港北ニュータウンのオアシス(いろんな意味で)ザ・パークハウス横浜川和町ガーデン【yossy】

あなたは川和町のパイオニアになりますか?

川和町はこれからの街です。未来を見る目がある人は魅力的な物件に見えるでしょう。

横浜エリアの価格の高騰に飽き飽きしているそこのあなた!港北ニュータウンを生活圏に、関内・桜木町を通勤圏に、みなとみらいを休日のお出かけに考えてるそこのあなた!

ぜひザ・パークハウス横浜川和町ガーデンを候補に加えてあげてください!

物件概要

現地案内図
公式HPより


◎名称 ザ・パークハウス横浜川和町ガーデン

◎所在地 神奈川県横浜市都筑区川和町461番他

◎交通 横浜市営地下鉄グリーンライン「川和町」駅より徒歩4分

◎総戸数 183戸

◎販売価格 3LDK 4338万円〜5268万円

◎管理費 15,330円〜16,350円

◎修繕積立金 7,500円〜8,000円

◎専有面積 68.12㎡〜73.82㎡

◎駐車場 90台(機械式85台、専用駐車場4台、身障者用1台)
[使用料:9,000〜15,000円]
◎自転車置場 379台

◎構造 鉄筋コンクリート造地上10階地下1階

◎施工 株式会社フジタ 横浜支店

◎販売会社 三菱地所レジデンス株式会社

◎入居予定時期 2023年2月中旬

掲示板:ザ・パークハウス横浜川和町ガーデンってどうですか?

ロケーション

ザ・パークハウス横浜川和町ガーデンは川和町駅周辺西地区土地区画整理事業の1棟目のマンションとして建設され、横浜市営地下鉄グリーンラインの川和町駅から徒歩4分の場所に位置しています。

また当マンションの他に3街区マンション建設予定地があり、その内のF街区はサービス高齢者住宅としての利用が決定しており、分譲マンションは当物件を含めて3棟建設される予定です。

現地上空から
公式HPより引用


川和町駅の場所はどこ〜というと、大きな商業地域である港北ニュータウンの中心駅であるセンター北から3駅6分、センター南から2駅4分の場所にあり、港北ニュータウンを生活圏にできます。

「港北ニュータウンを生活圏にするなら、センター北・南駅近くのマンション買えばいいやん」と思うかもしれませんが、センター北・南のマンションは川和町と比べて中古でも2割から3割高いというのが現状ですので、やはりザ・パークハウス横浜川和町ガーデンという選択肢は大いにありです。

周辺相場

  • プラウド港北センター北 センター北駅徒歩4分 3LDK/70㎡ 築3年 6980万円(坪単価約330万円)
  • クオス港北センター南 センター南駅徒歩5分 2LDK+S/70㎡ 築3年 6280万円(坪単価約295万円)

アクセス

ターミナル駅へのアクセスは横浜駅までがセンター南駅でブルーラインに乗り換えて23分、渋谷駅までが日吉駅で東急東横線に乗り換えて34分です。

路線図
公式HPより引用

川和町の開発

また川和町自体も今後大きく発展を遂げていきます。その開発の目玉となるのが、駅を中心にしてマンションと反対側の土地に完成するスーパーベルクを中心とした大型商業施設『フォルテ横浜川和町』です。

フォルテ横浜川和町 完成予想図 公式HPから引用


現段階ではスーパーマーケット『ベルク』以外にどのような店舗が入居するのか発表されていませんが、予定では数店舗の専門店街が入る予定なのである程度の生活必需品等はここで揃えることが出来るようになりそうです。

公式HPから引用

yossyview

ザ・パークハウス横浜川和町ガーデンを買う人は未来の川和町を見て、価格を見て、即購入を決断できる。見送る人はどうしても現在の川和町を見てしまって尻込みしてしまうといったところでしょう。

たしかに今の街を見ると割高なマンションではないのか、と感じます。ただ地域のフロンティアマンションとは大抵そんなもんです。

購入して5年後ぐらいに、みんなから「めっちゃいいとこ買ったなあ〜」と称賛を浴びます。それを我慢できる人じゃないと、買いづらいのかもしれません。

普通のフロンティアマンションならここで終わりです。しかしながら、パークハウス川和町は我慢できる理由があります。それはスペック、そして眺望なのです。この辺りをしっかりと当ブログで解説していこうと思います。


