『貨物線しかないなんて言わせない』
今回紹介するのは再開発がどんどん進む街、そして都心へのアクセスも良い街、それでもまだまだ目に優しい相場の新川崎から徒歩10分少しの物件です。
この記事では完全なライバル関係にある、MJR新川崎とメイツ新川崎の二つをそれぞれのメリット、デメリットと共に比較し紹介していきます。
貨物線越しの東側高層ビル群
物件概要
| 物件名 | MJR新川崎
 外観完成予想CG |
| 所在地 | 神奈川県川崎市幸区南加瀬1丁目2127番の一部（地名地番） 公式HPより引用 |
| 交通 | JR横須賀線、JR湘南新宿ライン「新川崎」駅まで徒歩15分（約1,200m）、JR南武線「鹿島田」駅まで徒歩21分（約1,620m）、「南加瀬住宅前」バス停まで徒歩3分、「川崎駅西口」バス停まで臨港バス利用約16分 |
| 総戸数 | 92戸 |
| 竣工（予定）日 | 令和6年1月末予定 |
| 入居（予定）日 | 令和6年3月下旬予定 |
| 敷地面積 | 3,322.09㎡ |
| 分譲後の権利形態 | 敷地は共有、建物は区分所有 |
| 構造／規模 | 鉄筋コンクリート造／地上7階建 |
| 建築確認番号 | 第UHEC建確R040141号（令和4年6月30日付） 第UHEC建確R040141変1号（令和4年10月20日付） |
| 用途地域 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率／容積率 | 建ぺい率：60% 容積率：200% |
| 管理形態 | 管理組合設立後、株式会社長谷工コミュニティに管理委託予定（管理方式未定） |
| 駐車場 | 総戸数92戸に対して33区画33台（平置：33台、内1台カーシェア区画、内1台身障者用区画） |
| 駐車場使用料（月額） | 18,000円 |
| バイク置場 | 総戸数92戸に対して5台 |
| バイク置場使用料（月額） | 3,000円 |
| 自転車置場 | 総戸数92戸に対して184台（平置：20台、ラック式：164台） |
| 自転車置場使用料（月額） | 100円～500円 |
| インターネット使用料（月額） | 1,595円（税込） |
| 売主 | 九州旅客鉄道株式会社 |
| 販売提携（代理） | 株式会社長谷工アーベスト |
| 設計／施工 | 株式会社長谷工コーポレーション |
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物件名 |
メイツ新川崎
 外観予想CG |
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所在地 |
神奈川県川崎市幸区南加瀬一丁目185番１(地番)  公式HPより引用 |
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用途地域 |
第一種中高層住居専用地域 |
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容積率・建ぺい率 |
容積率200％、建ぺい率60％ |
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防火地域 |
準防火地域 |
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交通 |
JR横須賀線、JR湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩13分（メインエントランスより約1,040m） JR南武線「鹿島田」駅 徒歩19分 「夢見ヶ崎動物公園前」バス停まで徒歩４分、JR京浜東北線・根岸線、JR東海道本線、JR南武線、JR上野東京ライン「川崎駅西口」バス停まで臨港バス利用14分 |
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総戸数 |
166戸 |
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延床面積 |
13,850.17㎡ |
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敷地面積 |
10,632.64㎡（実測面積）、10,618.96㎡（建築確認対象面積） |
