今回は大倉山駅から徒歩6分のマンションである「ザ・パークハウス大倉山」についてレポートしたいと思います。
本マンションのポイント3つ！
- 黒でシックでイケてるデザイン！
- ホテルライクな内廊下！
- 人気のある東急東横線沿線の新築マンション！
Contents
物件概要
- 所在地：神奈川県横浜市港北区大倉山１丁目152番4
- 総戸数：31戸
- 敷地面積：761.75m2
- 建物竣工：2022年9月
- 引渡し：2023年4月
- 売主：三菱地所レジデンス
- 施工会社：南海辰村建設
- 管理会社：三菱地所コミュニティ
- 駐車場：7台
- 駐輪場：34台
- 掲示板：ザ・パークハウス大倉山ってどうですか？
駅距離
- 東急東横線「大倉山」駅（東口）徒歩6分
人通りの多い道のため夜でも安心して歩けそうで、信号がないのも好印象でした。
駅から現地まで
主要駅へのアクセス
- 東京駅：42分
- 池袋駅：44分
- 品川駅：34分
- 新宿駅：43分
- 渋谷駅：30分
横浜駅までは11分なので、横浜駅と渋谷駅周辺の利用頻度が高い方にとっては特に便利な立地だと思います。
1日の乗客数
- 大倉山駅：22,418人
「22,418人」という数は元住吉駅（18,530人）よりも多く、都立大学駅（20,285人）と近い規模感です。
駅前には商店街があり、そこそこの人通りがありました。
おしゃれな雰囲気のエルム通り商店街
飲食店の数（食べログ調べ）
- 大倉山駅：171件＊駅から800m圏内
ゆるり。というラーメン屋さんでラーメンを食べました。大倉山の飲食店は月曜定休が多い…
近隣スーパー
- マルエツ
- 東急ストア
最寄りスーパーのマルエツ
駅前に東急ストアもあるため、利用シーンに応じて使い分けが可能です。
駅目の前にある東急ストア
学区
- 大綱小学校
地図を見ているとそこそこ距離もあり通学が不安だなと思ったので、通学の時間に現地を見てみました。通学路は細い道であることが良い面に働き、車通りがとても少ないです。また横断歩道には保護者の方と見られる大人が立って案内をしてくれていました。さらに近くにある「パークホームズ大倉山」から多くの子どもが通学しており、通学路は子どもでいっぱいで安心感がありました。
これなら多少距離があっても通学はアリかなと思える通学路でした
待機児童数
- 待機児童数：4人
待機児童数は4人と少なめです。ですが、2022/11/1時点では0歳、1歳に空きがない状況（今の時期で空きがある保育園は希少ですが）かつ入所待ちもそこそこの数があるようですので、0歳での保活を考えている方は事前に確認されることをおすすめします。
入所状況等については横浜市のHPで公表されています。
公園
- 大倉山公園
災害危険度
鶴見川に近いこともあり洪水のハザード色付きエリアとなっています。その対策として1階住戸を0.5m上げていたり、エントランスや駐車場入口に0.5mの止水板を設けていました。地震・火災
横浜市HPより引用
本マンション建設地は南海トラフ巨大地震発生時に震度5強となるエリアです。
液状化
横浜市HPより引用
本マンション建設地は、液状化の危険度は低いエリアです。
洪水・高潮
横浜市HPより引用
本マンション建設地は0.5m〜3.0mの洪水リスクがあります。高潮は色が付いていませんが、内水のハザードは0.5mとなっています。
建物
共用部
建物全体
- 廊下：内廊下
- 各階ゴミ置き場：×
- 各戸トランクルーム：×
- 24時間有人管理：×（月2回巡回、週5回清掃）
黒の外観は存在感があります
エントランスをあえて奥まったところに配置しクランクさせることで外からの視線や綱島街道のガヤガヤ感をシャットアウトしています。入口の植栽には間接照明を仕込んでいるので、夜になるとより良い雰囲気となりそうです。
あえてエントランスまで歩かせるこの動線がニクい！
エントランスから外に出るときはこんな感じ
外観は黒で統一され高級感がありますが、エントランスから中に入ると今度は白を基調とした色使いで落ち着きを演出しています。エントランスラウンジには存在感のある机があるのですが、これは屋久杉を使っておりかなり希少とのことでした。（トリビア：屋久杉は人間が切ることを禁止しているため倒木を待つ必要があり、市場になかなか出回らず高額で取引されるようです。へぇ〜）
