先着順販売住戸を買うという選択
(「プラウドタワー亀戸クロス」と「プラウドタワー芝浦」で先着順販売開始!)【キットキャット】

今回は、「先着順販売住戸」にフォーカスをしてご紹介したいと思います。

なぜこのような取り上げ方をするかと言いますと、人気の物件、人気の住戸はそれなりの理由があり、メリットが大きく良い住戸だと思いますが、結局住めないと意味が無いということをお知らせしたいと思ったからです。

インターネットでいろいろな口コミが出回るようになり、人気物件、人気住戸については、取り上げられることも多くなり、リセールなどを考えてみるとそのような人気のあるところに住んでみたいと思うのは当然かと思います。ただ、投資用と異なり、住み替えたいにも関わらず、抽選に落選した場合は引っ越したいと思っている家に住み続けることが現実に起きてしまいます。

そんな現実を直視するため、抽選倍率から落ちる確率を図式で計算してみましたが、「抽選になる」=「ほとんど落ちる」と考えてみたほうが良いくらい落ちる確率が高いのです。

2倍だったとしても半分の確率で落ちます(キットキャットは2倍住戸で落選経験あり)

1対1のじゃんけん対決で勝つ可能性よりも低いのです。

4倍で4分の3の確率で落ちる、5倍で5分の4の確率で落ちる、自分だけは特別なんていう幻想は抱いてはいけません!

10倍超えてくると90%以上の確率で落ちるのです!!(T_T)

<抽選倍率と落選率の一覧と過去の倍率マンション事例>



※注1:「予想」の物件についてはキットキャットが期待度や優遇倍率の有無、実際に営業担当者から聞いた内容などから予想したものです。直近販売されるマンションの中で一番の広告住戸や人気住戸について記載しており、倍率が付く部屋があることは取材の結果明らかな住戸がある物件名を載せていますが、根拠の濃淡はあるので何倍なのかは参考程度に見てください。

※注2:「赤字」の物件は過去の実例を記載しています。(四捨五入)

 

倍率の付いた場合の落ちる度合いの現実を見て、改めて繰り返しますがマンションがどんなに良くても、住めないと意味が無いのです!

居住用の家を買うのですから、自分がどのような生活を選択したいから選んでいるにも関わらず、自分の選択とは関係のない力によって、自分の今後の生活が決まってしまうことになります。。悲

 

一方で「先着販売住戸」については、自分が早く動けば購入できる物件ということになっています。自分の選択で自分の生活を選べるのが「先着販売住戸」です。不動産各社ごとに「先着販売住戸」についてどのような物件が出てくるかは、それぞれの物件、会社ごとの方針にも寄ります。今回はその先着順住戸の出てきた理由や価格帯などがわかったマンションについてご紹介させていただきます。




1)「プラウドタワー亀戸クロス

物件名 プラウドタワー亀戸クロス
所在地 東京都江東区亀戸六丁目31番1他(地番)
交通情報 JR総武線 「亀戸」駅 徒歩2分
敷地面積 22,989.26m²
土地権利/借地権種類 所有権
構造・規模 鉄筋コンクリート 地上25階 地下2階建て
建物竣工時期 2022年1月下旬 (予定)
入居(引渡)時期 2022年3月下旬(先着順住戸の場合)
総戸数 934戸
駐車場 252台 【機械式】
駐輪場 1604台
バイク置場 8台
ミニバイク置場 94台
売主 野村不動産株式会社
三菱地所レジデンス株式会社
先月、取り上げました「プラウドタワー亀戸クロス」、当初の販売側の予想通り、お盆休みでお休み期間が長く、集客期間が短いことから第4期2次での販売住戸のうち、先着順で残っているお部屋が出てきましたのでそちらをご紹介いたします。

 

