは数多くの女性社員が活躍しています。※参照:https://www.hoosiers.co.jp/recruit/style-reason/style-04/

㈱フージャース ホールディングスは従業員数, 832名(女性比率40%) (グループ会社含む2021年3月31日現在)という女性比率の高さで、後ほど見学したモデルルームにおいても女性目線の細やかな工夫が随所に見られました。



 

 

デュオヒルズ京都桂川/物件概要

まずは概要を見てみましょう。

住所は南区久世、7階建・96戸。機械式駐車場が60台。入居は2023年3月下旬から。販売会社はついておらず、売主自ら販売です。

JR桂川駅より「京都駅」へは2駅乗車5分、「大阪駅」へは35分。

デュオヒルズ京都桂川/物件概要】

所在地 京都府京都市南区久世上久世町782番1他 (地番)
交通 JR東海道本線「桂川」駅 徒歩8分
阪急京都線「洛西口」駅 徒歩18分
用途地域・地区 準工業地域、第1種住居地域、準住居地域
敷地面積 2,764.76㎡
建築面積 1,614.60㎡
建築延床面積 7,932.34㎡(内容積対象面積7,260.81㎡)
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上7階建
総戸数 96戸(他に管理事務室1戸)
建築確認番号 第ERI-21026503号(令和3年9月16日付)
分譲後の権利形態 敷地: 専有面積割合による所有権の共有
建物: 専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有
竣工後の管理形態 管理組合結成後、株式会社フージャースリビングサービスに委託 (通勤)
駐車場 敷地内63台(機械式60台(月額使用料:8,000円~14,000円)、来客用駐車場2台(内1台は身障者用駐車場)、サービス駐車場1台)(屋根なし)
バイク置場(小) 平置5台(屋根付、月額使用料:1,500円)、平置2台(屋根なし、月額使用料:1,500円)
自転車置場 146台(傾斜ラック式2台、二段式下部固定型144台)(月額利用料:100~300円))
竣工予定時期 2023年2月下旬(予定)
入居予定時期 2023年3月31日(予定)
設計・監理 株式会社アクセス都市設計
施工 株式会社穴吹工務店 大阪支店
管理会社 株式会社フージャースリビングサービス
売主 株式会社フージャースコーポレーション
国土交通大臣(5)第6050号/(一社)不動産協会会員/(一社)全国住宅産業協会会員/(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
〒100-0005 東京都千代田区丸の内二丁目2番3号
03-3287-0715
お問い合せ デュオヒルズ京都桂川マンションサロン
〒601-8212 京都府京都市南区久世上久世町200-1
0120-100-468
営業時間/土日祝 10:00~19:00 (最終受付18:00)
平日 11:00~19:00 (最終受付18:00)
定休日/火・水曜日(祝日除く)
情報登録日 2021年12月15日

第2期以降全体予告

販売価格 3700万円台~5100万円台(予定)
最多価格帯 3900・4000・4100・4200万円台(予定)(各8戸)
販売戸数 未定
間取り 2LDK+S(納戸)・3LDK・4LDK
専有面積 67.81㎡~85.74㎡
バルコニー面積 6.1㎡~14.2㎡
テラス面積 14.9㎡~19.2㎡(月額使用料220~290円)
管理費(月額) 未定
修繕積立金(月額) 未定
修繕積立基金(引渡時一括払) 未定
管理準備金(引渡時一括払) 未定
その他費用 自治会費(月額350円/月)、インターネット利用料(月額880円/戸(税込))、コミュニティ費(月額100円/戸)、ライフサポートサービス費(月額330円/戸(税込)
販売スケジュール 2021年12月下旬(予定)
 

 

 

販売価格

第1期分譲が終わり、総96邸のうち1/3が成約となっている状況でした。第2期分譲は今月12月下旬から。

現在価格が掲載されていた部屋は

・A601/5,148万円 4LDK
・C407/4,138万円 3LDK
・D308/4,248万円  3LDK+リルーム
・E709/5,298万円 3LDK モデルルーム住戸
・G412/4,198万円 3LDK
・H713/4,598万円 3LDK+リルーム
・I414  /4,698万円 4LDK