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建築面積 |
3,857.06㎡ |
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構造及び階数 |
鉄筋コンクリート造 地上5階建 |
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建築確認番号 |
第UHEC建確R030643号（令和4年1月13日付） |
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設計 |
株式会社長谷工コーポレーション |
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施工 |
株式会社長谷工コーポレーション |
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管理会社 |
株式会社長谷工コミュニティ |
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分譲後の管理形態 |
区分所有者全員による管理組合を結成し、管理業務等は管理会社に委託 |
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管理員勤務形態 |
通勤管理 |
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分譲後の権利形態 |
敷地：各戸専有面積割合による所有権の共有、建物：建物専有部/区分所有権、共用部分/専有面積割合による所有権の共有 |
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駐車場 |
54台（機械式30台、平置き24台【内、身障者用駐車場1台・カーシェア1台・来客用1台（EV充電スタンド）含む】）（月額使用料：12,000円～25,000円） |
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バイク置場 |
平置き14台（月額使用料：3,000円） |
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自転車置場 |
平置きサイクルポート168区画（月額使用料：300円）※レンタサイクル2区画含む |
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インターネット利用料（月額） |
1,870円（税込） |
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建物竣工予定時期 |
2023年10月下旬予定 |
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引き渡し可能時期 |
2023年12月中旬予定 |
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売主 |
名鉄都市開発株式会社 |
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販売提携（代理） |
株式会社長谷工アーベスト |
掲示板：メイツ新川崎ってどうですか？
アクセス
新川崎駅は湘南新宿ラインと横須賀線が通っています。都心や横浜へもかなりアクセスしやすい立地です。- 武蔵小杉駅 2分
- 横浜駅 8分
- 品川駅 13分
- 東京駅 20分
また南武線「鹿島田駅」も使えるので川崎や武蔵溝ノ口へも直通でアクセスが可能です。
ターミナル駅のアクセス抜群！
公式HPより引用
新川崎の歴史
本題のマンションを紹介する前に、新川崎エリアの歴史をご紹介
新川崎駅に降りるとまず間違いなく目につくのが西側に広がる貨物線です。ここには元々「新鶴見操車場」という1929年に建設された広さ約80ヘクタールの車両基地がありました。
歩道橋から貨物線を眺める
ただ新川崎駅が完成した4年後の1984年に車両基地は廃止され、現在では貨物線と信号所として機能しているという状態です。
