バースシティ・ザ・マークたまプラーザ モデルルーム訪問レポート【2LDK】

今回たまプラーザ駅から徒歩9分のマンションである「バースシティ・ザ・マークたまプラーザ」についてレポートしたいと思います。

本マンションのポイント3つ!

  1. 坪600万級の設備仕様なのに価格は坪330万!
  2. たまプラーザ駅周辺は綺麗で便利!
  3. おれたちの末長組!

物件概要

  • 所在地:神奈川県横浜市青葉区新石川三丁目19-6、7
  • 総戸数:22戸
  • 敷地面積:642.33㎡
  • 建物竣工:2023年4月
  • 引渡し:2023年5月
  • 売主:末長組
  • 施工会社:末長組
  • 管理会社:森トラスト・レジデンシャルサービス
  • 駐車場:9台
  • 駐輪場:23台
  • 掲示板:バースシティ・ザ・マークたまプラーザってどうですか?
現地周辺地図

公式HPより画像引用

駅距離

  • 東急田園都市線「たまプラーザ」駅南口 徒歩9分
たまプラーザ駅から現地まで実際に歩いてみると8分ほどで到着しました。

駅周辺は歩道も広くとても歩きやすいですが、5分程度歩くと歩道が狭くなります。


主要駅へのアクセス

  • 東京駅:48分
  • 池袋駅:46分
  • 品川駅:43分
  • 新宿駅:41分
  • 渋谷駅:27分
平日8時着想定のたまプラーザ駅から各駅へのアクセスです。

急行停車駅ということもあり、渋谷までは30分以内で到着します。新横浜駅までも24分なので、新幹線の移動も便利です。

また駅からは羽田空港直通のバスも出ています。

駅南側のバスロータリーから羽田空港直通のバスが出ています。

1日の乗客数

  • たまプラーザ駅:33,862人
*乗降客数しか開示がない場合は数字を半分にしています。

同じ東急田園都市線の中では、二子玉川駅と近い規模感です。駅周りは綺麗に整備されていてとても気持ちいいです。

とてもきれいなたまプラーザ駅

飲食店の数(食べログ調べ)

  • たまプラーザ駅:290件(800m圏内)
本マンションの位置する駅南側は住宅街となっており飲食店は少なめです。一方で駅北側にはおしゃれな飲食店がいくつか並んでいます。

駅北側の様子はディアナコートたまプラーザの動画をご覧いただくとイメージしやすいかと思います。


近隣スーパー

  • 東急ストア
  • イトーヨーカドー
駅直結の複合商業施設であるたまプラーザテラスの中に、東急ストアが入っています。ちょうど駅から自宅までの動線上にあるので、買い物は便利です。

駅直結の東急ストア


さらにたまプラーザテラスには、無印良品やユニクロや有隣堂(本屋)など普段使いしたい便利テナントがたくさん入っています。駅北側には東急百貨店もあったりと電車を使うことなく生活が完結する環境は小さな子どものいるご家庭にとっては特に魅力的だと思います。

駅直結のたまプラーザテラス


使う機会は少なそうですが、駅北側にはイトーヨーカドーもあります。

ビックカメラも付いている便利なイトーヨーカドー

学区

  • 新石川小学校
本マンションから3分くらい歩くと新石川小学校があります。

1本道路を超える必要がありますが、小学校までの距離も近いので安心感があります。

校庭も広い新石川小学校

待機児童数

  • 待機児童数:0人
横浜市HPより引用(2022年実績)

横浜市青葉区の待機児童数は0人となっています。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っていますが、少ないに越したことはありません。

子育てファミリーの多いエリアということもあって保育園の数は比較的充実している印象を受けました。1歳からであれば、保育園も空きがありそうです。

公園

  • 申田公園
  • 新石川公園
最寄りの公園は新石川小学校の目の前にある申田公園です。こじんまりとしていますが、日常使いには丁度いいです。

申田公園


本マンションから徒歩10分程度の距離はありますが、新石川公園は広くていい公園でした。写真左手側にも公園が続いており、かなりの規模感があります。

新石川公園

災害危険度

災害時のリスクは限定的な立地です。

液状化

液状化マップ:青葉区より引用



本マンション建設地は、液状化の可能性は低いです。

洪水・高潮

横浜市行政地図情報提供システムより引用



本マンションは洪水・高潮いずれのハザードもかかっていません。

建物

共用部

建物全体

  • 廊下:内廊下
  • 各階ゴミ置き場:×
  • 各戸トランクルーム:×
  • 24時間有人管理:×
22戸の小規模マンションということもあり、外観デザインは至って普通です。(というより若干クセがある)

