グランスイート世田谷仙川 現地訪問/オンライン説明会レビュー【2LDK】

今回仙川駅から徒歩10分のマンションである「グランスイート世田谷仙川」についてレビューしたいと思います。

本マンションのポイント3つ!

  1. 綺麗に整備され、買い物利便性も高い駅周辺!
  2. 緑豊かで落ち着いた住環境!
  3. しば田の中華そばがうまい!うまい!うまい!

物件概要

  • 所在地:東京都世田谷区給田一丁目478-9
  • 総戸数:72戸
  • 敷地面積:5,657.95㎡
  • 建物竣工:2023年3月
  • 引渡し:2023年4月
  • 売主:丸紅都市開発、相互住宅
  • 施工会社:長谷工コーポレーション
  • 管理会社:三菱地所コミュニティ
  • 駐車場:17台
  • 駐輪場:140台
  • 掲示板:グランスイート世田谷仙川ってどうですか?
現地周辺地図


駅距離

  • 京王電鉄京王線「仙川」駅徒歩10分
  • 京王電鉄京王線「千歳烏山」駅徒歩15分
仙川駅から現地まで実際に歩いてみると9分ほどで到着しました。

駅までフラットアプローチですが、公式HPで記載の最短ルートだと全体的に道は狭いです。また夜は薄暗い雰囲気になるかと思いますので、夜の雰囲気が問題ないかはご確認いただくと良いかと思います。

少し遠回りになりますが、駅からクイーンズ伊勢丹方面を通れば道中の買い物も便利ですし、雰囲気もとてもいい感じなので楽しく行き帰りできそうです。

全体的に道が狭く、車通りも多いので、ベビーカーを利用する際は少々気を使う必要があるかと思います。地元の方からすると特に気にならないかもしれませんが、私のように広域で検討している方は現地確認をおすすめします。


主要駅へのアクセス

  • 東京駅:41分
  • 池袋駅:34分
  • 品川駅:46分
  • 新宿駅:20分
  • 渋谷駅:27分
平日8時着想定の仙川駅から各駅へのアクセスです。

東京駅・品川駅は少々時間がかかりますが、新宿駅・渋谷駅は30分以内でアクセスできます。

山手線西側駅の利用が多い方にとっては便利な立地です。

1日の乗客数

  • 仙川駅:28,882人
*乗降客数しか開示がない場合は数字を半分にしています。

京王線の駅の中では比較的乗客数の多い駅です。

駅周辺は綺麗に整備されていて活気がありました。

飲食店の数(食べログ調べ)

  • 仙川駅:1,431件
この数字はお隣の千歳烏山駅周辺の飲食店もカウントされているため数が非常に大きくなっています。

1,431件という数字ほどのインパクトはないですが、駅周辺は飲食店が充実していますので、十分に楽しめると思います。

そして…仙川に来たら是非食べていただきたいラーメン屋があります!しば田の中華そばです。

個人的に歴代最強の中華そばです。まずですね、ビジュアルです。↓の写真を見てください。美しい…美しすぎます。今この写真を見ただけでよだれが出てきました。芸術作品です。見るからに美味しそうなスープにピンク色のチャーシュー。このチャーシューがこれまた絶品です。よくあるラーメン屋のチャーシューと違って油っぽさがなくとても食べやすいです。低温調理で仕上げているらしくモチモチです。スープは写真では伝えられないのが本当に残念ですが、見た目以上に香ばしい香りがプンプンします。店内で鶏っぽいものをグツグツ煮込んでいたのでその鶏の旨味が出ているのだと思います。醤油ベースの優しいスープなのですが、強烈な旨味のおかげでスープを飲んだときの満足感がえげつないです。そしてそのスープを最大限活かしている中太ストレート麺。これがスープにマッチしていて最高です。絶妙な塩梅で麺にスープが絡まるので麺もスープも一度に楽しむことができます。いやぁ…本当に絶品でした。正直店に入る前はお腹もあまり空いてなくて食べきれるか心配だったのですが、いざ食べだすと箸が止まらなくなってあっという間にスープまで完飲してました。私が訪問した際は売り切れになっていたのですが、激ウマスープで炊いた炊き込みご飯も絶品のようなので、いつの日かリベンジしたいと意気込んでます。


こんなに満足度の高いラーメン屋が自宅から徒歩圏内にあるのはかなりポイント高いです。少なくとも私は「しば田が徒歩圏内」というのは大きな加点要素になりました。

近隣スーパー

  • クイーンズ伊勢丹
  • 食品館あおば
  • 西友
  • 京王ストア
仙川駅と本マンションの間あたりにクイーンズ伊勢丹があります。品揃えも十分でとても雰囲気が良いスーパーです。物価はちょびっと高いですが、価格に見合った高級感があります。

綺麗で高級感のあるクイーンズ伊勢丹。2階にトモズと無印があって便利。


島忠ホームズの中に入っている食品館あおばはクイーンズ伊勢丹と比べると庶民的な価格設定だったので、目的に応じて2つのスーパーを使い分けることができることは便利です。