その操車場が廃止され生まれた42ヘクタールの遊休地を利用し開発を進めていくことで、新川崎は新たな街として生まれ変わってきました。
新川崎整備エリア航空写真
川崎市公式HPより引用
ただこれだけ広大な土地なため計画に時間を要し、その間に起きたバブル崩壊で計画の変更を余儀なくされ、開発が始まり今の街並みに近づいてきたのは約10年前とけっこう最近の話です。
バブル崩壊前までは横須賀線新駅の設置やドーム型運動施設なども建設される予定だったみたいですが、計画変更で大規模な商業地とするのではなく、地域生活拠点の形成を目指す計画となりました。
巨大な街を形成した後にバブルが崩壊するよりは良かったのではないかとyossyは思いますがどうでしょう。
少なくとも長く生活していくという面で見れば、堅実的な選択で住宅地としては高く評価される選択だったのではないかと感じます。
その新計画は以下のA地区からF地区までに分けられており、1番早く開発されたのは別名『新川崎・創造のもり』というD地区で慶應大学のK2タウンキャンパスが2000年に開設されました。
新川崎地区整備事業の計画
川崎市HPより引用
その後研究開発型企業KBICのオフィスや研究施設が誕生し、新しい技術や産業、そして教育に力を入れた街区となりました。
そしてB地区、C地区にも分譲マンションや商業施設『シンカモール』が生まれていき、住民も徐々に増えていきました。
さらに2〜3年前から入居が始まっているゴールドクレストの新築マンションがF地区に全2517戸の超大規模マンション群を形成し、一気に開発地区に賑わいをもたらしました。
こちらは現在も新築マンションのクレストプライムレジデンスのプロムナード七番街として販売中です。
クレストプライムレジデンス七番街
公式HPより引用
というのが操車場跡地、開発の歴史です。初めの計画とは変わりましたが、賑やかすぎることもなく非常に落ち着いた環境になったということは間違いありません。
現在の街並み
現在の新川崎駅周辺を紹介
改札を出ると小さめのターミナルがあり、東側に鹿島田の高層ビル、西側の鹿島田路線橋（歩道橋）を渡ると新川崎交通広場のバスターミナルとシンカモールという商業施設があります。
新川崎交通広場
奥に見えるのはイニシア新川崎
シンカモールはそこまで色々と店舗があるわけではないのですが、京急ストア・マツモトキヨシ・ドトールと小さなクリニックが数店舗と生活に便利な店舗は入っています。
シンカモール 京急ストア
シンカモール マツモトキヨシ
次に新川崎から東側です。東側はJR南武線の鹿島田駅にも近いため、西側よりも賑わいがあります。
その中でも1番の施設はマルエツやダイソー、サイゼリヤ、スシローと全18店舗を有する新川崎スクエアです。
なんかオシャレな看板
アースカラーで落ち着く見た目やな〜
駅を出て交差点を渡ったところにあるデッキから直結しており、西側に住む方でも帰宅時に気軽に立ち寄ることができます。
新川崎スクエアと駅方面を繋ぐデッキ
外観や内装もベージュやグレーのアースカラーに黒を差し色として、和を感じられる落ち着いた空間となっています。
おしゃれな温泉地の街並みみたいや
さらに新川崎スクエアを抜けた鹿島田駅側にはパークタワー新川崎というマンションやオフィスビルが立ち並び、その間に広場があり人々の憩いの場となっています。
鹿島田駅へ続く広場
鹿島田駅周辺は『かしまだ駅前通り』沿いを中心に、多くのチェーン店やスーパーから個人経営の飲食店まで多くの店舗が立ち並んでいます。
西側と東側を比べると、『新川崎スクエア』や『かしまだ駅前通り』のある東側が栄えてはいます。
かしまだ駅前通り沿いのサウサンドモール
ただ鹿島田駅と新川崎駅の二駅に挟まれているエリアなので人も多く少し騒がしいなという印象もあります。
そのためマンションのある東側の方が居住性は高いのでないのかなと思います。
MJRとメイツの比較
さあいよいよ本題の比較です。- 周辺の環境
- ロケーション・外観
- 設備・仕様
周辺の環境
まずは周辺環境について比較していきます。どちらとも駅からは少し離れた位置にありますが、どのような違いがあるのでしょうか。
駅へのアクセスはメイツ
駅へはMJRが徒歩15分、メイツが徒歩13分とメイツが少し近くなります。
さらにメイツの表記はメインエントランスまでで、実際にはメインエントランスより前に物件へ続くプロムナードがあるので、この13分よりも体感は短く感じるでしょう。
