「シティテラス新小岩」《お便り返し》
住友不動産っぽくもあり、ぽくもないマンション(キットキャット)

記事化要望を頂いていたこと、そして気になる物件に取り上げていたことから、「シティテラス新小岩」今回記事化させて頂きます(遅くなり申し訳ございませんm(__)m)

大規模・駅ちか・維持費安と「気になる」キーワードのリアルについて、現地に赴いた感触も踏まえて調べてみました。調べてみると住友不動産っぽいところと、ぽくないところ両面あり、購入者側には良い面の「っぽい」があるような気がしましたので、その点についても触れていきます!

 



【2021年12~2022年2月版】スムラボブロガーが本音で選んだ気になるマンションBEST3《関東/東日本編》





 

物件概要(っぽくないポイント)

住友不動産っぽくないポイント1個目です

住友不動産のマンションとしては最短(?)入居日です!(2022年9月入居)

(申し訳ございません!、最短は他物件でした。「シティハウス池袋」が2022年5月でした)

 

既に竣工している他物件でも2023年4月、7月の引き渡しが多い中で、年内入居可能なのは、金利動向や税制などの影響も抑えられ、賃貸にご入居中の家賃支出が抑えられ、メリットになること間違いないです。(住友不動産は竣工後でもすぐ引渡ししない・・・)

なお、総戸数ですが当初は当初は270戸分譲予定が、1階の2部屋を共用施設(テレワークブース)に転用しています。値段に反映されている部分もあるかと思いますが、居住者にとって大きくプラスな施設だと思います。

 

所在地        東京都葛飾区新小岩2-658-11(地番)

交通            JR総武線・総武線快速「新小岩」駅より徒歩3分

総戸数        268戸

用途地域    商業地域、第一種住居地域

敷地の権利形態    所有権

完成年月    2022年3月下旬予定

入居予定日   2022年9月下旬

敷地面積    5,176.04m2

売主      住友不動産株式会社

株式会社ジェイアール東日本都市開発

 日本貨物鉄道株式会社

施工      株式会社長谷工コーポレーション

掲示板:シティテラス新小岩ってどうですか? 

アクセス

主要駅への時間

2路線あることは共働き世帯にはとても響きます。

夫婦どちらの職場からも直通で行ける駅を探すと、おのずと候補は絞られてくるもの

特に山手線内側の中央線駅が勤務地に入りつつ、山手線沿線も通うというご家族にはとても良いアクセスだと思います。これは共働きのリセールにおいて、「自分にも合っているが、他の人にも合っている」可能性が高まり、求める人が多くなる条件になります。

亀戸や小岩で分譲中のタワーマンションと比べての優位点はここになります

 



(2022年3月12日~の情報)

『JR「春のダイヤ改正」で意外に便利になる区間 運転間隔の統一など変化は「減便」だけじゃない 』記事引用先⇒| 通勤電車 – 東洋経済オンライン

総武線快速は朝・夕の通勤快速が廃止となる。代わりに快速が設定され、物井・稲毛・津田沼・市川・新小岩・馬喰町・新日本橋駅に停車する列車の本数が増える。これらの駅利用者は利便性が向上する

 

 

乗降客数

乗降客数はコロナ前の数字では154,408名(2019年)同様の人数の駅は、巣鴨、原宿、鶴見、舞浜などになります。

総武線の沿線駅と比べても、新築マンションの注目度では亀戸>>小岩>>>>新小岩 のイメージですが意外と乗降客数の順位は異なる結果です

地元の住み替え層が多いということは、悪いことではありませんし、乗降客数に応じて商業施設も栄えていく傾向があるのは間違いではありません

錦糸町 211,338

新小岩 154,408

小岩  132,960

亀戸  116,552

浅草橋 110,122

両国  79,724

終電シュミレーション


ディズニーランドアクセス(おまけ)

城東エリアの良さの1つにディズニーランドへのアクセスがありますがこちらも〇

と思いましたが所用時間45~55分、運行本数1日9本と、意外と遠い感じです。

ただ乗り換えなしは嬉しいですね。


新金線(新規鉄道計画 おまけ2)

