プラウドタワー平井 現地訪問レポート【2LDK】

今回平井駅から徒歩2分のマンションである「プラウドタワー平井」についてレビューしたいと思います。

本マンションのポイント3つ!

  1. 駅前・再開発・商業一体・エリアNO1タワマン!
  2. 高級感のある共用施設と三井純アンドアソシエーツ監修の外観デザイン!
  3. 便利な駅近、鉄道利便性もgood!

物件概要

  • 所在地:東京都江戸川区平井五丁目65番
  • 総戸数:374戸(非分譲住戸106戸含む)
  • 敷地面積:3,725.46 m2
  • 建物竣工:2024年11月
  • 引渡し:2025年2月
  • 売主:野村不動産 阪急阪神不動産
  • 施工会社:前田建設工業
  • 管理会社:野村不動産パートナーズ
  • 駐車場:?台
  • 駐輪場:?台
  • 掲示板:プラウドタワー平井ってどうですか?
現地周辺地図

公式HPより画像引用

駅距離

  • JR中央総武線 「平井」駅 徒歩2分
平井駅から歩いて2分ほどかかりましたが、駅を出た瞬間にマンションがどーんと見えるため距離を感じません。西側のエントランスと思われる場所までだと徒歩2分ですが、敷地までは1分程度で到着しました。駅目の前といっても過言ではない距離感です。


主要駅へのアクセス

  • 東京駅:18分
  • 池袋駅:36分
  • 品川駅:30分
  • 新宿駅:28分
  • 渋谷駅:37分
平日8時着想定の平井駅から各駅へのアクセスです。

東京駅まで18分、他主要駅も30分程度でアクセス可能と便利な立地です。通勤時間帯の秋葉原方面の電車はかなり混んでますので、満員電車が苦手な方は要注意です。

1日の乗客数

  • 平井駅:16,839人
*乗降客数しか開示がない場合は数字を半分にしています。

お隣の新小岩駅のほぼ半分の乗客数です。しかしながら駅周辺は人通りが多く活気を感じました。

飲食店の数(食べログ調べ)

  • 平井駅:232件*800m圏内
飲食店の数は駅の乗客数並といった印象です。特別飲食店が充実している印象はありませんでしたが、本マンション周辺は駅前ということもあり飲食店が複数ありましたので外食に困ることはなさそうです。

近隣スーパー

  • 西友
  • 肉のハナマサ
  • ロピア
マンションのすぐ近くに西友と肉のハナマサがあり、買い物利便性は高いです。

西友は24時間営業が魅力的ですが、生鮮食品コーナーが地下にあるのが若干残念です。

筆者撮影


肉のハナマサは8:00〜22:00営業で、そこそこの広さがありました。

筆者撮影


マンションからは離れますが、8分程度歩くとロピア(島忠ホームズ併設)もあり、目的に応じてスーパーを使い分けられそうなのは魅力的です。

筆者撮影


日常の買い物はマンション周辺で完結しますし、ちょっとした買い物は隣の亀戸にあるカメイドクロックやその隣の錦糸町まで足を伸ばせば事足りそうです。

学区

  • 平井南小学校
本マンションから11分くらい歩くと平井南小学校があります。大人の足で徒歩11分なので子ども目線では距離を感じそうです。また駅反対側にあるため、駅周辺の人混みの中を通学する必要があることと、通学路となるであろう道は歩道が狭く子ども一人で歩かせるには少々心配に感じました。(私の主観ですが…)

本マンションと同じ駅北側にある平井小学校の方が通学は安全そうだったので、通学区が変更になるとありがたいなぁという印象です。(通学区が変わる保証はどこにもありませんが)

待機児童数

  • 待機児童数:0人
江戸川区の待機児童の現状と対応策より引用(2022年)

江戸川区の待機児童数は2022年4月1日時点で0になっています。多いときは440人規模の待機児童がいたようですが、就学前人口の減少と施設数の増加によって0となったようです。