表記的にはメイツが優勢ですが、MJRの予定地から公園を突っ切れば距離的に早いんちゃうか？と思い、実際に現地で歩いてみました。
Google Mapより引用
一部加筆
しかし公園を突っ切るには非常に傾斜の強い坂を登り降りしなければならず、時間も疲労もかかる結果となりました。
かなりきつい傾斜、これはしんどい。
（大人しく公園を迂回していきましょう）
バス便は互角
MJR、メイツ共に徒歩3分のバス停があり、元住吉・日吉・川崎駅へ10〜20分でアクセスが可能です。
駅まで歩いて向かうよりもバス便を選択するというのも、かなり良い選択肢だと両物件ともに言えます。
バス便アクセス
公式HPより引用
小学校は２つあるが学区は両物件とも夢見ヶ崎なのでMJRが有利
付近には川崎市立夢見ヶ崎小学校（MJR徒歩5分、メイツ10分）と日吉小学校（MJR徒歩8分、メイツ徒歩5分）があります。
こう見るとどちらも距離が変わらないように思えますが、日吉小学校の学区はメイツから役所側に道路を一本挟んだエリアまでとなっており、メイツのエリアは夢見ヶ崎の学区になってしまいます。
ただメイツのサブエントランスを使えば少しだけ坂にはなりますが、2分ほど短縮ができます。MJRは言うことなしのフラットでグッドアクセスです。
また、中学校は両物件とも南加瀬中学校でMJRが徒歩7分、メイツが徒歩9分（サブエントランスでも同じ）となっており、小中学校はMJRに軍配です。
近隣の小中学校
Google Map 一部加筆
幼稚園・保育園はどちらともかなり充実
幼稚園・保育園といった施設は周辺にかなりあるため、両物件とも大差は無さそうです。
徒歩10分圏内、駅へと向かう道中など合わせて10箇所ぐらい存在しており非常に充実していると言えます。
飲食店はMJRが優勢
周りの飲食店はMJRが優勢です。小さな個人の居酒屋などは両物件とも周辺に点在しています。
ただチェーン店に関しては西側を走る尻手黒川道路沿いが、両物件から近くチェーン店が多く立ち並ぶエリアとなります。
マクドナルド、ガスト、すき家、デニーズなどと気軽に立ち寄りやすい店舗が多く外食には便利でしょう。
尻手黒川道路に出るにはMJRからは徒歩6分、メイツからは徒歩9分かかるので外食にはMJRが便利でしょう。
スーパー・コンビニは互角、薬局はMJR
生活に欠かせないコンビニ、スーパー、薬局ですが、スーパーは両物件とも『①まいばすけっと南加瀬3丁目店』まで徒歩8分と完全に互角。
1番近いコンビニはMJRが『②ファミリーマート南加瀬3丁目店』で徒歩5分、メイツが『③セブンイレブン川崎夢見ヶ崎店』で徒歩4分とこちらも互角です。
薬局は『④ドラッグセイムス南加瀬薬局』が両物件から近くMJRは徒歩4分、メイツは徒歩8分とMJRに軍配が上がりました。
Google Map 一部加筆
役所・交番・公園はメイツが隣接
メイツは幸区の日吉合同庁舎、日吉交番、夢見ふれあい公園に隣接しています。MJRも南加瀬五反公園が隣接していますが公共施設はメイツに軍配です。
また、小さなクリニックなどの医療機関は両物件とも近くに点在していますが、総合病院となると新川崎エリアには無く２駅離れた尻手近くになるので両物件にとって懸念ポイントとなります。
幸区日吉合同庁舎
ロケーション・外観
次はロケーションと外観です。こちらは人によって好き嫌い、許容できるできないが変わってくるポイントが結構あります。
外観はメイツ（これは好みあり）
外観は両物件でかなり異なった趣となっています。その中でブリック調で重厚感と高貴さを醸し出した洒落た外観をしているのはメイツです。
メイツ 外観完成予想CG
公式HPより引用
しかしMJRもシンプルな見た目ではありますが、白を基調としたデザインにアースカラーであるベージュを取り入れ、青い空が一層映えるようなデザインになっています。
MJR 外観完成予想CG
公式HPより引用
ただ外観はyossy的な好みでブリック調で存在感のあるメイツに一票を投じます。
エントランスまでのアプローチをこだわるメイツ
メイツの建設地は少し複雑な形をしており、それを活かしてエントランスまでのアプローチに力を入れています。
まず敷地入口となる公園の隣に公道との境界を示すためのエントランスゲートを設置し、賑わいをリセットしてくれるような役割を果たします。
エントランスゲート
公式HPより引用
その奥にはインターロッキングのガーデンプロムナードが伸びており、道沿いの木々や草花が四季の潤いを感じさせてくれます。
