【大阪】購入相談→中古マンションを真剣に考えてみた 「関西マンションすごろく」


今回は新築マンションではなく中古マンションについて述べていきます。
スムラボでブログを書き始めた2021年5月から9ヶ月程経ちましたが、新築マンションは安くなる気配は一切なく、むしろ益々高くなっています。
読者の皆さんも同じように感じているはずです…

最近は個別相談においても新築マンションだけでなく、『○○の中古物件どうですか?』とDMをいただくことが増えてきており、この度、具体的な条件での相談が来ましたので本件について真剣に検討していきたいと思います。

大阪の中古マンション市況動向

本題に入る前に大阪の中古マンション市況に触れておきます。

大阪市の中古マンションの平均価格は2021年上期で坪単価204万円(70㎡換算:4,327万円)。

大阪市内の新築タワーマンションは坪330万円〜350万円が平均値になっているため安く見えますが、築年数やエリアも様々ですから単純比較は難しいです。
とは言え、感覚的には中古の築浅タワーマンションは新築タワーマンションとほぼ同水準と感じています。

着目すべきは5年で140%も値上がりしてて今も右肩上がりに価格上昇を続けていますので、待っても下がる気配はないことです。

出典:東京カンテイ。赤が大阪市の坪単価グラフ。


大阪市内の都心6区に絞ると坪単価は243万円まで上がりますので京都市よりも単価は高くなります。
都心6区に絞ると5年での価格上昇率も大阪市全体より少し高く142%です。

都心6区は人口自体が増加しているため多少高くてもリセール観点では長期的目線でも安心感はあります。

出典:東京カンテイ

お便り内容

さて、今回相談がきた内容はコチラ。



なるほど!
これは『予算5,000万円前後でモテるマンションを探せ!』というテーマと理解しました。

ちなみに私のタワーマンション初体験話。

独身の時に『家でパーティーやるけど来ない?』と言われ、初めて入ったタワーマンション。

ザ・北浜タワー」、「シティタワー西梅田」、「ザ・梅田タワー」等に遊びに行きましたが、『こんな世界があるんや、絶対モテるやん!』と思った10年ちょっと前に、モテるやんと思っただけですぐにマンション検討の行動をしなかった自分をタイムマシンに乗って殴りたい!

ザ・北浜タワーのエントランスホール。今でも大阪を代表する高級マンションとして有名です。


私も30歳で初めてマンションを購入しましたが独身で購入するのは非常に良いと思います。

自分だけの判断軸で検討・購入出来ますし、その後の売却・買い替え等も融通が利きやすいので私自身も独身時代に購入しておけば良かったと後悔していますので、ぜひ良き物件が見つかる後押しが出来れば嬉しいです。
若いうちにどれだけのローンを組めるのか、与信がどれだけあるのかは問題ですが、興味本位でマンションを内覧するところから始めていけば良いと思っています。

なお、お便りに記載の条件のマンション購入すると間違いなくモテますよ(笑)。

シティタワー西梅田のスカイシャトルエレベーター。これは凄かった!

お便り内容の理解と整理

『タワーマンションに住んでモテたい人だな!?』

お便り内容を元に中古マンションを検索する際に以下の要素を追加します。
  1. 300戸以上、眺めもそれなりに良い・・・タワーマンションに絞る
  2. 駅徒歩5分、梅田まで徒歩込み20分以内・・・交通アクセスは梅田(大阪駅・東梅田・西梅田も含む)まで15分以内に絞る
  3. 5年で住み替え予定、リセール重視・・・大阪都心6区の築10年以内に絞る
  4. 予算5,000万円、55㎡:坪単価300万円前後
  5. シティタワー梅田東、シティタワー大阪天満がカッコ良い・・・モテたい人だ。あわよくば高層階にスカイラウンジやパーティールームがあるモテそうなタワーマンションに絞る。
  6. 新築も検討中・・・これはかなりのモテ思考だな、カッコ良い新築タワーマンションも追加
シティタワー大阪天満もカッコ良いマンションですが、築11年で現時点の中古価格もかなり安いためリセール重視だとオススメは出来ないため除外します。
ただ、リセールを気にしなければ高層階の割に安い住戸も多いので有りだと思っています。

これで良い物件が引っかかるかわかりませんが、夜な夜なSUUMO検索開始です。

5,000万円で条件に合うマンションは?

