【予定価格】ザ・パークハウス 戸越公園タワー|大井町線の戸越公園駅徒歩1分タワー、たったひとつの落とし穴は?【クリスティーヌ】

ハロー!住む場所は人生を豊かにする、がモットーのクリスティーヌです。

大井町にあるモデルルームを訪問し、いろいろ気になっていたことを聞いてきました。

今回、タイトルに入っている「ザ・パークハウス 戸越公園タワー」のたったひとつの「落とし穴」については、最後の「まとめ。クリスティーヌの意見」に書きました。

ちなみに以前「唯一の欠点は?」とタイトルに入れたマンション。覚えていらっしゃいますでしょうか、こちらです。

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ザ・パークハウス 戸越公園タワー」の現地映像をまだご覧になっていない方、よろしければどうぞ。



物件概要

  • 名称 ザ・パークハウス 戸越公園タワー
    • キャッチコピー 品川区「戸越公園」駅隣接 徒歩1分 1mpression 想像を、驚くほどに超えていく。
  • スケジュール(予定)
    • 完成 2024年2月下旬
    • 入居 2024年5月下旬
    • 販売予定 2022年9月上旬販売開始予定
  • 場所
    • 東京都品川区戸越5丁目45番3号(地番)
    • 交通
      • 東急大井町線「戸越公園」駅(南口)より徒歩1分
      • 東急池上線「荏原中延」駅(駅舎)より徒歩9分
      • 都営地下鉄浅草線「中延」駅(A3出口)より徒歩9分
      • 都営地下鉄浅草線「戸越」駅(A1出口)より徒歩11分
      • JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅(駅舎)より徒歩12分
    • 敷地面積 2392.01m2(売買対象面積)
    • 所有権
  • 建物
    • 地上23階地下1階建
    •  241戸(募集対象外住戸70戸含む)、他に店舗4区画
  • お部屋
    • 間取り 1R~3LDK
    • 専有面積 30.60m2~120.45m2
    • バルコニー面積 6.21m2~40.78m2
  • 駐車場等
    • 駐車場 タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台
    • 自転車置場295台(平置き50台、2段ラック式下部スライド式245台)、他に店舗用48台
    • バイク置場5台
    • ミニバイク置場23台
  • 企業
    • 売主
      • 三菱地所レジデンス株式会社
      • 大成建設株式会社
      • 東急株式会社
      • 一般財団法人首都圏不燃建築公社
      • 大成有楽不動産株式会社
    • 施工会社 大成建設株式会社 東京支店
    • 管理会社(未定) ※24時間有人管理
  • 掲示板:ザ・パークハウス 戸越公園タワーってどうですか?

大井町線徒歩1分のタワーマンション

ザ・パークハウス 戸越公園タワー」は改めておさらいすると、「大井町線徒歩1分のタワーマンション」です。JRへは大井町で乗り換えます。


防災情報・駅前地区開発の詳細

立地・防災情報、今後の駅前再開発については、以前まとめてありますので、こちらの前回記事をご覧ください

ザ・パークハウス戸越公園タワー|ポテンシャルのある街に駅前タワー誕生!

ザ・パークハウス戸越公園タワー|ポテンシャルのある街に駅前タワー誕生!現地映像【クリスティーヌ】


予定価格と間取り

平均坪単価は536万円です。

115Y type (プレミアムフロア南西角)
3LDK 115.00㎡
  • 23階 22,800万円台 坪単価665万円
110X type (プレミアムフロア南西向き)
3LDK 111.12㎡
  • 23階 20,800万円台 坪単価618万円
120Z type (プレミアムフロア南東角)
3LDK 120.45㎡
  • 23階 24,800万円台 坪単価680万円

出典 公式サイト(以下同)


80T1 type (南東角)
3LDK 81.12㎡
  • 15階 13,100万円台 坪単価533万円
  • 20階 13,500万円台 坪単価550万円


70S1 type (南西角)※モデルルーム住戸
3LDK 73.97㎡
  • 10階 11,800万円台 坪単価527万円
  • 15階 11,900万円台 坪単価531万円
  • 20階 12,200万円台 坪単価545万円

