【クリオ学芸大学ザ・クラシック】最終2邸販売中、残り物には福がある?(キットキャット)

 

今回はクリオ学芸大学ザ・クラシックのご紹介

HP公開(2022年4月)から4カ月で残り住戸2戸(記事投稿時)の販売状況になっています。販売住戸23戸だったので21戸が販売された形です。

意外と販売住戸が残っているような印象ですが、キットキャット的には駒沢通りの南側という場所はなかなか出てこない立地ということでHP公開時から注目してたので最終期ではあるものの取り上げます!

 



 

物件概要

現地は基礎が出来上がり、1階の柱が出来始めたころです。そのため、近隣のディアナコート祐天寺レジデンスパークホームズ西小山(2024年3月入居)と比べるとだいぶ入居が早いですね。

やはりここで気になるのは「行政区」「戸数」「設備仕様」ですね!(後続で取り上げます)

 
所在地 東京都世田谷区下馬六丁目79番の4、35、36の一部、37の一部(地番)
交通 東急東横線「学芸大学」駅徒歩9分
用途地域・地区 第1種低層住居専用地域、近隣商業地域・準防火地域・第1種高度地区、31m第3種高度地区
敷地面積 613.65m2(登記簿面積)、619.42m2(実測、但し世田谷区へ移管予定部分5.75m2、隣地境界部分1.59m2含む)、612.06m2(建築確認対象敷地面積)
構造・規模 鉄筋コンクリート造・地上10階建
総戸数 26戸(住戸23戸・事業協力者住戸1戸、事業協力者店舗1戸、管理事務室1戸)
建築確認番号 JCIA確認21第01224号(令和4年4月14日付)
JCIA確認21第01224号(02)(令和4年5月24日付)
竣工予定 2023年8月下旬
入居予定年月(引渡し可能年月) 2023年8月下旬
売主 明和地所株式会社<国土交通大臣(8)第4118号>〒150-8555 東京都渋谷区神泉町9-6 明和地所渋谷神泉ビル(一社)不動産協会会員(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
設計 株式会社島田建築設計事務所
施工 株式会社三木組
分譲後の権利形態 敷地は専有面積割合による所有権の共有。建物の専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有
管理会社 明和管理株式会社 本店営業部
入居後の管理形態 区分所有者全員で管理組合を設立し、管理組合より管理会社へ委託
駐車場 敷地内に6台【平置駐車場:2台、機械式駐車場:3台、車いす使用者優先契約駐車場1台】<月額使用料:19,000円~24,000円>
駐輪場(バイク置場) 敷地内に1台設置(月額使用料:4,000円)(事業協力者優先契約バイク置場)
駐輪場(自転車置場) 建物内に24台設置(月額使用料:300円~450円)
掲示板:クリオ学芸大学ザ・クラシックってどうですか?

マンション建設地の歴史

もともと、小さな一軒家や商店があった場所でした。

そこをまとめて1つの敷地にしての開発で、地権者の方が店舗(花屋さん)と1住戸を所有し続けます。

まとまった土地が出にくいエリアで、個々の敷地が合併されたのは、珍しいことですし、そのような土地が売り出されたタイミングでご自身も家を探している人生の時期であるというのは奇跡的とも言えます

後続でご説明する自動車修理工場や自動車販売店が建て替わると、周辺でも大きな規模にはなりますが、長年続けられている場所にもなりますのでそう簡単には・・・(中古でも外車に乗るような人が多いからか、自動車修理工場はそれなりに車が出たり入ったりしてて繁盛していると、昔から駒沢通りを通っているキットキャット的には見える)

 


 

周辺に点在する自動車修理工場


 




 

アクセス (沿線情報)

最寄り駅は「学芸大学」東急東横線の急行停車駅です(特急は停車せず)

特急は止まらないものの、各駅停車、急行電車が止まりますので、「私鉄あるある」のせっかく駅に来たのに「通過電車多い!」という印象にはなりにくいです(各駅停車の駅だと1日1回程度は2台連続で通過されることもあります))

 



隣駅の「祐天寺」駅とのアドバンテージは急行停車駅ということだけでなく、「祐天寺」での通過待ちが無いということ

下記は平日の渋谷方面(登り)の祐天寺駅の時刻表。

朝の時間帯について色塗りをしています

「青色」の電車に乗ると1つ後の急行に祐天寺駅で追い越されるので、1つ後の急行に乗ったほうが中目黒駅、渋谷駅へは早く着きます

赤色の電車の場合は1つ後の急行に祐天寺駅で特急電車に追いされるのですが、特急電車は学芸大学駅には止まらないため、祐天寺駅で通過待ちをした方が早いです

 

