【大阪】【一次取得者必見】2023年春開業ららぽーとデッキ直結!更にコストコ併設・新駅も開業する夢のマンション「(仮称)門真市大規模商業施設直結マンションプロジェクト」「すごろく」





【2022年7月4日 追記】

三井不動産から新しいニュースリリースが発出されましたので既存の記事に情報追加してアップデート致します。
これはマンションの付加価値にも好材料になることは間違いありません。

既にマンションの資料請求をしてモデルルーム予約を待っている方だけでなく、初めてこのマンションを知った方も積極的に検討いただきたいマンションです。
流石、多数のアセットを保有し自社で複合開発が可能な三井不動産だからこそ出来たプロジェクト、これは期待出来ますよ!




今回は大阪府門真市に完成する(仮称)門真市大規模商業施設直結マンションプロジェクトのレポートです。

販売開始は2022年9月を予定していますが、大阪でイオンモールやららぽーと等の大型商業施設直結の新築マンションは私がマンションに興味を持ってから一度もなかったので非常に期待しているマンションです。

大阪市内の物件ではありませんが、値段も控えめになると予想しておりマンションが高騰する市況化においては特に一次取得者には必見のマンションになるかと思います。

元々、三井不動産は関西のマンションにはあまり力をいれてなく東京・関東中心の供給がメインです。
これは三井不動産の方もおっしゃっていることで『今後は大阪にも力を入れていきたい(供給増やしたい)』とコメントしており、事実、現在大阪府内で三井不動産が関わっている新築マンションは2物件のみ。
しかも、いずれも他のデベロッパーと提携しているためパークホームズ・パークシティブランド等の名前がついた三井不動産の新築マンションは皆無です・・・

今回はパナソニック工場跡地の広大な敷地に、

大規模再開発×三井不動産×マンション

というキーワードが並びます。

過去の三井不動産の再開発マンションで失敗している場所は聞いたことがないですし、逆に三井不動産の街づくりでエリアの魅力が増し不動産価値が上がっているのが実態なのでこのマンションは必見です。

名称は「パークホームズLaLa門真」と予想していますが…
とんでもないプロジェクトを三井不動産は打ち出してきました!

【2022年11月5日追記】
パークホームズLaLa門真の記事は数回UPしておりますので、以下の記事も併せてご覧ください。

物件概要

販売予定時期:2022年9月上旬販売予定
  • 名称:(仮称)門真市大規模商業施設直結マンションプロジェクト
  • 所在地:大阪府門真市松生町204番7(地番)
  • 交通:
    京阪電気鉄道京阪線「門真市」駅 徒歩9分
    大阪モノレール本線「門真市」駅 徒歩9分
  • 総戸数:155戸
  • 規模:地上11階建
  • 入居時期:2023年12月中旬入居予定
  • 売主:三井不動産レジデンシャル株式会社
  • 管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社
  • 施工:株式会社長谷工コーポレーション
掲示板: (仮称)門真市大規模商業施設直結マンションプロジェクトってどうですか?

(仮称)門真市大規模商業施設直結マンションプロジェクト

(仮称)門真市大規模商業施設直結マンションプロジェクト

総評

「人気大型商業施設直結マンションは鉄板中の鉄板で価格は未定であるが買い推奨!」

大阪に大型商業施設直結の新築マンションが全然出てこないためテンションが高くなっていますが、希少価値は非常に高いですし、これは間違いなく人気になります!

戸数自体は多くはありませんが、大規模再開発物件はマンション価格が控え目に出ることも多く、竣工後に評価が高くなり中古価格が高騰するケースもあります。

価格が出ていないため正式なレビューは改めて行うとして、このような大規模再開発マンションリリースの数年後をイメージして1番お得な第1期の時に購入決断できるかどうかが勝負の分かれ道だと思っていますので、ぜひ早い段階から検討を進めましょう!

特に今から初めてマンション購入を検討される方は最近の高騰する大阪市内のマンションに疲れてきているかと思いますので、一次取得者を中心にこのような物件は見逃してほしくないと思っています。

新情報追加(2022年7月4日追記)

2022年7月4日に三井不動産から嬉しいニュースリリースが出ましたので過去の記事に情報追加を致します!
本物件を検討する方にはかなり魅力的な情報で本物件の検討に好材料になります!!

