「ジオ品川天王洲part2」品川区の新築マンション販売状況と間取り&予定価格帯の追加紹介(キットキャット)

前回に引き続きジオ品川天王洲のご紹介

晴海フラッグの抽選が終わり、これから他にどこか・・・・を探そうとする方増えそうなこの夏。

3LDKで現実的な値段で出てきそう(期待もこめて)な物件ということで、、、、再度注目し始めたので取り上げます!

 



 

物件概要

所在地   東京都品川区東品川1丁目296番1、296番4(地番)

交通       東京臨海高速鉄道「天王洲アイル」駅 徒歩7分

東京モノレール「天王洲アイル」駅 徒歩8分

京急本線「新馬場」駅 徒歩10分

JR山手線「品川」駅 徒歩17分

総戸数         135戸

構造・         鉄筋コンクリート造 地上15階建

敷地面積         1,883.12m2

建築面積         920.49m2

用途地域          商業地域 準工業地域

竣工時期          2024年6月上旬(予定)

入居時期          2024年7月下旬(予定) ⇒晴海フラッグ、パークタワー勝どきより後です

権利形態         所有権

事業主     阪急阪神不動産株式会社

売主        阪急阪神不動産株式会社

管理会社      株式会社阪急阪神ハウジングサポート

管理形態       株式会社阪急阪神ハウジングサポートへ委託予定(通勤予定)

施工会社          不二建設株式会社

設計・監理      不二建設株式会社一級建築士事務所

駐車場     26台[機械式駐車場パズル式25台、平面(福祉対応駐車場)1台]
自転車置場       196台[上段65台、下段スライド式123台、固定ラック式8台]
 

掲示板:ジオ品川天王洲ってどうですか?

 

 

周辺分譲中マンションについて

現在同じ品川区で分譲中のマンションを調べてみると・・・・

品川イーストシティタワー
シティタワー武蔵小山
シティタワー大井町
アトラスタワー五反田
プラウドタワー目黒MARC
ザ・パークハウス 戸越公園タワー
ピアース大井仙台坂
 

びっくりしたことに、オープンレジデンシア島津山コート、サンウッドウエリス品川御殿山が完売してしまい、品川区で新築マンションを買おうとすると、ほぼタワーマンションという状態です

大規模・駅ちか物件がタワーマンションの場合は多いので、坪単価は上がりがちです。

そこに引き寄せられるように周辺物件の値段も決まってきてしまうので、マンション自体のパワー(競争力)以上の価値(値段)になっていないかは注意が必要です。

マンションの高さが60mを超えると、超高層建築として建造物として分類されるため、管轄が都道府県から国土交通省になり、求められる建築基準法の水準が格段に上がります。

難しい構造計算に実施し国土交通大臣の認定を受けないといけないなど、その追加規制を免れたいだけに高さ59.99mの建物が出来上がるほど、コストが上がります。

そんなタワーマンションと同じレベルで低層、中層マンションの価格を見てしまうのは、コスト面からも間違いです(もちろん、土地の持ち分が多いという面では低層、中層マンションのほうが有利な面はありますが・・・)。そんなタワーマンション価格になっていないことを確かめた上で、周辺板マンションは購入していきましょう。※参考:タワーマンションの定義(紹介HP)

 

品川イーストシティタワー

ジオ品川天王洲とは天王洲アイル駅をはさんで、ちょうど反対側のマンションになります。そして、免振構造を採用しているタワーマンションということで、大きく性格が異なります。

立地については品川駅からの徒歩距離、京急線へも10分以内という複数路線利用可能度合いから、ジオ品川天王洲のほうに軍配が上がるでしょう。一方で大規模タワーマンションということで共用設備や免振構造など、小規模板状マンションでは出来ないようなスケール感を感じられる品川イーストシティタワーにも魅力は十分あります(ジオも100戸超えるので小規模と言うわけでは厳密には違います)


<情報まとめ>


近しいサイズの部屋がジオ品川天王洲には無いのですが、坪単価的には品川イーストシティタワーと同様に、ジオ品川天王洲も400万円台前半で攻めてくるイメージです。

前述のように建物自体のスペックは品川イーストシティタワーではあるものの、より内陸の利便性を得られるジオ品川天王洲は同等か品川イーストシティタワー以上の価値があると考えます。。