<学芸大学駅 渋谷方面 平日ダイヤ>


改めて確認して見ると意外と朝の忙しい中では、祐天寺駅で急行通過待ちの電車に出くわすことが多い印象です。

私鉄の優等列車が止まらない駅を使われている方であれば経験されているのでわかる「ああぁ↓↓ 行っちゃった・・・次の電車までの感覚長い・。・」ポイントですが、学芸大学駅はそのタイミングが「祐天寺駅」より少ないのは、大きなアドバンテージです

 

<祐天寺駅 渋谷方面 平日ダイヤ>

学芸大学駅の図と同じ色使いで「通過待ち」電車の箇所を記しています。

朝時間帯に多いので意外と朝、駅まで急いで走ってきたのに「ああぁぁ↓↓各駅停車行ってしまった・・(急行通過待ち)」「ゆっくり歩いても同じだー」と思うこと多そうです


 

<渋谷駅 横浜方面 平日下りダイヤ(抜粋))>

渋谷駅から「学芸大学駅」「祐天寺駅、それぞれに向かおうとしたときに出くわすダイヤです

「学芸大学駅」でしたら灰色の電車は止まりませんが、それ以外は止まります。「祐天寺駅」だと赤色の電車も停まりませんので、だいぶ乗れる電車が限られてくる印象ですね


 

 

現地周辺の様子(現地写真・映像)

 

駒沢通り側から撮影。

街路樹はイチョウの木ですので、秋には紅葉がキレイだと思います。バス停が物件目の前にあり、加速時の排気ガスは気になりますが、道路からは、車1台分くらいセットバックしますので、部屋の中でしたらそこまで気になることは無いでしょうか


天気が曇りなので美しくない写真ですが、並木道の落ち着いた景観です。


休日の午後に撮影しましたが、下り線側の車道は若干車が連なっている状態でしたが慢性的なものでは無いかとは思います


朝ラッシュ時間帯の様子はこちらの動画をご覧ください。車列が完全に停止し続けてしまうほどの車の量では無いですが、それなりには通りますので、本物件のリビング側が南面(道路と反対側)かつ、道路からセットバックしている点は、大きなセールスポイントだと思います。



休日の午後に撮影した道路の状況はこちら。若干下り方面の車の流れが悪いですが、渋滞と言えるほどのものでは無いかと思います。走っている車も乗用車が多いですね。


現地周辺の建物の建築状況。

駒沢通りの反対側は自動車修理工場です。周辺にはもう1軒、自動車修理工場があります

下記の地図の「太陽」マークが現地で自動車販売店との位置関係がわかるかと思います。

「紫色」が自動車修理工場。

「赤色」が自動車販売店、

「オレンジ色」が東急ストアなどの商店

「黄色」がマンション、

「緑色」が戸建て住戸になります。


※世田谷区HPより引用

 

騒音、においなどは人それぞれ感じ方が異なりますので、ぜひ現地に訪れて頂きたいですが、自動車修理工場は一時的に道路に降り立つ程度では特にデメリットに感じるものでは無かったです。

それよりも、他のエリアから現地に来られて、駒沢通りの歩道の狭さにびっくりする方のほうがいらっしゃるのかなと思いました。目黒区、世田谷区あたりの2車線道路の歩道ってこんなもんだと、慣れている方には街路樹がキレイで木陰あって気持ちいと思えるのかもしれませんが、湾岸や再開発エリア、などの歩道が広いところから来られた方にとっては、「なんでこんな狭い歩道なのに街路樹が大きく飛び出ているの?歩きずらいし、ベビーカー通れない、雨の日どうするの??」と思う方もいらっしゃるかと思います。

ただ、この街路樹があっての駒沢通りの雰囲気なのだとは思います。現地付近はまだ良いほうで、祐天寺方面に行くとさらに狭くなる印象ですが、きちんと街路樹が植わっています。先人の方々の設計によりこの街路樹がずっと続く駒沢通りが出来たわけですが、今から設計したらこのような街路樹は植えないでしょう。この景色が出来るのは、第一回東京オリンピックの開催されたときからある歴史ある駒沢通りであるから他ならないでしょう。貴重な景色なのでキットキャット的には残して欲しいと思いますね。(秋にはイチョウの木がとてもきれいです)

<周辺の歩道>


 


現地の向かい側の歩道から撮影した映像がこちら。右方向に向かう車は環七通り方面へ行く車列ですが、環七通りまでのところで少し車列が滞留しておりました(午後の時間帯)


※マンション工事中のため、基礎を打つような大きな音が入っており、車の騒音の具合を判断するには適さない状況ですが、雰囲気を掴んでみてください。

 

近隣スーパー

東急ストアとセブンイレブンが物件の現地から見える範囲であります。自転車に乗ろうと思わないほど近い距離にスーパーマーケットがあるとほんとに便利! なんたって値引きシールが貼られる時間にすぐに家から行けますからね(笑)


東急ストアは1階にあり、お惣菜や生鮮野菜、お魚、お肉なども売っているちゃんとしたスーパーマーケットです。100円ショップとクリーニング店が入るのが意外と便利!




