最近の関西・中古マンションについて〜前編【大阪タワー＆関西マンションすごろく】

中古は今まで興味はあったものの全て新築で購入をしていましたが、ここ最近は新築マンションが高騰しているため、中古の選択肢は必要だと思っています。

人気マンションでは中古価格が新築より高いケースもありますが、定期的に探していると『おっ、これは欲しい。迷っていたら即売れそう』と思うものもありますので、今回は中古マンション購入の先輩である大阪タワーさんに色々教えて頂こうかと思います。

そうですね。逆に共用部を重視するならブランズタワー梅田NORTHだし、わかりやすい選択肢があるのは魅力的です。3物件とも中津駅まで雨に濡れずにアクセス可能ですが、セントラルマークタワーのみ地下までエレベーターでアクセス可能なので、ベビーカーを利用するファミリー世帯だとセントラルマークタワーは良いですね。

柱の食い込みなどもリフォームでどうにも出来ない所ですね。個人的には家具家電の配置に大きく影響する柱は極力アウトポール設計が理想ですが、中古は新築と違って、実際の部屋を内見出来ますので積極的に気になる物件見に行きたいですね。
先日、友人が築12年の中古マンションを購入しましたが75㎡前後の部屋で400万かけたらだいぶ雰囲気は変わったようで、初めて遊びに行った際にもとても綺麗だったので築10年以上の物件でも安く購入出来た分リフォーム前提で購入すれば満足度も高くなりそうです。

中古の中でも資産性を考えると大規模で注目を浴びるランドマーク性がある物件が定量的な金額を担保しています。

例えば、グランフロント大阪オーナーズタワー、ザ・パークハウス中之島タワー、THE KITAHAMA、大阪ひびきの街ザ・サンクタスタワー等は共用施設・デザイン・規模感などでランドマーク性抜群のため、中古価格も高騰しています（新築時から考慮すると資産性抜群）。

そういう意味では、ブリ堂は間違いない物件です。

99％の確率で値上げして2期は販売すると思っています。　※本対談は２０２１年１２月に行いました。

1期の大抽選祭りを見ていると世界有数のラグジュアリーホテルブランドである「Four Seasons Hotel」が入る日本初のタワーマンションという希少性は、多少値上げしてでも欲しい方はたくさんいると思いますし、10％程度値上げしても抽選となり購入出来ない方は多いと思います。同時期に欲しいマンションがなければ、私も購入したかったです。

中津の話に戻すとブランズがやはり背が高くてでかい。ランドマーク性もあり、エントランスを抜けると大阪でもTOPクラスの豪華なエントランスホールがお出迎え。それがやはりブランドに結びつくのかなと思います。だから、他の2棟よりも1000万近く高い。それが購入者の安心感にもなると思います。ずっと住むわけでもない人もいると思いますのでリセールを重視する人からすると切って考えることはできないよね、と。

そうですねぇ。新築でリセール的にも安心感のある物件を大阪市内で探すのは本当に難しくなってきました。

ただそれでも、中古でも築年数は意識しないといけないと思います。築年数でいえば、１０年ちょっと。古くても１５年まででないと価格の維持は難しい。

例えば、「弁天町」駅直結の築16年のクロスタワー大阪ベイなんかは新築時と比べると市況的に価格は高いものの広い部屋がけっこうお得に見えます。

例えば、今新築で販売しているファインタワーウエストコーストと比べると値段の差は結構激しいですよね。

クロスタワーやオークプリオも５０階建くらいあって、周りはスケール感ありますからね。

ほら、９５平米で4980万円の部屋がありますよ。



うーん、、、でもリフォームはしたくなりますね。築年数なりの古さは感じますねぇ。

フローリングは？

ようは中古なら、探せばふつうにエリアナンバーワンのランドマークマンションで９０平米５０００万円くらいのようなものでも買えてしまいます。坪単価でいえば２００万くらいかな。