①2LDK

公式HPより引用の価格表(高層階部分)

kameid 2LDK

2LDK住戸のうち、北向き16階以上が販売中で、そのうち16階「GJ5タイプ」が先着順で販売中です。この販売期で面白いのは「紫色の住戸」については入居時期が「2022年3月下旬」、一方で「白色の住戸」については入居時期が「2022年6月下旬」と異なる点です。

「紫色の住戸」についてはもともと先着順で販売、「白色の住戸」はもともと第4期2次で抽選予定もありうる住戸として販売開始も、希望者現れなかった住戸という違いで、販売者側の理由が大きいです

GJ5 TYPE  2LDK+SIC 56.29平米 (トランクルーム 面積2.87平米含む)

kameido

はい、残っている理由の1つは「間取り」かもしれません。

「なぜここに物入あるの?」「キッチンここだったら窓欲しいよ」「窓が無い部屋がある」、「リネン庫が上から下まであるタイプでない」、「ダイニングテーブルとソファーの配置どう置くのが正解?」など突っ込み入れたいところは少なからずあります。(個人的には洋室2とキッチンの場所を入れ替えて・・・・)

ただ、窓が無い部屋と言うのはタワーマンションにはよくあることではあります。また、収納が小さく見えますが、トランクルーム面積2.87平米は部屋の外に収納スペースとして存在します(ただし、かなり遠い場所にあるため、図面外となります。)。加えて、お風呂が1418サイズ、SICは棚が縦と横にある大きさ、電子レンジや冷蔵後が、コンロやシンクで料理をしている人の後ろを通らずに取り出せる位置にある。柱の食い込みがほぼ無い。などなど見続けていると良い面もある間取りなのではあります。

また、北向きではありますが、東京スカイツリーがあるのは北西です。写真はスカイラウンジからの景色ですが、こちらと同じような景色が見えると予想され、タワーマンションとしては良い方角と考えられます。

kameido mado

※注3:スカイラウンジは22階のため、実際の部屋からの眺めは異なる場合がございます

 

「では残っている理由は他に無いの?」と言う点については「価格」です。正直こちらの要因が一番かと思います。

今回の2LDK 北向きの販売住戸より坪単価の安い高層階の部屋が第4期2次で別にあったのです。間取りも念のため紹介しますが、メリットデメリットは比べてもどんぐりの背比べ程度かと思います。特に差異無いのであれば、坪単価の安い広い家に住む人のほうがいるのは、否定できない事実だと思います。

 

GN1タイプ 2LDK+N 西向き 63.53平米 (トランクルーム面積 2.71平米を含む)

16階 7458万円 (坪単価 388万円) 分譲済み

(⇔北向き 16階 7078万円 (坪単価 415万円) 販売中)

GN1

残っている住戸を見て「スカイツリー見れるかもしれないけれど、そこまで坪単価違うのかぁ・・・・・・」というため息が聞こえてきてしまいそうなのは、正直なところだと思います。ただし、ここが居住用の不動産の難しいところですが、ちょうどよい不動産は出てこないのです。「坪単価388万円だと安すぎから、もう少し出して400万円くらいなら出せるので、ソファーとテーブル起きやすい新築住戸・・・」と言う選択肢は無いのです。エリアを変えて、小岩や瑞枝に変更したらお求めの坪単価は出てきますが、住んだ時の生活は異なってきます。投資利回りの世界では無いので、坪単価で測れない、こんな生活をしたいとか、ここに住みたい、そんな希望を実現するにはあるものを選んでいくしかないのです。

②1LDK

前回のプラウドタワー亀戸クロスで紹介しました1LDK。販売期間が短かったことから、まだ検討できる部屋があるので、そちらについてご紹介します。

公式HPに掲載中の価格表(低層階部分)

kame 1

こちらの5階と6階の部屋については売れ残り感は薄いと思います。

もともと先に1LDKで目玉住戸としていた「GOタイプ」という間取りが抽選になり、そこで落選した方の救済の意味も含めて、販売期間をお盆休み短くして、落選者の方が申し込みやすくしていることが、第4期2次で販売しきれなかった要因が大きいです。

5階と6階の部屋は「GEタイプ」という同じ間取りで、トランクルームの大きさ、場所が0.××平米ずつ異なったり、前にどのような建物が建っているかの違いくらいで、ほぼ同じ商品のため、どこかの部屋が特別良いというわけではなく純粋に集客期間が短かったためだと思われます。

「GEタイプ」については前回の投稿をご参考に頂きたいですが、「GEタイプ」が売り切れてしまった後に残る3階「GA・GBタイプ」については、間取りの使い勝手が大きく下がるお部屋になると思いますので要注意です!