タイプ名:70N  2LDK+WIC 66.79平米


タイプ名:100B 2LDK+N+WIC+SIC


あまり過去の値段は見ると毒ですが、、、、2020年ごろの販売住戸の価格はこんな感じでした・・・

シティタワー武蔵小山

いきなりの天王洲アイルとの差にびっくりすると共に、高価格帯の階差の付け方にも、ジオ品川天王洲の価格との参考にはならない(なって欲しくない)状態です

なお、このお値段帯はお部屋からの景色代が相当入っていると聞いています。林試の森公園越しの新宿、渋谷の高層建築を眺められるからこそのお値段とは言え。。。

 


シティタワー大井町

2019年7月に完成後、竣工後販売を続け完売したと一時HPもクローズしていましたが、なぜかキャンセル住戸が出てきました(本当にキャンセル住戸??

大井町一番のマンションとも言えるマンションであるがゆえ、なかなかの価格帯です。

参考値程度に記載すると共に、こちらの販売価格を販売事例として他のマンションで引用しているような場合は、かなり割高での値付けになっておりますので注意が必要です(新築・中古共に)

シティタワー大井町は、規模感、立地、共に他のマンションと比べて秀でる点が多く、周辺相場との乖離が許される物件と言えますが、他の物件はそうは行かない可能性が高いため、比較対象として入れるかは要検討ください。


アトラスタワー五反田

 

HPがオープンしたばかりの物件となり、未確定な情報が多い中ではあるものの、販売価格は概ね坪単価600万円~となるとの記事@スムラボがございました。

@スムラボ「アトラスタワー五反田」記事はこちら

シティタワー大井町やシティタワー武蔵小山の価格帯を見てしまうと、山手線沿線物件として割安では??という声もちらほら聞こえます。ただ、ジオ品川天王洲と同じ品川区にあるということで比べられるような物件では無いでしょう。山手線沿線×タワーマンションということで乗数的に値段が上がる要素がありますので、こちらの価格帯を元にジオ品川天王洲を考えるのもやはり適切ではないと考えられます。



 

プラウドタワー目黒MARC

「目黒」と名前が付きながらもここら辺は品川区です。そして目黒駅No1マンションと言える「ブリリアタワー目黒」も行政区は品川区(品川区上大崎)です

品川区の平均相場を出すと、「上大崎=ブリリアタワー目黒」、「東五反田=パークタワーグランスカイ」、「北品川=パークシティ大崎ザタワー」、「大崎=大崎ウエストシティタワーズ」などなど、山手線沿線のタワーマンションが多く含まれるため、相場が高くなっています。これらの住所地のマンションを含むか、含まないかで品川区の平均相場が大きく異なるべきにもかかわらず、売り手側としてはこのような特筆したエリアも含めて品川区として見なして値付けをしていると思うことが少なからずあります。このプラウドタワー目黒MARCも今後そうした特筆マンションの1つとなりうる可能性があるため、「西五反田」としての価格帯を超えた価格帯での販売でゆっくりじわじわと売るような印象です

@スムラボ「プラウドタワー目黒MARC」記事はこちら


ザ・パークハウス 戸越公園タワー

ここまででの販売中物件を見ていく中でだんだんとお気づきかもしれませんが、品川区でマンションの販売はそこまで多くありません。それは内陸になればなるほど、その傾向は高いと思います。ザ・パークハウス 戸越公園タワーはようやく出た、品川区内陸エリアの物件です。あまり出てこない品川区内陸エリアでの大規模物件ということで、上述のような物件の売り出し価格をそのまま引用したような価格で、びっくりな声が多数およせられています・・・

実際、モデルルーム訪問時のアンケートで既に価格の記載がありました! 3LDKは1億円~というお値段帯です。ジオ品川天王洲を考える上で比較対象とするのは難しい(というよりも比較してほしくない)唯一無二な存在の価格帯となりそうです。@スムラボ「ザ・パークハウス戸越公園タワー」記事はこちら

 




 

ピアース大井仙台坂

ようやく出ました、非タワーマンション! まだまだ、情報発表したばかりのため、参考情報になるのかもわからない段階ではありますが、ここでジオ品川天王洲を考える上で認識しておきたい事項はピアース大井仙台坂のHPに記載ありました。