第2期分譲はこれよりも高くなる可能性があると、営業トークと思われますが言われました。

市内中心部のマンションでは見かけない4LDKが用意されています。Iタイプ4LDK+2W 南向き専有面積81.73㎡(24.72坪)が4698万円坪単価@190万円。坪単価200万はラクラク越える物件ばかりの京都エリアにおいては非常に目に優しい価格に見えてしまいます。



 

 

 

【駅別坪単価マップ】京都市内 ※2019年1月〜2021年9月

デュオヒルズ京都桂川が高騰する京都エリアのマンションの中で、いかに安いかをアピールするように

【駅別坪単価マップ】京都市内 ※2019年1月〜2021年9月不動産研究所調べ

というものを見せて頂きました。

 

●坪単価@400万円台は

・地下鉄「烏丸御池」@415万円

・地下鉄「京都市役所前」@410万円

・地下鉄「北山」@405万

 

●坪単価@300万円台は

・地下鉄「丸太町」@370万円

・地下鉄「北大路」@349万円

・地下鉄「二条城前」@336万円

・地下鉄「今出川」@334万円

・地下鉄「五条」@328万円

・叡電「修学院」@300万円

 

●坪単価@200万円台は

・JR「二条」@298万円

・近鉄「東寺」@267万円

・叡電「一乗寺」@256万円

・近鉄「十条」@255万円

・JR「円町」@254万円

・地下鉄「九条」@251万円

・阪急「西院」@249万円

・地下鉄「四条」@245万円

・阪急「桂」@243万円

・阪急「西京極」@243万円

・JR「嵯峨嵐山」@238万円

・JR「西大路」@232万円

・JR「丹波口」@231万円

・JR「山科」@228万円

・地下鉄「西大路御池」@226万円

・地下鉄「太秦天神川」@213万円

・JR「花園」@205万円

 

●坪単価@100万円台は

・JR「桃山」@198万円

・地下鉄「御陵」@193万円

・京福「太秦広隆寺」@192万円

・京福「山ノ内」@191万円

・京阪「伏見稲荷」@177万円

・地下鉄「椥辻」@169万円

・地下鉄「東野」@137万円

 

JR京都駅に近く大阪駅へもアクセスが良いデュオヒルズ京都桂川/南区と同じ坪単価@100万円台のエリアを選ぶと山科区・右京区・伏見区となります。

坪単価@400万円台と@100万円台を地図に落としこむと・・・・南に下がれば安い、しかし御池通周辺が高いのはわかるとして北山駅の異常な高さを実感します。。



 

 

売行きと、どのエリアから来場・来場者数、年齢

売行きに関しては悪く無さそうな印象でした。どのエリアから来場が多いのかという話題にはなりませんでしたが、京都駅から2駅5分という立地で関東方面・東京方面からの問い合わせもそれなりにあると言われていました。ただ『THE京都』という立地を想像して問い合わせて来る方も多く、イメージと立地のギャップがありそうでした。モデル見学の当日はサロンは賑わっている印象で、隣のブースは赤ちゃんを連れた若夫婦、見学を終えた後に来られた家族はベビーカーを押していました。一次取得者が多そうな印象です。ただ、それでも販売価格3700万円〜なので、フルローンなら年収500万円あっても返済はしんどい、となると駆け出しの若い夫婦はどこで家を買っているのでしょう?

 

水害ハザードマップ

地図を見てもわかるように、桂川に近接しているため気になるのは想定外の水害。



久世橋の下、桂川の平常時の水位。



水害ハザードマップを見るとデュオヒルズ京都桂川の立地は(文字がかぶって見にくいですが)奇跡的に白くなっています。マンション計画地のあたりは土地が少し高くなっているとの事でした。桂川駅の辺りは白いエリアが多そうです。



ハザードマップはこちらから・・・南区(令和3年5月発行)●南区 (PDF形式,2.03MB)

実際の現地を見ると、マンション計画地だけが高い位置あるようには見えませんでしたが、171号線を南に下がれば低くなっていく感覚はあります。



これだけ余裕があれば大丈夫そうにも感じますが、何が起こるか想定外が起こる時代ですので



 