「GA・GBタイプ」はお値段的には「GEタイプ」より安くはなっていますが、部屋も狭く、下層階になります。それだけでも価格差あるのは当然ですが、それ以上に居住空間としての間取りが正直良くないため、現在も販売中なのだと思います。。(GOタイプにGO!すべきだったと思っても後の祭りです)

前回の「プラウドタワー亀戸クロス」の記事はこちら

「プラウドタワー亀戸クロス」夏の新規販売間取りのご紹介【キットキャット】






2)「プラウドタワー芝浦

物件名 プラウドタワー芝浦
所在地 東京都港区芝浦四丁目4-45(地番)
交通情報 JR山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
JR山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
都営地下鉄都営三田線 「三田」駅 徒歩13分
都営地下鉄都営浅草線 「三田」駅 徒歩13分
京浜急行電鉄京浜急行線 「泉岳寺」駅 徒歩13分
JR山手線 「品川」駅
都営バス「品川駅港南口」行きバス約8分 芝浦四丁目バス停より 徒歩1分
※JR山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
敷地面積 4,134.51m²
土地権利/借地権種類 所有権
構造・規模 鉄筋コンクリート 地上33階 地下1階建て
建物竣工時期 2023年1月中旬 (予定)
入居(引渡)時期 2023年3月中旬(予定)
総戸数 421戸
駐車場 166台【機械式】
タワーパーキング普通車52台、
ハイルーフ車108台(※電気自動車充電対応16台含む)
平置5台、身障者優先平置き1台
駐輪場 573台
スライドラック式(高段)239台、(下段)243台、
大型スライドラック式78台、平置き13台
バイク置場 8台
ミニバイク置場 14台
売主 野村不動産株式会社
エリアは全く異なりますが、こちらも同時期に売り出しあり、当初は人気住戸になるかと思われたお部屋が先着順で販売されました。販売状況を逐次チェックしていて、申し込み状況を確認していたのですが、意外なお部屋で先着順住戸となりましたのでご紹介させていただきます。

今回は先着順で販売している間取りについてご紹介させていただきます。
マンション自体に関してより詳しく確認されたい方は、下記の記事も併せてご確認ください。

プラウドタワー芝浦オンライン案内会



プラウドタワー芝浦(後編)~ 高輪ゲートウェイ基準で”あり”の物件


①2LDK 55WE 55.34平米 4階 7580万円 坪単価452万円

55WE

②2LDK 55WC 55.27平米 4階 7780万円 坪単価465万円

55WC

③2LDK 49SB 49.92平米 9階 6810万円 坪単価450万円

49SB

価格帯が比較的抑えめな2LDKをご紹介させて頂きます。

①と②の部屋はほぼ同じ大きさの2LDKですが、向かいの建物との被りが大きいか小さいかの理由で価格差がついております。販売状況を随時伺っていた中で、当初は①の間取りのほうが先に埋まっていましたが、結局高層階のほうが埋まり、4階は第1期販売後の先着順住戸として売り出しが開始されました。

<「メゾン田町(左)」と「プラウドタワー芝浦(右)」の離れ具合>

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正直、お値段帯的には下層階を検討する方多いと思っておりましたが、第1期の販売状況を随時伺っていた中では、高層階のほうから申し込みが結果的には入っておりました。これは意外とチャンスかと思います。予算帯をあげられる方が多かったということから高層階(グロス価格の高い)の住戸から販売されお求めやすいか価格帯のお部屋が先着順住戸として販売が開始されたのです。