全然引っかからない・・・
中古は掘り出し物があるかないかはタイミング次第ですが、なんとも厳しい結果です・・・

リセールを重要視するための築10年未満、300戸以上の条件が厳しく、検索結果は以下のなんと1物件のみ。
  • プレサンスレジェンド堺筋本町タワー(337戸・30階建て)
    平均坪単価:304万円
しかし低層階で前建てがある住戸のため対象外となりそうです。

出典:SUUMO


300戸の縛りがなければ以下の物件はとても良いと思いましたが落ち着いたタワーマンションのため今回の「モテ追求」には該当しない可能性が高い…
  • エルグレースタワー大阪同心(143戸・25階建て)
    平均坪単価:288万円
ただ、高層階ですし、間取りの形的には満足度は高そうです。
梅田までも徒歩で行けますので都心ライフを堪能出来る立地です。

出典:SUUMO

予算を上げて5,500万円で再検索

階層は低層階もありますが色々引っかかってきて良く見るタワーマンションが増えましたが、ここでも300戸の縛りが厳しく、条件に合うのは2つのみ。
住友不動産のシティタワーシリーズの2つでの検討となりますが、名前だけ見ると一瞬同じマンションと思ってしまう人もいるかもしれませんね。

シティタワー東梅田パークフロント

現在、新築住戸がラストスパートの2部屋販売中です。

築年数も3年ですし間取りも綺麗、眺望は完璧ではありませんがリセールも期待出来る物件だと思います。

スカイラウンジもありますし眺望はそこで堪能することを前提とするならば、梅田からも徒歩で帰宅可能な距離なので独身の方にはオススメしたいタワーマンションですね。
特にお初天神通り・北新地・東通りで飲むことが多い人は特に良い立地です。

出ている以下の中古物件だけでなく新築販売ラスト販売住戸が57㎡5,400万円なので、合わせて検討しても良いかと思います。

掲示板:シティタワー東梅田パークフロント【旧称:(仮称)東梅田超高層タワープロジェクト】ってどうですか?

シティタワー東梅田パークフロント

シティタワー梅田東

こちらも梅田から徒歩圏内の便利な場所なので独身の方であれば非常に便利ですね。
特にグランフロント大阪、茶屋町あたりで飲むことが多い人には便利な場所です。

エントランスの重厚感、何よりも二層吹き抜けのスカイラウンジはモテ要素が非常に高いですし、検索した中では一番階層が高いタワーマンションでランドマーク性もある物件です。

検索した住戸は低層階ですが、壁ドン眺望ではありませんし間取りも綺麗で広いためかなりオススメ出来そうです。

掲示板:シティタワー梅田東【旧称:(仮称)梅田東タワープロジェクト[旧:(仮称)シティタワー梅田・大阪市北区本庄西パナソニック跡地プロジェクト]】

シティタワー梅田東

指定条件での選定結果

今回の条件では「シティタワー梅田東」をオススメします!
主な選定理由は以下は…
  1. 44階建てタワーマンションでランドマーク性がありモテ要素も高い
  2. エントランスホール、二層吹き抜けスカイラウンジ等、共用部クオリティが高くモテ要素が高い
  3. 梅田で飲んで帰宅しても徒歩帰宅・タクシー1メーターで楽々移動はモテ要素が高い
  4. 間取りも綺麗な住戸が多い安定のシティタワー
  5. 築年数も比較的浅いため5年後のリセールも期待が出来る
独身の時にこのタワーマンションに住めたら良かったな〜とブログを書きながら3回くらい思いました。

すごろくが独身で住みたい中古マンション

中古マンションは運とスピード勝負なのでいつ掘り出し物があるか全くわかりませんが、私が30歳独身と仮定して坪300万〜350万前後で住みたいマンションも考えてみました。

大阪ひびきの街ザ・サンクタスタワー(874戸・53階建て)

大阪ひびきの街ザ・サンクタスタワー

坪単価:340万円

梅田にも心斎橋、堀江にもすぐに行ける距離感が良いですね。
共用施設も充実しているし、マンション自体のクオリティも高く今でも住みたいです。

騰落率も170%を超えており騰落率では大阪の中でベスト3に入るマンションです。

掲示板:大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワーってどうですか?

憧れのサンクタスタワー

ザ・パークハウス中之島タワー(894戸・55階建て)

ザ・パークハウス中之島タワー

坪単価:345万円

梅田までも自転車10分の距離でお洒落な飲食店が多い福島エリアにも近いです。
マンション下のスーパーもあり便利ですし、共用施設にはカフェやBARもあるためマンション内だけで生活が完結するかもしれません。

掲示板:ザ・パークハウス 中之島タワーってどうですか?

大阪では最大戸数のタワーマンション

グランドメゾン新梅田タワー(267戸・39階建て)

グランドメゾン新梅田タワー

坪単価:315万円

うめきた2期エリアまで徒歩5分の距離で大阪駅からも徒歩で帰宅出来る距離感なのが良いです。

私が好きなルクア・グランフロント大阪・ヨドバシカメラまで近いため、休日が楽しくなるエリアです。
グランドメゾン新梅田タワー ザクラブレジデンス入居開始以降に相乗効果で高くなる可能性もありますが、うめきた2期完成以降はもっと評価されるはずなので、検討するなら今かと。

掲示板:グランドメゾン新梅田タワーってどうですか?

