【どこよりも早い!?】データマンが注目する13棟の新築マンション計画を一挙公開!更に・・・「予想価格」まで勝手に考えて公開します!また、すごろくさん注目の「パークホームズLaLa門真」の登録・抽選にチャレンジ♪(前編)

データマン注目のマンション開発計画ご紹介

実は、少し前からこの記事を書いていたため、
スムラボさん企画の「ブロガーが本気で選んだ気になるマンション」企画をスルーしてしまいました(すみません…)。

さて、では大阪府下で今後計画されているプロジェクトの中で、私が特に注目している13棟をご紹介!
主にタワーマンションプロジェクトをpick upしていますが、中にはタワー以外の商業一体開発や大規模開発物件など、注目度が高そうな物件も選んでいます。

また、それらの物件における「予想価格」も発表します!
※ただし、完全なる私見ですので大ハズレとなる可能性もあるため、あくまで参考程度にご覧ください・・・

ということで「うかうか三十、きょろきょろ四十」のごとく、プロジェクト始動後に焦って動かなくていいように、関心のある物件があれば是非事前準備を整えておきましょう!

データマン注目の13棟のマンション計画



では、まず結論から!13棟を一気にご紹介します。

物件名称 階数 総戸数 竣工年月 事業主
ジオタワー堺筋本町 30階建て 159戸 2025年2月 阪急阪神不動産
パークホームズLaLa門真 11階建て 155戸 2023年11月 三井不動産
シエリアタワー中之島 46階建て 364戸 2023年8月 関電不動産開発
中津1丁目タワーPJ 36階建て 不明 2025年10月 三菱地所他
堂島浜2丁目タワーPJ 40階建て 514戸 2026年8月 三井不動産
十三東タワーPJ 39階建て 712戸 2026年5月 阪急阪神不動産
ゆうちょ銀行跡タワーPJ 不明 不明 不明 三菱地所他
JR千里丘駅西タワーPJ 35階建て 345戸 2028年 大和ハウス工業他
箕面船場駅前タワーPJ 31階建て 731戸 未定 住友商事他
谷町四丁目駅前タワーPJ 不明 不明 未定 近鉄不動産
うめきた北タワーPJ 46階建て 600戸 2026年3月 三菱地所他
うめきた南タワーPJ 51階建て 600戸 2026年3月 三菱地所他
萬栄一号館跡地PJ 不明 不明 不明 三菱地所レジデンス
以上のように、シンプルな一覧表にまとめてみました!

この中には、まだ建設看板が上がっていないものもあるため、今後マンションが建たなくなるものもあるかもしれません。
※ゆうちょ銀行跡、萬栄一号館跡地などはまだ建設決定のニュースは流れていないと思います。

また、殆どがタワーマンションですが「パークホームズLaLa門真」は板状型のマンションになります。

更に「シエリアタワー中之島」「十三東タワー計画」「箕面船場駅前タワー計画」などは”定期借地権付き”の物件となるなど、それぞれに特徴があるので、以下にてそれぞれの物件の簡単なご紹介をさせていただきます♪

それぞれのマンションの位置をマップで確認



Googleマイマップを利用して、上記13棟をマッピングしてみました。
物件のマークをクリックすると、物件の簡単な概要が表示されるようにしています。

なお、地図右上にあるボタンで全画面表示になるようです。

このマイマップ機能が使い易くて、実は他にも色々な地図を作っているので、また機会があれば公表したいと思います。

データマン注目の13棟の概略&価格についても大予測!

ここからは、13棟の物件全てについて分かる範囲でプロジェクトの概要をお伝えします。

また、価格についても、その根拠を添えて予想してみようと思います!

① ジオタワー堺筋本町



ジオタワー堺筋本町

「プレサンスレジェンド堺筋本町タワー」の2ブロック東に建設中の本プロジェクト。
先日実施されたオンライン説明会に参加してきましたが、結構注目してみたい価格設定の部屋なんかもありました!