ガーデンプロムナード
公式HPより引用
建設地の形が複雑なのは駐車場が住戸棟に完備できなかったり、エントランスに入るまでが遠く雨にも濡れたりとデメリットもあります。
ただエントランスゲートとプロムナードがあることで周囲の賑わいと距離を置きたい人、物件へのアプローチを楽しみたい人にとってはおすすめのポイントになります！
メイツ エントランス完成予想CG
公式HPより引用
フラットで整形地に建つMJR
ただそうは言っても歩く距離が伸びるのは嫌だとか、きれいな整形地に建つマンションのほうが良いという方にはMJRがあります。
MJRはきれいな四角形でフラットな場所に建設されるので、住戸棟！隣は駐車場！以上！という【無駄】の全くない造りになっています。
そのため公道から歩かずすぐ住戸に入れますし、車を駐車場に停めても雨に濡れるのは最小限で済みます。
周囲の賑わいとの境界がないというデメリットはもちろんありますが、そこまで周りが騒がしいエリアではないので気にならない人も一定数いるでしょう。
MJR 全体敷地図
公式HPより引用
眺望・採光はほぼ互角、メイツは部屋によっての差が大きい
MJR、メイツともに南向き住戸がかなり多いため、採光は両物件とも良いと言えます。
MJRは周辺が第一種住居地域に属しており、高さ制限はないものの日影規制や容積率が低く設定されているので、眺望や痛風も抜群です。
一方メイツは周囲が第一種中高層住居専用地域となっており、容積率が高く設定されているので少し背の高いマンションなどが建つ可能性もあります。
そこをメイツは傾斜地という特性を活かして高低差を作り、眺望・痛風をMJRと同じぐらいのレベルにしています。
メイツ 現在の建設地 北側から
ただメイツの懸念点として、傾斜地のために土砂災害警戒地域に設定されているという点と眺望や採光のレベルが大きく落ちてしまう住戸があるという点があります。
眺望や採光のレベルが落ちるというのはV字型の継ぎ目部分は離隔が取れず、かなり苦しそうに思うからです。2棟構成でV字型、さらに南向き中心というより良い配棟計画をしてくれた結果なので仕方ないのですが‥
V字、そして二棟構成にしたメリットも多くありますが、継ぎ目周辺住戸の眺望・採光は無視できません。
公式HPより引用
仕様・設備
最後に仕様・設備です。
ループバルコニーのMJR、専用庭のメイツ
間取りに関しては2LDK〜4LDKやワイドスパンのリビングなど、両物件とも豊富なプランから選ぶことが出来ます。
その中でMJRが特筆すべき点は、ループバルコニー付の間取りが選べるということです。
一方でメイツは1階住戸のテラスと専用庭がかなり広く取られているというポイントがあります。
そしてメイツはもう一つ角住戸にダイレクトウィンドウがあるというポイントもあり、プランに関しては少しメイツが有利かと感じます。
収納力のMJR
MJR、住戸内の売りは収納力です。
専有面積に対する収納率の割合が10%を超える間取りが多くあり、マンション居住の悩みでもある収納場所に困るといったところが解消できます。
特にマルチスペースというトランクルームのようなものがほとんどの部屋に完備されており、
大きな荷物（ベビーカー、キャリーケース、ゴルフバック、季節家電など）の置き場所にも困りませんし、デスクを置いてテレワークスペースにも出来ます。
まさにマルチに活躍してくれるスペースになるでしょう。
スタイルセレクトの出来るMJR
MJRはまだ建設前のため、セレクトプランで間取りを変更できたり、カラーコーディネートやスタイルを変更できたりと自分好みな内装・仕様を作り上げることが出来ます。
この点はもう建設がかなり進んでいるメイツには出来ないポイントとなるので、かなりMJRの優位点となります。
共用施設・仕様の豊富さはメイツ、シンプルな造りのMJR
共用施設の数と仕様はメイツが上に立ちます。
MJRの共用施設はエントランスから繋がるコンパクトなライブラリーラウンジと数台のカーシェア等で豊富とは言えません。
MJR エントランス兼ラウンジ
完成予想CG
公式HPより引用
一方でメイツはエントランス横のデライトテラスという共用施設専用の棟を完備し、ラウンジとコワーク＆スタディスペースと豊富に用意されています。
メイツ 全体敷地図
公式HPより引用
シーズンプレイスという中庭の緑も眺めることができ、開放感と心地よさも素晴らしいものになっています。