とは言っても平井駅周辺は保育園が特別多いエリアではないので、本マンションの引き渡しで一気に外から人が入ってくると環境が変わる可能性もあります。気になる方は自治体に連絡の上、空き状況や制度を事前に確認されることをおすすめします。

公園

  • まつむし児童遊園
  • ちどり児童遊園
マンション周辺にある2つの公園は小さめでした。平日のちょっと使いには距離も近く良さそうですが、がっつり走り回りたいとなると少々手狭に感じそうです。

本マンションには共用施設としてキッズルームがあるので、キッズルームをうまく活用しつつ、休日は荒川の河川敷や亀戸中央公園(いずれも徒歩10分ちょっと程度)までプチ遠征するのが良さそうです。

災害危険度

荒川沿いということもあり、災害リスクは低いとは言えないエリアです。特に水害のリスクは高いエリアになるため、機械室がどこに設置されるのかは気になるところです。

本マンションの住戸は基本4階からかつ下駄に商業施設があるため、住戸階は最低でも10mを超える高さになりそうです。高潮時の浸水可能性が5m〜10mということで住戸内への浸水可能性はどの住戸を選んでも低そうなのは安心材料です。

地震・火災

以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。(5,177位、ランク1が最も安全)

地震情報サイトより引用

  • 災害時活動困難度:3,594位 ランク1
  • 建物倒壊危険度:244位 ランク4
  • 火災危険度:1,027位 ランク3
  • 総合危険度:964位 ランク3
形成された年代が新しく、沖積層を中心とした地盤です。主に海面下での堆積物でできているため軟弱な地盤となっています。地震が起きた場合に揺れが増幅されやすいため比較的危険度が高い地域です。

液状化

東京の液状化予想図サイトより引用
  • 桃:液状化の可能性高
  • 黄:液状化の可能性有
  • 緑:液状化の可能性低


本マンション建設地は、液状化の可能性があります。

洪水・高潮

ハザードマップポータルサイトより引用



上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。

本マンションは3m〜5mの洪水、5m〜10mの高潮浸水可能性のあるハザードエリアとなります。

公式HPより

エリアNO1マンションに相応しい仕上がり

一部共用施設の完成予想CGが公式HPに公開されていますが、どれも高級感があり仕上がりに期待できます。

エントランス

公式HPより画像引用


ラウンジ

公式HPより画像引用


スカイラウンジ

公式HPより画像引用


デザイン監修はパークタワー晴海やパークシティ武蔵小山ザ・タワーも手掛けている三井純アンドアソシエーツです。(エントランスの位置や動線がパークシティ武蔵小山ザ・タワーに似ているのもその影響??)

その他にも免震構造・長期優良住宅・内廊下など建物に対する気合も感じます。平井駅NO1マンションに相応しい仕上がりに期待できそうなのは個人的に楽しみです。

「ちょっと仕様を上げれば高値にしても許される空気感ってどうなんですか!」って私の中のリトル2LDKが叫んでいますが、個人的にはエリアNO1マンションは多少価格を上げてでも仕様を上げることはアリだと思います。

エリアNO1マンションは今後もそのエリアに住むお金持ちに選ばれ続けられるか否かが重要になると考えます。シニア世代の方が終の棲家として住み替えを検討する際に、住み慣れた街から離れるのは抵抗があります。住み慣れた街でより便利で素敵なマンションに住みたいと思う人が多いはずです。

その点で出口のことを考えれれば、安かろう悪かろうよりも、平井に住むお金持ちに指名されるだけの仕上がりになっていることの方が重要です。

カッコいいエントランスを毎日見ることでテンションも上がりますし一石二鳥です。

駅前タワマンだけど眺望ヨシ

駅前ながら背の高いビルが少ないため、眺望の抜け感のある住戸が多くなりそうです。(本マンションは下駄に商業が入っていることもあって、住戸階の4階は普通のマンションの5〜6階相当の高さになると思われます)

また北西方向はスカイツリービューを楽しめる住戸も多そうです。23階からだと↓の眺望です。スカイツリーが根本から見える抜群の眺望、これはテンション上がりますね〜!!!