公式HPより画像引用


22戸と小規模ながら、エレベーターが2基もあります。各階基本4フロア構成なのですが、2フロアで1基のエレベーターというとても贅沢な造りです。エレベーターで自分の部屋の階に降りると自分の部屋ともう一部屋しかありませんのでプライバシーは確保されています。

さらにこのエレベータ配置によって、内廊下の面積を抑えることができているため、全戸で東西に窓を設けることができており、居住性の面でもメリットがあります。

残念ながら、共用施設はありません。

専有部

ついに…きましたああああぁ!!!ここからがこのマンションの魅力です。本領発揮です。

結論からお伝えすると、価格に対する設備仕様のレベルが高すぎです。坪500万のマンションでもここまでのクオリティでないことが多いです。坪600万のマンションと言われても違和感のない拘りがあります。

まず、フローリングや扉には天然木を使っています。フローリングは挽板となっており、足で歩くと絶対に気持ちいいやつです。フローリングだけでなく扉にも天然木を使っており、質感が最高です。木を使うことで扉が重くなっているため、扉の枠も重厚感ある造りとなっていますし、扉は隠し丁番となっていて、細部にまで拘りを感じます。よく見るとドアノブのデザイン性も高く、このコストカットの時代に逆行するかのごとくコストをしっかりかけている様子が見受けられます。玄関周りも木の質感が素敵で高見えすること間違いなしです。

公式HPより画像引用


続いてリビングなのですが、ここにも拘りがいっぱいです。天井高は2,400mmと決して高くないのですが、リビング窓の高さが2,200mmと板状マンションとしては十分な高さとなっている上に、横幅の大きなガラスを使っているためリビング一面がガラスと感じるような印象を受けます。さらに壁式構造のおかげで柱や梁がほぼ見えないため、㎡表記以上に広く見えます。窓面が豊かなだけに消防法の関係で網入りガラスとなっているのは残念です。

公式HPより画像引用


続いてキッチンですが、天板はフィオレストーン、食器棚完備で食器棚天板もフィオレストーンです。食器棚の天板はコストカットポイントで、キッチン天板からワンランクグレードを下げたものが採用されるケースがあるのですが、さすがおれたちの末長組!小さなことはケチりません!

水栓は最近流行りのタッチレス水栓となっており、ハンバーグをこねて手がぬるぬるになった時も水栓に触れることなく手を洗うことができるのは便利です。説明時に聞きそびれましたが、キッチンのグレードもワンランク上のはずです。

公式HPより画像引用


さらにコレで終わらないのがおれたちの末長組!なんと全部屋に天カセを導入しています。坪500万クラスのマンションでようやくリビングのみ天カセ導入ってレベルだと思うのですが、6畳程度の洋室にも天カセが入っています。間違いなくオーバースペックだと思うのですが、おかげで壁がスッキリします。

その他はキッチン天井まで天然木張りとなっています。キッチンは天井高が2,200mmと下がるのですが、下がりの部分を他の天井と異なる仕上げにすることで、空間にメリハリを出しています。キッチンの下がり部分の素材を変えるのは、そこそこ気合の入ったリノベの事例で見たことはありましたが、新築マンション、それもノーオプションでこの仕上げは始めて見ました。どこかに小さくoptionシールが張ってあるか探しましたが、標準でおしゃれリノベ仕様になっています。

キッチンの下がり天井を活かして、リビングに間接照明を導入しています。これまたおしゃれなリノベ事例でしかみないような仕上がりで、コレが標準で付いてくると聞いておどろ木ももの木20世紀でした。個人的にTwitterの影響もあり、リビングに間接照明を導入することに強い憧れを抱いていますので、かなーーーりテンション上がりました。実際にリノベで間接照明を入れた人の話を聞いてもそこそこコストの掛かる施工の一つなので、標準装備なのは嬉しいです!