日本初のコラボレーション

三井不動産が「ららぽーと」と「三井アウトレットパーク」を運営していることは皆様もご存知だと思いますが、今回、門真に完成する商業施設がまさにこの2つのコラボレーション施設。
これは日本初(三井不動産初)とのこと。

広域で見ると
兵庫県では「三田プレミアムアウトレット」と「イオンモール神戸北」がデッキで繋がっていたり、
埼玉県では「イオンレイクタウン」などがアウトレットとモールが併設されていたケースはありました。

今回は人気のららぽーと×三井アウトレットパークの日本初のコラボレーションとなるので期待出来ますね!

ニュースリリースはコチラ。

三井不動産リリース情報


以前のパースになかった壁面へのロゴも完成したようです。
ららぽーとがデッキ直結だけでも興奮ものでしたが、アウトレットも入る商業施設がデッキ直結となると興奮倍増です!

三井不動産リリース情報

店舗情報

  • ららぽーと:150店舗(1階・3階)
  • アウトレット:100店舗(2階)
アウトレットは「MOP大阪鶴見」からの移転となりますので、「MOP大阪鶴見」自体は2023年3月12日で閉館するようで近くの方からすると残念ではありますが、店舗数も増え回遊しやすい屋内型の店舗になることで人気の施設になるのは間違いないでしょう!
(「MOP大阪鶴見」は形も歪ですし、オープン型のアウトレットなので夏冬のショッピングは結構大変でした)

元々、ららぽーと単体だと地域の商業施設との競合もあることが一部懸念はありましたが、アウトレットも併設されることで今までにない魅力・広域からの集客が可能になることから商業施設としての人気は長期間継続するかと思います。
多くの方が訪れることで『ここに住みたい』と思う人も増えるかと思いますし、そうなることで資産価値としての向上も期待出来そうです。

何よりマンション入居者の満足度が更に上がることに繋がるため、本当にこの新情報は朗報でした。

三井不動産リリース情報

計画マップ

以前の情報からアップデートされ、A街区にアウトレット情報が追加されました。

月1アウトレット訪問する私からすると、来年4月のオープンが楽しみで仕方ありません。
(本当にほしい・・・)

三井不動産リリース情報


以前はマップに手動で貼り付けていた大阪モノレールの新駅情報も正式にリリースされております。
A街区の三井のショッピング施設とC街区のコストコに直結となりそうです。

新駅の開業は2029年ですが長期的に見て資産性に直結するイベントがある本マンションは益々魅力的になりました。

8月下旬からモデルルームがオープンとなりますので、皆様早めに資料請求の上、モデルルーム予約情報を待ちましょう!
(戸数は比較的少ないマンションなので乗り遅れないように!)

三井不動産リリース情報

全体計画(2022年5月時点)

今回のマンションはパナソニック工場跡地に完成します。

マンションだけでなく、ららぽーと(新規開業)、コストコ(新規開業)も併設する大規模プロジェクトで、規模はあの京セラドーム大阪約4個分のスケールです。
(京セラドーム大阪の大きさはパッとはわかりませんが、とりあえずむちゃくちゃデカいことはわかると思います。)

商業施設一体型の新築マンションは「プラウド阪急塚口駅前」等いくつかは存在しますが、ららぽーとのような大型の商業施設一体型の開発、更にはコストコも併設するマンションは全国探してもほとんどないと思います、更にはなんとデッキ直結!
(埼玉県の新三郷は駅降りてららぽーと&コストコ&イケア有り)

下の図で見ると・・・
  • A地区:ららぽーと
  • B地区:パークホームズLaLa門真(予想)
  • C地区:コストコ
  • D地区:企業(東和薬品株式会社)
のような配置となります。
(個人的にはD地区がスーパー銭湯であれば多少高くても即日購入するレベル)

(仮称)門真市大規模商業施設直結マンションプロジェクト

(仮称)門真市大規模商業施設直結マンションプロジェクト

(仮称)門真市大規模商業施設直結マンションプロジェクト


再開発部分のみにフォーカスしたイメージ図です。

B地区155戸のマンションがもう少し大型でも良かったなと思いつつ、A地区のららぽーと、C地区のコストコの巨大さに驚きます。
これだけ巨大な商業施設までデッキ直結で行ける生活なんて夢のような生活です。

