最近の関西・中古マンションについて〜後編【大阪タワー&関西マンションすごろく】

後編はすごろくさんと大阪タワーで実際に中古マンションの見学に行ってきました!

最近の関西・中古マンションについて〜前編【大阪タワー&関西マンションすごろく】

見学したマンションは中津のザ・ファインタワー梅田豊崎と福島のシティタワー西梅田です。どちらも前回の対談中に話題になった物件です。

【物件概要】ザ・ファインタワー梅田豊崎
売主:京阪電鉄不動産・サンキョウホーム
施工:竹中工務店
築年月:2019年3月
規模:地上45階建 312戸

掲示板:ザ・ファインタワー 梅田豊崎ってどうですか? 

【物件概要】シティタワー西梅田
売主:住友不動産・新日鉄都市開発
施工:竹中工務店
築年月:2006年12月
規模:地上50階建 349戸

掲示板:シティタワー西梅田ってどうですか? (PART 5) 

対談本文に入る前に、なぜ、この二物件を見学することにしたのかという話をさせていただきます。

この2物件の共通点

  • 規模が近いこと
  • 中津と福島という梅田から徒歩圏の人気エリアに建っていること
  • それぞれ分譲当時の時代を代表する高級タワーマンションであること

また、築年数がファインタワーは約3年、シティタワーが約15年ということで一回り分の差があります。

皆さんが中古マンションを選ぶ上で一番気になるポイントは「経年変化に対する想像力」ではないでしょうか。「経年劣化」という言葉はよく耳にしますが一方で「経年優化」「経年美化」というポジティブな言葉も最近耳にするようになりました。

積水ハウス「グランドメゾン」

某神戸市長をはじめとして、一部では、「タワマンは将来、廃墟になる」「百害あって、一利なし」というようなことを言う人もおりますが本当なのか!?と(笑)

そこで築年数が違う物件を比較することで、その時間における変化なども考えていけたらいいよね、とすごろくさんと相談した結果、このようなセレクションとなりました。

目次

この対談 に参加したメンバーは?

関西マンションすごろく [大阪]さん

◾︎大阪市内を中心とした新築物件情報をブログでまとめていきます。
◾︎マンション経験値(2022年4月時点)
-購入3軒(いずれも新築)
-売却2軒
-賃貸1軒
◾︎全国転勤の会社員のため、半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。
◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

[寄稿] マンションコミュニティ:スムラボ派出所スレ

大阪タワー [大阪]さん

こんにちは、大阪タワーです。スムログからやってまいりました。 スムラボでは関西のタワーマンションのレビューを行います。 昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住の永遠の30歳です。よろしくお願いします。

[寄稿] マンションコミュニティ:スムラボ派出所スレ

対談 スタート


マンションの紹介

ザ・ファインタワー梅田豊崎

御堂筋線「中津駅」の改札をくぐり、、、


エスカレーターを上ります


そしたら、ファインタワーのエントランスです


公開空地もしっかりと取られていますね


エントランスも洗練されたデザインです


一気に最上階までエレベーターで上がります


梅田中が見渡せる屋外テラスが広がっています


茶屋町側の景色(写真が下手なのはご愛嬌、、、)


淀川も望めます


22・23Fのライブラリーの入口


吹き抜けがあり、おしゃれな空間が広がっております


パーティーができる空間が広がっています


本格的なキッチン


螺旋階段を上がった先のライブラリー


ものすごくオシャレですがパソコン作業もしやすそうなカウンターテーブルもあって、便利そうです。

シティタワー西梅田

築年数を感じさせないような洗練された外観


1Fエントランスも立派


メインロビーは9Fです。シティホテルさながらの空間が広がっておりました。


上層階にあると開放感がありますね


29・30Fのラウンジです


吹き抜けの先にはウメキタが一望できます


すごろくさんも太鼓判を押す、シースルーエレベーター。(ラウンジより上の高層用のみこのような仕様です)

このふたつの物件について

いかがでしたか?私はシティタワー西梅田が案外、古いという印象が少なかったのが印象的でした。
共用部はしっかり作られているという印象が強かった。特に9階のロビーの開放感は特別なものだなと思いました。もちろん、経年というのはあって、ソファーなどの家具は若干、古さを感じるものの魅力的だなと思いました。


一階の車寄せなんかは改めて実物を目にするとすごくかっこよかったです。



あとは高層階のシースルーエレベーターに感動!
徐々に視界が広がる景色に誰もが声を唸らせるはずです。

今新築タワーマンションでシースルーエレベーターを導入しているマンションってないのでは?それほど、少し前のマンションは豪華な仕様が多かったです。
(ブランズタワー豊洲は1階から4階エントランスまでのシャトルエレベーターはシースルー)※すごろくの1月のブログ「中古マンションを真剣に考えてみた」でもコメントしております。