リビング以外部屋もかなりお金がかかっています。廊下や洗面室はタイル張りとなっていますし、洗面所の水栓もグローエです。



公式HPより画像引用


とりあえずモデルルームで久しぶりに興奮しました。これが坪600万の港区のマンションならここまで興奮しないのですが、ここは神奈川県横浜市の坪330万のマンションです。

思わず「なんでこんなに仕様がいいのですか?」と聞いてみたところ、「末長組は自社売主・自社施工かつ広告等も全て自社で行うのでコストが抑えられること。そして規模感も小さいため、広告費は極力抑え、露出は最低限にしており本来広告費に使う費用をマンションの設備に使っているので設備仕様のグレードが高くなっているのです(ドヤッ」とのことでした。訳あって安い、訳あって設備仕様がいい、末長組最高かよと意味もなく小さくガッツポーズかましました。

末長組をもっと知りたくなった方はコチラ。田園都市線に本社を構える会社で建物に対する拘りが異常に高いです。過去建設したマンションはどれも芸術作品のようです。

末長組HPより画像引用_ロイヤルシーズン六本木檜町公園

全体

  • 天井高:2,400mm
  • サッシ高:2,200mm
  • 床暖房:リビング
  • 換気システム:第三種換気
  • 天井カセットエアコン:◯(全部屋に…完備…だと)
  • 鍵:電子錠
  • 玄関前カメラ:ありまあああああす
  • 窓ガラス:網入りガラス(おのれ消防法めええ涙)
  • バルコニー隔て板:コンクリスラブtoスラブ
  • 廊下・トイレ・洗面所床:タイル

キッチン

  • 天板:フィオレストーン
  • 側面仕上げ:×
  • 水栓:タカギのタッチレス水栓
  • ディスポーザー:×(涙が出ちゃうだって22戸なんだもん)
  • 食洗機:◯
  • カップボード:◯(カップボード天板もフィオレストーン)

洗面所・浴室

  • 洗面台天板:フィオレストーン
  • 洗面室水栓:グローエ
  • ミストサウナ:?(聞きそびれました…ごめんなさい)
  • 洗濯機上収納:◯

価格

販売価格

予定価格として価格が公開されていた住戸の平均は約坪350万円でした。プレミアム住戸抜きだと約坪330万になります。

本マンションの建設地は東西で高低差がありますので、2階がエントランスの高さになります。となると1階は地下住戸?に思えるのですが、本マンションは東からに西に向けて下がっている立地となっています。

写真は建設地のすぐ近くで撮ったものです。西を向いて撮影していますが、西に向いてかなり下がっていることが分かります。

建設地エントランス近くから西向きの写真。手前がエントランス、奥がバルコニー側となります。


そして本マンションは西側にバルコニーがあるため、バルコニー方向は地下感はなく、目の前のアパートの2〜3階相当の高さとなります。モデルルームで眺望シミュレーションや日影図を見たわけではないのであくまでも想像ですが、1階でも日当たり面で大きな支障が出ることはなさそうです。ただし、東向きは2階がエントランスの高さになるため、1階住戸東向きの部屋にはドライエリアが設置されることから、地下住戸感は多少でます。

建設地北東側から南西方向を向いた写真。茶色のアパートがバルコニーの前に来ますが、そこまで圧迫感はなさそうです。


現地の様子はこちらの動画も合わせてご覧ください。



そして特徴的だったのが、本マンションは手付金が物件価格の5%ということでした。基本的には10%の手付金を求められることが多いですが、その半額ということで手持ちのキャッシュが少ない(金融資産等で保有している等)ご家庭にとっても嬉しい話です。デベロッパーからするとたくさん手付金をもらってキャンセルを抑止したいと思うのが普通ですが、相場の半額ということで末長組らしいなと思いました。(手持ちのキャッシュに余裕がでると株に突っ込んでバク損してしまうので、デベロッパー様に5%と言わずもっと預かってもらっていたほうが安心じゃないですか?という悪口はそのへんにしてください)

西向き

J 3LDK 71 .52㎡
  • 2階 6,780万円台/坪313万円
D 3LDK 74 .3㎡

公式HPより画像引用

  • 4階 7,980万円台/坪353万円
F 4LDK 91 .59㎡(プレミアム住戸)