特にテレワーク中心の生活であれば大阪や京都市内に通勤せず、平日もららぽーとを庭のように使うことが出来ます。
飲食・ショッピングを楽しむだけでなくデスクワーク疲れの息抜きにららぽーとに散歩に行きたいですね!
(そのまま仕事サボって映画館に行くかもしれませんが)

(仮称)門真市大規模商業施設直結マンションプロジェクト

(仮称)門真市大規模商業施設直結マンションプロジェクト

ららぽーとデッキ直結

新しく開業するららぽーとの3階とマンションがデッキで直結します。
(パース見ると2階に接続しているように見えますが3階デッキからマンションまで約40m)

同じようなコンセプトで名古屋の「パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス」というマンションが数年前に販売されましたが、こちらもららぽーとまでデッキ直結で人気物件となり抽選→早期完売となりましたので、本物件も同じくらい任期になるのは間違いないでしょう!
(参考)三井不動産ニュースリリース

直近だと「ザ・パークハウス名古屋」が周辺の大型再開発を行い新規開業のイオンモールとデッキ直結となり非常に人気物件で第1期から抽選祭り、2期販売から1,000万円近く値上げする事例があります。
再開発を控える名古屋駅までも徒歩圏内という付加価値も追加された人気・値上げでもありましたが非常に魅力的なマンションでした。

今回は250店舗や映画館も入るららぽーと&コストコという超人気商業施設。
それがデッキ直結…

もうココでいいんじゃないかと思考停止してしまいそうです。

(仮称)門真市大規模商業施設直結マンションプロジェクト

商業施設の左側に伸びている白いデッキがマンションに繋がる道(マンションは半透明)




ららぽーと内はよくある造りになるとは思いますが、映画館も要する250店舗が自宅の庭感覚で使えるのは非常に魅力的ですよね!

以前ハーバーランドに住んでいる時の話ですが、神戸umieまですぐに行けましたので、仕事後に散歩で商業施設内をブラブラしたり、買い物したり、レイトショーを見に行ったり、晩飯をフードコートで済ませたりと、ほぼ毎日行っていたので、本物件に住めば同じような生活が出来そうだな・・・と妄想しています。

梅田の百貨店・ルクア・グランフロントも好きですがベビーカーで行くと縦移動のエレベーターが全く乗れないケースも多く結局満足する買い物出来ないんですよね・・・
その点、イオンモールやららぽーと等は横に広いのでベビーカーとの相性も良いですし子供系のショップや休憩スペースも多く、特に小さいお子様がいるファミリー層には本物件は刺さると思います。

コストコ併設(コストコ大阪門真倉庫店)

現在大阪府にはコストコは和泉店の1店舗のみ、ようやく2店舗目がここ門真となります。
(実際は大阪の和泉店より京都や尼崎の方が近いです)

私は年に数回しかコストコに行かないのですが、これだけ近くにコストコがあると毎週通っちゃいそうです。
更にはららぽーとの中を通ってコストコに行けるはずなので夏冬・雨でも買い物が便利になりますね。

新線・新駅の期待

本物件の建設地から徒歩9分の門真市駅からモノレールが南に延伸して4駅新設されます(2029年開業予定)。

今までだと始発の門真市駅から大阪空港や万博記念公園に行くのがメイン利用の人が多かったと思いますが、南に延伸することで大阪の各鉄道との接続が実現出来ますので大阪市内等へのアクセス力が大幅に向上します。

■新駅の各駅から接続(乗換)する路線
  • 「門真南駅→大阪メトロ長堀鶴見緑地線」
  • 「鴻池新田駅→JR学研都市線」
  • 「荒本駅→近鉄けいはんな線(大阪メトロ中央線)」
  • 「瓜生堂駅→近鉄奈良線」
朝日新聞デジタル

出典:朝日新聞デジタル


更に朗報です!