それがこの標高に関する記載のイメージ図です(ジオ品川天王洲は坂を下ったところ「羽田空港」側です)


大井町は高台に位置(標高11~15m)し、東側の湾岸は標高が低いです。イメージ図は少し誇張された感じも否めないですが、一般的に住宅地としての価格帯は高台のほうが上です。その点加えるとジオ品川天王洲(標高2m)を考える上では大井町よりも安めな価格でお願いしたいですね(@スムラボ「ピアース大井仙台坂」記事はこちら

<ジオ品川天王洲と大井町駅の間の直線距離と標高差>

キャンセル住戸販売@ディアナコート池田山公園

なおモリモトは価格情報も大まかな価格帯の伝達だったり、購入対象の部屋だけしか教えてくれないなど、どちらかと言えばクローズドな販売方法です。そんな中でもキャンセル住戸はきちんとHPに掲載されていますので、そちらを参考まで記載しておきます。(@スムラボ「ディアナコート池田山公園」記事はこちら


 


品川区新築マンション販売状況の総括

え?? 天王洲アイル以外全て、坪500万円超コースな感じです(T_T)

改めて調べてみましたが、ほんとに実需層からは危機的な状況です。。

品川区限定で調べる方も、東京と横浜の間で、出来るだけ都心に近づきたい方も、ほんとにたいへんな戦況です。。

ここまでのご紹介で「ジオ品川天王洲を候補から外すということは、より都心から離れないといけない」というエリア相場感であるいうことが伝われば幸いです。

 

 

居室・専有部の間取り

ここまで品川区の新築マンションの販売状況を見てきましたが、軒並み坪500万円を超えていることがわかりました。

ただ、相場は全体的に上がっているとはいえ、これまで紹介したエリアよりも「天王洲アイル」「新馬場」エリアは低めなお値段のエリア相場観でした。

実際、高めのお値段付けの住友不動産の品川イーストシティタワーが坪単価400万円前半のお値段で販売中のところを見ると、やはりジオ品川天王洲は300万円台後半~400万円台前半のお値段で販売して欲しいですね!!切実

ということで、追加公開されていた間取りについて今回は取り上げます。

 

 

<敷地内の部屋の配置図>

公開中の敷地配置図に部屋のタイプ名を記載しました。こちらを元に間取り図のイメージをしていただければと思います。

<各階の部屋タイプ配置>


 

Btype 3LDK+WiC

専有面積          66.30㎡(約20.05坪)

バルコニー面積      13.30㎡(約4.02坪)

2番目に道路側のお部屋になります。図面上は二重窓という感じでありませんが、それが影響してか廊下側の開口部は最小限です

以前、ご紹介したIタイプよりも間口が広く、居室に余裕がある感じがします

平米数はそこまで変わらないのですが、南向きの日当たりと合わせて、Iタイプよりも高値での販売と予想されましたが、もしかしたら、予定価格帯はそこまでIタイプと変わらないお値段だったので1期はそうでもないのかもしれません!



仮に5階のお値段が予定価格帯の中間より少し上の8299万円だった場合の上下階を予想してみました。


前回案内のIタイプと同じ価格帯になってしまうので、Iタイプのお値段次第では5階は8399万円の可能性があります

 




I type  3LDK+WIC (前回案内済み)

65.65平米 お風呂サイズ1418!


予定価格の5階が8000~8400万円を基準に他の階の値段も試算してみました。

 


前回の記事で上記のように予想しましたが、BとI、両方販売を同時に行うとなると、IタイプはBタイプよりも安めになるべきなので、上記の予想価格帯は全体的に下がることになります。

上記の記載から、マイナス2~3階分値段が下がると嬉しいです(>_<)




D type 1LDK+WIC

46.92㎡(14.19坪)

構造体的には角部屋にはなり、右側の壁の先には部屋はありません。

ただ、残念ながら窓はありません。共用廊下側になるからでしょうか。風通りは良くなるのですがコストの問題はあるでしょう。せっかく平米数はあるのですが、二人が住める間取りでは無いかと思います。そのため価格帯予想も、グロス価格はそこまで伸びれないのではないかと予想します。


1人で20万円近くの月々場合は、何かと人を選ぶ気がします。そして上階と下層階でそこまで条件が変わらないため、上階に行ってもそこまで単価は伸びないと予想します、





F type  2LDK+WTC

52.29㎡(約16.12坪)

1人入居だったら、寝るところ 作業するところを分けて使える贅沢な広さを確保

シェアハウス的に2名入居の場合もお互いの部屋が接しないので、プライベート感ありますね!

