2021年を振り返っての徒然(来年販売のマンションに備える冬休み)【キットキャット】

2021年も残りわずかとなりました!

ぎりぎりの投稿になってはしまいますが、新築マンションのモデルルームを訪問し、購入先を探してきた中でマンションを購入するに当たり、学んだこと、気付いたことを徒然と書きたいと思います。2021年の締めとして、振り返りを行うことで、2022年に購入を予定されている方のために備えとなれば幸いです。

販売されていた物件の特徴を振り返るというより、マンション購入に当たっての心得的な投稿になります。。ただ、まだまだ続く売り手市場の中では、購入者側は精神的に強く無いと、感情的に沈んでしまうことで、本来では行わないような決断をしてしまったり、方向性を見誤ってしまったり、購入を見送ってしまったり、散々な目になりかねないと・・・、2021年は前年以上に感じたので4つポイントを徒然書かせて頂きます!

 

 

1)今より良いマンションは無いと思ったほうが良い

1つ目の感じたことはマンションの買い替えの難しさです。なぜ難しいかと言うと、驚くほどの価格上昇のあった2021年を経たマンション市場では、設備仕様や寸法、維持コスト分析などの客観的な数値分析を行うと、どこかで自身でお持ちの物件よりも劣る部分が出てきてしまって、魅力ある物件に見えなくなってしまう物件が多かったからです。

マンションは「価格」も含めての総合的な評価がされるのですが、マンション価格は上がっており、上がれば上がるほど求めるものは高くなってきます。

今、自分の所有されているマンションが当時と同じ価格で真新しくなって売りに出たらどうでしょうか。不動産は1物1価、隣接地であっても条件は異なりますので、そんなことはあり得ないのですが、「今販売中のマンションよりも、価格面も含めると今のほうが良いマンションだ」と判断される方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

ひと昔のマンションと比べると構造体や設備関係へにそこまでお金をかけることが難しくなり、既にご所有のマンションと比べて「あの設備無いの?」とか、「間取りの使い勝手悪い」などと文句の付け所が多いのが、直近の販売住戸だったと思います。

もちろんコロナ後のニューノーマルを見据えた便利になる機能は追加されることはあるものの、単価上昇を受け入れられる程の性能・機能があるかというと判断は分かれるのではないでしょうか。

そんな中では、「今住んでいるマンションよりも良いマンションが無い」と思えてしまう物件が多いと感じた近年の新築マンションだったと思います。

 

そんな市況の中で見つめ直すのは、新築マンションならではの価値です。

それは従来存在しない物が出来上がるので、住めなかった場所に住める、従来見えなかった景色が見える、という新しい価値の提供は新築マンションだからこその価値だと思います。

「過去の分譲価格と比べて〇〇だー!」とか「仕様設備で劣る!」とか言う比較は出来ますが、立地の優劣というのは何ものにも変えられない判断ポイントです。。

今まで住めなかった場所に住めるという商品に対して、自身の住みたい場所が合致している場合は、価格以上の価値を見出して、購入すべきかとキットキャットは2021年感じました。

 

<世の中にはたくさんのマンションあります!>



画像引用:クラッシィハウス大手町
 

2)中古マンションの売り出し価格は徐々に高くなる傾向はあるが、それに真正面から向かってはいけない

 

中古の販売価格は基本的に取引事例をもとに査定書が作られるので、販売住戸の価格は、成約価格と同じくらいか、それよりチャレンジした価格で販売する方が多いと思われます。その計算方法では次に出る部屋より安くは基本的に出ないと思います。(安くするのはなんらか理由があるからだと思われます。)

しかし、ここで気を付けたほうが良いのが、感情的に販売事例を見つめてしまってはならないということです。販売価格は自由に決められる価格ですが、成約価格は自由には決められません。冷静になって価格と内容の妥当性を確認されることをおススメします。販売する側も素人です。その時の感情や背景により大きくぶれてきてしまうものです。

「えー! なんでこんな高い値段で」という物件があったとしても、「その人はその人の考えで販売しているんだから」と遠めに見つめられる大きな心が1~3月の中古市場には求められていると思います。

 

ちなみに、2021年、キットキャットは2件中古物件の購入申し込みをしましたが、いずれも多数の方が申し込みをされて、購入は出来ませんでした。どちらも内覧初日に多数の方が内覧されて、その中で申し込みをされていきました。結果的に選ばれなかった訳ですが、これ自体はご縁としか言いようがありません。価格が妥当な物件だったりするとこのようなことが多大にあり得るのですが、本当に欲しい場合は臆せずチャレンジしましょう!。(ただし、そこを購入出来るかは別ですが・・・)

 

<販売側と購入側、それぞれ見えている風景は異なります>



画像引用:「パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

 