公式HPより画像引用


現地訪問より

周辺の様子はこちらの動画からどうぞ。



広域検討者は周辺の雰囲気に注意

マンション単体を見ると上で触れたとおりとても素敵な仕上がりが期待できますし、北西向き中層階以上のスカイツリービューは圧巻だと思います。

一方で周辺環境としては良くも悪くも総武線駅前のわちゃわちゃ感があります。駅目の前の駅前広場には喫煙所があり多くの喫煙者がいますし、マンション周辺で路上に集められているゴミ出し場はゴミが散乱しているところもありました。

地元にお住まいの方や地縁のある方からすれば違和感はないかと思いますが、広域検討の方で平井や総武線に地縁がない方が「野村不動産の再開発タワマンに住める♪」というテンションで現地を見てしまうと想像していた雰囲気とギャップを感じてしまうかもしれません。(私はそこまで気にならなかったですが、気になる人もいそうだなという印象を持ちました)

似たような条件である亀戸駅徒歩2分の「プラウドタワー亀戸クロス」は駅から現地まで京葉道路を挟んでいるため、駅前のわちゃわちゃ感との分断がいい意味でできていました。またお隣の商業施設であるカメイドクロックとの一体開発であったこともあり、マンション周辺の環境はとても綺麗で広域検討者もとっつきやすい雰囲気がありました。

本マンションは駅までのアクセスが便利な一方で駅前のわちゃわちゃ感がそのままマンション周辺の環境となっていますので、広域検討の方は現地確認をされることをおすすめします。

シティハウス平井もなかなかいいぞ!

プラウドタワー平井」の現地調査と合わせて平井駅徒歩8〜10分の「シティハウス平井」の現地調査も行いました。(棟によって駅距離が異なる)

多少の駅距離はありますが、駅までは比較的歩きやすい道のりかつ、マンション目の前にロピアと島忠ホームズがあります。亀戸中央公園や小学校も比較的近い上に、設置率約45%の駐車場全てが平置きだったりとプラウドタワー平井にはない魅力を持っています。棟によってはスカイツリービューを楽しめるのも◎です。


ターゲット層が異なるマンションなので、2つのマンションを比較する人は少数かと思いますが、今の相場でシティハウス平井が坪300万前後であれば、割高感はありません。仮にプラウドタワー平井の価格が坪400万を超えるようなことがあれば一気に割安感すら出てきそうです。(住友不動産は便乗して価格を上げてきそうですが…)

ハザードリスクがあるのはプラウドタワー平井と同じなので、ご興味ある方は上の階が選べるうちに検討されることをおすすめします。

現地周辺&駅までの動画もありますので、宜しければ合わせてご覧ください。

現地から平井駅



現地周辺


周辺相場

中古

  • ビューネタワー平井 竣工2000年 平井駅徒歩1分 坪220万前後
  • シティテラス平井 竣工2016年 平井駅徒歩8分 坪270万前後
  • サンクレイドル平井 竣工2020年 平井駅徒歩4分 坪265万前後

新築

  • プラウドタワー亀戸クロス 竣工2022年 亀戸駅徒歩2分 坪400万前後
  • シティテラス新小岩 竣工2023年 新小岩駅徒歩3分 坪350万前後
両隣の駅である亀戸と新小岩で販売中の新築マンションの価格がベンチマークになりそうです。

平井より都心の亀戸駅NO1マンションかつ内廊下・商業一体・ゆかいふる採用のプラウドタワー亀戸クロスを超えることはない(と信じたい)と思いますし、外廊下・板状マンション・線路沿いのシティテラス新小岩を下回ることもないかと思いますので、坪350〜400万の間くらいになりそうです。