なお、公式サイトには載っていませんが、販売スケジュールは以下のようになります。
  • オンライン発表会:10月15日・16日~
  • 優先案内会:11月12日~
  • グランドオープン:12月上旬~
  • 価格発表/登録会:2023年2月上旬~
  • 契約会:2023年2月上旬~中旬

建設地マップ


建設地空撮

※Google Earthによる建設地空撮


建設地周辺は「南側/14階建てのオフィスビル」「西側/14階建ての賃貸マンション」「東側/高速道路」「北側/10階建てのホテル」によって多少囲まれ感がありますが、中層階以上であればどちらの方角を向いても抜け感は確保できそうですね!

西側は2ブロック先に「プレサンスレジェンド堺筋本町タワー」があるので少し抜け感は感じにくいかも知れませんが。

本物件の “データマン’s 注目ポイント”

人気の本町エリアに誕生する、新たなタワーマンションです。
ただ、本町エリアの中でも少し微妙な立地条件なので、どのようなセールスポイントを用意してくるのかに注目しています!

なお、共用部としては9階と20階にラウンジ。
14~28階部分は各フロアに宅配BOXを設置したりもするようですが、この辺りはパンチ弱めですね。

因みに、注目住戸はこちらです!


この北東角住戸の予定価格ですが、
9階部分で<4,700万円(@271)~4,999万円(@289)>と、坪単価300万円を切る割安設定!

アトリエという水栓付きの変わったスペースが吉と出るか凶と出るか微妙ですが、価格は安いので注目したいプランです。

という事で、また11月以降の優先案内会に参加して、レビューを書かせていただこうと思います☆

物件概要

所在地 大阪府大阪市中央区久太郎町1丁目55番(地番)
総戸数 159戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上30階建て
専有面積 45.38㎡~112.5㎡
間取り 1LDK~3LDK
敷地面積 1,272.46㎡
建築面積 701.57㎡
建築延床面積 16,132.88㎡
建蔽率 55.14%
容積率 897.74%
事業主 阪急阪神不動産株式会社
施工会社 株式会社鴻池組大阪本店
設計 (意匠・設備)株式会社IAO竹田設計(構造)株式会社鴻池組大阪本店

本物件のデータマン’s 予想価格”


本物件の価格を予想するためのベンチマークとなる物件は、立地的にも商品的にも「ブランズタワー谷町四丁目」です!
現在、第1期2次分譲の残住戸を先着順として販売中ですが、これまで分譲された住戸の価格相場は概ね「平均@350万円/坪」前後です。
7月末の第1期分譲で50戸、第2期で15戸分譲して、現在先着順で7戸なので、これまでに売れた数は58戸/174戸(33%)程度と予想。

売れ行きとしては、芳しくもないが悪くもない程度ですので、正直立地的には少し微妙で、共用部も9階と20階のラウジンのみ?というこの物件。
競合物件に対して価格優位性を持たせておきたいところなので、@330~@335万円辺りを狙ってくるのではないかと予想します!

② パークホームズLaLa門真



パークホームズLaLa門真

「ららぽーと」「三井アウトレット」「コストコ」などとの一体開発&モノレール新駅開通がセットになった注目のプロジェクト。
10月1日よりモデルルームグランドオープンを迎え、いよいよ10月28日に抽選会が行われたばかりです。

9月の「広報かどま」にこんなパースが掲載されていたようです。


これは便利すぎてワクワクしますね♪♪

建設地マップ


本物件の”データマン’s 注目ポイント”

もうこの物件の注目ポイントは「スゴロクさん」が山盛り書いてくれていますので、そちらをご参照ください♪

【大阪】【一次取得者必見】2023年春開業ららぽーとデッキ直結!更にコストコ併設・新駅も開業する夢のマンション「(仮称)門真市大規模商業施設直結マンションプロジェクト」

【一次取得者必見】【3LDK3,200万円台〜(坪単価165万円〜)注目物件】2023年春開業ららぽーと&アウトレットまでデッキ直結!更にコストコ併設・新駅も開業!「パークホームズLaLa門真」PART1

