最近の関西・中古マンションについて〜前編【大阪タワー＆関西マンションすごろく】

すごろくさん、今回のテーマは「中古マンション」です。

最近の新築マンションの高騰ぶりは目を覆うものが多くなってきた気がします。

僕自身、スムログをはじめてから一年強になりますが、その間だけでもすごく値上がったなという印象が強い。実際に私もこの一年以内で自宅の買い替えをしましたが買い替えた家は中古にしました。新築はいろんな意味で買えなかった、、、

最初から具体的な話ですが、タワーマンション同士の比較でわかりやすいし、この辺から話をしていきましょう。御堂筋線「中津駅」の３物件（ザ・セントラルマークタワー、ザ・ファインタワー梅田豊崎、ブランズタワー梅田NORTH）。

結局、何を重視するかでどの物件が魅力的になるか変わってくると思っていて、立地自体は３つとも隣り合って建っていることもあり、大差ないように感じます。
そうやって割り切るのなら、築年数が経っていても一番安いザ・セントラルマークタワーでいいじゃんという気もします

内装は時間が経てば、当然劣化していくので新しい物件の方がきれいなのは間違いないですけど、専有部のグレード感でいえば一番お高いブランズも正直ふつうですから、一概にどれがいいというのは難しい。

自分が中古の家に住んでいて思うのは築年数の古さというのは住み始めて慣れてきたらそんなに気にならなくなるということ。ある程度、美装をすれば問題ないし、自分の好きなようにできるのでむしろ新築よりメリットもあります。まあ、新築でも当然変えられるのですが誰も使っていないコンロやトイレを変えるのはいささか勿体ない気がします。

むしろ、サッシの低さや天井の低さなどはリフォームでは変えられないし、隠しきれない部分なのでそういったところに重きを置いて選ぶ方がいいかもしれないですね。

大人気のブリリアタワー堂島にしても、隣の堂島ザ・レジデンス　マークタワーと比べるとお得な方は堂島ザレジデンスの方だよね、という気がしますし。正直、日常生活自体はどちらに住んでもそんな変わらない気がします。何しろ、お互い目の前に建っていますからね。でも、リセールを考えるとブリ堂の方が有利ですかね？

そうなりますよね。やっぱし、これ以上値上がりしていくのかな。。

中津で新築だとプラウドタワー梅田豊崎で価格的には中古だとセントラルマークタワー辺りとバッティングしてきます。新築がいいか、多少古くても駅直結がいいかの選択ですかね。
ただ、この３物件も高くなってきているので、なかなか手が届かないという声も聞きます。（実際に、総額で見ると7000万円とかはふつうにしてしまうので高いなぁと思います。）

価格表の穴を探すみたいなことを昔からよくいいますが今、新築で穴を探すのって今の販売手法だと難しくないですか？全体的に販売が長期化する前提で値段が設定されているし、某社だけでなく今やどこの会社も「今の値段は今後変わる（＝値上げ）こともあるので、ご了承ください」と言われることが多い気がします

そうなると新築のリセールも怪しくなってくるし、中古の方が一回評価されている分、安心感があるともいえる気がします。
つまり、中古の評価が低い物件はすでに安くなっていると考えることができるので、ある意味で買いやすいと思います。なにしろ、お金は有限ですからねー。考えて使わないと

それなら、立地的にも僕はクロスタワーがいいかな、、、笑

僕だったら、これならクロス、コンロ、食洗機、トイレくらいしかやらないかなぁ。お金に余裕があれば、お風呂も変えたいけど

それやっちゃうと結構お金かかりますよね。上で言ったのくらいなら、頑張れば１００万円ちょっとで収まります

そこまで下がっているとここからさらに下がるとも考えにくくなるので買いやすくなりますよね

中古リフォームだと自分で仕様が決めれるので。それはメリット。例えば、みんなが大好きなリンナイのデリシアなんて、大阪で標準で付いているところなんてほとんど見ることはないですが新しく自分で付けるとそんなに高くありません。食洗機にしても、自分の好きな機種を選べる。それこそ、ミーレでも入れられる。うるさいマンクラなんかはこっちの方がいいんじゃないですかね？

実際に新築でも売れているところと売れていないところの差がはっきりしてきているという話は聞きます。

例えば、A不動産だと、、、ここからは新築マンションの悪口大会なので割愛します笑

新築当時、特に第一期の頃見た時は高いと思ったんだけどな。１LDKは単価安かったので業者さんが多いのかなと思ったのですけど、２LDK以上はみんな平米１００万円くらいしていた印象ですよね

おお、、、あえて、どの部屋なのかは言いません笑

なるほどなー。確かに、大きいマンションはどこも高いですもんね。
福島辺りで新築だと、シエリアタワー大阪福島ですかね。坪３５０万円くらいですか？メガグラメとあまり変わらないような。。

確かに。本当にホテルのような作りですよね。外から車寄せを見るだけでも、よくわかりますね。

そうですね。特に売却の際は心を開いて話せる人がいいと思います。

僕が家を売ってもらった仲介さんは「手残りで◯◯◯◯万円ほしいんでよろしく」と伝えただけで、販売開始の値段から値引き幅まで考えて客付してうまいこと最初に伝えた金額をくれた笑

優秀な人だなと思いました。大阪タワーの担当ってだけで、僕が仲介屋さんなら絶対うざいし嫌ですけどね

よく囲い込みなどを問題視する人がいますが正直、それを突き止めても問題の解決にはならない気がします。ポイントは最初に明確な目標を決めることと変な欲を出さないこと。
当然、目標を決めるための勉強は大切ですが。そして、その目標を達成してもらえるのであれば囲い込みをされようが関係ないのかなと。
成果が出なければ、他の会社に変えたらいいだけですし。

買う際も鉄則は元付に問い合わせることですが、値交渉をしたいのなら信頼できる人に任せるべき。
結局、そこは売主と自分で交渉するわけではなく、間に入ってもらうわけですからその人が信頼できるかどうかは大切かなと思います。

最近の新築は仕様が低いものが多いからそこも気になるところです。僕の場合、よくいろんなところで（自分が無いと困るから）床暖房のないマンションを酷評しています笑
そうすると、読者の方からも「このマンションどう思いますか？ちなみに、今の家にも床暖房はないので無くても気になりません。」みたいなコメントがたまに来ますがそういうことじゃないんだよね、っていう

仮にこれが安い物件であれば、「割り切って外しました。なるほど、そういう考えもありますよね。」でいいと思うのですが高級物件でも無いのはいかがなものかな、と。
言ってみれば、レクサスの新車買ってもカーナビは付いていません、みたいな話なので。そりゃあ、ひどいでしょ、ってみんな思うと思うんだけどな。。。
なので、「このマンション検討します。床暖房はありませんが私は気になりません。資産性についてはどうお考えですか？」って質問は受け付けません。

そもそも、新築でここはいい！と言える立地のマンションが減ってきている。これは大阪に限らなくて、例えば東京の湾岸、豊洲にしても最後の一等地って言っていたブランズタワー豊洲が出来てしまって今や新築ってないじゃないですか。そうなると、新築マンションという括りで探そうと思うとどうしても制約がでますよね

新築マンションということがメリットになるような物件は選ばない方がいいよ、ということですかね。結局、みんな古くなってしまうので。売る時には同じ中古として扱われちゃうのでね。