最近の関西・中古マンションについて〜前編【大阪タワー&関西マンションすごろく】

どうも、大阪タワーです。

前回、大変好評(?)だった、関西マンションすごろくさんとの対談の続編ということで今回のテーマは中古ということで、関西マンションすごろくさんにお願いをして、対談を行いました!!!

↓前回の記事

【大阪】スムログ・スムラボのコラボ!〜大阪タワーさんと対談!!〜 【前編】「関西マンションすごろく」

【大阪】スムログ・スムラボのコラボ!〜大阪タワーさんと対談!!〜 【後編】「関西マンションすごろく」

目次

この対談 に参加したメンバーは?

関西マンションすごろく [大阪]さん

◾︎大阪市内を中心とした新築物件情報をブログでまとめていきます。
◾︎マンション経験値(2022年4月時点)
-購入3軒(いずれも新築)
-売却2軒
-賃貸1軒
◾︎全国転勤の会社員のため、半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。
◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

[寄稿] マンションコミュニティ:スムラボ派出所スレ

大阪タワー [大阪]さん

こんにちは、大阪タワーです。スムログからやってまいりました。 スムラボでは関西のタワーマンションのレビューを行います。 昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住の永遠の30歳です。よろしくお願いします。

[寄稿] マンションコミュニティ:スムラボ派出所スレ

対談 スタート


中古マンション

すごろくさん、今回のテーマは「中古マンション」です。

最近の新築マンションの高騰ぶりは目を覆うものが多くなってきた気がします。

僕自身、スムログをはじめてから一年強になりますが、その間だけでもすごく値上がったなという印象が強い。実際に私もこの一年以内で自宅の買い替えをしましたが買い替えた家は中古にしました。新築はいろんな意味で買えなかった、、、


中古は今まで興味はあったものの全て新築で購入をしていましたが、ここ最近は新築マンションが高騰しているため、中古の選択肢は必要だと思っています。

人気マンションでは中古価格が新築より高いケースもありますが、定期的に探していると『おっ、これは欲しい。迷っていたら即売れそう』と思うものもありますので、今回は中古マンション購入の先輩である大阪タワーさんに色々教えて頂こうかと思います。

中津駅の3つのタワー

最初から具体的な話ですが、タワーマンション同士の比較でわかりやすいし、この辺から話をしていきましょう。御堂筋線「中津駅」の3物件(ザ・セントラルマークタワー、ザ・ファインタワー梅田豊崎、ブランズタワー梅田NORTH)。


中津駅周辺のタワマンたち


結局、何を重視するかでどの物件が魅力的になるか変わってくると思っていて、立地自体は3つとも隣り合って建っていることもあり、大差ないように感じます。
そうやって割り切るのなら、築年数が経っていても一番安いザ・セントラルマークタワーでいいじゃんという気もします


そうですね。逆に共用部を重視するならブランズタワー梅田NORTHだし、わかりやすい選択肢があるのは魅力的です。3物件とも中津駅まで雨に濡れずにアクセス可能ですが、セントラルマークタワーのみ地下までエレベーターでアクセス可能なので、ベビーカーを利用するファミリー世帯だとセントラルマークタワーは良いですね。


内装は時間が経てば、当然劣化していくので新しい物件の方がきれいなのは間違いないですけど、専有部のグレード感でいえば一番お高いブランズも正直ふつうですから、一概にどれがいいというのは難しい。

自分が中古の家に住んでいて思うのは築年数の古さというのは住み始めて慣れてきたらそんなに気にならなくなるということ。ある程度、美装をすれば問題ないし、自分の好きなようにできるのでむしろ新築よりメリットもあります。まあ、新築でも当然変えられるのですが誰も使っていないコンロやトイレを変えるのはいささか勿体ない気がします。

むしろ、サッシの低さや天井の低さなどはリフォームでは変えられないし、隠しきれない部分なのでそういったところに重きを置いて選ぶ方がいいかもしれないですね。


注文住宅の広告でこういった表現を目にしますが、マンションでも変わらないはずです。


柱の食い込みなどもリフォームでどうにも出来ない所ですね。個人的には家具家電の配置に大きく影響する柱は極力アウトポール設計が理想ですが、中古は新築と違って、実際の部屋を内見出来ますので積極的に気になる物件見に行きたいですね。
先日、友人が築12年の中古マンションを購入しましたが75㎡前後の部屋で400万かけたらだいぶ雰囲気は変わったようで、初めて遊びに行った際にもとても綺麗だったので築10年以上の物件でも安く購入出来た分リフォーム前提で購入すれば満足度も高くなりそうです。

ブリリアタワー堂島

大人気のブリリアタワー堂島にしても、隣の堂島ザ・レジデンス マークタワーと比べるとお得な方は堂島ザレジデンスの方だよね、という気がしますし。正直、日常生活自体はどちらに住んでもそんな変わらない気がします。何しろ、お互い目の前に建っていますからね。でも、リセールを考えるとブリ堂の方が有利ですかね?