①の間取りについては、向かいのマンションとの被りにより価格帯が抑えられておりますが、下記敷地配置図の通り、大きく道路から離れている位置に部屋が出来ることにより、圧迫感を感じる方は少ないと思われる印象です。間取りに関しては柱が食い込んでおりますが、それは高層階も同じ条件です。逆に低層階のほうが「PLAZA」とある公開空地の緑が良く見渡せるというメリットもあるくらいです。

<敷地配置図>

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また高層階になりますと、羽田空港へ着陸する航空機の音が気になるのではないかと、現地訪問し感じております。こちらについてはあまり営業さん含めて触れている方いらっしゃいませんでしたが、「意外と近いところを飛んでいる」のが正直な印象です。そもそも高層階の方は窓開けない?という点はあるかもしれませんが、少なくとも地上よりはせっかくの高層階でも、下層階より静かとは言い切れない立地であることは確かです。

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上記のように先着順住戸になった経緯や、価格決定の際の考慮要因を考えてみると、①の4階は売れ残り感が少ない住戸となり、積極的に動いてもよろしいお部屋かと分析しております。

特に倍率がついて住処を選べない昨今の状況下では「自分で選べる」ということが大事になっていると感じます。自分の生き方・暮らし方の中で、「芝浦」という場所を前向きに考えられる方については、当該先着順住戸は、自ら選択できる住処として貴重な存在になってくるのではないかと、この度紹介させて頂きました。

個人的な観点ではプラウドタワー芝浦はイオン品川シーサイド店への無料バスがすぐ近くまで来るのが生活をしていく中では魅力的だと思います。イオンのプライベートブランドの食品など、品ぞろえが多いお店だからこそ手に入るところへたまには行けるところは、豊洲への対抗としてはグットポイントです。また、芝浦には無い100円ショップも品川シーサイドにはあるのは◎

イオン行きのバス乗り場は⑤番

ワールドシティタワーズの方は行きと帰りでバス停違うところ使わないといけないので⑤番のバス停はそこと比べて使いやすそうです。

ion




3)「プラウドタワー亀戸クロス」と「プラウドタワー芝浦」を比べてみて

最後に亀戸と芝浦を比べる方はキットキャットくらいかと思いますが、比べてみました。値段帯が階数や駅距離の差はあれど、近しい金額、支払額になっております
タイプ名 間取り 平米 階数 向き 価格(万円) 坪単価 管理費 修繕費
芝浦 55WC 2LDK 55.27 4 西 7,780 465.32 26,197 8,349
55WE 2LDK 55.34 4 西 7,580 452.79 26,230 8,360
49SB 2LDK 49.92 11 7,090 469.50 23,661 7,541
49SB 2LDK 49.92 9 6,810 450.96 23,661 7,541
亀戸 GJ5 2LDK 56.29 16 7,078 415.66 20,546 7,937
参考:35年ローン、金利0.6%で借入する場合、6600万円の返済は月々174,000円、7500万円の返済は月々200,000円となります

つまり、芝浦の49SBの9階と亀戸のGJ516階は返済金額がほぼ同じくらいになるということになります。

ただ、これを「亀戸もそこまで芝浦の値段に近づいたか~」と思ってしまっては間違いだと思います。本来であれば、芝浦の低層55WEは広告的な住戸にもなり得た価格帯であったにも関わらず、高層階と低層階のお値段が大きく変わらなかったという事情から、上の階から申し込みが入っております。より眺望面での良い条件の高層階(価格に拘らず)を買いたい・買える購入希望者(さすが港区!)が多かったので、今回の取り上げる4階まで申し込みが入らなかったという分析をキットキャットはしております。

この芝浦と亀有の価格差は亀戸を検討する場合は、毎月の支払い額があまり変わらない価格帯にそれぞれの物件がなっていることを、きちんと認識したほうが良いと思います。中古になったときに行政区が異なる物件が同じ価格帯できちんと販売できるのか、か、、、(亀戸が売れないとは言っていません!)

