新築マンション投資のための手取り残計算と収益モデル例【ナカハラ】

こんにちは、ナカハラです。

このブログを見て頂いている方々は、新築マンションの投資に興味がある方が多いと思いますし、収支計算にも興味あるみたいなので、今回も数字の話をしますね。

 

投資の世界には株や暗号通貨、ファンドや保険などいろいろとあると思いますが、ナカハラの得意とする新築区分所有マンション投資にはいくつかの適正条件があります。

 

  1. 給与収入など他の所得がある方のほうが適している
  2. 給与などの年収はミニマム400万円以上は必要(できれば夫婦共働きなどで家庭内追加収入でリスクヘッジをする等で世帯年収は高いほうが望ましい)
  3. 自宅のローンと併用は可能(その場合年間ローン金額はミニマムの場合400万に上乗せした収入を確保しておく、アパートローンとして融資金利が高くなる可能性がある)
  4. 付き合いのある(融資を受けている、または受けたことがある)金融機関がある(なくてもできないことはないが、これも信用を得るまでは金利が高くなるまたは融資不可となる可能性がある)
 

家賃想定利回り5%以上であれば、本人のステータスにもよりますが、仮に全額融資でも表面利回り計算上は20年で完済できるので、銀行も貸してくれやすいのですが、前回書いたように最近は駅地下物件で5%以上の利回りを維持できる物件はかなり少ないです、やり方もいろいろあるので、個々によりますがね、、

 

5%以上の高利回り期待(インカム)と10%以上の値上がり期待(キャピタル)を高いレベルでクリアすることは、今となっては本当に難しいので、どちらかにバランスを重点をおくしかない状況ですね、現在は。

 

2000年代の頃にうまく良いマンションを購入した方は自宅だろう投資だろうと勝ち組確定ですね。

 

たとえばJR田町駅徒歩12分、港区芝浦の2006年竣工の芝浦アイランドケープタワーを見てみると、新築販売時の価格は坪単価230万円ほどでした、80㎡が5500万円前後ですね、、

 

同じマンションの2022年7月現在を見てみると75㎡で12,000万円とかで売っています、坪525万以上ですね、、

 

賃貸では86㎡で35万円とかででていますね、、坪13,500ほどですかね。

 

もしも新築で購入し、今の相場で賃貸に出していたと仮定するとざっくりですが

キャピタルゲイン

5500万(2006)→ 13500万(2022)= +8000万

利回り

34万/月*12/年=408万

408÷5500=7.41%!!

なんと軽く7%越えですね、、もちろん16年経っていますので、管理費や大規模修繕なども行われていると思いますし、当時の金利は2022年現在よりかなり高かったこともあるので一概にはいえないとは思いますが、にしても現在とは隔世の感がありますね。

もちろん未来のことは誰にもわからないので、当時ケープタワーを買った方は高輪ゲートウェイも噂レベルでしかわからなかった中で購入を決断した勇気ある行動だったと言えるわけですけどね。

 

新築不動産投資は考えようによっては切ない

 

今回ナカハラが一番言いたかったのはこれです。

仮に年収1000万円の方がマンション投資を考えているとしましょう。

年収1000万というのは手取り額でいうと年間700~800万円です、今回は750万円とします。

賞与が1.5か月の2回支給とすると

750万÷15か月=50万円/月手取り額

となります。

これに例えば駅地下のマンションなどを購入していて家のローンが管理費含めて月25万だとすると

50万-25万=25万/月の生活費

となります。

子育て世帯として子供が2名いてこれで都内6区などで暮らしていると仮定すると、かなり結構ギリギリではないのかな?とナカハラは思います、車を保持していたりすると駐車場代も3万以上は平気でするので、残額20万/月での生活ということになりますよね、世の中厳しいですね。

こういった世帯がマンション投資を行って仮に表面5%利回り20年で1億円の投資物件を購入したと仮定しましょう、今回はとりあえず詳細は省いて計算上の年収の話をします。

1億*5%=500万円

※個人事業主申請などをして年末に確定申告を必ずしないと控除が認められない上に納税義務違反になり大変危険です、20万円を超える収入を黙っていると脱税になりますので、そのうち税務署が来てかならず問題になりますので、今回はしっかりと行うという前提で話をします。

1000万/年収+500万/家賃収入=1500万円

マンションには金利、管理費、修繕積立費、建物分減価償却、固定資産税、などあるので、純粋な収入にはなりませんが給与所得と違い、いろいろと有利ですのでそれはしっかり申告すれば有効です。

今回言いたいのは仮に20年でローンを組むと30年より金利は安くなる可能性がありますが、手取りは赤字ということです、また総合的にしゅうにゅうが増えているので、翌年の所得税、住民税も増えるということです(仮に上記の計算式だと累進課税上1.5倍以上になる)

車と住宅ローンを抱えた年収1000万円の世帯は年収が1500万円になり、こちらで確定申告後ざっくりとですが税金は3万円前後毎月増える計算になります。

20万円ー3万円=17万円

年収1000万の収入があっても月17万円(賞与は別)でやりくりすることになります、仮に20年の融資期間にすると30年ローンより早く自分の物にはなりますし、利息のトータル支払いは少なくてすみますが、上記の場合ですと月17万円からさらに毎月削られてゆくことになります。

上記は年収1000万世帯の計算式の一例ですので、やり方は親の援助とか車を買わないとか、いろいろとあると思いますが、新築マンション投資はよくよく慎重に検討して意思決定して欲しいです。

 

いろいろメリット・デメリットもありますが、比較的利回りさえ確保できる大手デベロッパの新築であればそれほどリスクが読みにくいわけではありませんし、事前の重要説明事項説明などもしっかりしていて、もしも瑕疵などの重大な問題が発生した場合でも特に新築時は購入者全戸が相手になるのでかなり安心して取引できるのではと思います、ある程度まとまったお金のある方はお勧めできると言ってよいかもしれません。

もう1点、モデルルームで教えてくれる利回り想定は各物件の販売担当をしている賃貸担当の部署が試算をしますが、一概にはいえませんが比較的辛め(低め)に出してきます。

そのあたりを踏まえて検討するのもありかもしれませんね。

 

 

ABOUTこの記事をかいた人

新築マンションのブロガーです。 営業出身なので話しをするのは好きですが、結構余計なことを言って自爆することが多いです。 今回はブログですので状況によって内容が修正できるみたいなので、大変ありがたいと思っています。 新築マンションの投資を好きでやっていますが、支払いの方が高くて手取りがドンドン減っているという手取りマイナススパイラルが必殺技です。 私の出す情報がみなさんのプラスになると良いなぁと思っています。

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