クイーンズ伊勢丹よりもお求めやすい価格設定の食品館あおば


西友は仙川駅目の前なので、駅からの帰りに使えそうです。

学区

  • 烏山小学校
本マンションから3分くらい歩くと烏山小学校があります。

距離も近く、信号も渡る必要がないので安心感があります。

小学校が敷地に隣接しているので安心感があります。

待機児童数

  • 入園決定率:67.3%
  • 待機児童数:470人
保活のミカタより引用(2019年度実績)

世田谷区の入園決定率は23区平均である67.3%とほぼ同じ結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。

2019年のデータでは、待機児童数が多い印象がありますが、そこから世田谷区は待機児童ゼロに向けた取り組みを推進し、2020年以降は待機児童数が「0」となっています。470人から1年で0人という驚異的な改善です。

公園

  • 給田松の香公園
  • 芝生公園
マンションの目の前に新たに整備された給田松の香公園があります。チップが敷き詰められており、小さなお子さんがコケても怪我をしづらいです。

左が本マンション建設地。建設地の目の前に公園があります。


またマンションの隣には新たに芝生公園の整備も進んでいます。元々第一生命の福利厚生施設として使われていた広大な敷地を再開発することもあり、豊かな自然に囲まれていることは本マンションの大きな強みだと思います。広大な敷地内を走れるランニングコースも整備予定です。

災害危険度

地盤は安定しており、水害リスクも低いエリアです。

住宅密集地になるので、地震発生時の二次災害には注意が必要ですが、本マンションについては周辺が緑で囲まれていることもあり、そのリスクは限定的です。

地震・火災

以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。(5,177位、ランク1が最も安全)

地震情報サイトより引用

  • 建物倒壊危険度:2,500位 ランク2
  • 火災危険度:871位 ランク3
  • 総合危険度:689位 ランク3
形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤です。固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が低い地域です。

液状化

東京の液状化予想図サイトより引用
  • 桃:液状化の可能性高
  • 黄:液状化の可能性有
  • 緑:液状化の可能性低


本マンション建設地は、液状化の可能性は低いです。

洪水・高潮

ハザードマップポータルサイトより引用



上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。

本マンションは洪水・高潮いずれのハザードもかかっていません。

公式HPより

再開発

1954年から第一生命の福利厚生施設として使われていた広大な敷地を今回再開発します。公園、無人コンビニ、高齢者向け住宅(野村不動産が開発)、学生向け住宅(NTT都市開発が開発)、そして本マンションです。

元々の広大な敷地を活かしてゆとりある開発を行うので、自然が多く、詰め込み感が少ないです。特に周辺は第一種低層住居専用地域であり、戸建てが密集しているエリアなので、周辺と比べるとその魅力が伝わりやすいかと思います。

公式HPより画像引用


緑豊かな環境を活かして、共有部は外の緑を楽しめる設計になっています。

公式HPより画像引用_ラウンジ完成イメージ


近くにコンビニなど気軽に買い物できる施設がなかったこともあり、敷地内に無人コンビニが入る予定です。まだ事業者は決まっていないですが、敷地内でちょっとした買い物ができるようになるのはとても便利です。

もちろん日々の買い物は周辺のスーパーを活用すれば十分に事足ります。尚、本マンション1階にはクリニックモールが入る予定です。

定期借地物件

2094年まで、引き渡しのタイミングからだと約70年間の定期借地権のマンションとなっています。

定期借地権とは、字のごとく期間を限定して土地を借りて、期間満了時には更地にして返還することが条件になっています。

70年後には手放さないといけないのは心理的に残念ではありますが、定期借地となるマンションは土地オーナーが手放したくないと思うような好立地であることが多く、好立地に所有権よりもリーズナブルに住むことができるケースがあるのは一検討者としては魅力的な面もあります。今回は地主が第一生命になります。

借地期間は一般的に50年〜70年のレンジで設定されますが、特に50年〜60年程度で設定されることが多く、70年は長い方です。70年あれば、30歳で本マンションを購入して20年後の50歳で売却したとしてもまだ50年残っています。50年残っていれば売却においても大きく苦戦する可能性は低いため、70年という長期の設定は定期借地権であることのハードルを下げてくれそうです。

一般的に永年住むことができる所有権のマンションに比べて、定期借地権のマンションは売却に苦戦しがちですが、その分新築時の販売価格が抑えられる傾向にあるので販売価格には注目したいです。

また、地代と解体準備金が毎月発生するため、ランニングコストは所有権のマンションと比べて高くなりがちです。一方で、土地を所有していないので土地部分の固定資産税が発生しないメリットがあります。

現地訪問より

建設地周辺の雰囲気はこちらからどうぞ。


綺麗な駅周辺

今回始めて仙川駅に降り立ったのですが、綺麗に整備された駅周りは好印象でした。

特に駅からクイーンズ伊勢丹までの道のりはとても素敵な雰囲気です。

左にスタバ、右に猿田彦珈琲があります。おしゃれカフェの挟み撃ちです。


またそこから1本横の通りは安藤忠雄ストリートと名付けられており、これまたいい雰囲気です。

おれたちの安藤忠雄ストリート(*おれたちのモノではない)


