本町周辺のマンションについて【大阪タワー】


大阪タワーです。

久々のスムラボです。すみません。
この長い間、モデルルームを見に行っていなかったわけではないのですがどうにも書く気になれなかったというのが本音。

正直、マンション全体でいいなと思う物件はあまりなくて、ピンポイントでこの辺のお部屋なら有りかなぁと思うものは無くは無いのですがそれだとしても本当にコストパフォーマンスがいいのかと言われると微妙だなと思う物件が多いというのが正直な感想。

「お得感あるなぁ」と思っても場所などを勘案して、「ホンマにこれをこの値段で買うか!?」と言いたくなるような感覚があります。

さりとて、「じゃあ中古」となりそうなものですがそれもあまり目ぼしい供給もない印象。。。

んでもって、スムログでも書いたように仮に今後の供給に期待をしたとしても今よりもより条件が悪くなるであろうからそれであれば必要ならば今買うべしというのが大阪タワーの個人的な意見。

これはマンションマニアさんもおっしゃっているので間違いありません。

立地を考える



大阪タワーとしてはこのエリアでマンションを買う際は御堂筋線への駅距離が判断するポイントになると考えております。
例えば、「堺筋本町」四ツ橋線「本町」などに近かったとしても日常づかいとしてはどうなの?という感覚があります。
電車の本数や通っている行き先、梅田での乗り換えのしやすさなどを考えると御堂筋線が圧倒的であるのはまぎれもない事実。。。
それであれば、個人的な評価としては多少歩いたとしても御堂筋により近い方がメリットが大きいと考えます。

この前提で語れば、大阪タワー的にいいマンションだなと思うのはクレヴィアタワー御堂筋本町。本町徒歩1分なんてなかなかお目にかかれない!!!
のですが、徒歩分数をどのように考えるかというのが肝要だと思っていて、数ブロックここより御堂筋から離れていくブランズタワー大阪本町と比べて、どちらが近いかと言われたらもちろんクレヴィアということにはなるのですが、この数分にどこまで求めるのかが意見の分かれるところかなと。
クレヴィアが一番きついと思うのは接道が一方向にしか取れていないところ。敷地に余裕がなく、規模が見込めないとなると他の要素は何かしらの犠牲にせざるを得ない。そのデメリットを何よりも便利であるという点のみで補いきれるのかというところが判断になるのかなと。

ブランズタワー大阪本町の方は御堂筋からは少し離れるものの南に寄って行く分、周りは便利になるし中央線などは使いやすくなるし、角地の二方向接道であるのでクレヴィアで気になるネガは改善していると思います。

立地は次点でシティタワー大阪本町
シティタワーは建物が完成して、街の中での存在感が増しましたね。
(このマンションについては、スムログでも語り済みですし、些か古い記事ではありますが基本的な考え方は変わっておりません。)
金額にさえ目を瞑れば、真面目なタワーマンションとして選びやすいマンションであることは間違いないでしょう。特に、間取りの良さはこの辺りのタワマンにしてはピカイチ。

プレミストタワー靱本町も近いのですが、四ツ橋筋を渡らないといけないのは少し残念なところかなと思います。
ただ、その分靱公園のバラ園などには近くなるし、一長一短ではあるのですが大阪タワー的には靱公園に行くよりも地下鉄に乗る機会の方が多いので地下鉄に近い方が嬉しいかなと。
当然、四ツ橋線にはとても近いのでその点では便利ですが、西梅田というのが何とも言い難いところですよね。もちろん、「うちの会社はハービスにオフィスがある!」みたいな人にとってはいうこと無しだとは思いますが。

ローレルタワー御堂筋本町はもうさすがに選べる部屋が減ってきましたね。広めな部屋が多いようですので、その辺を探している人は一見の価値ありでしょう。相対的にお安く感じると思います。