周辺中古の価格から逆算すると坪350万くらいなのですが、さすがにそこまで安くは出てこないだろうということで、坪370〜390万と予想します。坪400万を超えてくることがないことを祈るばかりです。(アーメン)

総武快速を使いたい・ランニングコストも抑えたい・タワマンに拘りはなく共用施設もシンプルでいいという方は「シティテラス新小岩」の方があってきそうです。

1LDKで予算5,000万以内という方は、今すぐ「プラウドタワー亀戸クロス」をチェックしてください。ラストチャンス、今ならギリギリ間に合います。

シティハウス平井と駅を挟んで逆側にはなりますが、条件の近いシティテラス平井(名前が似ていてややこしい)が築6年ながら坪270万程度で動いていることを考えると「シティハウス平井」(新築販売中の方)は価格面でも選びやすいですね。

まとめ

ハザードリスクや周辺の雰囲気が気にならない人にとっては駅目の前の利便性や高級感のある仕上がり、エリアNO1マンションの資産性など選びやすい条件が揃っています。

今の相場だと23区の新築マンションであれば非タワマンであっても坪400万を切ってくるのが珍しい中で、予想価格である坪380万程度で販売されるとすれば、グロス面でも比較的手を出しやすいマンションとなりそうです。

総武線沿線(特に東側)は今後も駅前再開発でタワマンラッシュとなっています。(詳しくはコチラの記事で触れていますので気になる方は合わせてご覧ください。)


相場が変わらない前提にはなりますが、基本的には後発のタワマンが先発よりも安くなる可能性は低い(駅が違うことによる価格差はあり)ですので、総武線駅近タワマンを探している人は待つことで後発が買えなくなるリスクを十分に考慮する必要があるかと思います。

エリアは違いますが、虎ノ門・東池袋・豊洲・武蔵小杉などなど大規模な再開発が進むエリアはマンションの価格も伸びています。街が綺麗に便利になることでその街に対する需要は高まりますので、資産性の面でもプラスになります。

まだまだ総武線東側エリアの開発は前半戦です。今のうちにポジションを確保しておくことは出口戦略の面でも有利になると個人的には考えていますので、総武線東側エリアは注目しています。(将来の値上がりを保証するものではありません)

完成CGを見ても野村不動産の気合を感じますし、スペックをちょっと上げて、価格をそこそこ上げる同デベの販売スタイルを考えると坪400万を突破してしまわないかソワソワしていますが、坪380万程度で収まるなら一気に人気が出る可能性もあります。ご興味ある方は早々にエントリーいただき購入の準備を今から進めておかれることをおすすめします。

スピード勝負の中古と比べて新築は情報公開から申込まで十分な検討時間を確保できることが良さの一つでもありますので、検討時間をしっかり活用し、現地調査や予算の精査等の準備を今から進めておくことが肝要です。

気になる方は、こちらからエントリーをどうぞ!

マンション購入のご相談も受け付けてます。<個別マンション相談カウンター>からお気軽にどうぞ!<YouTube>でも情報発信しています。

資料をお取り寄せ

この記事を読んで 【プラウドタワー平井】 が気になったら資料請求してみよう

物件概要を見る

無料で資料をもらう

Powered by Yahoo不動産

この記事に出てくる新築マンション

全部にチェックする
全部にチェックする

スムラボ記事

記事に出てきた物件の掲示板

その他コンテンツ

ABOUTこの記事をかいた人

首都圏エリア担当。記事を見てマンション買いました!と言っていただくことが最近の生きがいです。読者の方のマンション探しのお役に立てるよう日々発信しています。

[寄稿] マンションコミュニティ:スムラボ派出所スレ

記事にコメントする

「コメント」と「ハンドルネーム」は必須項目となります。

※個別物件への質問コメントは他の読者様の参考のためマンションコミュニティ
 「スムラボ派出所」に転載させて頂く場合があります。
※日本語が含まれない投稿は無視されますのでご注意ください。(スパム対策)