仙川駅南側の雰囲気は広域検討者の方も十分に魅力を感じるポテンシャルがあります。

高い買い物利便性

駅南側は素敵な雰囲気だけではなく、テナントも充実しています。クイーンズ伊勢丹を始めとしたスーパーだけでなく、ユニクロ・無印良品・西松屋などの日常使いできるテナントがバランス良く揃っています。島忠ホームズもあるので、ホームセンターも徒歩圏内です。

スタバ・サイゼリヤ・ミスドなど(私が)日常使いしたいチェーン店もカバーされています。個人的にはミスドが徒歩圏内にあるのは嬉しいです。(小さい頃はミスドのエビグラタンパイが好きでした)

スーパー銭湯が徒歩圏内

仙川湯けむりの里が島忠ホームズのすぐ近くにあります。時間の都合で入湯できなかったのですが、湯けむりの里は綱島店・宮前平店に行ったことがあり、いずれも満足度の高い施設でした。仙川店も期待が持てます。

料金も平日750円/休日850円と現実的な価格ですし、HPを見る限りは雰囲気も良さそうですので、魅力的なスーパー銭湯が徒歩圏内にあるのは個人的に大きな加点要素です。

綱島湯けむりの庄への愛が滲み出すぎてしまったドレッセタワー新綱島の記事も良かったら合わせてご覧ください。

周辺相場

中古

  • プラウドシティ仙川 竣工2017年 仙川駅徒歩7分 坪285万前後
  • プラウド仙川緑ヶ丘 竣工2018年 仙川駅徒歩10分 坪300万前後

新築

  • アトラス笹塚駅前 竣工2022年 笹塚駅徒歩2分 坪440万前後
  • アトラスシティ世田谷船橋 竣工2023年 千歳船橋駅徒歩19分 坪280万前後
周辺中古が坪300万程度で動いています。

新築については、近隣で供給がなかったため少し広域でピックアップしました。周辺の中古・新築価格を踏まえると所有権であれば坪340〜350万程度であれば妥当と思える価格です。本マンションは定期借地権となっているため、それを考慮する必要があります。

予定価格

予定価格の平均は坪310万となりました。

所有権で想定される価格の9割程度の価格となっています。本マンションは70年という長めの借地期間が設定されていますので、それを考慮すると安くもなく高くもない価格かなという印象です。

70㎡前後の住戸で地代・解体準備金合わせて15,000円/月程度(214円/㎡)、管理費・修繕積立金も含めた毎月のランニングコストは48,000円/月程度(685円/㎡)で検討中とのことでした。

個人的には戸建て密集エリアだからこそ戸建てにはないマンションの魅力を享受したいと思うので、眺望が抜けてくる3階以上を狙いたいです。特にG1タイプは68.73㎡の3LDKが6,000万円と比較的買いやすい価格となっているため、魅力的に感じます。

各階ゴミ置き場やディスポーザーがないのは少々残念に感じましたが、2.1mのハイサッシを採用しているため、戸建てを抜けてくる3階以上だと開放感はありそうです。(1、2階でも目の前の建物との離隔は最低でも12mと十分に取れているので圧迫感を感じることはなさそうです)

駐車場は利用料18,000円/月程度を予定、台数は17台と少なめです。(設置率23%)周辺には月極駐車場も少なく、抽選に落ちてしまうと駐車場難民になる可能性があることは覚悟する必要があります。再開発エリア内に新たに駐車場を設置する予定で、その駐車場を優先的に本マンション住民に使わせてもらえないか交渉中とのことでしたが、過度な期待はできなさそうです。

南西向き

A 4LDK 86.84㎡

公式HPより画像引用

  • 3階 8,600万円台/坪327万円
C 3LDK 72.39㎡
  • 3階 6,500万円台/坪297万円
G1 3LDK 68.73㎡
  • 3階 6,000万円台/坪289万円
  • 1階 5,700万円台/坪274万円
J 4LDK 88.12㎡
  • 4階 9,000万円台/坪338万円
I 1LDK 44.06㎡

公式HPより画像引用

  • 2階 4,400万円台/坪330万円

東向き

L2 2LDK 61.83㎡

公式HPより画像引用

  • 3階 5,500万円台/坪294万円
O 3LDK 65.20㎡
  • 3階 5,800万円台/坪294万円
Q2 3LDK 70.74㎡

公式HPより画像引用

  • 4階 7,100万円台/坪332万円

まとめ

仙川駅、いいな!と思いました。駅周辺の綺麗さと商業・飲食の充実度合いのバランスがちょうど良いです。

広域検討されている方にとってもとっつきやすい雰囲気の街でしたので、予算6,000万前後で落ち着いた住環境を求めている方にとってはマッチしそうです。

ラーメンお好きな方は是非しば田の中華そばを食べていただきたいですねー!絶品でした!(なんの宣伝)

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自身の新築マンションの購入経験を踏まえて、首都圏のマンションをご紹介していきます。

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