クラブレジデンスと比較するとまだ買いやすい値段

パークタワー梅田(230戸・31階建て)

パークタワー梅田

坪単価:294万円

梅田まで徒歩圏内、毎日飲んでも終電を気にしない最高立地のタワーマンション。

中崎町駅まで徒歩3分ですが、梅田に行くなら電車に乗らず徒歩で行く人が多い距離感です。
阪急百貨店までも1キロの距離なので徒歩12分程度という便利な立地。
特に東通り商店街で飲むことが多い人には最高の立地です。

北区のタワーマンションの中では比較的安い方ですが、マンション自体のクオリティは非常に良いです。
人気のタワーマンションのため売り物件も少ないです。

なお、憩いの場所である扇町公園も徒歩2分。
スーパーのライフも徒歩2分くらいの場所に新しく完成しましたので総合的満足度が高いマンションです。

掲示板:パークタワー梅田(扇町の三井タワーマンション計画)ってどうですか?


ジオタワー天六(400戸・44階建て)

ジオタワー天六

坪単価:321万円

独身なら一番満足度高くなりそうなタワーマンション

全長2.6キロある日本一長い商店街である天神橋筋商店街まで信号渡ってすぐの場所で食には一切困りません。
マンション下にはスーパーもあるし、濡れずに地下鉄に乗ることも出来るし最高なポジションです。

また徒歩10分くらいの場所に25時まで空いているスーパー銭湯「なにわの湯」があり1回800円。
ここに住んだら回数券買って毎週末通うことは間違いありません。

掲示板:ジオタワー天六(天六阪急ビル建立替計画)ってどうですか?

地下鉄出入口まで徒歩5秒の距離。雨にも濡れません。

独身にオススメする新築マンション

55㎡が5,000万円〜5500万円(坪単価300万円〜330万円)で独身の方にオススメしたいマンションは価格的にかなり苦しいのですが、以下の新築マンションをご提案致します。
※階数は割り切りで低層階も含みます。

シティタワー東梅田パークフロント(490戸・30階建て)

シティタワー東梅田パークフロント スカイアトリウム


シティタワー東梅田パークフロント

残り住戸は2つ。

57㎡が5,400万円で販売中です。

その他残りは25,000万円の部屋のため、新築ラストチャンス住戸。
57㎡で風呂サイズが1418なのもポイントが高いです。

階数は低層階ですが、眺望は諦めてスカイラウンジなどを活用すればクオリティ高い生活が可能です。

梅田で飲んでも徒歩圏内、魅力的です。

ローレルタワー堺筋本町(511戸・44階建て)

ローレルタワー堺筋本町 エントランスホール


ローレルタワー堺筋本町

58㎡5,350万円くらいで販売しております。

梅田に出るには乗り換え1回必要ですが堺筋本町駅徒歩1分は便利です、徒歩2分の場所に大型のスーパーライフもあります。
心斎橋エリアで遊ぶなら徒歩で行ける距離も魅力的です。

共用施設は必見です。
大規模タワーマンションならではの二層吹き抜けエントランスホール・スカイラウンジ・フィットネスルーム・ゴルフレンジ・スタディルーム等もありますのでオススメです。
※売れ行きは好調のようです。

過去の物件紹介ブログはこちら
ローレルタワー堺筋本町 モデルルーム訪問レビュー

掲示板:ローレルタワー堺筋本町ってどうですか?

プレミストタワー靱本町(350戸・36階建て)

プレミストタワー靱本町 スカイラウンジ


プレミストタワー靱本町

56㎡5,360万円くらいで販売しております。

最寄り駅まで徒歩1分、四つ橋線で西梅田駅まで5分の抜群の利便性。
更には大規模な靱公園までも徒歩1分のため独身の方でも過ごしやすいエリアです。

日建設計が入っており共用部クオリティは非常に素晴らしく、私が今独身なら優先的に検討したい新築マンションです。

↓過去の物件紹介ブログはこちら↓

【大阪】「プレミストタワー靱本町」〜本町駅と靱公園徒歩1分の価値〜「関西マンションすごろく」



掲示板:プレミストタワー靱本町ってどうですか?