2022年の年始当たり、鉄道の新線報道が相次いで記事化されていました。こちらの構想もまた、数度新聞記事にて報道されていたので目についたのではないでしょうか。新小岩駅とJR金町駅の間の貨物鉄道用の線路を乗用にも転用する構想です。線路はあるものの採算性など課題は多いようではあるものの、次の葛飾区長選での結果、推進派の方が当選され、行政からのバックアップ(資金援助)があれば、JRは収益源として活用してもらうのは拒まないかと思われます。(ようは選挙・行政次第)

こちらのマンションにお住いの方は出来たとしてもおそらく乗車することはないかと思われますが、新小岩駅の乗車人数が増えることは、新小岩の商業施設が盛り上がり、住民にはプラスです。また、たとえ出来なかったとしてもこのように報道してくれるだけでも、街が取り上げられて、不動産業者の売り文句になるので、基本的にプラスです

(現状の「もしかしたら出来るかも!」くらいがちょうど良い適温相場・・・、採算性に課題があるのだから、財政支出は最小限に使い、でも街が盛り上がる程度に報道や期待が積みあがるパフォーマンスを続ける、そんな適温相場を今後も保ち続けることが政治家の手腕かと思います)


ロケーション

駅からの道のりの中に信号があるため3分で着くかは微妙です

また、信号を待っている間、風雨や太陽から逃れるような建物の庇や樹木もございません

信号待ち環境としては悪いほうですが、歩行者用信号に「待ち時間表示」があるのはプラス評価です

<駅からの道のりの横断歩道>





実際にこちらの信号待ちをしてみましたが、信号が変わるまでの待ち時間は2分かからない感じです。風雨や日差しを遮るものが無いことを除けば、そこまで待ちぼうけな感じでは無いのはせめてもの救いです。

<参考用周辺動画 (走った道は下記の地図参照)>

シティテラス新小岩(赤枠)南東側から駅ロータリーに向かっています。2回最寄りの信号を待っています(1回目動画1:30~、2回目動画4:10~)


スーパーマーケット

一方で、スーパーマーケットが直線距離上にはございません

少し遠回りにはなりますが、駅距離が短い分 寄り道の範囲かと思います。

終電で帰ってきてもやっているお店があるのは社畜には力強いです

 



※12:サミットストア(9時~25時)

※13:西友(24時間営業)

 


公園

城東エリアは意外と大きな公園があることが調べていくとわかります。

線路の反対側というのは玉に瑕ですが、ご家族の多いマンションにはとても魅力的です。



◎公式YouTubeチャンネルより


病院・子育て関連

行政区分的には葛飾区に当たりますが、葛飾区内では大きなターミナル駅になりますので新しい病院(私立)や福祉施設(区営)が揃っております。

イムズ東京葛飾総合病院(徒歩10分)

イムスグループは調べてみると、関東(板橋・高島平・八王子など)を中心に宮城、山形、北海道、海外(ハワイ)に拠点を持つち、全職員数が2万4千名を超えるような大規模医療法人グループでした。

そのような大規模グループの大規模かつ新しい拠点の1つが新小岩にあるのはとても頼もしいですね。求人サイトによると病床の増室を予定されているようで、機能拡張を図っています。







民間だけでなく、病院の隣には葛飾区も新たな施設を建設します。(仮称)葛飾区新小岩地域活動センターとされていた施設ですが、昨年愛称が決まり「にこわ新小岩」が2022年夏にオープンします。中身を見ると子育て世帯向けの施設となっており、出来るのが楽しみな感じです。



主な施設内の事業

【子ども未来プラザ事業】●のびのび広場 ●あそびの広場 ●学びの広場 等
【保健センター事業】●乳幼児健診 ●母子保健相談 ●精神保健相談 等
【生涯学習事業】 ●子ども食育クッキング ●ふれあいスポーツ 等
【児童発達支援事業】●発達に課題のある幼児の発達支援
【保育園事業】 ●上平井保育園
【貸館事業】●活動室(会議室、調理室、音楽室等)、ホールの貸出

再開発プロジェクト

駅前で複数の開発案件が予定されています。(下記の図「自転車駐車場予定地」は「シティテラス新小岩」の東側にある提供公園の箇所になります)



JR駅ビル(2023年開業予定)