そんなシーズンプレイスにはウッドデッキと豊かな花木が植樹されており、住民のリラックススペースになることは間違いありません。
シーズンプレイス
ウッドデッキと外観が相まってめちゃおしゃれやん！
公式HPより引用
またその他にも宅配ボックスやハンズフリーキー、EV充電スペース、クックパッドマート、そして非接触で使用できる24時間ゴミ置き場（MJRは非接触ではない）がメイツだけには完備されています。
MJRの優位点は駐車場の設置率とその全てが平置きだという部分です。
設置率はMJRが約35％（92戸に対して33台）、メイツが32%（166戸に対して54台、内機械式30台、平置24台）となっているのでマイカーを保有している方にはMJRが魅力的でしょう。
MJR新川崎が合う人
- シンプルな設備・仕様で価格・維持費を抑えたい人
- エントランスまでが近く、楽な動線にしたい人
- 近くの飲食店を良く利用する人
- マイカーを所有したい人
MJR 現在の建設予定地
メイツ新川崎が合う人
- 共用施設を多く使いたい人
- マンションの外観・エントランスへのアプローチにこだわりたい人
- 自然や緑を多く感じたい人
- 設備やサービスが豊富に欲しい人
メイツ 現在の建設予定地
間取りと価格
MJR新川崎
-
C2type 3LDK + MS+ 2WIC 専有面積69.60㎡（約21.05坪）
2F 5500万円台 坪単価約261万円
4F 5800万円台 坪単価約275万円
6F 6100万円台 坪単価約290万円 -
Dtype 3LDK + MS+ 2WIC 専有面積66.93㎡（約20.24坪）
2F 5300万円台 坪単価約262万円4F 5600万円台 坪単価約277万円
6F 5800万円台 坪単価約287万円 -
Itype 3LDK + MS + 2WIC 専有面積68.44㎡（約20.70坪）
2F 5300万円台 坪単価約256万円4F 5600万円台 坪単価約271万円 -
Jtype 3LDK + MS+ 2WIC 専有面積70.20㎡（約21.23坪）
2F 6000万円台 坪単価約283万円
4F 6200万円台 坪単価約292万円 -
Lrtype 3LDK + S + MS + 3WIC 専有面積80.00㎡（約24.20坪）
7F 7500万円台 坪単価約310万円
メイツ新川崎
- D1type 2LDK+N+WIC 専有面積61.67㎡（約18.66坪）
4700万円台＊100万円単位の予定 坪単価約252万円 - A2g 3LDK+N+2WIC 専有面積70.59㎡（約21.35坪）
5200万円台＊100万円単位 坪単価約244万円 - A7 3LDK+2MC 専有面積74.74㎡（約22.60坪）
5800万円台＊100万円単位 坪単価約257万円 - B4 3LDK+N+2WIC 専有面積71.27㎡（約21.56坪）
5400万円台＊100万円単位 坪単価約250万円 - C2 3LDK+N+2WIC 専有面積70.59㎡（約21.35坪）
5700万円台＊100万円単位 坪単価約267万円
B <A <Cと単価が高く、それぞれ坪10万円ほどの差が付きます。
周辺相場
- クレストプライムレジデンス参番街 築7年 平均坪単価約235万円
『尻手駅』徒歩19分
『新川崎駅』徒歩20分 - パークタワー新川崎 築7年 平均坪単価約284万円
『鹿島田駅』徒歩3分
『新川崎駅』徒歩4分 - クレストレジデンス新川崎 築10年 平均坪単価約188万円
『新川崎駅』徒歩14分
『鹿島田駅』徒歩19分 - イニシア新川崎 築14年 平均坪単価約271万円
『新川崎駅』徒歩5分
『鹿島田駅』徒歩10分
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
記事に出てきた物件の掲示板
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- クレストレジデンス新川崎（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ）
- MJR新川崎（検討スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ）
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