中古マンションのメリット・デメリット

私は新築マンションの購入経験しかありませんが、元々中古マンションを見ていた時期もありました。
その時に感じたメリット・デメリットは…

メリット

  1. 眺望や間取りを直接自分の目で見て判断できる
  2. 購入後すぐに入居することが可能(新築マンションで2年以上入居を待った時は購入したことをほぼ忘れていました)
  3. 新築と比較すると価格が安いことが多く本気度によっては指値も可能(売却時は2軒とも指値きました)
  4. すぐに入居することが出来るため住宅ローンの金利がわかりやすい(今はずっと超低金利で変動金利選択が多いので影響軽微かも)
一番のメリットは1番目の直接自分の目で見て判断できることだと思います。
10年ほど前に中古のタワーマンション見た時は高層階からの景色を直接見て感動してハンコ押す寸前まで行きましたが、同時に検討していた新築マンションの値引き提案があったため、購入には至りませんでした。

デメリット

  1. 築年数によってはどうしても古さを感じる(特に個人の意志でリフォーム出来ない共用部はよく見ておきたい)
  2. 良い出物は一瞬で売れるためほぼ買えない(スピードと戦略重視)
  3. 税制優遇が新築より少ない(住宅ローン減税、固定資産税軽減措置など)
  4. 仲介手数料が高い(新築購入時の初期費用より高いことが多い)
個人的には2が一番課題だと思っています。

1年程前に住んでいるマンション内で住み替え検討していた時に新着情報に飛び付き『高層階・角部屋でこの価格は1年に1回見ないレベル』と思って内覧を申し込みしたら既に5番手…
内覧初日に1番手が現金一括払いで購入意思を表示、私は内覧は出来たもののローンも通してなかったし即日判断が必要だったことから、結局手を挙げずに終了。

良い物件をいち早く見つけるための情報収集と人脈作り、更には、即決する決断力と事前にある程度の金額でローンを通している実績・資金力なども重要になってくるので、中古は中古なりの難しさがあることを実感しました。

まとめ

最近は新築マンションが高騰しているので予算の観点から中古を検討していくのもアリだと思っています。
(むしろ人気のマンションは中古で値上がりするので、私個人は新築マンション派ですが。)

ただ、人気物件の中古は一瞬で売れることもあるため、売り出しされたことも気付かないうちに終わっている可能性もあります。
中古マンションを検討される方はアンテナ高く情報収集することと、本当に購入したい物件が出た時に向けてローンの事前審査などは他の物件で通しておくなど、熱量高く行動することをオススメします!

次回は新築マンションモデルルーム訪問記事となりますのでご期待ください。

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※100%ではありませんが記事化していきます。

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◾︎大阪市内を中心とした新築物件情報をブログでまとめていきます。
◾︎マンション経験値(2022年4月時点)
-購入3軒(いずれも新築)
-売却2軒
-賃貸1軒
2022年内に追加1軒新築マンション購入予定。 ◾︎全国転勤の会社員のため、半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。
◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

[寄稿] マンションコミュニティ:スムラボ派出所スレ

2 件のコメント

  • マンション初心者 より:

    いつもブログ、Twitterを楽しく拝見させて貰っています。
    私も30歳結婚を機にタワーマンション生活を開始しようと思っているのですが、築10年以上はリセールを考えると避けた方が良いのでしょうか…?
    まさに記事に記載のシティタワー西梅田高層階を検討していたのですが…よければアドバイスお願いします。

    • 関西マンションすごろく [大阪] より:

      コメントありがとうございます!
      シティタワー西梅田、カッコ良いですし、ランドマーク的なマンションです。
      広さの割に価格も目に優しい売り出しも増えてきた印象です。

      ■築年数の見解
      築10年越えのマンションでも継続して高額タワーマンションもありますので一概には言えませんが、
      リセールの観点だと築10年以上から設備が故障したり、古さを感じてくる関係上、リフォーム等の検討も必要になってきます。

      よって、購入者目線の場合、リフォーム代金を数百万円分見込んだ価格で物件探しをする方もいるかと思いますので、10年越えの場合は1回価格下落のポイントがくることを考慮して記事を書いております。

      ■過去の統計データ
      築年数毎の過去の中古価格の下落率統計では
      ・〜5年目:100%と基準
      ・〜10年目:84%
      ・〜15年目:75%
      ・〜20年目:65%
      ・〜25年目:48%
      のようです(あくまで統計なのでシティタワー西梅田の例ではありません)。
      ※出典:レインズ

      ■シティタワー西梅田に置き換えると
      シティタワー西梅田が現在16年目の選手なので、購入して5年後に売却したら20年〜25年の部類に入るとなると、この築年数レンジの下げ幅が大きいため、残債割れの可能性もあるかなと思っています。

      うめきた2期の再開発で周辺の相場アップが見込めるかとは思いますが、
      グランドメゾン新梅田タワー ザクラブレジデンスなどの大型の築浅タワーマンションと比較されることになるため、売却時は値段勝負になるかとは思っています。
      (シティタワー西梅田も目立つ物件ではありますが、近くに倍以上の戸数のタワーマンションが出来たこともリセールには影響すると思います)

      ■結論
      リセールはあまり意識せず、「カッコいいタワーマンション」の「高層階」の「広い部屋」に「グロスは新築タワーマンションより安く」住むには良いかと思っています。

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