確かにそうですね。あと、シティタワー西梅田は福島駅周辺の物件の中でも立地はいいですよね。比較的大きな道に面していて視認性も良いですし、また駅距離も近いです。


外観も独特ですよね。シティタワー大阪天満なんかもそうですが、住友不動産物件らしいですね。
シティタワー西梅田は大阪におけるシティタワーシリーズのガラスウォール採用の先駆けのタワーマンション。

ただ、最近の大阪のシティタワーシリーズはガラスウォール採用は無くなり黒いデザインになりましたね。
シティタワー梅田東、シティタワー大阪本町、梅田ガーデンレジデンス等。

これも時代の変化なんでしょうか・・・
住んでいる人に話を聞くとファミリーにはガラスウォールの物件は眺望重視と言うこともあり日当たりが良すぎて冷暖房が高い(夏は暑すぎる、冬は寒すぎる)ようです。
また、80㎡超の住戸も多いですよね、これも昔ながらの作りかと思います。
この付近で新築タワーマンション(シエリアタワー大阪福島とか、、、)が80㎡超ばかりだと億ション祭りで売れないでしょうね。


部屋は広いに越したことはないですからねぇ。けれど、2LDKで80m2とかだと、今の流行りではないかな、、、
ここは部屋の形も角が多く独特です。部屋もFIXガラスが多く、さながらオフィスビルのようでした。



写真:シティタワー西梅田の居室(拝見したのは別の部屋です)

隣の部屋が見えてしまいそうなくらい開放的ですね。


(実際角部屋を内見中)ほら、リビングの角に立つと洋室が1つ見えているのと、上下階の洋室も少し見えますね(笑)。
実際住みながら直視する人はいないでしょうけど。


一方、部屋はやはり設備関係は少し古さを感じるかな。とりわけ、水回りですねぇ。キッチンやトイレは変えたくなります。
ただ、居室自体の性能は今のものと変わらない。天井も高いし、部屋に入っても寒い感じもないし。


中古でも最初からリフォームしてあると印象がよく見えていいですね。
個人的には新築マンションしか購入したことがないから、今回の築16年越えだとフルリフォーム入れたいかな。

以前、築10年のマンション内見した時も妻からNG出たんですよね・・・
ただシティタワー西梅田は高層階の広い部屋でも価格は落ち着いているからリフォーム代には回せそう。


うーん、僕がオタクだから思うのかもしれないですがどうせならリフォームは自分でやりたいかな笑
確かに女性目線と男性目線ではその辺の許容度は変わりますね。すごろくさんが新築にこだわる理由が今わかった。。。


新築でもこだわってリフォームやオプション祭りにしてしまう人もいますからね。私はいつもダウンライト、食器棚くらいですが、本当はもっと金かけてやってみたいですよね。
ただ、3年くらいのスパンで新築マンション買い替えするのが続いているのでコスパを考えると生活利便性に影響はないから結局最小限。
あんまりリセールのことばかり言いたくはないですが、売却時には価格にはほぼ跳ね返らないので、だったら広さや階層をチョイスしています。


三年ごとに買い換える。それは特殊な事例な気が、、、リフォームって基本的に個性を強調する方向に向かうので、お金を費やした分の対価を受け取るのが難しいのはその通りですね。

新しいマンションの良さ

今の新築マンションではノンタッチキーのような設備も増えてきていますがそういうものもこの時代だと難しいですね。
自宅玄関のノンタッチキーのマンションに2回住みましたがあれは良いですね。
オプションがあったらやるべき、満足度が高いです。


そういう意味では、ファインタワーのお部屋はさすが新しいだけあって、今の新築マンションと何ら変わりません。
拝見したお部屋も非常に綺麗に使われていたのか、傷一つない感じです。これなら、すごろくさんの奥さんも納得かな!?


共用部のデザインなど、ずいぶんと様子が違いますね。洗練されている。


シティタワーにもファインタワーにも上層階のラウンジがあります。シティタワーはソファが並んでいてくつろげるような空間ですが、ファインタワーは非常にオシャレでデザイン系の本が並んでいるような空間。テレワークもできるようになっていて、現代風です。


特に、ファインタワーは有名デザイナー(橋本夕紀夫氏)が起用されていて、際立ってオシャレな空間ですね。
ここの共用施設だと頻繁に使いそう。
景色はシティタワー西梅田の方がうめきたviewで好みですが。


この辺りは時代の変遷でその時の流行もあるので、変化していくことが当たり前なのかもしれません。例えば、東京のイニシア千住曙町のライブラリースペースのように時代に応じてアップデートしていけると素敵だなと思います。



写真:イニシア千住曙町(suumoより)

大阪で管理が熱心なマンションってあるんですかね?