基本的に金額はシティタワー以外はどこも似たような雰囲気ですので、自分の好みで選んでしまって問題ないのかなと思います。

オススメのマンション2選

これらの中でどこにするのかというところですが無難にオススメしやすいのはブランズタワー大阪本町かなと思います。

ブランズタワー大阪本町


  • 300戸以上ありスケール感がある
  • 最上階のアマテラスはやはり魅力的。施設としての完成度の高さは他の群を抜いています。
    →指摘されているように、使い勝手の悪さ(閉鎖時間早すぎる)はありますがハードとして見れば、なかなかのものですしあとから付加できるものではないので、あった方が絶対にいいです。
    それにしても、関西マンションすごろくさんのらえもんさんもご指摘されていますがもうちょっと何とかならなかったのかな。私も「いや、食事とか行って帰ってきたあとにここで一杯やりたいでしょ!もったいない!」とはモデルルームで言いましたが「管理組合さんで何とかしていただいたらいいんじゃないですかね?」と返されました。
    管理の初期設定などは商品を組み立てる段階できっちりやった方が絶対簡単であっただろうし、誰がどう見ても違和感のある設定なのだから東急不動産の内部でも検討されていたはずで、それでもできなかったということはそれなりの理由があったはず。それを堂々と説明してもらえばいいのに、なぜ誤魔化すというか含みを持たすようなことを言うのか。
    はるぶーさんや東京湾岸ライフさんがこのマンションを買ってくれるのであれば、話は変わってきますが基本的に管理組合の理事は素人の区分所有者が運営するものなのにその人たちに初期設定の違和感を押し込んで解決すると本気で考えているとしたらその感覚はどうかと思う。
    ただでさえ、この相場で非常に高価なものを売っているわけですから商品としてきっちりと昇華させるべきです。ブリリアタワー堂島にはそれができたのに、ブランズにはできないなんてことは有り得ないはずですから引き渡しまでに再検討していただいた方がいいんじゃないかな。
  • 間取りは全体的に非常にしんどいのだけど、角でなければまだいいかなと思いました。

    Mタイプ 56.61m2


    これくらいの中住戸は比較的自然ですね。あまり抵抗なく生活できそうです。
    しかし、これはなんで布団収納なんだろ。。。布団の前に服を掛けるところが絶望的に少ないという印象ですが。
    →逆に角部屋はちょっとないかな。家具を適切に置ければいいのですが僕がイメージする家具を置くのは難しい印象。ミニマリストの人にはいいのかもしれません。

    Xタイプ 79.74m2


    やっぱり、各居室は四角形であってほしいなぁ、と思わざるを得ない。キッチンの前にダイニングテーブルをどーん!と置けたらまあいいかと思えるのですが、Bed room(3)までの動線をきっちりと確保しようと思うとそれもなかなか難しいんですよねぇ、、、うーん、、、
    これで80平米かぁ、と思う人はローレルタワー御堂筋本町を見てみることをお勧めいたします。
  • 部屋の形で坪単価が変わっているという印象は無かったので四角形の居室が多い部屋を選ぶべきです。
  • ブランズタワー大阪本町もそうですが最近のマンションは上下階の価格差はおだやかですので、買える範囲で上を目指された方がいいかなと感じます。特に、周りが建て込んでいる地域ですので、多少抜け感があるよりも高めにした方が将来的なリスクは少ないのかなと。
    ※このマンションは資料請求をしたら、価格表の記載があるURLをもらえますので敢えてここで書くのは止めます。
  • 仕様的には天井は高め、開口大きめ、という点はいいのですがトイレなどの設備的なグレード感が若干、寂しい。
    ただ、これについてはここに限らず、最近のマンションに共通するウィークポイントです。
  • ①東向きか西向き、②中住戸、③高層階がこのマンションのスイートポイントですね。

クラッシィタワー靱公園


  • このマンションの建っている場所は冷静に考えれば、すごい立地です。
    何しろ、上の地図の赤い点線のとことだけしか靱公園に接している部分というのはありません。
    そして、地図をまじまじと見るとわかりますがそれぞれの街区はとても小さい。このマンション自体も大きいわけではありません(176戸)がこれ以上の広い面積が取れそうにある場所はなさそうです。
  • 個人的に靱公園は都市公園としては大阪のみならず、日本でも随一のものなんじゃないかと。雰囲気は圧倒的ですし、周りにも雰囲気のいいお店が多いし、バラ園はきっちりと整備されております。
    大阪タワーさん的には、天神橋筋商店街の「わなか」で買ったたこ焼きを缶ビール片手に扇町公園でいただく、っていうのは生きてて良かったと思える大切な時間ではあるものの、じゃあ、公園として魅力はどっちが上か?という話になれば、答えは明白かなと思います。
  • このマンションの最大の魅力は利便性と景色の良さのバランスの良さではないでしょうか。緑の多さと都会的な風景の良さが都心部で永久に保証されているという場所はなかなかないと思います。
    ましてや、将来的にはなにわ筋線が整備される(2030年頃開業?)わけですからますます良くなっていきます。
    余談ですが、「景色なんて三日で飽きる」という人は「単に感受性が鈍いからそういう解釈しかできないのね」と思って無視しればいいのですが大阪タワーさんとしてはプライオリティの高い要素です。
    私はタワーマンションに住み始めてからは毎朝必ずベランダに出て外を眺めます。
    ワンルームマンションの1階に住んでいた時にはベランダに出ることはありませんでした。
    そういう意味で、眺望が永久的に阻害されないというのはとてつもなく大きなメリットだと思います。