最近は夫婦で同じ部屋に寝ないという家も増えている?そうなので、1人ずつ1部屋使う、新しい世代のDINKS向け間取り?

ただ、この壁付けのキッチンは日本では受け入れがたい方も多いのでは?

食器棚の位置から他の家具の置き場を想像しても、あまりまとまりの良い感じに置けない気がします。

そしてエレベータ横ということで共用廊下側でばったり会うという場所もネックになると思われます。

 


 

 

本来でしたら、2LDKの小さ目の部屋ということで単価を盛るのですが、こちらも間取りの窮屈さからグロス価格の天井を意識した価格帯になるのではないかと思われます。以下の予想価格帯は、1階当たり100万円の差にしていますが、実際にはそこまでの差にはならないのではと思いたいです。

 


 




 

E type  3LDK+WIC

73.03平米(22.09坪)

南東角部屋ということで、豊かな窓面を期待したかったですが、「もしも隣接地に建物が建ったら・・・」を仮定したからなのか、南側の窓面が小さいです(残念)

 


 





K type  3LDK+N

73.01平米(22.08坪)

マンション敷地の北側にはオフィスビルが建つ予定ですので、北側の窓からはオフィスビルが「こんにちは」になる予定です。さすがに同時開発なのでオフィスビルとマンションが対面する場所に大きな窓面を作るようなことはオフィスビル側もしないかと思いますが、マンション側の窓は小さ目です。(そのせいか下層階はサービスルーム扱いになってしまいます)






ホームページ未公開間取り

まだ、最上階やルーフバルコニー付き?と思われる住戸については間取りが公開されていません。

ただ、予定価格帯はスーモ等にも記載されており、おそらくNタイプが最安グロス価格、Mタイプが最高価格として1期は表示されていると思われます。間取りが出ていないので評価がしにくいですが、珍しい4LDKや5000万円以下の一人暮らし向けのお部屋が用意されており、こちらを目当てに説明会に参加しても良さそうです。



敷地配置の中での位置関係は以下の通り、いずれもマンション内で良い条件のほうの位置関係になると思われます。



 

 

総評(2回目)

徐々に、情報出てきましたので追加連載しました。坪単価面だけ見ると、390~470万円と予想します。安くは無いけれど、なんとか買えるかもしれない予算感の検討者様もいらっしゃるのではないでしょうか(もちろん上述のタワーマンションの価格帯と比べての水準となるため、絶対的な額としては高いです。しかし、品川区としては低めの価格帯になるいうことで、品川区を検討される中での比較となっているに過ぎませんが・・・・)

維持費について未公開のため月々のランニングコストを判断できませんが、相続税対策やコレクションによる需要があるとは思えない物件だからこそ、現実的な販売価格で販売されるといいですね!

 

 

なお、ネックになりそうな買い物う環境についても対策がされているのも好印象です。中古物件になった際の維持などについては不明点等ありますが、マンション内にカーシェア、クックパッドマート が用意されるのは、買い物環境の悪さを補填するものとして、評価して良い設備のように思えました。宅配ボックスで冷蔵品を入れて良いところはまだまだ見ない状況ですし、クックパッドマート場合は配達に関して集約して配達を行う(何軒か分をまとめてマンションまで届けてくれる)ことから、配送料の高騰の余波を少しは穏やかになるのかと思います。カーシェアについては、品川区の湾岸サイドならではの車移動の容易さから、品川シーサイドにあるイオンや大型店舗に車を持たない家庭にも便利に使えると思い活躍しそうな予感がしました!(川崎にはコストコもあるのでそこに車で行くのも便利ですね)

※管理組合で維持する段階でもきちんと維持できるか否かは要確認です!