知人の住んでいるザ・パークハウス中之島タワーは大阪駅までのシャトルバスが理事会で廃止され、管理費が大幅に値下がりしました。また、平置き駐車場をオークション制にして最低価格を8万円から募集して契約されています。ただストックした収入は住民アンケートを取りながら改善費用に使用しているようです。
駐輪場を減らしてトランクルームを設置するとか。
好評でトランクルーム拡大は第二弾まで実行しているとか。
余剰金も多いようで工夫して運営している管理組合もいらっしゃるようです。


なるほどなー。人気マンションは管理まで含めてしっかりしているのですね。
その辺は僕も疎いので、詳しい方に教えてもらいたいですね。


ファインタワーの最上階の展望デッキも特別な空間でしたね。すごい景色で、ここがいかにすごい立地なのかと思い知らされます。


(ルール上、できるのか知りませんが)夏の夕方にここでビールでも飲めたら最高でしょうね。淀川花火大会も綺麗に見えそうなので8月は人気殺到ですね。


正直、住んでしまったらそんなに来ることはないと思うのですがそれでもこういうスペースがあるというのはメリットですよね。例えば、売却するときに内見したお客さんは絶対にテンションが上がる!!!
しかも、屋外なんで、容積カウントはEVホールのはずですから作ることに対するロスは少ない。他にイニシャルでかかる費用もデッキと手すりくらいでしょうからそんなにお金のかかるものではないのだし、タワマンの標準仕様にしてもらいたいくらいです。


マンション購入にテンションって大事ですからね。自分が使うかどうかも大事ですが、売却時は自分目線ではなく購入者・一般消費者目線になりますからね。
自分が不要な物でも他の人には必要なものかもしれない。
管理費の問題はありますが、共用施設は充実したマンションの方が売却時のセールスポイントにはなりますね。
前編でも言いましたが、だから、大規模マンションが人気になるんですよね。見比べるとそちらを選びたくなります。

中古のメリット

あと、建設中の新築と違って現物を見ることができるというのもいいですね。
部屋はモデルルームで再現されているけれど、共用廊下などはなかなか体験できないですから。


新築マンションのモデルルームは専有部もオプションが多かったりして、なかなか元の状態がわからない。しかも聞かないと教えてくれない、小さなシールで目立たないようにしているから、購入後の内覧会でのギャップは結構多いと思います。

モデルルームを2タイプ以上作る場合は、最低1つはノーマルで勝負してほしいです。どんだけオプション盛り盛りでテンション上げさせても、トイレの扉開けた瞬間にタンク有りだった瞬間に私は対象外にしますから。最低でもオプション対応はしてほしい。


出た!トイレ警察!!
モデルルームがある意味は買う部屋がどのようなものかを確認するためだと思いますから見たらどんな感じかはわかるようにしてもらいたいですね。小規模だと一つしかモデルルームがないケースもあるので、そういうところはどれが本物か判別するのが本当に難しい。

酷いところだと、モデルルームを案内されてよくよく聞いてみると、再現されているのは同じ売主の別のマンション、、、なんてこともありました。
当然、お目当てのマンションに実在しない間取りで、天井高から何から全く違うものを「イメージです」とかいって見せられた笑
「イマジネーションランド、クジラアイランドの伝説」じゃないんやぞ、、、

また、以前に住んでいたマンションは内廊下が思っていたよりも暗くて、内覧会で驚いたことがあります。この辺の雰囲気もなかなかわからないポイントですよね。
大抵、パンフレットにイメージパースは載っていますがパースが本物よりも暗いってことはないですからねぇ。


眺望もそうですよね。実物を確認してから買えるので、こんなはずじゃなかった、を無くせるのは大きいです。
そういう意味では住友不動産のように、竣工してからも販売している「長期売り」はいいと思います。

内見して実際の仕様・眺望等を体験して判断できる。もちろん第1期にパースだけで判断して購入した人は安く買える特権がありますし(2期以降は値上げすることがほとんど)。


音やにおいといった要素も実物を見てみないとわからないポイントです。
前にも言いましたが個人的には内廊下のにおいって結構気になります。これってマンションによるところが大きくて、築浅でも自分の階に降りたらにおいがするなぁ、と思うところもあれば、全く気にならないところもあります。マンション固有の問題もあれば、どういった人たちが多く住んでいるのかによっても変わってきますよね。