この二棟はすごく近い


中古の中でも資産性を考えると大規模で注目を浴びるランドマーク性がある物件が定量的な金額を担保しています。

例えば、グランフロント大阪オーナーズタワーザ・パークハウス中之島タワーTHE KITAHAMA大阪ひびきの街ザ・サンクタスタワー等は共用施設・デザイン・規模感などでランドマーク性抜群のため、中古価格も高騰しています(新築時から考慮すると資産性抜群)。

そういう意味では、ブリ堂は間違いない物件です。


そうなりますよね。やっぱし、これ以上値上がりしていくのかな。。


99%の確率で値上げして2期は販売すると思っています。 ※本対談は2021年12月に行いました。


【大阪】「ブリリアタワー堂島」〜PART 3〜 絶好調で2期は大幅値上げ 1期最高倍率37倍に続き人気は今後も継続?! 「関西マンションすごろく」



1期の大抽選祭りを見ていると世界有数のラグジュアリーホテルブランドである「Four Seasons Hotel」が入る日本初のタワーマンションという希少性は、多少値上げしてでも欲しい方はたくさんいると思いますし、10%程度値上げしても抽選となり購入出来ない方は多いと思います。同時期に欲しいマンションがなければ、私も購入したかったです。

リセールバリューのいい物件とは?

中津の話に戻すとブランズがやはり背が高くてでかい。ランドマーク性もあり、エントランスを抜けると大阪でもTOPクラスの豪華なエントランスホールがお出迎え。それがやはりブランドに結びつくのかなと思います。だから、他の2棟よりも1000万近く高い。それが購入者の安心感にもなると思います。ずっと住むわけでもない人もいると思いますのでリセールを重視する人からすると切って考えることはできないよね、と。


中津で新築だとプラウドタワー梅田豊崎価格的には中古だとセントラルマークタワー辺りとバッティングしてきます新築がいいか、多少古くても駅直結がいいかの選択ですかね。
ただ、この3物件も高くなってきているので、なかなか手が届かないという声も聞きます。(実際に、総額で見ると7000万円とかはふつうにしてしまうので高いなぁと思います。)

価格表の穴を探すみたいなことを昔からよくいいますが今、新築で穴を探すのって今の販売手法だと難しくないですか?全体的に販売が長期化する前提で値段が設定されているし、某社だけでなく今やどこの会社も「今の値段は今後変わる(=値上げ)こともあるので、ご了承ください」と言われることが多い気がします


そうですねぇ。新築でリセール的にも安心感のある物件を大阪市内で探すのは本当に難しくなってきました。


そうなると新築のリセールも怪しくなってくるし、中古の方が一回評価されている分、安心感があるともいえる気がします。
つまり、中古の評価が低い物件はすでに安くなっていると考えることができるので、ある意味で買いやすいと思います。なにしろ、お金は有限ですからねー。考えて使わないと


ただそれでも、中古でも築年数は意識しないといけないと思います。築年数でいえば、10年ちょっと。古くても15年まででないと価格の維持は難しい

弁天町のタワーマンション

例えば、「弁天町」駅直結の築16年のクロスタワー大阪ベイなんかは新築時と比べると市況的に価格は高いものの広い部屋がけっこうお得に見えます。


クロスタワー大阪ベイ外観


例えば、今新築で販売しているファインタワーウエストコーストと比べると値段の差は結構激しいですよね。


それなら、立地的にも僕はクロスタワーがいいかな、、、笑


クロスタワーやオークプリオも50階建くらいあって、周りはスケール感ありますからね。

ほら、95平米で4980万円の部屋がありますよ。



うーん、、、でもリフォームはしたくなりますね。築年数なりの古さは感じますねぇ。


僕だったら、これならクロス、コンロ、食洗機、トイレくらいしかやらないかなぁ。お金に余裕があれば、お風呂も変えたいけど


フローリングは?