ザ・パークハウス横浜川和町ガーデンが合う人

  • 港北ニュータウンを生活圏に価格を押さえたい人
  • 横浜で『NOASOBI』を楽しみたい人
  • じっくりと開発されていく街を待てる人

供給される間取りは全て3LDKですし周辺の環境から見ても、完全なるファミリー向けのマンションですね。まさにyossyブログがスポットを当てている実需の一次取得層の方達で、上の3点に当てはまる人には強くお勧めしたい物件です。


総合成績

  • 価格:★★★★★
    開発後の川和町を考えて、このスペック・立地であればかなりお買い得な物件。一期ごとの販売戸数が少なく、今後徐々に値上がりしないかだけ不安。
  • 仕様・デザイン:★★★★☆
    ところどころでコストカットのために仕様を落としている感じは見られるが、十分に満足できる仕様になっている。2棟目から価格によっては仕様を落とす予定もあるそう。
  • 周辺の街力・治安:★★☆☆☆
    川和町の周辺は今のところ目立った施設が無いので、商業施設が完成すれば街から出なくても生活には困らなそうだが、街力自体が大きく上がることはなさそう。治安が悪くなるような店はそもそも存在しない。
  • 防災・安全面:★★★☆☆
    ハザードは洪水のみ掛かっている。当初地面から0.5m上げて建設し対応する予定だったが0.5m未満から0.5~3.0mに改正された為、地下に貯水プールを設置してそこに逃すように変更された。
  • 交通利便性:★★☆☆☆
    駅までのアプローチはフラットで歩道・歩道橋も整備されており悪くないが、グリーンラインは都心へも横浜駅方面へも乗り換えが必要で混雑率も高い。車は横浜青葉ICが近いので、東名高速を利用して通勤やレジャーへ行きやすいが、混雑は必至。
  • 将来性:★★★★☆
    商業施設が完成し、後発のマンションも完成していくと川和町の地域一体は活気も溢れて、評価されていく街になりそう。資産価値も徐々に高まる可能性が大

決め手となるポイント

①川和町開発1棟目だからこその価格と良い意味で見合わないスペック

ザ・パークハウス横浜川和町ガーデン魅力は価格が標準所得者?マンション投資家でない人?一次取得者?大金持ちでない人?なんと呼べば良いか分かりませんが、最近のマンション価格超高騰時代において、そのような方達に向けてかなり買いやすい価格で登場してくれました!

その理由といたしましては、やはり川和町開発1棟目のマンションなので売主さんからしても絶対に失敗できないので、慎重な価格設定にならざるを得ないといったとこでしょうか。

ここでコケてしまうと後に控えているマンションにも影響が出てしまい、ひいては川和町開発事業に響いてきます。なのでここは是が非でもテンポ良く売れないと売主さんは困っちゃうのであります。

我ら側からすれば「しめしめ」といったところです。駅からの距離は4街区の中で1番遠くはなりますが、フラットで歩道もしっかり整備された上での徒歩4分なので、ネックになるようなポイントではないでしょう。

本題の価格ですが、全て3LDKの4000万円台前半〜とかなり目に優しい価格になりました。

平均の坪単価も約230万円ほどで周辺の中山駅、センター北・南駅で供給された、駅から同距離の新築マンションの坪単価とも比較してみても
  • 中山駅 坪単価約275万円
  • センター北 坪単価約340万円
  • センター南 坪単価約330万円
とかなり安い設定になっています。街力において差があるからの結果も含まれますが、今後開発されていく街ですので、先を見据えた上での安め設定だと感じております。

担当の方は「この価格は1棟目だけになりそうですね〜」と間違いなくおっしゃってました。(営業文句なのかもしれない)ですが、その可能性は客観的にみても大いにありそうです。なぜなら、
  • 2棟目を販売する頃には、ベルクを含む大型商業施設が完成して街が賑わう
  • 1棟目が評価され、街全体の価値が上がっている
  • グリーンラインが6両になり混雑が緩和され、沿線価値が上がる
  • 駅から近くなったからという理由付けができる←急に売主側目線
これだけ値上げの要素があるので、yossy的にも8〜9割の確率で上げてくるだろうと予想しております。