  • 管理費等合計 50,790円
    • 管理費 35,740円(住宅一部 19,460円+全体 16,280円)
    • 修繕積立金 14,060円 (住宅一部 3,700円+全体 10,360円)
    • インターネット使用料 990円
65O type (南西向き)
3LDK 66.5㎡
  • 10階 10,400万円台 坪単価516万円
  • 15階 10,500万円台 坪単価521万円
  • 19階 10,700万円台 坪単価531万円


55N type (南東向き)
2LDK 56.76㎡
  • 11階 8,600万円台 坪単価500万円
  • 15階 8,700万円台 坪単価506万円
  • 20階 8,900万円台 坪単価518万円


45K type (北西向き)※モデルルーム住戸
2LDK 48.3㎡
  • 10階 7,500万円台 坪単価513万円
  • 15階 7,600万円台 坪単価520万円
  • 20階 7,800万円台 坪単価533万円


40J type (北西向き)
1LDK 43.84㎡
  • 11階 6,400万円台 坪単価482万円
  • 15階 6,500万円台 坪単価490万円
  • 20階 6,700万円台 坪単価505万円
 

35I type (北向き)
1LDK 39.14㎡
  • 10階 5,900万円台 坪単価498万円
  • 15階 5,900万円台 坪単価498万円
  • 20階 6,100万円台 坪単価515万円


35H type (北向き)
1LDK 36.18㎡
  • 11階 5,400万円台 坪単価493万円
  • 15階 5,500万円台 坪単価502万円
  • 18階 5,600万円台 坪単価511万円


30A type (南東向き)
1DK 30.60㎡ (個別宅配ボックス0.39㎡含む)



南東向きの高層階の眺望です。南東向きだけではなく、周囲にタワーなどはありません。


管理費・修繕積立金

上述しましたが、73.97平米のお部屋で、管理費・修繕積立金、インタネット使用料は以下の通りです。
  • 管理費等合計 50,790円
    • 管理費 35,740円(住宅一部 19,460円+全体 16,280円)
    • 修繕積立金 14,060円 (住宅一部 3,700円+全体 10,360円)
    • インターネット使用料 990円
ここで2点、あります。

ひとつめ。高い理由は、管理費、修繕積立金ともに「住宅一部」と「全体」のそれぞれ分けて徴収され、平たくいえば「全体」部分が乗っかっているからです。この「全体」というのは、ざっくりいうと店舗が設けられているから、と理解できます。ただ、再開発案件の場合は、住まいを提供するだけではなく、地域に資するための何か施設等を設けなければなりませんので、今回は、店舗を1階2階にもうけることになっています。(なので、店舗いらないから管理費や修繕積立金を安くして、とはならないのですよね。)

ふたつめ。修繕積立金については基本的に国の指針にのっとって作らなければならず、これから売り出される新築マンションは、どうしてもこのレベルになってしまうのが辛いところです。旧価格でそのまま運用されている中古マンションの修繕積立金が、羨ましく思えるほどです。さらに修繕積立金は、段階的に上がっていく計画です。(将来の一時徴収金などはありません。)

モデルルームで気になっていた点を聞いてきました

モデルルームは大井町にあります。大井町はアトレほか、駅前は大型ショッピング施設や家電店が並び、買い物、飲食、非常に充実しています。戸越公園に住んだ場合は買い物は通勤通学お出かけのついでに大井町で、となるかと思います。


モデルルームで見られるお部屋は? お部屋の設備・仕様は?

モデルルームでは73.97平米の70S1タイプと、48.30平米の45Kタイプのお部屋部分が再現されていて、どちらも予定価格が発表になっている間取りであり、今回の販売対象住戸です。

乃村工藝社による完成度の高いデザイン

70S1タイプのお部屋は、今回「ザ・パークハウス戸越公園タワー」で最も力を入れているデザイン部分、すなわち建物のデザインを手がけた乃村工藝社が「ザ・パークハウス戸越公園タワー」のために作った内装オプションプラン(ドアノブなど細かいところもひっくるめてデザインが考えられた内装プラン)で作られています。お部屋丸ごとで再現された、そのこだわりぶりを見るだけでも、共有部分のデザイン性の高さへの期待が高まりました。

乃村工藝社は、ホテルオークラ京都 岡崎別邸などを手がけた、日本を表現することを得意としています。

こちらは、「ザ・パークハウス戸越公園タワー」エントランスフロア。和の高級感がよく出ていると思います。


共有施設は実際に使えそう?世帯数にあった規模感?