こじんまりとしているけどカッコいいエントランスラウンジ
エレベーターは鍵をかざすと動く仕組みで、着床制限はありませんでした。
本マンション目の前は都市計画道路（綱島街道）の拡張予定地になっています。何十年も計画から実行に移ってないようですが、すでに拡張されているエリアもあるとのことで拡張される可能性は十分にあります。
拡張が実現すればマンション敷地の一部分を売却することとなり、その売上はマンションの収入になります。拡張予定地は花壇としており、売却しても住民の生活に影響はないこと、売却され敷地面積が小さくなっても既存不適格建築物にならないよう設計されているとのことでした。
現地周辺動画
専有部
天井高2,500mmというのは一般的ですし全体的にナロースパンの住戸が多いのですが、比較的窓面が豊かなので図面でイメージしていた以上に明るく開放感がありました。また綱島街道沿いの東向き住戸については騒音懸念がありましたが、実際に完成した住戸を見てみるとT-2サッシでしっかりと防音対策が取られていることもあり、室内にいても音は殆ど感じませんでした。綱島街道があることで向かいのマンションとも十分な離隔が取れていることもあり、室内が明るかったのは好印象でした。
検討者の方もオンライン説明会では大多数が綱島街道沿いではない南向き住戸を希望していたとのことですが、実際に完成した住戸を見てみると南と東で要望が半々程度になったとのことで、完成した住戸を見る重要性を感じました。
あと間取りで面白いと思ったのは、「内廊下」なのに「廊下側に洋室有り」の間取りがいくつか存在することです。一般的な内廊下マンションだと廊下側に部屋を作ると採光が確保できず納戸扱いになってしまうため、廊下側に部屋を作りません。本マンションは内廊下に窓を設け、その窓経由で採光を確保することで内廊下なのに廊下側に洋室を作ることができています。
内廊下なのに窓がある珍しい設計
内廊下に面する洋室。思ったより明るかったです
写真の通り廊下も非常に明るく逆側（東向き住戸側の廊下）とは雰囲気が違う点は他のマンションではあまり見ないですし、行灯部屋が生まれづらいので個人的には面白い取り組みだと思いました。
逆側は普通の内廊下
本マンションは土地取得の経緯が少し特殊で、元々エネオスが保有していた土地（元々はガソリンスタンド）を三菱地所レジデンスが買い取っているのですが、マンションの建設は三菱地所レジデンスとエネオス不動産の2社で行っています（建物完成後土地と建物をまとめて三菱地所レジデンスが買取）。しかしながら完全に三菱地所レジデンスのレギュレーションで設計を行っているとのことでした。
全体
- 天井高：2,500mm（一部住戸は2,600mm）
- サッシ高：2,100mm〜2,200mm
- 床暖房：リビング
- 換気システム：第三種換気
- 天井カセットエアコン：壁掛けエアコン完備
- 鍵：普通の鍵
- 玄関前カメラ：？
- 窓ガラス：T-2サッシ
- バルコニー隔て板：トール（コンクリート）
- 廊下・トイレ・洗面所床：タイル
キッチン
- 天板：フィオレストーン
- 側面仕上げ：×
- 水栓：普通
- ディスポーザー：×
- 食洗機：◯
- カップボード：◯（天板フィオレストーン）
洗面所・浴室
- 洗面台天板：フィオレストーン
- 洗面室水栓：普通
- ミストサウナ：？
- 洗濯機上収納：◯
モデルルームとして設定されている303号室（Hタイプ、3階、68.96㎡/3LDK）です。
南向き3階は目の前にある歩道橋と近い高さになります。あくまで主観ですが、電線は思っていたよりもあまり気になりませんでした。
別の間取りですが、2階南向きだと目の前の駐車場と近い高さになります。（個人的には歩道橋よりも駐車場からの目線の方が気になりました）
図面と実物のギャップがいい意味で大きかった205号室（F2タイプ、2階、61.27㎡/2LDK）です。
リビングだけを見るとイメージ通りだったのですが、キッチンが想像以上に開放感がありました。
L字型のキッチンってなんか憧れますよね！