【予定価格更新 更に安くなりました!】3LDK 2,900万円台〜「パークホームズLaLa門真」PART1.5

物件概要

所在地 大阪府門真市松生町204番7の一部(地番)
総戸数 155戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上11階建て
専有面積 56.13㎡~74.90㎡
間取り 2LDK~3LDK
敷地面積 5,283.11㎡
建築面積 2,080.87㎡
建築延床面積 11,805.45㎡
事業主 三井不動産レジデンシャル
施工会社 長谷工コーポレーション

本物件のデータマン’S 予想価格”


こちらは、現地の販売員の方から教えていただいた第1期の価格なので、もはや予想価格ではありませんね・・・

門真というエリアの相場的な部分もあると思いますが、この単価は今のマンション相場からするととても魅力的ですね。
また日頃からららぽーととコストコを愛用する私にとっても、ベストな生活環境です♪

因みに、近くの古川橋駅前北側で地上41階建て、総戸数567戸の大規模タワーマンション計画もあります。
売主は「住友不動産」「京阪電鉄不動産」「ミサワホーム」ですが、こちらの坪単価は恐らく@300前後になりますので、この価格にララ門真の価格が引き上げられる可能性もあると思っています。

ということで、実はこの物件私も会社名義で申込を行いました!!!

抽選会は不参加でしたが、結果は見事当選(ガラガラを回してくれたスタッフさん、ありがとう涙)

最も抽選倍率の高い部屋は、なんと17倍!
その他、10倍超えの部屋がゴロゴロと存在する状態でした。

第1期分譲80部屋全部屋に登録が入り、その殆ど(全住戸かも?)が抽選になるという超人気っぷりのため、最後は登録したくても受付スタッフが足りず、登録できない方もいらっしゃるくらいお客様で溢れていました。

なお、第2期はララポートの開業する3月頃を予定しているようですので、また第2期攻略に向けて「すごろくさん」に負けじと記事をupしたいと思っています。

最後にちょっとした懸念点とすれば、商業施設完成後は交通渋滞に悩まされそうな予感もしており、そこはチョットした懸念点です。

③ シエリアタワー中之島




シエリアタワー中之島

「The Flow -流れ-」をコンセプトとして
河川の自然的曲線や、橋や建築物の人工的曲線の風景に馴染むデザインを目指して設計されたとのことですが、「ブリリアタワー堂島」に似てることを置いておけば、外観はかなり格好良さげですね♪

公式サイトも徐々に情報が追加されていますが、
この物件、実は第1期販売時期が2023年8月下旬とめっちゃ先なんです!

8月から逆算して勝手に予想したスケジュールは・・・
  • オンライン説明会:2023年2月~
  • 事前案内会:2023年3月~4月末
  • 再案内期間:2023年5月~6月末
  • 登録・抽選:2023年7月上旬~中旬
  • 申込・重説:2023年7月下旬
  • 契約会  :2023年8月上旬
少しゆとりのあるスケジュール感でこんな感じでしょうか!!

今から年始迄にどれだけ反響を溜め込むことが出来るかがポイントですね♪

関電不動産さんは、最近「メトライズタワー」で2,000組以上の反響を集め、「シエリアタワー大阪堀江」では更に多くの反響を集めた実績があるため、今回はそれらを超える数の反響を獲得出来る可能性もあります。

これも勝手な妄想ですが、関電不動産さんは結構第1期である程度の数を売っていきたいと考える性格ですので、

① まず、第1期の成約目標数を110/364戸(30%)に据えると仮定します。

② そして、来場→契約へ至る確率を15%で設定すると約733組の来場を獲得する必要があります。
※定借且つ高値チャレンジだと、これ以上決定率を高く設定するのは厳しいかなぁ、と。

③ さらに、反響→来場へ至る確率を30%で設定すると2,443組の反響獲得が必要になります。

ということで約2,500組という大量の反響獲得を目指して、販売予定時期よりかなり早めに情報を出してきたのではないかと推察しています。

建設地マップ



堂島川を眼下に見下ろす、景観に優れた良いロケーションですね♪

本物件の”データマン’s 注目ポイント

まだ物件の詳細が発表されていないので、今の時点で注目しているポイントを3つ挙げると

1. 堂島川の曲線美を表現した、美しい外観デザイン
2. もはや完璧に近い、最高峰の間取りプラン設計
3. 定期借地権付きタワーである点


この3点です。

特に二つ目の間取りプランは圧巻ですので、一部を下記にてご紹介します。


65㎡には全く見えない北西角住戸プラン。

・柱はキレイなアウトポール
・水回りを固めて配置
・縦長で成形のLD
・勝手口付きキッチン


など、ポイントは盛りだくさんです!