屋上にはスカイテラスに加えて、眺めのいい20階にビューラウンジがあることが、「タワマン感」があって、嬉しい、と前回記事にも書きました。

ただ、20階のビューラウンジも、3階にコンフォートラウンジも、広さはどちらも35平米ほどしかなく、小ぶりといってもお叱りを受けない面積です。 241世帯が入ることを考えると、少々物足りなさを感じるのと、タワーマンションの共有施設が、分譲されるたとえば50平米台、70平米台のお部屋より狭いというのは、少々気になってしまいます。もちろん、あってもいつも使われない共有施設よりは、常に誰かに使われる共有施設の方が、あって良かった、と言えると思いますが・・・。

お部屋を選ぶ際に知っておきたい点 ベランダ手すり

ベランダ手すりは下層階は乳白色、上層階になるに従い、透明ガラスの色を微妙に変えています。透明ガラスの色の違いは、中層階がややスモーキーがかっていることが、ガラス単体を並べて眺めればすぐわかるものの、それぞれのガラスを光にかざして見た時には、そこまでの微妙な色の違いは言い当てられませんでした。

ガラス手すり
  • 4~7階 不透明+グレー
  • 8~10階 グレー
  • 11~18階 ライトグレー
  • 19~22階 透明

よかった点

床暖房がリビングダイニングの他に個室1部屋分ついています。(45K タイプも)

天井高が2.7メートルで、ハリがあまり目立たないのは、住んだ後の満足度が高いと感じました。

45Kタイプは48.30平米の2LDKです。洋室2は3畳ですが、モデルルームにするだけあって、50平米を切った間取りでも十分DINKSカップル、もちろんシングルにも、圧迫感のない間取りだと感じました。天井高のおかげもありますが、柱をベランダに出し、リビングダイニングはハリもあまり目立たず、スッキリしています。キッチンの天井高は2.2メートル、洋室1、2の天井は、2メートル55センチで、洋室2は折り上げ天井方式で中央部の天井高を2.7にしています。


残念というほどではないけれど、もう少し、の点

バルコニー幅は、1.8メートル。(微妙な差ですが、2メートルあるともう少し余裕を持てたと思います。)

モデルルームの45Kタイプは2LDKであるにも関わらず、キッチンシンク下が引き出し式ではなく、両開きでした。(70S1タイプの方は、引き出し式。)個人的には引き出し式が楽です。

鍵はハンズフリーキーであるラクセスキーですが、個別の玄関ドアは、鍵穴を差し込んで開けるタイプです。

玄関前インターホンにはカメラはついていません。

全戸個別宅配ボックス

玄関扉の横に個別宅配ボックスがあります。ゴルフバックはもちろん、スキー板も入れられる大きさです。床から天井まで一枚扉で、中には棚が一枚あります。

専有面積には個別宅配ボックスの面積が含まれています。

T-Clean Air(花粉等浄化装置)

エントランスの一角には、「T-Clean Air」という一角があります。これは「大成建設が独自に開発した、エアシャワーとファンフィルターユニットを組み合わせた花粉等浄化装置」で、花粉症などに悩む方には助かるのではないかと思います。マンションでは珍しい、と思って聞いてみると、オフィスなどにはすでに使用されているものだそうです。


店舗について

店舗は4区画ですが、1階に1区画、2階に3区画。2階はもし1店舗が3区画まとめて入ることになった場合は、店舗は1店舗となるなど、店舗数が必ずしも合計4店舗になるとは限りません。

1階店舗は、前回記事執筆時にはスーパーが入る可能性がある、とのお話でしたが、今回の話では「決まっていない」とのことでした。

1階店舗は、現状では駅からエントランスまで歩く道のりで非常に目立つところにあり、どんな店舗が入るかで、タワーそのものの雰囲気が変わるでしょう。(将来、高架になった場合は、駅の改札がホームの反対側になることが計画されているため、駅からエントランスまで歩く際には、店舗の存在感はそこまでではない位置となります)

出典 公式資料

制振構造について

制振構造が揺れを吸収し、東日本大震災などの大きな揺れには制振でより対応できる、という見方もあります。今回は、建物の中にタワーパーキングを作り、タワーパーキングの周りに制振構造に必要なショック緩和材を平たくいうと巻きつける、という形をとっています。これは「 TASS-Flex FRAME 」で、世界で初めてここ「ザ・パークハウス 戸越公園タワー」で使われるとのことでした。