最上階の601号室（Krタイプ、6階、83.52㎡/3LDK）です。面積広めなのでグロスは嵩みますが、最上階・ルーフバルコニー有り・駐車場優先権付き（本マンションで唯一）と好条件が揃いながらも単価はさほど乗せられていないため、ご予算が許せば満足度の高そうな住戸です。
ルーバルからの眺望が最高で晴れた日には富士山、夜はランドマークタワーの夜景を楽しめるとのことです。
話を聞いていて面白かったのはキッチンです。IAO竹田設計はアイランドキッチンにして開放感を演出しようと提案、一方で三菱地所レジデンスはアイランドキッチンにすると家具を置く場所がなくなってしまうので壁を作って分けるべきと熱い議論になったそうです。結局壁を作ってリビングとキッチンを分けることになりました。
価格
販売価格
1期1次の販売予定住戸の平均価格は約坪360万円でした。小規模マンションらしく階毎の価格差が比較的大きくなっていますので、眺望に拘りがなければ低層階でも良いかと思います。個人的には上でも触れた最上階ルーバル住戸が満足度が高そうです。
南向き
Iタイプ 3LDK 70.57㎡
- 1階 7,400万円台/坪347万円
- 4階 7,900万円台/坪370万円
- 5階 8,000万円台/坪375万円
- 6階 9,800万円台/坪388万円
- 1階 5,800万円台/坪327万円
- 2階 6,000万円台/坪339万円
- 3階 6,300万円台/坪356万円
- 1階 6,000万円台/坪338万円
- 4階 7,800万円台/坪374万円
- 5階 7,900万円台/坪379万円
- 6階 8,100万円台/坪388万円
東向き
Gタイプ 2LDK 62.41㎡
- 6階 6,800万円台/坪360万円
- 2階 6,000万円台/坪324万円
- 3階 6,100万円台/坪329万円
- 4階 6,200万円台/坪334万円
- 6階 8,400万円台/坪370万円
- 2階 5,800万円台/坪353万円
- 4階 6,100万円台/坪371万円
- 5階 6,300万円台/坪383万円
周辺相場
中古
- 東急ドエル・アルス大倉山東 竣工1995年 大倉山駅徒歩6分 坪200万前後
- パークホームズ大倉山 竣工2012年 大倉山駅徒歩6分 坪300万前後
新築
- プラウド元住吉ガーデンズ 竣工2023年 元住吉駅徒歩8分 坪380万前後
- ドレッセタワー新綱島 竣工2023年 新綱島駅徒歩1分（直結） 坪400万前後
- デュオヒルズ妙蓮寺 竣工2023年 妙蓮寺駅徒歩8分 坪340万前後
パークホームズ大倉山の方が規模感がありますが、10年の築年数差がありますし、本マンションは邸宅感を全面に推していてコンセプトも異なりますのでターゲットは分かれそうです。
パークホームズ大倉山。こっちもカッコいい…
また綱島街道を挟んでお向かいにある東急ドエル・アルス大倉山東が築27年ながら坪200万前後で動いていることは安心感があります。本マンションを購入して27年後の残債は坪90万程度相当（借り入れの約25%）まで減っているはずですので、将来的に「負動産」になりづらそうなのは安心材料かと思います。
近くのオリンピック跡地に242戸の（恐らく）分譲マンション計画が進んでいます。規模感や駅距離を考慮すると本マンションより気持ちお安くなる可能性はありそうですが、歩道橋を超える必要があることから徒歩分数以上に大倉山駅へのアクセスは悪いので要注意です。菊名駅を日常使いできるTHEファミリーマンションが欲しい新築派の方は後発を待つのもアリかと思います。
元住吉駅徒歩8分の新築「プラウド元住吉ガーデンズ」もあっという間に完売しましたし、やはり東急沿線のマンションは需要が底堅く販売スピードが早い印象があります。新綱島駅直結の「ドレッセタワー新綱島」も販売開始時は少々強気な価格の印象を受けましたが、竣工前に完売しています。
本マンションは綱島街道沿いというネガを実際に中身を見て体感できる（そしてそれがネガにならないよう対策している）こともあり、スピーディーに販売が進んでいきそうです。
管理費・修繕積立金
F2タイプ（61.27㎡/2LDK）- 管理費（26,170円・427円/㎡）
- 修繕積立金（11,340円・185円/㎡）
- インターネット利用料（1,705円）