もちろん間取りについて比べて見てしまうと「 「プラウドタワー芝浦」については、全般的に言えることですが間取りが良くありません。図面を見たぱっと見の印象から「狭いな」と思う方多いと思います。

ただ、狭く見える要因の1つに図面の縮尺の違いがあることをチェックしてみてください。縮尺が芝浦のほうが縮小度合いが大きいのです。(紙のパンフレットの大きさが異なるためだと思います)

「プラウドタワー亀戸クロス」:間取り図面は75分の1のサイズ

「プラウドタワー芝浦」   :  〃   80分の1のサイズ

キッチンのコンロの大きさはいずれも3つ口コンロのため、そのサイズを基準にPC画面上で出来る限り縮尺を合わせた図が下記の通りです。

PTK PTS

・・・・同じような縮尺で比べても窓面側のスパンの大きい「プラウドタワー亀戸クロス」のほうが大きく見えます。柱の食い込み柱の食い込みが影響している点もあり、その狭くなってしまう点は、「プラウドタワー芝浦」の残念な点ではあります。。。




3)編集後記

マンション価格の高止まりの様相が広がっている間は、一部の人気物件や宣伝用の住戸に要望が集中し、倍率が付く抽選住戸は、今後も減らないどころか、今後は増えてくる可能性もあるとキットキャットは思います。マンション価格が高くなり続けていることから、消費者としては「失敗したくない!!」という気持ちが大きくなっていると思います。その気持ちが評判の良いマンションのお買い得部屋に消費者が向かう後押しになるのです。その気持ちの集まりが、一部の人気マンションの人気部屋に申し込みが集中しかねない事態になっているのだと思います。

そんなときに大事なのは、自分で判断して決断できる力だと思います。

ネットだけで話題になっているのは、本当の評判ではありません! 「インスタ映え」ではありませんが、インターネットの中で評判になりやすい物件ってあると思います。そこで話題になっていた(話題にしやすい)からと言って、ご家族構成や生活スタイルは千差万別なので、評判の良いマンションが自分自身に合っているマンションであるとも限りません。。

今回は、先着順住戸の販売経緯などをわかった範囲でお伝えさせて頂きましたが、マンションごとの販売経緯も千差万別です。ご自身が興味があるマンションの先着順販売住戸について調べてみると、不人気の売れ残り物件では無く、もしかしたら自分に合ったお部屋かもしれませんので、ぜひとも先着順販売住戸も購入対象にしてみてはいかがでしょうか!!


4)公開後の追加情報

抽選倍率が確定したマンションが出てきましたので、そちらをご案内いたします。

一大ニュースとしては「ブランズタワー豊洲」の1LDKが60倍という倍率になったところでしょうか。他のキャンセル住戸と比べて値上げ幅が大きく無く、坪単価が抑えめということで話題をかっさらいました。ちなみに「ブランズタワー芝浦」では第4期を要望受付中ですが1LDKは最高8倍になる部屋があるそうです。

そして、ミッドの記憶がまだ新しい「パークタワー勝どきサウス」について、倍率情報が入ってきましたのでご案内します(最終的にずらす方はいらっしゃると思います)

 

①パークタワー勝どきサウス 最高倍率のお部屋 (21倍)

3LDK角部屋 北向き(都心ビュー)のお部屋でした!