それやっちゃうと結構お金かかりますよね。上で言ったのくらいなら、頑張れば100万円ちょっとで収まります


ようは中古なら、探せばふつうにエリアナンバーワンのランドマークマンションで90平米5000万円くらいのようなものでも買えてしまいます。坪単価でいえば200万くらいかな


そこまで下がっているとここからさらに下がるとも考えにくくなるので買いやすくなりますよね


転勤などになって自分で住めなくなっても、賃貸に出せば利回りは新築よりも高くなると思うのでそこもいいかなと。


中古リフォームだと自分で仕様が決めれるので。それはメリット。例えば、みんなが大好きなリンナイのデリシアなんて、大阪で標準で付いているところなんてほとんど見ることはないですが新しく自分で付けるとそんなに高くありません。食洗機にしても、自分の好きな機種を選べる。それこそ、ミーレでも入れられる。うるさいマンクラなんかはこっちの方がいいんじゃないですかね?


中古経験はないのですが、キッチン家電は新しく入れ替えたいですね。クロスも片面のみ色を変えるなど大胆に変更したいもんです。新築だと綺麗だから標準のままで良いかなと思うので。あと、トイレは100%、パナソニックのタンクレスアラウーノ・スティックリモコンに変更しますね(笑)。



すごろくさん憧れのアラウーノ。確かに、デザインにこだわる建築家先生なんかの住宅にはよく採用されている印象があります。


実際に新築でも売れているところと売れていないところの差がはっきりしてきているという話は聞きます。

例えば、A不動産だと、、、ここからは新築マンションの悪口大会なので割愛します笑

JR福島駅周辺のタワーマンション

えーっと、、、話は変わりますがグランドメゾン新梅田タワー The club residenceの新築未入居物件の転売がすごいみたいですね。みんな数千万円乗っけて売るようです


新築当時、特に第一期の頃見た時は高いと思ったんだけどな。1LDKは単価安かったので業者さんが多いのかなと思ったのですけど、2LDK以上はみんな平米100万円くらいしていた印象ですよね


大阪タワーさんがスムログで紹介されていた部屋が未入居物件として出ていますね。けっこう高くなっています(笑)



おお、、、あえて、どの部屋なのかは言いません笑


確かに、福島エリアで見るとメガグラメは魅力的な物件です。ランドマーク性もあるし、エリアナンバーワンであるのは間違いないですから転売価格だとしても一考の価値はあります。

他だと築年数が浅い物件はグランドメゾン新梅田タワー (通称:ミニグラメ)とかローレルタワー梅田ウエスト ですかね。成約を見ているとローレルタワーはそんなに値上がりしていないようです。

ローレルは駅から徒歩3分でミニグラメよりも便利な立地ですがそれだけでは価格は決まらないというのは面白いですね。

駅距離も駅直結くらいのポイントがあればセールスポイントになりますが、少し離れたら3分も5分もそんなに変わらなくなるのかもしれませんね。それよりはランドマーク性の方が資産価値としては上回ると思います。

よくある駅距離毎のリセールバリューのグラフがありますが、単純に鵜呑みにしたら火傷しちゃう。

福島に限らず他のエリアでも駅3分の小規模マンションより、駅8分の大規模マンションの方がリセールバリューが良い結果が既に出始めています。
ザ・パークハウス中之島タワーなんて、『京阪電車中之島線なんて使えない』と良く言われますが、蓋開けると今は坪単価350万円です。コロナ禍における駅距離ニーズも多少変わっているのかも。


なるほどなー。確かに、大きいマンションはどこも高いですもんね。
福島辺りで新築だと、シエリアタワー大阪福島ですかね。坪350万円くらいですか?メガグラメとあまり変わらないような。。


その辺をどう考えるかですね。中古だと築年数はいっていますがシティタワー西梅田は場所もいいし、すごく豪華に作られていて魅力的です。


確かに。本当にホテルのような作りですよね。外から車寄せを見るだけでも、よくわかりますね。


シティタワー西梅田 車寄せ


中間階でエレベーターの乗り継ぎがあって、高層階にはシースルーエレベーターが付いていて乗っているととても気持ちがいいです。大阪ではシースルーエレベーターなんて、こことTHE KITAHAMAにしかありません。今、新築マンションで付けるのはなかなか難しいでしょうね。

中古の難しいところ

中古は仲介屋さんとの関係が大切だと感じます。居住中(引っ越しする前に内覧を受け付け販売すること。生活している状態で見学の人を受け入れることになる。)で販売したことがありますが、アポが急だったりして対応に苦労することがありました。