- 合計（39,215円・640円/㎡）
駐車場
全7台、月額料金は17,000円〜25,000円となります。うち2台がハイルーフ車対応とのことでした。駐車場については綱島街道から右折入庫も可能とのことですが、渋滞や安全面を考慮し、マンション内ルールとして左折入庫専用とする予定とのことです。また入出庫がかぶった際は待機するスペースがありませんので、その場合は入庫者が周囲を一周回って時間稼ぎをする必要となるとのことでした。
駐車場は屋根付きで雨に濡れることなく入出庫できるのは良かったです。
駐車場台数が7台というのは少ない印象を持ちましたが、私が訪問した時点では駐車場検討者は3名と少数だったので問題ないかもしれません。
まとめ
規模感だけだとすぐ近くの「パークホームズ大倉山」に見劣りしてしまうと思っていましたが、いい意味で差別化を図っており、IAO竹田設計の高級感溢れるデザインも相まって周囲でも目立つマンションになっています。売主が想定していたターゲットである、DINKS・プレファミリー（新婚で子どもを考えている家庭）はもちろんのこと、シングルの女性の方の反応が良いとのことでした。綱島街道沿いはガヤガヤしていますが、夜でも明るいので駅からマンションまで安心して歩ける点や高級感のある外観が好評のようです。
戸数も少なく、2LDK住戸も多いマンションのため小さな子どもがたくさんでワイワイする感じではなく、落ち着いた雰囲気になりそうです。落ち着いた雰囲気を好む方にとってはマッチしそうです。
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おまけ
今回三菱地所レジデンスさんからお声がけをいただき、初めて「ブロガー2LDK」として現地モデルルームを見学させていただきました。もちろん三菱地所レジデンスさんから金銭は1円もいただいておりませんし、記事の内容に関する制限もありません。いつもの記事と変わりありません。とはいっても、「2LDKはデベロッパーの回し者になってステマ記事を書くようになったのだ！」などと思われるのは本意ではありませんので、なぜ今回オファーを受けたのか簡単にご説明させていただこうと思います。一つは「自分が買う可能性は低いけど気になっているマンションも記事にできる」ことです。私は自分自身が買いたいと思うマンションしかモデルルーム訪問を行っていません。なので、気になるけど購入可能性が限りなくゼロに近いマンションのモデルルームには訪問しないようにしています。しかし、ブロガー2LDKとしてモデルルームの見学ができるようになれば、買う可能性は低いけど興味がある（＝記事化して読者の方にご紹介したい）マンションも記事化できるようになります。この点を魅力に感じました。
二つ目は「仮に将来新築マンションを買えなくなってもブロガーとして活動できる」ことです。年齢や健康状態などによって将来的に新築マンションの購入を検討できなくなる日がいつか来てしまいます。モデルルームに訪問できなくなるとブロガーとしての活動もそこで終了です。一体後何年ブロガーをやるつもりだ！という読者の方の声が聞こえてきそうですが、私の活動が読者の方のマンション探しのお手伝いに繋がるのであれば、気力の許す限り活動を続けていきたいというのが今の気持ちです。「ブロガー2LDK」としてモデルルームの見学ができる環境が整うことで、ブロガーとしての活動がよりサステナブルになると考えました。
「ブロガー2LDK」として訪問することで、本名を出すことはありませんが顔を担当の方に晒すことになるので身バレリスクは飛躍的に高まります。身バレを防ぐのであれば、今まで通りモデルルーム訪問をすれば良いのです。しかし今回私は（身バレという）リスクを負って活動の幅を少しだけ広げる選択を取りました。より長く、より良い情報提供をしたいと考えたためです。
それでも、特別扱いを受けている！とよく思わない方もいるかしれません。そういったお声があれば真摯に受け止め今後のブロガーとしての活動のあり方について参考にさせていただきたいと思いますので、忌憚ないご意見お待ちしております！
以上です。
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