そして価格に見合わないスペック面もパークハウス川和町のイチオシポイントです。

まず外観ですが低層部は植栽の緑に馴染むように落ち着きのあるダーク系を使い、上層階にかけてはホワイト系で空の青さに映えるような色合いになっています。

南側からの外観
公式HPより引用


ダーク系とホワイト系のバイカラーを使ったデザインで、周りから見てもひと味違うデザインで川和町の街に大きな印象を与えてくれそうです。
住居入口部分はしっかりとした庇のあるホテルライクな車寄せがあり、

ホテルライクな車寄せ
公式HPより引用


そこからエントランスへ入るとグレーを基調に木目のアクセントと植栽が彩りを加えた落ち着きのある空間、さらにその奥には二層吹き抜けの開放感がある空間が広がり、二段階に楽しめるエントランスとなっています。

公式HPより引用


公式HPより引用


ここは内廊下なのか?というぐらいのデザイン性で、都内タワマン並みのエントランスと言えるでしょう。
さすがに内廊下ではなく、エレベーターホールも大きくないですが、エントランス周辺はそのマンションの顔であり、満足度を大きく左右する点なので重点的にこだわってくれているのは非常にありがたいです。
つぎに住居部分です。 天井高は2510mm(一部は2480mm)とゆとりある作りで、アウトフレーム構造のため広々とした空間を感じることができます。
さらには24時間ゴミを出せるゴミ置き場、セコムと協力した警備システムの導入、太陽光発電と高圧一括受電によるエネルギーの節約・効率化を図るためにsolecoというシステムを導入などといった設備面も充実しています。
そんな中で他の物件とは違う魅力があるのが収納力です。平均的なマンションの1部屋の収納は8%なのですが、ここは11%もあるのであらゆるところに収納スペースが隠れています。
3%というと「大きく変わらないんちゃう?」と思うかもしれませんが、70㎡の8%は5.6㎡、11%は7.7㎡なので1.8㎡分、だいたいマンションのトランクルームぐらいの収納スペースが増えることになります。
「でもその分居住空間が減るんちゃう?」たしかに減ります。これをどうとるかは個人の価値観ですが、yossy的には居住空間の1.8㎡減と収納スペースの1.8㎡増なら後者のほうがメリットがあると感じました。

水回りはタカラスタンダードの製品が多く使われており、デザインとその性能は間違いありません。ディスポーザー、食洗機、浴室乾燥、ローシルエットトイレ、トイレ手洗いカウンター等が標準装備されています。

さらに魅力的に感じたのは、細やかな配慮がされている部分です。その細かな配慮とは洗面台を片側に寄せて二人で使えるようにしたり、無理な姿勢を回避するプッシュ式排水栓や浴室の手すり、節水のシャワー、キッチンと洗面所のホーローパネル、部屋と収納のスライドドアをソフトクローズ仕様に、などと多くの点で小さな幸せが生まれそうです。


②1棟目のみの開けた眺望

この「しめしめ」は価格とスペックだけではありません。川和町開発事業のマンションの中で唯一、ザ・パークハウス横浜川和町ガーデンのみが開けた立地になっています。

現地図
公式HPより引用


このような位置関係で街区が並んでおり、F街区はサービス高齢者住宅の用地となっています。そのため分譲マンションとして購入できる中で南と西側が開けているのは当物件だけです。

南西向き住戸の下は市営地下鉄の車庫が位置しており、永久眺望です。

南西向き2階からの眺望 公式HPより引用


南西向き8階からの眺望 公式HPより引用


南東向き住戸の下は行政で指定された公園があり、こちらも永久眺望になります。

南東向き2階部分 公式HPより引用


南東向き8階部分 公式HPより引用


Yossy自身、採光面は優先順位の高いポイントなので1棟目の立地条件はとても魅力的でした。日光が部屋に差し込んでくれると部屋が明るくなるだけでなく、日光に当たることでセロトニンという幸福を感じる物質が体内で生成されるので、身体的にも明るくなれる気がします。

1度採光面であまり良くないアパートを選んでしまって(それが原因か分かりませんが)体調を崩してしまったことがあるので、それ以降は採光面をかなり重視した住居選びをしているので検討するなら1棟目かな〜という感じでした。