 

ネックとなりそうな点も、あくまでも販売価格とのトレードオフ的な価格であれば良いと思います。

「自動車の多く通る道路のすぐ横」、「羽田空港近くで航空機の騒音が懸念されること」などの悪条件があったり、「オフィスビルとの一体開発」の影響が未知数だったり、「建物高さの低さのわりに階数が多い」、「図面上のトイレの形がタンク式っぽい」、「駐車場設置率が高くない」などなど、懸念事項も多く、仕様に期待出来なさそうな予感に関しても、、、それも価格次第だと思います。

グロス価格帯は品川区の分譲中の価格から離れている感じもしませんので、予算帯が合うかもしれないと期待出来そうな方については引き続きチェックし続けて良いのでは無いでしょうか。

今回初めてチェックした方も、まだ販売前の状態なので、1期にも間に合うと思いますので、資料請求から始めてはいかがでしょうか。

 

※Twitterで現地写真を追加公開していますので良ければこちらもご覧ください!


 

何かあった時に、区ごとに設置している休日診療所はとても便利なので、キットキャットは必ず区ごとにチェックします


↓この階高など構造体の構成からお値段には期待したい。直床となり、天井高が低い、下り天井が大き目などの影響出そうな建物高さです


ただ、周辺物件はどんどん完売して、供給不足感はあり。。


周辺中古相場からの乖離が大きすぎない価格で出てきますようにm(__)m

編集後記

ジオ品川天王洲のエリアのことを調べてて、行政の地区計画図を改めて見ましたが、やっぱり地図は見ていて面白いですねー!(←キットキャットだけかもしれませんが)

品川区統合型地図情報提供サービスのHPはこちら

大昔の航空写真や用途地域、交通事故例から危険と思われる箇所などなど、調べることが出来るサイトです。

 

 

航空写真は過去にどのような建物があったのかを確かめられます

用途地域図からは、将来どんな建物が建つ可能性があるかが確かめられます。

交通事故発生ポイントからは、通勤の経路やお子さんの通学路の危険度の傾向がわかります。

 

各自治体、同じような地図をHP上で案内しています。是非とも、ご自身の本気物件の場合はご確認してみると面白いかと思いましたのでご紹介しました。(もちろん、ここでわかるような重大事項については、購入前の重要事項説明書に記載があるはずです)

 

ちなみに、ジオ品川天王洲は敷地が準工業地域であることだけでなく、周辺も準工業地域であることがわかりますので、将来周辺環境が変化する可能性は良い意味でも悪い意味でも大き目な地域であることがわかりました。重要事項説明書に記載の点など良く販売側に確認してくださいね!(準工業地域とはどんなところ?についてはこちら

 

・ジオ品川天王洲を中心に800mの範囲を計測した図

・昭和33年の航空写真と現況の地図を比べた図

航空写真だけを拡大することもホームページ上では出来ます! 埋立地の一部が無いことがわかりますね

・交通事故の発生ポイント

死亡事故や事故発生ポイントなどがわかります。通学路などを中心に確認しても良さそうです


なかなか興味深い(←個人差あるかもですが・・)情報が取り出せる品川区統合型地図情報提供サービスのHPはこちら

なお、この情報は「区役所」が出す情報なのでしょうか。。あくまでも品川区のサイトなので、品川区以外の情報は手に入りません

全国区でなくても、少なくとも都道府県単位でこのような情報は提供して欲しいのが本心なところ(◎_◎;)




 

前回の記事も良ければ一緒にご確認ください~☆

「ジオ品川天王洲」現地レポート・予定価格帯と予想価格紹介(キットキャット)






Twitterでは、より旬なマンション情報を発信していますのでTwitterもよろしくお願いいたしますm(__)m

#ブログ用現地写真・映像 」+物件名 ex「 #ジオ品川天王洲 」

で検索すると現地写真・映像なども随時載せています。(クオリティより速達性を重視なのはご容赦を)

 




マンション周辺の状況を動画で紹介するYouTubeチャンネルを開設しました!

分譲マンションの建築地周辺の様子 – YouTube

徐々に掲載物件を増やしていく予定です。ご覧になりたいマンションの表題の動画をご覧いただければ幸いです。

ジオ品川天王洲に関する動画はこちら




 

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猫アレルギーのキットキャットと言います。主に東京都心(山手線内側)+城南エリアをメインターゲットとしてマンション探しの旅を続けております。不動産購入歴は都内自己居住用(中古・新築)と海外で投資用不動産を購入した経験があります。
不動産業界の者では無いので、素人の目線を忘れず記事を書いていきます。
Twitterで速報的な不動産情報を随時発信しているので、こちらもよろしくお願いいたします(^^)/ 

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