    最上階から東向きを見ている眺望写真

  • 上の写真のような素晴らしい景色を楽しめるため、東向きがベストかなと思います。
    ただ、高い階はこのように視界に占める空の割合が多いため、個人的にはもう少し下のフロアの方がいいかな。隣のマンションが確実に超えてくる階より上を選んでおけば問題ないかと思います。
  • 完成物件が見れる状況なので確認してもらえればいいですが内部空間の仕様は近隣よりも気持ち高め。基本的には不満は無いでしょう。
    大阪タワーとしては(見れる場合には)完成物件を見るというのはとても大切なことなんじゃないのかなと思います。モデルルームで内廊下の雰囲気やごみ庫の広さまでもを想像するのは難しいですから。
    他に本命が心の中にあったとしても、近傍に完成物件があれば絶対に見に行くべきです。
  • 間取りも前述のブランズタワーと比較すると建物が四角い分綺麗です。

    Gタイプ 80.01m2


    上記のブランズとほとんど変わらないような専有面積ですが差は歴然ですね。このマンションで一番恵まれた方角です。(ただ、ほとんど売れてしまっています。)

    Cタイプ 72.32m2


    これも間取り的には全く問題ないでしょう。20F 8,490万円(坪388万円)
    めまいがするほど高いのは間違いないのですが、最初の地図に載っている物件から選ぼうとすると他所に行っても解決しないですよ、、、と。
    ただ、短期でのリセールはしんどいかもしれませんが長期的に見ても安心した資産として持っておけるのではないかなと思います。

    執筆時点でのキャプチャ (2022/5/22)


    現実問題として、近傍の中古マンションでもあんまり大差ないくらいの価格がしてしまうわけです。
    そう思うと、この場所を買うと思えば悪く無いのかなと。最初に申し上げたように、当物件が唯一無二の存在であることは紛れもない事実ですから。
  • 共用部自体はシンプルな構成ですが
  • 近傍のプレミストタワーとの比較でいえば、プレミストは正直ちょっと中途半端な印象があります。利便性でいえば、前述の御堂筋寄りのマンションを選ぶべきですし、環境の良さを重視するのなら
    プレミストなら北側高層階を選ぶべきと思っていましたがもう売れてしまったと聞きました。

まとめ

本音言っていいですか。。。
これを書いていてあまりの相場の高騰を改めて思い知らされ、ちょっと落ち込みました。

この数年でここまで上がった商材ってそんな無い気がします。大阪タワーのような平均年収の平凡なサラリーマンでも数年前までならふつうにマンションを買えていたわけですよ。

でも、ここまで来ると話が変わってきていて、なかなか辛いなぁと思い知らされました。

とはいえ、スムログ にも書きましたが今後もしばらくは下がるどころかますます市況は悪化することは確定しているので、特徴があって胸落ちする物件を選ぶことがこれに抗える唯一の処方箋なのかなと思い紹介いたしました。

おしまい

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こんにちは、大阪タワーです。スムログからやってまいりました。 スムラボでは関西のタワーマンションのレビューを行います。 昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住の永遠の30歳です。よろしくお願いします。

[寄稿] マンションコミュニティ:スムラボ派出所スレ

1 個のコメント

  • マンション検討中 より:

    プレミストタワー靱本町は、北側高層階をオススメされておりますが、南西角部屋も靭公園がみえ、西側に大きな建物なく、また坪単価も南側の建物の影響で安めで、あまり気づかれてないようで穴場かなと思ってます。

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