2棟目、3棟目は価格や眺望、採光の面で1棟目からは落ちますが、ただそこをどう取り返すような要素を盛り込んでくるのかというのはとても楽しみです。ここからはyossyの希望ですが、2棟目、3棟目は駅から道1本しか隔てていないので、駅や商業施設と繋がる歩道橋を造ってくれれば良いなあ〜と思ったりしてます。

③自然と遊べる+港北ニュータウン

川和町は港北ニュータウンの中心から少し距離がありますが、その分周辺には公園や自然が多く点在しているのでファミリーにとっては大きなストロングポイントになるでしょう。

マンションの周りには子供と遊べる公園や森が合わせて10個ほどあり、自然を感じずにはいられないような環境に身を置くことができます。

それを後押しするように日本発の大人気アウトドアブランド『snow peak』とタッグを組むことで日常をアクティブに、ここに住む人全員が『NOASOBI』を楽しめるようになります。

引き渡し時全戸にsnow peakの野遊びセット(バッグにボトルやステンレスマグ、コーヒードリッパーなどのカフェアイテムを詰め込んだピクニックカフェセット)のプレゼントがあったり、キャンプセットのレンタル(もちろんsnow peak)もあったりするので、いきなりアウトドア用品を揃えることに抵抗があっても、気軽に『NOASOBI』を始めることができそうです。

公式HPより引用


公式HPより引用


次に港北ニュータウンの紹介をしていきます。港北ニュータウンは主にセンター北、センター南駅を中心として発展しており、この二駅はオフィス街という印象よりはショッピングの街という色が強く、港北ニュータウンに住まう方々の生活の中心になっています。

港北NTの全体図
公式HPより引用


上の図で表したAからJまで全てショッピングモールですので、川和町に入居した方はここに来れば生活に必要なもの、食事、娯楽と揃わないものないでしょう。さらには港北ニュータウンの中にはららぽーと横浜(車で9分)、IKEA港北(車で19分)と少し距離はありますが日常的に使うことができます。

公式HPより引用


これだけの商業施設を擁している港北ニュータウンの中にあって、自然を毎日感じることのできる場所というのは相当希少な物件です!自然がありつつのショッピングも楽しめる、川和町は港北ニュータウンの中心からは少し外れるけど、なんだか1番バランスが良い場所に感じてきました。

見送りポイント

①商業施設が完成しても少し物足りない街並み

『フォルテ横浜川和町』が完成したとはいえ、現在駅周辺に日常的に買い物をできるような店がほとんど無い状況のため、フォルテによって賑わいは生まれるにしても十分満足いくような街になるかといえば、そこまでの期待は出来なさそうです。

なので最寄り駅周辺だけで生活できるような街に住みたいと思っている方には、少し川和町は物足りないかな〜と思います。その分ガヤガヤするような喧騒とした街並みには間違いなくなりません。

物足りないと感じるかどうかは人それぞれだとは思いますが、yossyは駅周辺で完結型の街が好きなので、見送りポイントとして挙げました。

あとはフォルテ横浜川和町の店舗次第というところは大いにあります。2022年6月現在に決定しているテナントはスーパーマーケットのベルクとヘアーサロンのみです。今年の9月頃にオープンする予定なので、そろそろテナントが発表されても良い時期だと思いますが・・

この点においては、2棟目からはテナントが分かっている状態で購入するか思案できるので、検討しやすい状態にはなります!

②都心へ向かうには乗り換えが必要

最寄りの川和町駅に乗り入れているのは横浜市営地下鉄グリーンラインのみなのですが、グリーンラインという路線は都心や横浜駅へダイレクトで向かえる路線ではありません。

都心方面であれば終点の日吉駅でグリーンラインに、横浜駅方面であればセンター南駅で同じ横浜市営地下鉄のブルーラインにそれぞれ乗り換えが必要です。

さらにこのグリーンラインは現在4両編成ということもあり、通勤時間帯はかなりの混雑率を記録しています。また日吉駅で乗り換えて都心へ向かう時に利用する東急東横線も、言わずと知れた高い混雑率を誇る路線です。