テナントには商業施設だけでなく、葛飾区の行政サービスセンター、図書館出張所、地域活動支援のための交流センターが出来るようなので、行政サービスの恩恵に浸れるところは コスト安く暮らせる一大要素なので、ここはメリットしかないです(特に子育て層は行政サービス受けてなんぼです)



タワーマンション(三井不動産 2028年完成)

580世帯のマンションとなるので、「シティテラス新小岩」の倍近いです。緑地帯も設けられてとても素敵な外観になりそうです。

大規模な新築マンションが建築されるということは、デベロッパーが多大な広告費を出して、街を宣伝してくれるので、街に注目が集まり、街の印象アップなのは間違いないです(建つのはだいぶ先です)


外観・共用施設(っぽいポイント)

外観

住友不動産っぽい外観です。外廊下かつ「Sーマルチコア(集中配管方式)」の採用はありませんが、ガラスを多用したベランダ面はいかにも住友不動産のマンションです。エントランスもガラスウォールによる二層吹き抜けを設けて、「大規模マンションに足を踏み入れたんだな」感を出しています。一方で植栽は最低限です。管理費の低さに直結する話ではあるので、贅沢は言えませんが、周辺住民にはがっかりポイントですね。。



 



なお、注意してもらいたいのは大規模物件ではあるものの、「再開発」案件ではありません。敷地の外は現状と変化はありません。敷地と線路の間の道は4メートル幅まで拡幅され、マンション側はきれいになりますが、線路側の壁は今後も現状のままで、お世辞にもきれいな状態でありません。 目立ちはするものの敷地内の建て替え案件となります。

<敷地北側の通路から外廊下を移す>

午後12時前後の逆光の時間帯で暗く映っていますが、実際はもっと明るいです(ノー編集です)敷地の北側の通路の様子は変わらない模様です。



 

共用施設

268戸という戸数ではあるものの、水物や機械物の共用施設はございません。「ペアレンツサロン」と呼ばれる集会室と、2戸分のスペースを転用した「テレワークスペース」が1階にございます。いずれも維持費のかかりにくい施設であり、あって困るものでもありません。子育て共働き世帯にはとてもメリットある施設ですね!

また、敷地東側には提供公園が出来る予定ですが、遊具があるようなものではなく、図面によると地下格納式の駐輪場が出来る模様です・・・(人通りが増える点はメリット・デメリット両面あり)



 



駐車場の設置率は(106台÷268世帯)39.5%。子育て層には車はあると便利ですが、、、これは不足する可能性もありますね。。

駐輪場は378台(ラック式:350、平置:28、サイクルトランク:60区画) と世帯数以上を確保しています。

これと言って、華美な施設はございませんが、後述する管理費の低さにつながるような内容です。個人的には1階住戸は無くして(ハザード面からも)、駐輪場、もしくは駐車場を増やして欲しかった感はあります。

なお、ハンズフリーキー対応です。両手がふさがりがちな子育て世代も、荷物の多い社畜さんも、みんな便利なオートロックです



 

躯体・構造面

敷地の北側に線路が直面しているにもかかわらず、外廊下です(Sマルチコア採用無し!)

東西に長い敷地計上から、どうしてもスパンの短い他の字型の住戸を作る方法しかなく(コスト面から)、北側に窓を設けられる外廊下方式を採用しています。内廊下のほうが遮音性は高いですが灯篭部屋が無いのはキットキャット的には好きな点です。掃除機をかけたり、物を大きく整理したりするとき、埃が待った後、やっぱり窓開けて換気したいですよね。窓が無い部屋はどうやって喚起しているのだろうとキットキャットは思います。(もちろん二重窓+可動式ルーバーありです)

外廊下ではあるものの、エレベータ・非常階段は住戸食い込み型ではなく、しっかりと独立しており、柱も外廊下側・ベランダ側、両方とも、居室に食い込んでいない、扶養柱無しなのは嬉しいですね。後から変えられない躯体の余裕度は、後々中古になった際の内覧時に好印象です(しかし、Sマルチコアは無し。。)

二重床・二重天井、北側の窓は二重窓、そして天井高2600mm とこちらも褒められるものだと思います。





 