モデルルーム見学

モデルルームタイプは

●Eタイプ専有面積83.66m2 3LDK+3WIC+FC

 



※HPより画像引用。実際はもう少し落ちついた印象です。


 

毎回、モデルルーム見学には妻を連れて行っています。今回モデル見学が終わって感想を聞くと、一言目に「盛りだくさん」との事でした。これまで京都中心部の高額物件見学が多く、梁が出て狭く感じたり、設備やこだわりや独自性があまり見られなかったり、価格とのバランスがあってない印象があったのでしょう。それと、やはり女性目線のこだわり設備を女性スタッフから細やかに説明され、共感する部分も多かった印象でした。

 

●窓は全て二重サッシ

●収納が多い ・ウォークインクロゼット・布団クロゼット

アウトポール設計で部屋が広々と感じる

ロボット掃除機の充電ステーション

 

二重サッシは、久世橋通・171号線沿い・新幹線に近いという立地、それだけ『騒音』への懸念に配慮したものです。これだけパーフェクトに二重サッシにされると、『騒音』問題は諦めようと思いますね。断熱効果で西向きの部屋の陽射し対策にもなるのではないでしょうか。

布団クローゼットは中にポールが取り付けれるため、普通のクローゼットとしても使えます。様々モデル見学をしてきましたが『布団クローゼット』は初めて見ました。ロボット掃除機の収納スペース(充電ステーション)も初めて見ました。

 

※布団クローゼット ※写真は公式HPより引用


 

モデルルームにはついていませんでしたが+αの部屋として
Re:Room/大きな窓で囲われたプライベート空間。リモートワークスペース・書斎・サンルームなど様々用途は考えられます。


ディスポーザーはついていませんでした。スタッフの方からはディスポーザーは便利ですが以下の維持管理が必要でコストがかかるとの事でした。
  1. 浄化槽の定期点検費
  2. ディスポーザ用の共用排水管の清掃・維持費
  3. ディポーザ本体の点検・修理費
 

こちらのマンションは24時間ゴミ出し可能ですのでディスポーザーは必用ないかもしれません。

お風呂は全て1418サイズ

公式HPのモデルルーム写真はゴージャスで重厚感な雰囲気ですが、実際はもっとファミリー向きな明るく爽やかな印象を受けました。フローリングの色も印象が良かったです。



 

 

 

資産価値・エリアのポテンシャル

デュオヒルズ京都桂川の部屋を賃貸に出した場合の賃料表を見せて頂きました。家賃15万円前後との事ですが、少し高いように感じました。JR沿線は村田製作所など大手企業が多く、家賃補助があるのでこのぐらいの価格でも借り手はいるとの事でした。

JR桂川駅から阪急洛西口駅の間の再開発エリアに建つマンションはここ数年分譲価格から1000万円ONでも売れているとの事です。

田んぼと人気マンションというなかなか見慣れない風景です。



田んぼとイオンモール。



デュオヒルズ京都桂川はその開発エリアから東へ、交通量が多く工業地域の雰囲気もする171号線沿い。



資産価値は維持されるのでしょうか。



プラス要因があるとすれば、その現地から171号線を南に下がると、世界No.1の総合モーターメーカー日本電産 本社、ツインタワーがあります



そして、その西エリアに広大な日本電産の街/新拠点を創ろうとしているのです。最大5,000人が働く見込みで、総投資額は約2,000億円、関西でも屈指の規模となる企業拠点が整備に向けて動き出しています。



周辺地域への影響もあるでしょう。



(後編)では得意のフィールドワークで現地を巡ります。見学メシにもチャレンジします!!

 

 

 

 

おわり

 

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京都在住20年超(他府県出身)、新築分譲マンション購入から16年、京都御所まで徒歩10分圏内に生息中、家族6人(うち犬1匹)。現在手狭になったマイホームから住み替えを検討中。2016年から『京都の現在(いま)を不動産からキリトルWEBサイト kyoto1192.com』を運営中。宅地建物取引士の資格有、不動産実務は勉強中です。

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