こちらも素晴らしい、北東角住戸プランですね。
完全なアウトポールによる、成形のLD/居室の設計は家具の配置にも困らず、広々と部屋を活用できること間違いなし!
収納も充実していますね♪

物件概要

所在地 大阪市福島区福島二丁目3番2(地番)
総戸数 364戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造(一部鉄骨) 地上46階建て
専有面積 45.98㎡~168.43㎡
間取り 1LDK~4LDK
敷地面積 2,972.83㎡
建築面積 1,462.23㎡
建築延床面積 46,721.95㎡
事業主 関電不動産開発株式会社
施工会社 株式会社大林組
設計 株式会社IAO竹田設計、株式会社大林組 大阪本店一級建築士事務所
竣工時期 2026年2月下旬
引渡可能年月 2026年3月予定

本物件のデータマン’s 予想価格”


定期借地権付きである点を加味して予想してみました。

通常の所有権物件に対して、定期借地権付き物件の価格は概ね80%程度になると言われるため、
所有権物件に換算すると「坪単価/475万円」という価格になります。

契約決定率をある程度の確率でキープしようとすると、この程度までになると思いますが・・・どうでしょうか。

現在、デベロッパー各社様は「うめきた2期」に完成するタワーの価格に引っ張られて、高値チャレンジをしがちです。
また、本物件に関しては近くに「堂島浜二丁目タワーPJ」も控えていますので、余計に更なる高値へ、無謀なチャレンジを行うかもしれません。

参考として、すぐ南西の敷地に建っている「クレヴィアタワー中之島」の現在の相場は、
20階前後で、坪単価280万円~300万円程ですので、この物件の相場も更に引き上げられるかもしれませんね!

あとがき

ここまで、まだ僅か3棟しか紹介していないのにページがかなり長くなってしまいましたので、記事を分けて続きを書いていきたいと思います!

残りは以下の物件です。

次回予告

次回以降は、以下の物件について予想価格を添えて記事を書いていきたいと思います!

最近は本業に追われて中々時間が取れない日々でしたが物件調査は精力的に行っているので、書きたいことは山ほど溜まっています・・・

中津一丁目タワープロジェクト

堂島浜二丁目タワープロジェクト

十三駅前タワープロジェクト

ゆうちょ銀行跡タワープロジェクト

JR千里丘駅西地区タワープロジェクト

箕面船場駅前☆2棟のタワープロジェクト

総戸数632戸☆江坂計画

うめきた2期 南街区タワープロジェクト

うめきた2期 北街区タワープロジェクト

博労町/萬栄一号館跡地タワープロジェクト

この最後の博労町の計画はまだ本当にタワーになるのか否かは発表されていませんが、
「ここはタワーが建つともう決まってるよ!」という、とある筋からの裏情報を信じて先に載せてしまいました。

あ、そういえば、最後になりますが、今すぐ購入出来る物件(先着順)の中で、
個人的に注目しているのは「ウエリスタワー谷町四丁目」です。

中層階で坪単価310万円台の住戸がまだ残っていると思うので、その辺りが狙い目だと思っています☆

さて、ここまでご覧いただきまして、ありがとうございました。
また、次回の記事もお楽しみに!

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ABOUTこの記事をかいた人

不動産関係のマーケティング会社を経営しております。 大阪のタワーマンション専門仲介会社「TOWERZ」へ分析データを提供するなど、不動産に関わる仕事をしていますが、私自身は仲介業者ではありません。しかし前職では、10年以上"新築不動産販売”の仕事に就いていたため、その頃の経験に「データ分析の力」を加えて、プロの不動産会社でも書けないような記事の投稿を目指して頑張りたいと思います♪ 主に、大阪のタワーマンションを中心に記事を書いていこうと思いますので、フォローをよろしくお願いします♪

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