居室・専有部の間取り(っぽいポイント)

住友不動産らしい間取りですね(苦笑)どれも似ております 褒められるポイントが多いのは良いと思います

・アウトフレーム(両面)

・居室 横開きドア

・各部屋宅配ボックス(かなり大きく高さがある)

・ポーチ部分あり

・ウォークインクローゼットの扉も横開き(←これ重要です)

・バルコニー奥行 1.9メートル

・天井高26000mm、サッシ高2310mm(高級タワマン的なサッシ高)

・お風呂サイズ1418(全部屋同じ大きさ)

・バルコニーにミニシンクあり

・リビング洋室よこのスライドドアの収まり方がきれい

・下り天井、梁が目立たない

・ルーバー面格子

・隔て板トールタイプ

A1タイプ 64.31㎡  3LD·K+N+2WIC

6階: 6500万円 (坪単価334万円)

 



 

A2タイプ 64.31m2 3LDK+N+2WIC   

6階(602) 6200万円 坪単価318万円

10階     6600万円 坪単価339万円


B2タイプ 61.01㎡、2LDK+S+WIC

広告住戸の5600万円はこちらの間取りの4階~6階です(坪単価303万円)

7階 :5800万円 坪314万円

10階:5900万円 坪319万円(1007号室)(10階~12階同額)

13階:6200万円 坪335万円

C2タイプ 67.02m2 2LDK+S+N+2WIC

11階:7000万円 坪345万円 (1110号室)

7階 :6600万円 坪325万円

5階 :6500万円 坪320万円


Dタイプ 70.02m2 3LDK+N+2WIC

こちらのタイプには1階にサイクルガレージが付きます(5平米)

10階  :7500万円 坪354万円(ガレージ除く)坪330万円(ガレージ込み)(1012号室)

5階~6階:6900万円 坪325万円(  〃   )坪304万円(ガレージ込み)


サイクルガレージ配置図



 

E2タイプ 67.2m2 3LDK+N+2WIC

5階:6500万円 坪319万円(516号室)

7階:6600万円 坪324万円



 

Fタイプ 76.59m2    4LD·K+N

10階: 8900万円 坪384万円

4階: 8200万円 坪353万円



こちらの間取りのリビングダイニング11畳は気を付けたほうが良いですね。。

廊下部分が長いので実質的には9畳くらいでしょうか

また収納が少なく、4つの居室のうち1つを勉強部屋兼荷物置きにする必要ありそうです

加えて、開き扉の2重窓だと、室内側に窓が開くので、場所を取り、開けずらいことは間違いないと思います

 

>公式Twitterより

他社さんも真似て欲しいスライドドア。開いたときにきれいに格納できて、かつ窓面側広く見える形式

維持費

大規模マンションかつ外廊下、最小限の共用施設ということで目に優しい価格帯になっております。修繕積立金の値上げ後も、負担しきれる金額からの管理費スタートは長く住まわれる方も、中古販売時もメリットになるでしょう。(管理費:平米あたり198円)

修繕積立金もきちんと上がっていく数字を見せているのはともて好印象です(住友不動産は資金計画書にも記載あり◎)



管理費も将来に渡って永続するものでは無いものの、「大規模マンション」かつ「維持費のかかる設備がほぼ無い」という明確に安い理由がわかる構造は良い要素です。

近年、自転車置き場が地下や上階にあってエレベータで駐輪場まで行くマンションも増えてきました。敷地配置に余裕が無いマンションでは、そのような百害あって一利なしな設備が搭載されたりします。コスト低減の大原則は、「力をかけない」です。上や下に動力を使って動かしたり、温めたり、冷ましたりをする過程では、どうしても「力」=「コスト」がかかります。このマンションにはそのような要素がとても少ないです。

SDGsの「住み続けられるまちづくりを」「持続可能な消費を」を果たすためには余分な「力」をかけない構造体が一番だと思います。華やかさはないけれど、維持コストの低いマンションは今後も出続けて欲しいものだとキットキャットは思います