中古のコストパフォーマンス

今回、見学に行ったマンションではシティタワーの方がわかりやすいですが、近隣の新築マンションと比べると安いです。厳密にいうと、同じグロス価格を払うのなら、広い部屋が手に入りますね。坪300万円を切る値段で買えますからそれは大きなメリットです。


シティタワーの立地は福島エリアでもベストかなと思います。仮にこれが新築で売っていたとしたら、確実に坪400万円以上はしているはずですので、経年による減価を考慮してもそんなに高くないかなという気がします。結構、築年数のいっている中古タワーマンション、例えば都島のベルパークシティなんかは築30年を超えているわけですがタダみたいな値段ということは決してなく、それなりの値段は付いています。
そう考えると、高級マンションに資する管理さえしっかりなされていれば、そんなにリスクはないのかなと思います。
今日拝見していて、そういう意味での違和感はなかったなぁ。

今の新築マンションは多少、無理をしないと届かないような値段になってきているので、それなら広さもありながら豪華さもある中古マンションを選んで、自分の好きな設備を選ぶというのもいいなと思います。イメージが広がりますね。


簡単に選べる時代じゃないからこそ、いろいろな選択があるということを考えてもいいんじゃないですかね。


確かに、5年くらい前だったら何も考えずに好きな新築マンションを買っておけば良かったという感じでしたが今は正直、すごく難しい。いろいろな心配事が勝ってしまいます。歳を取ったせいかもしれませんが。笑


今は大阪市内のマンションはどこ買っても高いですからね・・・特に一次取得者には厳しい市況です。だからこそ、新築であれ中古であれ極力リスク(残債割れが発生しない)が少ないようなマンションを選択はしたいですね。人生何があるかわからないので。
ちなみに、中古と言っても大阪市内だけでも人気の中古マンション、手頃な中古マンションは様々ありますから新築マンションだけに拘らず幅広い視野を持っても良いかと思っています。むしろ、新築マンションの限られた物件数・選択肢より、今まで数多く完成した人気マンションから選択出来るのは中古の面白さです。

私自身はそれでも新築マンションに拘って買い替え検討してしまいそうですが(笑)。
いずれにしろ、新築・中古マンションで悩む際には私か大阪タワーさんにぜひ相談していただければと思います。

微力ながらお役には立てるかと思います!

最後に

いかがでしたでしょうか!?

会話の中でも、出てきていることですが値段が高くなってきていて難しい時代だからこそ、知恵を絞っていく必要があるのかな、と思います。
いつも、すごろくさんとお話していて思うことですがすごろくさんも大阪タワーもあくまで趣味の延長線上でやっていることなので、忌憚のない本音が言えているのかなと思います。極論、マンションが売れようがデベロッパーが儲っても儲からなかろうが知ったことではないというのは心のどこかにあります。

なお、この取材に際しては、大阪タワーが日頃お世話になっている(自宅の売買でもお世話になった)大手仲介さんにご協力をいただきました。

別に僕らに利益は無いけれど、もし、大阪でマンションを探している方がいらっしゃれば、この方をご紹介させていただきますので、大阪タワーまでご連絡ください!!!

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ABOUTこの記事をかいた人

こんにちは、大阪タワーです。スムログからやってまいりました。 スムラボでは関西のタワーマンションのレビューを行います。 昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住の永遠の30歳です。よろしくお願いします。

[寄稿] マンションコミュニティ:スムラボ派出所スレ

2 件のコメント

  • 大阪タワマン検討中 より:

    大阪タワー様
    大阪でのマンション 1次取得にむけて、大変勉強になる対談でした!ありがとうございます。
    1点ご質問なのですが、夫婦子2人で梅田〜本町周辺で新築中古問わずマンションを探しており、対談に出てきたシティタワー西梅田角部屋を見ていたのですが、資産価値的にいかがでしょうか?6-10年後頃には転勤引越し可能性があり、残債割れは避けたいのですが…。予算を上げて新築マンションor築浅に行く方が無難でしょうか?ご助言いただけますと嬉しいです。よろしくお願いします!

    • 大阪タワマン検討中さん
      コメントありがとうございます。また、読んでいただきありがとうございました。

      シティタワー西梅田ですが、対談でも申し上げている通り、いいマンションだと思っております。街自体も開発が進んでいくエリアなので問題はないでしょう。
      ただ、中古は如何せん、個別性が強いのでその辺りは見てみないと何とも、、、というのが本音ではあります。
      ご連絡いただけましたら、お答えいたしますのでお気軽にどうぞ。

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