そのため川和町から毎日都心や横浜駅の方面へ通勤する方にとっては少しストレスがかかってしまうので、2つ目の見送りポイントとして挙げました。

ただグリーンラインは決め手ポイントで言ったように、今年の9月下旬頃から徐々に6両編成化されるため、混雑率は多少ではありますが緩和されるだろうと予想されます。

③車庫と工場が近くにある

周辺は紹介した通り閑静な住宅街と自然が多くあるのですが、西側は横浜市営地下鉄の車庫があり、南側はネジの工場があるため少し音などが気になるのではないかという懸念があります。

ネジの工場は臭いや有害物質を排出するような工場ではないし、車庫も営業線路ほどスピードが出ていないのでその点は少しの安心材料なのですが、そうはいっても多少の音は発生するでしょう。

この図は川和町の用途地域マップですが、マンションがある周辺は黄色の第一種住居地域といって住居の環境を守るための地域ですが、南側の青色の地域は工業地域といってどんな工場でも建てることが出来る地域になっています。

Map Expert用途地域マップから引用


MapExpert用途地域マップから引用


多少の音とはいえずっと生活していく自宅の近くに車庫や工場地域が広がっているのは、見送りのポイントになると思うので3つ目に挙げました。

間取り紹介

全体住居配置図
公式HPより引用


 

B3type 3LDK+WIC+N
  • 専有面積/68.12㎡(約20.60坪)
  • バルコニー面積/11.40㎡(約3.44坪)

公式HPより引用


南西向きのいわゆる田の字型の間取りです。AからGまではこのような間取りで南向きになると広さが70.01㎡になり少し価格が上がります。

60㎡台で洋室が少し狭めな作りになっていますが、しっかりとアウトフレームなので広さを無駄なく使えそうです。

この間取りは他のマンションでもよく見られますが、注目して頂きたいのは黄緑色の部分が表す収納の多さです。これだけあれば別で棚やタンスを買わなくても良さそうですね!

2階 4400万円台(坪単価 約213万円)
5階 4600万円台(坪単価 約223万円)
8階 4700万円台(坪単価 約228万円)

 

Htype 3LDK+WIC
  • 専有面積/70.01㎡(約21.17坪)
  • バルコニー面積/12.54㎡(約3.79坪)

公式HPより引用


Yossy大好きな横長リビングの南東向き、おすすめです!横長リビングを推す理由だけをまとめたブログを書きたいぐらいですが、やはり1番のメリットがリビングに光がいっぱい降り注ぐことです。

ウォールドアを開けばLDKが20畳にもなるので、ゆとりある広いリビングの2LDKにもできます。あまり供給されなかった南向きの横長リビングですので申し込みはお早めに!

2階 4900万円台(坪単価 約231万円)
5階 5100万円台(坪単価 約240万円)
8階 5200万円台(坪単価 約245万円)

 

Jtype 3LDK+2WIC
  • 専有面積/71.54㎡(約21.64坪)
  • バルコニー面積/10.69㎡(約3.23坪)

公式HPより引用


今回yossy的1番おすすめの間取りきました!WEST棟の角に位置する住戸でバルコニーは南西向きなのですが、リビングにある窓が南東向きなので午前中の明るさも期待できます。SOUTH棟が被ってしまうので、直接の日当たりと眺望は期待できませんが明るいだけでも気分は違います。

その分、洋室1を主審室にすれば寝室にもバルコニーに出ることができますし、横長リビングのアイランドキッチン、そしてキッチンから洗面室への動線(←これ重要らしい)など生活の質を高くしてくれるポイントがたくさんあります。

2階 4600万円台(坪単価 約212万円)
5階 4800万円台(坪単価 約221万円)
8階 5000万円台(坪単価 約231万円)

まとめ

川和町の開発はまだ始まったばかりです。2棟目からは眺望と採光が取れない分、駅近、その他どういう強みを出してくれるのか楽しみです。

川和町の5年後、10年後に期待を寄せて締めくくりたいと思います。最後まで読んでくださりありがとうございました!また会う日までええ暮らしを!

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大阪生まれ大阪育ち、神奈川在住のyossyです。休日はゴルフか素敵な街並みを探しています。 スムラボでは神奈川県、特に横浜エリアを中心に物件の紹介をしていきます。 最近、新築マンションを一次取得、実需目的で購入し、それをきっかけにマンション沼にハマりました。 マンションの購入を検討するまで何も分からない完全なマンション素人だったので、同じような一次取得兼実需層に向けて、経験を活かしながら近い目線で分かりやすい記事を書けたらと思います!

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