分数表記について

駅が高架になると階段やエスカレーターやエレベーターが完備するとは思いますが、現状では「道と同じレベル」に改札があり、改札に入ったらそのままホームへ、という、「地上レベルにホームがある」メリットを享受できます。

現状しばらくはずっと駅徒歩1分ですが、改札の位置が変わった場合には、表記が変わることは可能性として否定できません。ただ、現在模索されているのは駅の反対側に広場を作ることなので、その方向性が変われば別ですが、もし改札位置が変わっても、駅徒歩1分は変わらない確率が高く、変わったとしても駅徒歩2分まででしょう。

エントランスはこんなイメージです。シンボルツリーは紅葉だそうです。秋は紅葉し、これまた和の雰囲気ですね。


将来の駅の反対側の開発計画と眺望

線路を超えた駅の北側には、かなり長期の展望となり、まだ今後どうなるかは明言できませんが、戸越公園駅北地区市街地再開発準備組合が発足しています。「北向き、正確には北北東向き」が、長期で考えればタワーマンションが建つ可能性は否定できません。しかしながら、そのタイムスケジュールを考えると、かなり長くかかる(10年単位)ことは間違いないので、そこまで現状、方向的に避けるべきかというと、例えば子育てが終わり老後になるまで住む、などの前提がなければ、お部屋選びでは再開発については考えなくても良いかと思います。むしろ線路の音との関連で考えるべき方角かと思います。(線路からここまで近いと感じ方も人それぞれなので。現地へ行ってみることをおすすめします。)

出典 品川区

都内近郊タワーマンションとの坪単価比較

ザ・パークハウス 戸越公園タワー」の平均坪単価は536万円です。

戸越公園駅周辺のタワーマンションは本マンション以外にありません。このため、直近で販売されているタワーマンションの坪単価を各種情報を元に一覧にしました。坪単価は、販売時期、階数、プレミアム住戸の販売有無等によって異なってきますので、おおよその参考価格とご理解ください。

スケジュール

  • 8月下旬迄(予定)「購入要望書」提出
  • 9月上旬予定 正式価格発表会及び登録受付開始
  • 9月中旬予定 抽選会
  • 9月下旬予定 購入申込・重要事項説明会
  • 9月下旬予定 売買契約会

クリスティーヌの見学メシ

前回は満足度高かったトンカツ。今回は探しあぐねて・・・



結局、一階で入りやすかった街中華へ。(駅周辺には、中華のお店が多いですね。)



値段が安く、お子さん連れも。ビールとチャーハンのおひとりさまの男性や、定食を頼んでいたクリスティーヌみたいなおひとりさまの女性も、次々に訪れてくる地元の人気店でした!

来来軒 食べログはこちら

まとめ。クリスティーヌの意見

さて、タイトルにした「たったひとつの落とし穴」について、書きますね。

マンション検討時にハマりやすい「落とし穴」が存在するとしたら、それは、図面などから掌握できることではなく、「図面などには記載していない何か」なのではないでしょうか。

その観点からすると、今回「落とし穴」的なもので真っ先に上がるのは「踏切の待ち時間」と思った方もいらっしゃったと思います。



改札が現状では2つあり、一つは上り、一つは下りで、下りの改札なら改札を降りたら信号なしで正真正銘の駅徒歩1分でエントランスに到着します。

しかし、上りのホームへ行く場合、すなわちどちらかというと気が急いてしまう朝の通勤時に大井町駅方面電車に乗ろうとすると、踏切を渡らなければなりません。これが時間帯によっては、気になる待ち時間です。(日中などは、待ち時間が気になるほどではありませんが、朝は特に急いでいますし、本数も多くなる)

しかしながら?今回、タイトルにした「たった一つの理由」は、この踏切のことではありません。



それは、たくさんある飲食店が、どちらかというとチェーン店や小さな個人店が多く、(あくまでクリスティーヌにとっては、ですが)なかなか入りずらかった、という問題から端を発したことなんです。

見学メシを探して、歩き回っているうちに、暗くなってしまい、商店街から一歩道を入ったところの公園をチェックしたりして・・・



パン屋さんの20%引きにも遭遇しました。(買おうかな、と思ったのですが一周したら閉まってしまいました。)



商店街にも飲食店はあるのですが、駅近くはなぜか中華が多く、また商店街から横の道へ入ったところにも、小さなお店が点在するため、あまりに小さな飲み屋さん的なお店には入りにくかったというのが正直なところです。

戸越公園は、戸越公園の緑があり休日もお出かけする場所が徒歩圏に存在し、スーパーもOKストアやオーゼキがあります。



おしゃれなお店も商店街沿いを歩いていけば点在し、



ああ、ここが夜までやってくれていたらよかったなあ、というサンドイッチ屋さんも。



戸越公園まで行かなくても、商店街をちょっと入れば、気持ちのいい神社もあります。



そんなことから、一度住むとその住みやすさやに馴染んでしまう街です!!!!