専有部の設備類

目立った設備としては「ディスポーザ」、「スロップシンク」と「各部屋ごとの宅配ボックス」の2点です。どちらも後付け出来ない設備であり、スロップシンクは特に最近のマンションでは少数派、宅配ボックスは最近のマンションでは必須な設備です。両方が揃っているのは、中古市場でも差別化要素です。(宅配ボックスは人の背丈くらいの大きなサイズなのは◎)

 

電車の音について

誰もが気になるデメリットです。こればかりは現地に行って体感しないとわからないと思いましたので、現地で映像撮影してきました。あくまでも道路上になりますので、居室内よりもダイレクトに音が響く一方で、線路より低い位置での撮影のため若干音が飛びにくい面もあるので、あくまでも参考までにご覧ください



線路のすぐ横の物件での音問題についてどうしても気になる場合は、エリアを変えてでもかまわないので、線路わきの住戸に実際入ってみることをおススメします。

二重窓って実際どうなの?(特に開き扉の使い勝手には注意!)

音ってほんとに和らぐの? 換気扇とか、通気口からの音漏れってやっぱりあるの? とか実際に自分で感じてみたときの印象が一番信じられる感触だと思います。そこで「気になる物件TOP3」の記事でも記載しましたが、住友不動産は他エリアで線路わきの竣工後物件を発売中です。線路からの距離は少し異なるものの、同じ「住友不動産×長谷工コーポレーション」×「外廊下+線路わき」の組み合わせで設備仕様の出来具合や防音度合いを確認するにはちょうど良いと思われます。

シティテラス金町






総評

メリット・デメリット、わかりやすい物件だと思います。線路わきの騒音という隠し通せないデメリット。一方で大規模・駅ちか物件のメリット。

そして現地に行ってわかったことことは、電車の音以外にも嫌悪施設(ホテルなど)はあるということ、独特の空気感があるということです。車窓からの映像はごく一部の切り取りにすぎませんが、少しでも街の雰囲気を味わえると思います(結局、行くことが一番)

3LDKを6000万円以下という予算があるのであれば、山手線内側や外側の徒歩圏でそのような価格帯では、検討対象外エリアになり、必然的に隅田川を越えていかないといけないです。(築浅でそのような価格帯の物件が出ない)

そんな東京駅東側のエリアの中でも、複数路線使える駅の中は都心に近い駅(両国・錦糸町、住吉、押上、門前仲町・北千住)になってしまうので、メジャー7と呼ばれるデベの新築で駅ちか・3LDK6000万円以下は出てこないです。(ただ、デベロッパーに拘らず、小規模物件も探すならば出てきます)

荒川を超えると、複数路線使える駅が少なく(青砥・京成高砂・金町、そして新小岩)共働き世帯で、勤務先が異なる場合に選択肢として選ぶ駅が少なくなりがちです。そしてそれらの駅での駅ちか新築マンションの供給が直近ありません。

つまり、①すぐ住める住戸を探している(2022年9月入居)、②複数路線使える(新宿・東京方面ダイレクト、千葉方面も快速で早い)、③駅ちか(徒歩5分以内)で、予算3LDK6000万円以下で探している方で、現地の雰囲気・音を大丈夫な方には良い物件だと思いました。(竣工後の住友不動産は値上げ×引き渡し延期になる可能性あるのでお早めに)

一方で、どれ①~③のどれか削れたりするならば、同じ予算帯でも、より静かで住環境の良いマンションに住めると思います。また、予算を7000万に上げられる方は、「プラウドタワー亀戸クロス」も視野に入れられます。

 

ただ、6000万円以上の部屋は買ってはだめかというと、住み替え時に注意をしましょうということ。5990万円以下にローン残債がなるのは何年先か計算して、そこまでは住むつもりで検討しましょう。グロス価格の壁は意識して新築マンションは買ったほうが良いです。(もちろん金額高い部屋のほうが大きいので住み替えの必要性が低くなり長く住めるようになるというメリットはあります)

そこまで長く住まないかもしれないけれど、大きな部屋を買いたい、グロス価格を意識するならば、メジャー7以外の非タワー小規模物件、単路線のエリア、築年数が上がっても良いなどの妥協が出来るのであれば、他にも検討できる住戸は他のエリアにもあると思います。(中古の場合修繕積立金などの維持費の面で、結局価格差を逆転する場合もあるのでご注意を!)