公式HPより画像引用

  • 6階 12,580万円台/坪454万円
M 3LDK 58 .39㎡
  • 1階 5,280万円台/坪299万円
C 2LDK+S 62 .58㎡

公式HPより画像引用

  • 2階 5,980万円台/坪316万円
  • 5階 6,780万円台/坪358万円
L 3LDK 62 .3㎡

公式HPより画像引用

  • 1階 5,680万円台/坪301万円
B 3LDK 66 .96㎡

公式HPより画像引用

  • 3階 6,480万円台/坪320万円
  • 5階 7,280万円台/坪359万円
A1 3LDK 62 .67㎡

公式HPより画像引用

  • 4階 6,780万円台/坪358万円

周辺相場

中古

  • ドレッセたまプラーザテラス 竣工2013年 たまプラーザ駅徒歩1分 坪360万前後
  • ドレッセWISEたまプラーザ 竣工2018年 たまプラーザ駅徒歩4分 坪440万前後

新築

  • クレヴィアたまプラーザ 竣工2022年 たまプラーザ駅徒歩8分 坪400万前後
  • ディアナコートたまプラーザ 竣工2023年 たまプラーザ駅徒歩5分 坪430万前後
販売時期の近い新築マンションが坪400万円台で販売され、大きく苦戦することなく完売しています。特にディアナコートたまプラーザは美しが丘アドレスの好立地ということもあってか、かなりスピード感のある販売だった印象です。

また新築マンションは周辺の中古マンションよりも高くなりがちですが、駅近の中古マンションよりも抑えめな価格となっています。立地は多少違いますが、エリア内の中古より安い新築という価格設定だと心理的にも新築を選びやすいです。

管理費

訪問時点では未定でした。

駐車場

22戸に対して9台の機械式駐車場があります。

気になる住戸

J 3LDK 71 .52㎡(Dタイプとほぼ同じ)
  • 2階 6,780万円台/坪313万円
少々変わった間取りかつ、2階表記とはいえ、エントランス側(東側)から見ると1階っぽい住戸にはなるのですが、角部屋かつ70㎡以上の大きさが確保された3LDKとなっているのは魅力です。

また本マンションの特徴の一つである、キッチン天井の天然木張りを満喫できる対面カウンター型のキッチンとなっていたり、キッチン部分に天カセが埋め込まれているため、リビングに下がりがないのも個人的には好きなポイントです。

設備仕様も含めてこの仕上がりのマンションが坪313万というのはかなりお値打ち感があります。

まとめ

たくさんマンションを見ている人こそハマるマンションです。細部に拘りが感じられ、とても楽しいモデルルーム訪問でした。私自身ここまで本気で欲しいと思えるマンションは久しぶりだったのでガチ検討しました!

もちろん懸念事項がゼロではありません。小規模故にディスポーザーや各階のゴミ置き場はありませんので、ディスポーザーや各階ゴミ置き場のあるマンションから住み替えを検討している人にとっては気になるポイントかと思います。

また立地についてもたまプラーザ駅前のキラキラした感じからすると少々物寂しさもあります。東名高速の近くというのが気になる人もいるかもしれません。(騒音は気になりませんでした)

それにしても価格に対するパフォーマンスは非常に高いマンションだと思いました。設備仕様の良さというのは中古売却時に評価されづらい点ではあるので、投資の観点ではそこまで評価できないかもしれないですが、実需の方にとっては住んでからの満足度の高いマンションだと思います。元々の価格も抑えめなので、10年程度住んで残債割れになる可能性も低く、一次取得の方にとってもおすすめしやすいマンションです。

今後の販売スケジュールですが、
  • 6/18(土)〜6/26(日):要望受付開始
  • 7/2(土):第一期申込・抽選
ということで、残り時間はあと僅かとなっています。6月にモデルルームがオープンしたばかりですので、かなりスピード感のあるスケジュールです。露出も控えめかつスケジュールもタイトながら、第一期では半分程度の住戸の販売を想定しているようで、ほぼ間違いなく竣工前完売となりそうです。

露出を控えめにしていることもあり、モデルルームの予約は土日でも空きがある状況です。全額キャッシュでない限り、第一期に滑り込むためには、来週中のモデルルーム訪問はマストになるかと思いますのでお急ぎください!!!

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