当初は4駅しか予定がなかった新駅が1つ追加され5駅になります。
ららぽーととコストコが開業のリリース後に最寄りに新駅「(仮称)松生町駅」が追加されることになりましたので、更に利便性が高くなります。

マンションまでは門真市駅に行くより少し近いくらいの距離感かと思いますが、ららぽーとの中を通って新駅を使うことが出来ますので非常に便利になりそうです。
(ららぽーとの営業時間内意外は外を通ることになりそうですが・・・)

どんな動線になるかはわかりませんが、新駅からはデッキ直結で信号なく自宅まで行ける可能性もあると思いますので楽しみです。

(仮称)門真市大規模商業施設直結マンションプロジェクト

(仮称)門真市大規模商業施設直結マンションプロジェクトに加筆

アクセス

門真市駅は京阪本線と大阪モノレールの2路線使えることは魅力的ですが、大阪方面に行く京阪本線の門真市駅は基本的には普通電車しか停まらないので駅力自体は強くないです。
駅まで9分も10分以内でギリギリ許容範囲かと思います。

ただ、京橋駅まではかなり近いですし大阪駅は途中乗換はあるものの30分以内で行けますし遠すぎることはないと思っています。
(兵庫県でも尼崎駅は大阪駅まで電車1駅5分などの神立地もありますが…神立地は以下の記事をご参考ください。棟内モデルルーム始まっています!)

【兵庫】「クラッシィハウス尼崎 GRAND PLACE」予算5,000万円〜で叶う3LDK70平米 大阪都心同等以上の利便性と生活満足度!?「関西マンションすごろく」



大阪空港はモノレールで一本で行けますが約40分と意外と時間はかかります。それでも乗換無しは嬉しいですが。
(千里中央と比べるとアクセス力はやはり劣るのは否めません)

新幹線乗る方はJR大阪駅経由で乗る必要があるため結構遠いかと思いますので新幹線での出張が多い方には場所としてきついかもしれません。

(仮称)門真市大規模商業施設直結マンションプロジェクト

(仮称)門真市大規模商業施設直結マンションプロジェクト

想定価格

予想

実は某モデルルームで雑談をしていた所『門真のパナソニック跡地の三井不動産はそこまで高くないようです』との噂を聞いておりました(あくまで噂です)。

で、先日資料請求した際の価格アンケートを見ると2,500万円〜6,000万円超のレンジ

第1期の販売概要には、
  • 2LDK〜3LDK
  • 56.13㎡~74.90㎡
とありますので、80㎡以上の広い部屋はないのかな?と思いつつ、70㎡で4,000万円を切る価格帯もあるだろうな・・・と思っています

2LDK2,500万くらいで販売したら激安ですね。
(変な1Rマンションを買って確定申告でマイナス申告するくらいなら、これを買う方が断然良いです)

(仮称)門真市大規模商業施設直結マンションプロジェクト

ズバリ平均坪単価予想:210万円(70㎡で4,450万円程度)
(勘です!)

そこまで高くならないと思ったのが来年2023年12月入居開始にも関わらず販売開始が2022年9月と販売開始から1年ちょっとで入居を迎えるためペース的には早いスピードで売っていくと考えています。
ららぽーと・コストコは2023年春に開業するため、訪れた方々が本物件に注目するのは間違いなさそうですね。

なお、周辺の築5年のマンションが坪150万円程度で販売中のため、比較すると少々高く見えるかもしれませんが改めて忘れてはいけないのは・・・
  • (新規開業)ららぽーとまでデッキ直結
  • (新規開業)コストコ併設(信号無しで行ける)
  • (新設)大阪モノレールの延伸・新駅開業
です。

イオンモールとの再開発物件であるザ・パークハウス名古屋も1期購入時点では『周辺の中古マンションより高い』、『名古屋に住んでいる人は多くの人が買わない立地』とも言われましたが、蓋を開けると多くの住戸で抽選祭り、2期以降1,000万円程度値上げして販売することになっため、再開発物件は周辺の価格と比べるのも参考にならないかと思います。

少し高くても完成後に相場上昇が見込めるので、今の価格で比較してはダメです。
『価格が少し高いから見送ったが、完成後に更に値上がりして買えば良かったと後悔している』となるパターンが再開発を伴うマンションの1年後2年後の周囲の声です。
三井不動産レジデンシャルの方がもし本ブログ読まれたら、このブログ内容に関係なく安価に販売していただくことを期待しています!)