PTK倍率 3LDK

PTK 76 3LDK

 

 

 

 

 

 

 

PTK 76 3LDK眺望

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

②パークタワー勝どきサウス 第2位のお部屋 (8倍)

2LDK 南向き(運河ビュー)のお部屋です

PTK倍率 2LDKPTK 57 2LDK眺望

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

※ご要望により追加しました!Part 1

北向き2LDK 57.45平米

PTK 57 2LDK 北

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

※ご要望により追加しました!Part 2

北向き 3LDK 73.94平米 SW-73Sn

「無抽選のお部屋はありますでしょうか?」

9月11日時点の情報ではあるのですが、倍率1倍(無抽選)の部屋が52階にございました。しかし53階が4倍なことから、少なからず調整があって倍率無しということは無いのではないかと思われます。

なお、27階~38階の低層階は3倍~8倍で、最終日前日を迎えている状態なので、低層階のほうが倍率高いです。

PTK 73sn

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

PTK 73 倍率

 

 

 

 

 

 

 

 

 

※ご要望により追加 第三弾!

 

Sw-74As 3LDK 南向きの部屋です

柱の食い込みも一部気になりますが 収納は多め

48階だけ高いのはトランクルーム1.42平米が別途付くからだそうです(Sw74As1)

特別感ある部屋は倍率は付かなかったようですが、トランクルームのために200万近く高くなるのを受け入れられる人はなかなかいなかったのだろうと思われます。

最終的な倍率がどのくらいになったはかは不明手ですが

どうしても買いたい方には倍率で無い部屋も良かったと思います

 

 

ばいりつ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

PTK 74 AS

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猫アレルギーのキットキャットと言います。主に東京都心(山手線内側)+城南エリアをメインターゲットとしてマンション探しの旅を続けております。不動産購入歴は3軒の都内2LDK自己居住用(中古・新築・新築)と英語圏にタウンハウス1戸(新築3LDK+2Bath+2Car投資用)を購入しています。得意分野はローン(住宅・投資どちらも)、確定申告(青色・白色)、集中訪問エリアのマンション(新宿区・文京区・目黒区・台東区)、そして都市計画、建築基準法です。30代の普通の文系会社員ではありますので、素人の目線を忘れずにわかりやすい、ためになる記事をご提供していきたいです! 

4 件のコメント

  • 物件調査中 より:

    スムラボ、いつもありがたく拝読させていただいています。
    「先着順販売住戸」考え方がまさに自分のとおりで、とても参考になりました! 
    今目の前で確実に申し込める(契約できる)お部屋の情報があれば、いつもじっくりと見ています。
    多分、抽選でハラハラするのと、落選したときのガッカリ感が嫌なんだと思います。
    もっと言えば、竣工までの期間も短い方がいいです、その間の待ちの期間も好きじゃないので(笑)
    これからも、記事を楽しみにしています。

    • キットキャット より:

      >物件調査中様
      キットキャットです、コメント本当にありがとうございます!!!(^^)/

      共感頂いてとても嬉しいです!記事内容が少しでも物件調査の参考になれば幸いです。

      最近、抽選倍率を広告文句的に使う傾向もあるので,抽選倍率付くように業者のほうも仕掛けている感でてきていますので、より先着順住戸にも注目頂けたらと思って投稿していたので、同じように先着順住戸にも注目頂ける方いらっしゃって良かったです。

      最後の後押し的に抽選を使う方(当たったら買うか)と言う方もいらっしゃるとは思いますが、大多数の方は、とても欲しいから抽選に臨むのであって、落ちたときのショックは大きいですから、出来たら避けたいですよね

      竣工までの時間は、建物が建っていく楽しみはあるけれども、それ以上に楽しい新居での生活は早く過ごしたい!と思って当然だと思います。

      今後も楽しみにして頂けるような記事を提供できるように頑張りますので、こちらこそ今後もよろしくお願いしますm(__)m!

      • 物件調査中 より:

        ご返信ありがとうございました。
        同じ意味合いでクリスティーヌさんの最終一邸シリーズも楽しみにしております !

        • キットキャット より:

          是非とも素敵なお家を手に入れますように、
          今後も販売状況なども含めて発信させて頂きます!(Twitterのほうが更新速度は高いので、そちらも併せて発信させて頂きます。)
          クリスティーヌさんのシリーズ私も楽しみにしています^^

          今日、少し倍率情報などをアップデートしますので、こちらは読み物程度にご覧ください!

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