3)抽選は当たらないと思ったほうが良い

キットキャットは今年、新築マンションの抽選に7回参加し、その全てで外れてしまっています。抽選倍率ごとの当選確率については以前のブログでも記載しましたが、倍率が付いた時点で、購入出来ないものと考えたほうが良いと身を持って理解しました。 「倍率3倍と7倍だったら3倍のほうが当たるでしょ」というのは確率論であり、実際に当たるかどうかは別です。

投資用ならば、いくらでも次はありますが、自己居住用で初めてのマンション購入を希望されているにも関わらず。居住場所が定まらないことによる損失はお金では買えない損失となります。

加えて、ここで気を付けて欲しいのが、抽選に落ち続けても「もう買える物件無いじゃん!!」と、大幅に条件を妥協しての購入にはならないようにしてほしいということです。(キットキャットも陥りかけました)

不動産は唯一無二のものではありますが、似たようなものはあります。少しの妥協で手に入る物件は必ずありますし、今後も新たに発売する新築マンション、中古マンションは続々出てきますので、自暴自棄にならないように!お気を付けください。

※ただし、ローン審査の関係で年を跨ぐと、大幅に融資額が少なくなることが確実な場合は除きます。今の融資額で買える物件を買えるように急ぎましょう!

 

<倍率と購入確率の現実から先着順を検討してみても良いかもしれません、と言う記事>

先着順販売住戸を買うという選択(「プラウドタワー亀戸クロス」と「プラウドタワー芝浦」で先着順販売開始!)【キットキャット】



 

 

4)融資可能額は自分で判断しない

誰もが簡単に融資が下りる訳では無いと思いますので、あえて書きたいと思います。

今年キットキャットが経験したこととして、当初は融資可能な金融機関が見つからないと言われていたところから融資承認を頂け、さらに年後半に向けて融資可能額が徐々に吊り上がっていったということがあります。(キットキャットは買い替え、かつ既存残債ありということで、そもそもの金融機関が絞られるという特殊事情ありです)

キットキャットが経験したこととしては、例えばこんなことです。
  • 同じ不動産会社が分譲しているマンションでも、A物件では審査が通る物件が見つからなかった(と言われた)が、B物件では融資可能な銀行が見つかった
  • C物件の営業担当者からは融資上限額は〇〇万円まで~と言われていたが、D物件で審査をしたら、C物件で言われた上限よりも高額な融資額が出た
  • E銀行では事前完済が融資条件だったのが、F銀行では事後完済でもOKという審査結果が出た
ここで学んだのは、不動産各社ごとに提携金融機関は異なり、加えて関係性の密度も異なります。さらに営業担当者ごとに、金融機関とのつながりや審査基準などの把握度合いはことなるということです。

例えば、分譲エリアに地域性ある独立系の不動産会社だと提携銀行に分譲実績のないエリアを主とする地銀が含まれないなどから提携銀行が少ないことがあり、融資可能な金融機関が選択肢に無いという可能性がそもそもあります。

加えて提携銀行の中で金融機関ごとに審査方法は異なるので、融資の可否や審査金額の算出が異なるということです。「M社は賃貸収入で返済能力を見るので審査金額は〇〇万円まで」、「T社は賃貸所得で返済能力を見るので〇〇万円まで」など、同じ過去三年分の収入資料を提出しても、その後の判断方法は千差万別です。ここから言えるのは自身にとって都合の良い審査をしてくれる金融機関を探す努力が必要です。

 

まとめると、提携金融機関が多いか、少ないかは不動産業者による規模の差が影響します。その上で、提携金融機関の中でどちらの金融機関が本人の個別事情をもとに最適か否かを紹介できるかはモデルルームの営業担当者の知見に左右されます。

つきましては、融資にご不安がある方や特殊な事情を抱えている方は、まずはメジャー7などの提携金融機関の多い大手不動産業者の分譲マンションにてローン審査の相談をされるのが良いかと思います。その上で、担当されている営業担当者にはモデルルーム内で自分の情報は共有頂いて良いので、一番モデルルーム内で、金融機関ごとの審査姿勢・方法についてわかっている方の見識を元に審査候補を教えてくださいとお願いしてみるのも手だと思います。

 

なお、1社でも融資承認が出ていると、新築マンションであれば他物件の営業担当者も見込み客として、融資承認に向けて頑張ってくれます。その1社を見つけてから、どの物件を本当に購入するかを考えても良いくらい、融資条件は大事な要素です。自分の購入出来る予算帯が融資によって決まるのですから!(自己資金たくさん出せる方は別)

 