そうですね。特に売却の際は心を開いて話せる人がいいと思います。

僕が家を売ってもらった仲介さんは「手残りで◯◯◯◯万円ほしいんでよろしく」と伝えただけで、販売開始の値段から値引き幅まで考えて客付してうまいこと最初に伝えた金額をくれた笑

優秀な人だなと思いました。大阪タワーの担当ってだけで、僕が仲介屋さんなら絶対うざいし嫌ですけどね


(うんうん)


よく囲い込みなどを問題視する人がいますが正直、それを突き止めても問題の解決にはならない気がします。ポイントは最初に明確な目標を決めること変な欲を出さないこと
当然、目標を決めるための勉強は大切ですが。そして、その目標を達成してもらえるのであれば囲い込みをされようが関係ないのかなと。
成果が出なければ、他の会社に変えたらいいだけですし。

買う際も鉄則は元付に問い合わせることですが、値交渉をしたいのなら信頼できる人に任せるべき
結局、そこは売主と自分で交渉するわけではなく、間に入ってもらうわけですからその人が信頼できるかどうかは大切かなと思います。

改めて、中古のメリット

最近の新築は仕様が低いものが多いからそこも気になるところです。僕の場合、よくいろんなところで(自分が無いと困るから)床暖房のないマンションを酷評しています笑
そうすると、読者の方からも「このマンションどう思いますか?ちなみに、今の家にも床暖房はないので無くても気になりません。」みたいなコメントがたまに来ますがそういうことじゃないんだよね、っていう


大阪タワーさんは床暖房警察ですからね。
でも確かにそう。他のマンションに当たり前に付いているものがないということが問題。
これはリセールにも影響します。あえて外す必要はないですよね。『今の家に食洗機やディスポーザー無くても不便に感じていない』という方もいますが、中古で売却するときはそれを必須・優先事項にする方もいますしね。
個人的にはマストなものは色々ありますが、食洗機・ディスポーザー・床暖房・各階ゴミ置き場はマストですね。


仮にこれが安い物件であれば、「割り切って外しました。なるほど、そういう考えもありますよね。」でいいと思うのですが高級物件でも無いのはいかがなものかな、と。
言ってみれば、レクサスの新車買ってもカーナビは付いていません、みたいな話なので。そりゃあ、ひどいでしょ、ってみんな思うと思うんだけどな。。。
なので、「このマンション検討します。床暖房はありませんが私は気になりません。資産性についてはどうお考えですか?」って質問は受け付けません。


中古のメリットが生きるのは場所もあると思います。中古が生きるエリアとそうでないエリアがあるかなと


そもそも、新築でここはいい!と言える立地のマンションが減ってきているこれは大阪に限らなくて、例えば東京の湾岸、豊洲にしても最後の一等地って言っていたブランズタワー豊洲が出来てしまって今や新築ってないじゃないですか。そうなると、新築マンションという括りで探そうと思うとどうしても制約がでますよね


だから、ブリリアタワー堂島のような新築で立地も良くてランドマーク性のあるマンションはとても人気がある。売れるのも納得です。


新築マンションということがメリットになるような物件は選ばない方がいいよ、ということですかね。結局、みんな古くなってしまうので。売る時には同じ中古として扱われちゃうのでね。


結局はエリア毎の需要と供給のバランスで価格決定はされていますね。そういった意味では後発の新築マンションが存在しない、加えて大規模で唯一無二のランドマーク性がある物件を選べば数年後の中古販売の時も苦労しない。
中古で物件を購入する場合もランドマーク性を意識して購入したら良いと思います。もちろん高いですが、数年後に万一売却する時も苦労はしないと思います。やはり魅力的な物件は中古になっても多くの方に魅力的ですからね。

次回の対談 は・・・

後編は実際に中古マンションを見に行ってみた!です。お楽しみに!!!

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こんにちは、大阪タワーです。スムログからやってまいりました。 スムラボでは関西のタワーマンションのレビューを行います。 昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住の永遠の30歳です。よろしくお願いします。

[寄稿] マンションコミュニティ:スムラボ派出所スレ

1 個のコメント

  • タワマンチェッカー より:

    関西マンションすごろくさん。

    中津駅のザセントラルマークタワーの駅へのエレベーターですが、あれは改札口までで、さらにもうひとつ地下のホームまでは、下に行くには階段しかありません。
    (改札からホームをつなぐエスカレーターは上りのみ)
    結局、ホームまで、ベビーカーや車椅子で行くには、直結していない2号出口まで行かないといけません。

    また、ホームから改札までの上りは、ザファインタワー梅田豊崎であれば、全てエスカレーターを利用できます。

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