ただ、広域検討で、よその街からきた人は、現状の駅前の雰囲気は、合う、合わないがあるかなと感じました。



実際、クリスティーヌも、夕食の時間になってしまった際に、食事の場所探しに苦労しました。

広域検討の方が、初めて戸越公園に降り立つ人が、駅周辺だけ見た場合は、少々小さな駅だな、という印象になるかと思います。特に、モデルルームをこれから訪れようとしている、あるいはモデルルームの帰りに寄った場合は、気持ちも昂っているので、美味しいものを、素敵な店で食べたいと思うと思うんです。そんなとき、駅周辺ではそんなお店がなかなか見つかりづらいという・・・・。(前回の見学メシのトンカツはおすすめです!今回のお店も、地元では気軽に使えるお店ですが、見学メシとしての条件でいうと、どうかな、と思っているところです。ただこれはクリスティーヌの見学メシ的な基準なので、お店の良し悪しとは別です。)

ただし!!!!!

ここが落とし穴の落とし穴的なところなんですが・・・

「見学メシ」は基本、できるだけ物件から近いところを条件にしています。なので今回は、物件近くのお店で、「ここは!」というピンと来る店は、前回の記事に書いたトンカツ屋さんぐらいしか見つからず、今回は、正直、見学メシとしてベストなチョイスだったかというと自信が持てないところなんです。

しかしながら、本来は、戸越公園駅は、戸越公園駅周辺単体で住環境を判断するのではなく、荏原中延、中延、戸越、戸越銀座までをカバーする「広域エリア」を「生活圏」として見ていくべき、というのが、今回、クリスティーヌが出した答えです。

これはあくまで戸越公園に、このタワーの存在をきっかけに引っ越してくる人の感じ方で、長く戸越公園に住んでいる方とは違うことを前提でお話しすると、戸越公園駅を「単体」で見た場合、「うーん、街としてはちょっと地味かも。素敵で気に入る外食の場所を探すのが最初のうちは大変だな、ご飯を食べる場所を毎日、どこにしようか迷う・・・」となってしまうかもしれません。つい駅前で探してしまいがちになってしまうからです。

駅徒歩1分なので、つい駅近にばかり目が行きがちですが、戸越公園に限っていえば「すべて駅近で済ませようとする落とし穴」にハマらず、戸越銀座へ、荏原中延へ、中延へ、と、ウォーキングがてら足を伸ばせしてほしい、そうすれば魅力がさらに、グッと増すと確信しています。


  • 東急大井町線「戸越公園」駅(南口)より徒歩1分
  • 東急池上線「荏原中延」駅(駅舎)より徒歩9分
  • 都営地下鉄浅草線「中延」駅(A3出口)より徒歩9分
  • 都営地下鉄浅草線「戸越」駅(A1出口)より徒歩11分
  • JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅(駅舎)より徒歩12分
大井町線の魅力と、大井町駅からつながるアクセスの良さが魅力の駅徒歩1分タワー。ぜひ、モデルルームに、そして現地に足を運んでみてください。

本日は、以上です!

あっ、最後に!!!!

モデルルーム行ったらもらえる「Togoshi Kouen Lifestyle Book」は、今までいくつかのモデルルームで、こうした街案内のパンフレットや冊子をいただきましたが、出色の出来です。とても役に立つので、活用してみてください!

 

・・・皆さまの、今日一日が、素敵な日でありますように。住む場所は人生を豊かにする、がモットーの、クリスティーヌより愛をこめて

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東京生まれ、東京育ち、たまに海外。趣味は料理。保有不動産は、マンションや戸建のほか、賃貸用の店舗が1軒、駐車場が1箇所。一部友人や夫からは呆れ気味に「不動産屋さん」と呼ばれています(笑)。

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