※もちろん、モデルルームによって対応は分かれます。「面倒な客だ」と思って対応してくれないところもあるかもしれませんのでご注意ください。

※いきなり人に頼るのは・・・という方はCIC社の個人情報通知書を取ることで、金融機関が見る信用情報の一部が確認出来るので、良ければご確認ください。

※具体的に、キットキャットのローン審査遍歴などをご参考にされたい場合は、コメントもしくはTwitterにてご連絡ください。

 



画像引用:世田谷喜多見ザ・テラス
 

 

4)最後まであきらめない

なりやら精神論的な話が強くなってきてしまいましたが、これは2021年、何度も実感しました。

新築マンションは抽選次第で購入出来るかわからない、中古マンションは購入希望者多数でことごとく申し込みが破談になる、そんなことが続くと、「これでは持ち駒が無くなり買えないじゃん」という状態になることはありました。(スランプ期)

しかし、その度にどこかからか、諦めていた物件で売りが出たり、次の魅力的な物件が出てきたりと、チャンスはどこからかやってきます。その度に過去の物件なんて購入出来るように頑張るのです。(盛り上がり期)。

 

例1;新宿の中古タワーマンションでとある理由で割安価格での販売開始@5月

皆さん注目されたようで申し込み多数により、内覧すら出来ず終了↓↓

金額帯もそこまで高くないことからローンは通るだろうと諦めて終わる。

 

その後、7月になってもバナー広告で同じマンションが出続けていることを見て、問い合わせてみるとローンキャンセルになって再販していたとのこと!

しかし、販売中だったことを気づいたころには既に遅く、先に申し込みした方が購入。

 

例2:湾岸の新築マンションを8月頃に訪問するも、販売中の部屋は予算帯や間取り面から候補となる物件が無さそうな感じであった。

その時の営業さんの話では、引き渡しに向けた手続きの進捗から考えると、今後キャンセルが出るようなタイミングは無さそうと言われて、販売中の部屋では購入出来ないため検討候補から外してしまう。

しかし、10月頃、スーモの新築マンションのページをローラー作戦で行政区ごとのマンション販売状況を見ていたら、予算と間取りがなお部屋が販売していると発見

再度問い合わせると、突然キャンセルが出たとのことで再販売していたことが判明。

 

このように「え!?諦めていたマンションで販売住戸あるじゃん」ということが何回かございました。その急遽出てきた物件を掴めるか否かはその時のご縁にはよりますが、「キャンセル出たら必ず連絡ください!」と念押しで営業さんにお伝えしておくべきだと思いました。

 

そして2021年は、買い逃した物件がことごとく販売を完了してきてしまってはいますが、この冬休みは「買える物件無いじゃん!」と諦めて消沈しているというよりも、「たくさん買いたい物件あるある」と来年の販売が楽しみな物件がある状態です。

そして、ふとした時にキャンセル販売が開始されたり、中古物件で良い条件な物件に巡り合うことが2022年も出てくるでしょう。

 

ご自身に合った物件に巡り合って、購入出来るまで諦める必要はありません!

 

<キャンセル物件はほとんどの新築マンションで発生します>



画像引用:クレヴィア新宿若松町
 

5)2021年の最後の徒然

2021年の販売物件を振り返ってみると、2022年にちゃんと買える物件は出てくるのかと心配になることもあるでしょう。

確かに市況は先高観のある状態です。

しかし、先にも記載した通り、いきなり買える物件は現れることがあります

そこに備えて、ローン審査資料を整えたり、支出と収入のバランスから購入物件の価格を見直したり、モデルルームが休みの時期だからこそ出来ることはあります。

ご親族集まる場も多いでしょうから、家について改めて話してみるのも良いと思います。不動産は人と人が取引するため、ある程度の感情が動きます。ご家族でお住まいの場所を探されている場合、一致団結して、売り手側に「この物件欲しいです」という気持ちが伝わることが求められる場が来る時があります。

 

そうした準備しているからこそ、「運」や「縁」が引き寄せられるものです。

お部屋探しをされている方が自分に合った物件に2022年で会えるように祈って、2021年最後の投稿を〆たいと思います。

 

ご覧頂いた皆さまに、素敵な物件をご紹介出来るように年明けから物件紹介の記事頑張りますので、2022年もスムラボとキットキャットをよろしくお願いいたします。

よいお年をお迎えください!

 

ABOUTこの記事をかいた人

猫アレルギーのキットキャットと言います。主に東京都心(山手線内側)+城南エリアをメインターゲットとしてマンション探しの旅を続けております。不動産購入歴は都内自己居住用(中古・新築)と海外で投資用不動産を購入した経験があります。
不動産業界の者では無いので、素人の目線を忘れず記事を書いていきます。
Twitterで速報的な不動産情報を随時発信しているので、こちらもよろしくお願いいたします(^^)/ 

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