転勤などになって自分で住めなくなっても、賃貸に出せば利回りは新築よりも高くなると思うのでそこもいいかなと。

中古経験はないのですが、キッチン家電は新しく入れ替えたいですね。クロスも片面のみ色を変えるなど大胆に変更したいもんです。新築だと綺麗だから標準のままで良いかなと思うので。あと、トイレは100％、パナソニックのタンクレスアラウーノ・スティックリモコンに変更しますね（笑）。



すごろくさん憧れのアラウーノ。確かに、デザインにこだわる建築家先生なんかの住宅にはよく採用されている印象があります。

えーっと、、、話は変わりますがグランドメゾン新梅田タワー The club residenceの新築未入居物件の転売がすごいみたいですね。みんな数千万円乗っけて売るようです。

大阪タワーさんがスムログで紹介されていた部屋が未入居物件として出ていますね。けっこう高くなっています（笑）

確かに、福島エリアで見るとメガグラメは魅力的な物件です。ランドマーク性もあるし、エリアナンバーワンであるのは間違いないですから転売価格だとしても一考の価値はあります。

他だと築年数が浅い物件はグランドメゾン新梅田タワー （通称：ミニグラメ）とかローレルタワー梅田ウエスト ですかね。成約を見ているとローレルタワーはそんなに値上がりしていないようです。

ローレルは駅から徒歩３分でミニグラメよりも便利な立地ですがそれだけでは価格は決まらないというのは面白いですね。

駅距離も駅直結くらいのポイントがあればセールスポイントになりますが、少し離れたら３分も５分もそんなに変わらなくなるのかもしれませんね。それよりはランドマーク性の方が資産価値としては上回ると思います。

よくある駅距離毎のリセールバリューのグラフがありますが、単純に鵜呑みにしたら火傷しちゃう。

福島に限らず他のエリアでも駅3分の小規模マンションより、駅8分の大規模マンションの方がリセールバリューが良い結果が既に出始めています。
ザ・パークハウス中之島タワーなんて、『京阪電車中之島線なんて使えない』と良く言われますが、蓋開けると今は坪単価350万円です。コロナ禍における駅距離ニーズも多少変わっているのかも。

その辺をどう考えるかですね。中古だと築年数はいっていますがシティタワー西梅田は場所もいいし、すごく豪華に作られていて魅力的です。

中間階でエレベーターの乗り継ぎがあって、高層階にはシースルーエレベーターが付いていて乗っているととても気持ちがいいです。大阪ではシースルーエレベーターなんて、こことTHE KITAHAMAにしかありません。今、新築マンションで付けるのはなかなか難しいでしょうね。

中古は仲介屋さんとの関係が大切だと感じます。居住中（引っ越しする前に内覧を受け付け販売すること。生活している状態で見学の人を受け入れることになる。）で販売したことがありますが、アポが急だったりして対応に苦労することがありました。

（うんうん）

大阪タワーさんは床暖房警察ですからね。
でも確かにそう。他のマンションに当たり前に付いているものがないということが問題。
これはリセールにも影響します。あえて外す必要はないですよね。『今の家に食洗機やディスポーザー無くても不便に感じていない』という方もいますが、中古で売却するときはそれを必須・優先事項にする方もいますしね。
個人的にはマストなものは色々ありますが、食洗機・ディスポーザー・床暖房・各階ゴミ置き場はマストですね。

中古のメリットが生きるのは場所もあると思います。中古が生きるエリアとそうでないエリアがあるかなと

だから、ブリリアタワー堂島のような新築で立地も良くてランドマーク性のあるマンションはとても人気がある。売れるのも納得です。

結局はエリア毎の需要と供給のバランスで価格決定はされていますね。そういった意味では後発の新築マンションが存在しない、加えて大規模で唯一無二のランドマーク性がある物件を選べば数年後の中古販売の時も苦労しない。
中古で物件を購入する場合もランドマーク性を意識して購入したら良いと思います。もちろん高いですが、数年後に万一売却する時も苦労はしないと思います。やはり魅力的な物件は中古になっても多くの方に魅力的ですからね。