 

 

そこで、こちらの物件でおすすめできるのは、下記のような方だと思いました。

①中央線緩行線沿線(代々木~秋葉原)と総武快速線(東日本橋~品川、市川~津田沼)、の両方に夫婦が出ていくことが多い

②早く住みたい

大規模な新築マンションが良い

④後付けできない設備にはこだわりたい(ディスポーザ、各住戸宅配ボックス、スロップシンク、、)

駅から近い(電車に乗ることが多い)

エリアの雰囲気、音などに嫌悪感を持たないこと

⑦街が発展していくことを楽しめる人

⑧昼間、家に居ることが少なく、共働きではあるがテレワークよりも出勤するほうが多い

⑨固定費を抑えて、家事労働を外注化したい家庭

⑩戸建てでは設置しにくい共用施設を使いたい方(集会室、24時間ごみ置き場、テレワークブースなど)

⑪シティテラス新小岩の住所をノートなどに書いたときに、特に違和感がない人

特に⑥が大丈夫な方で③で②なマンション探されている方は一旦は見てみることはおススメします。住友不動産のわりに引き渡し日が近いことは、売主のJRの影響(早めに居住人口増やしたい?)の可能性もありますが、いつ引き伸ばしがあるかわかりません。

結局、自分がどの時期にどこに住んでいたいのか、その要素を満たせる物件はなかなか見つかりません。新築は引き渡しが先、中古は売りに出るかわからない、賃貸も拘ると募集があるかわからない、そんな不安定な状態で人生が過ぎるのは一番避けたほうが良いとキットキャットは思いますので、改めて引き渡し日が近いうちに記事化させて頂きました。

 

編集後記

ところで「シティテラス新小岩」は、施工が長谷工コーポレーションとなっておりますが、Web上の口コミで良く書かれることが多いとは言えません。「長谷工っぽい」とか、書かれること多いです。。

でも、考えてください。例えにまで出てくるような会社名ってすごいことだと思いませんか? 誰もがわかる名詞でなければ「〇〇っぽい」ということは出てこないです。

 

それだけ歴史と規模のある施工会社であるということです

長い歴史で培った技術力は博物館で示したいまでに積み重なっています(長谷工ミュージアム

 

ちなみに、長谷工は海外でも進出していて、ハワイ好きなら誰もが知るコンドミニアムも建てています。アイランドコロニーというそのコンドミニアム(いわゆる日本で言うマンション)は1979年に建てられました。今でもその立地の良さと、ラナイ(いわゆる日本で言うベランダ)から空を感じられるところから、リフォームを繰り返して大事に使われ、大人気物件です。

築年数40年以上経過していますがリフォームをされている部屋は1ルーム2500~3000万円、1LDKは3000~4300万円くらいで取引されています。

近年も多くの海外プロジェクトをリリースしており、夢のある物件もたくさん作っています。

日本のマンションの歴史を作ってきた長谷工コーポレーション。憧れのブランドではないけれども、しかっかりとした信頼の品質の施工主であること、もっと評価されても良いかと思いました!





※アイランドコロニー 外観+ベランダ写真(参考)

隔て板コンクリートで奥行広いとこんな素敵な感じにできますね

 

 

 




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「シティテラス新小岩」については、追加情報や追加考察があり次第、下記のTwitter投稿にコメント追加する形でも情報提供します!。


 




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2回目:プラウドタワー亀戸クロス

先着順販売住戸を買うという選択(「プラウドタワー亀戸クロス」と「プラウドタワー芝浦」で先着順販売開始!)【キットキャット】



1回目:プラウドタワー亀戸クロス

「プラウドタワー亀戸クロス」夏の新規販売間取りのご紹介【キットキャット】



 

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猫アレルギーのキットキャットと言います。主に東京都心(山手線内側)+城南エリアをメインターゲットとしてマンション探しの旅を続けております。不動産購入歴は都内自己居住用に4軒(中古・新築・新築・新築)と海外で投資用不動産(2軒)を購入した経験があります。
不動産業界の者では無いので、素人の目線を忘れず記事を書いていきます。
Twitterで速報的な不動産情報を随時発信しているので、こちらもよろしくお願いいたします(^^)/ 

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