以前、「値上がりしやすいマンションの特徴」をブログにまとめておりますので併せてご覧下さい。
本物件もせリセールバリューが高い要素が含まれていますので、すごろく的にはかなり期待値の高いマンションです。

新築時より高い新築未入居物件(転売価格)の考察 RVの高い物件の共通点は?!「関西マンションすごろく」


周辺中古マンション相場

門真市駅まで徒歩10分以内、築浅の中古マンション相場を見ると・・・
  • シャリエ門真グランマークス(2017年築):75㎡ 3,580万円(坪単価:157万円)
  • セントラルゲートレジデンス(2017年築):66㎡ 3,050万円(坪単価:152万円)
大阪市内と比較したらダメですが安いですね!
テレワークメインであれば大阪市内に住むより本物件のような大型商業施設直結で車持つ生活も悪くないなと思っています。
(なかなか簡単には決断出来ないんですが…)

なお、上記の物件も新築時の価格からしたら残債割れもしていないでしょうから、本物件に住み替え検討される方も多くなると思います。

すごろく期待値(暫定)

もちろん価格次第ですが戸数は多くないためサクッと完売すると思います(=リセールも期待できる)

すごろく期待値:85点

すごろく期待値とは

転勤や家族構成の変化などで自宅を売却して次の物件を購入する際に、購入価格より高く売れて(売却益)、次の物件の頭金などに活用できる可能性があるかを筆者独自で数値化したものです。
※関西マンションすごろく独自の考えのため、あくまで参考としてください。

まとめ

大阪のマンションで新設される大型商業施設までデッキ直結のマンションって本当に珍しいので、それだけでも購入する価値があるマンションです。

過去の大型商業施設隣接・デッキ直結物件は例外なく値上がりしていますし、更には2029年には沿線延伸・新駅開業なども予定されているプロジェクトのため中長期的に見ても魅力的な物件ですし、損することはほぼない、むしろ値上がり期待値が高いレベル(価格オープン後に改めてレビュー予定)です。

少し想像してみてください。
新築マンションの場合はデベロッパーが莫大な広告費をかけてプロモーションを行うから広域から集客が出来るのであって、中古になるとそのプロモーションは皆無に等しくマンション自体が目立つ存在(立地なりデザインなり規模なり…)かどうかが重要になってきます。

その点、本マンションはららぽーとやコストコを訪れる多くの方から『このマンションららぽーとまでデッキ直結やん、コストコもあってええやん!なんていうマンション?』と自然と認知されるマンションとなりますので、プロモーション効果も抜群です。
多くの方が住みたい、ええやんと思ってもらいやすいマンションは指名買いも多く、これこそが再開発の強みなんです。
(2029年開業予定の新駅から訪れる方はマンションの存在は少々気付きづらいかもしれませんが)

販売開始は2022年9月からですが資料請求している人を中心に優先案内会も開催されるかと思いますので、ぜひ1期販売から動けるように準備して欲しい、それくらい期待値の高いプロジェクトですので、皆様ぜひチェックして下さいね!

実際のモデルルームが完成したら同じく京阪沿線に完成する新築マンションとの比較も行っていきたいと思いますので、続編もご期待ください!

(仮称)門真市大規模商業施設直結マンションプロジェクト

〜追加〜

恐らく年内中に三井不動産の新築マンションが2物件(大阪・兵庫)でリリースされると予想しています。
いずれも大規模物件でようやく三井不動産の本気が関西でみれそうなので本物件とともに三井不動産の動きには大注目しています!

新しい情報をキャッチしたらまたブログ更新します!

(仮称)門真市大規模商業施設直結マンションプロジェクト

デッキ直結のららぽーとを庭に出来る生活・・・素敵です!


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ABOUTこの記事をかいた人

◾︎大阪市内を中心とした新築物件情報をブログでまとめていきます。
◾︎マンション経験値(2022年11月時点)
-購入4軒(いずれも新築)
-売却2軒
-賃貸1軒
2021年に3軒目、2022年に4軒目を購入しましたが、まだまだ自分自身のマンション探しも続きそうです… ◾︎全国転勤の会社員のため、半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。
◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。対応領域:新築購入/中古購入/自宅売却/マンション投資

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