2階には100円ショップとクリーニング店があり、何かと重宝しそうです

 


だいたいのお値段帯はHPリンクのチラシをご覧ください



 

外観

駒沢通り側は外廊下であるものの、パイプスペースを独立させて縦ラインの格子のように配置し、さらに意匠デザイン用の縦ラインまで石造りで作りこむ拘り様です。

そして、独立した門構えは、出来上がった際に満足度大きく上がるポイントです。他物件の門構えがある物件を見てきて思うのは、「これがあるか無いかで印象大きく変わる!」ということです。ある種、魔法のような構造体だとキットキャット的には思います。


 


 

敷地配置・構造面

駒沢通りを背に、リビングルーム側が南向きになっています。微妙に外廊下側が北西側なので、夕方は西日も少しは行ってきそうですね


 

マンションを横から見た図。今回の住戸は2階ということで、戸建ての屋根を越えるか超えないくらいの高さですので、抜け感は保証されていませんが、日当たりはかなり期待して良いのでは無いでしょうか。この少し被るかもしれないということで、3階以上の部屋と比べて条件が悪いと判断されて、3階以上を選ばれる方が多かったのかもしれません。(現地行くと、3階建てっぽいものが実際建っている。。)


実際の用途地域図は以下の通り、マンションの南側は低層住宅エリアです。なお、全く根拠ない感覚値ですが、東横線の電車の中やイオン碑文谷店から、東京タワーが見えるので、こちらの物件の高層階だったら、もしかしたら都心の夜景も楽しめたかもしれませんね


夜の現地のようす、画像左側が南側の戸建てになります。南西側のマンションは共用廊下が外なので、意外と明るさが気になる住戸も出てきそうです。(とても静か)



同じ場所の昼間の様子。天気が悪い日だったので日差しの入り具合は確認出来ていないですが、現在販売中の2階でも日が入りそうな周辺建物っだと思います。(日照条件は販売店で要確認)


現地、南東側の道路。セットバックせず、そのままの幅なのは意外でしたが、こちらのマンションの方はほぼ通らないでしょう。

居室・専有部の間取り

最終期販売住戸は全て2階住戸です。

外廊下、ディスポーザ無し、戸数も少ないということで、坪単価500万円を超える物件なのに・・・と思いたいところですが、内廊下、ディスポーザありの住戸(ディアナコート祐天寺レジデンス)はおいくらになるのでしょうか・・不明

逆に、ディアナコート祐天寺レジデンスの値段が発表された後は、こちらの値段との純粋比較になるので、もしこちらのほうが安ければすぐ売れてしまう気もします

B1 type 2LDK+WiC

専有面積    55.05㎡

バルコニー面積 10.37

価格:8,593.0万円 (坪516万円)

柱がリビング、居室側の両方が出ているのが良いですね、

一方でエレベータが食い込んでいます。1階あたり3戸のマンションなので、共用廊下で誰かに会うのはあまり無いかとは思いますが、やはり気になる位置関係だとは思います。

C1 type 3LDK+3WiC

専有面積    75.90㎡

バルコニー面積 14.88

価格:11,984.2万円(@521万円)

全ての部屋にウォークインクローゼットがあって、さすが「75」平米の3LDKという印象です。居室の形も良いです。お風呂にも窓があったら良かったくらいの文句が付けにくい間取りですね!

なぜか2階の部屋はベットルーム3についても床暖房が付いているのも良いですね(3階以上は無し)

 


 

 

 

周辺販売住戸

ディアナコート祐天寺レジデンス

同じ駒沢通り沿い、東急東横線沿いということで比較対象にする人も多いでしょう。ディアナコート祐天寺レジデンス

本来でしたら駅力的には先述の通り「学芸大学駅」と「祐天寺駅」であれば、学芸大学駅のほうが駅力高いので人気駅になります。従ってお値段的にも祐天寺のほうが・・・安い?と期待されている方もいるかもしれませんが、キットキャット的にはそれはないと思います。

理由1:行政区

「クリオ学芸大学ザ・クラシック」は世田谷区、「ディアナコート祐天寺レジデンス」は目黒区と行政区が異なります。目黒区と比べて世田谷区は区の大きさが大きく、駅からの距離も遠い物件アトラスシティ世田谷船橋、、都心からの距離が遠い物件世田谷喜多見ザレジデンスなど、条件が不利な物件も含まれるので、区としての平均単価は「目黒区>世田谷区」です。

「クリオ学芸大学ザ・クラシック」はある程度「世田谷区」の相場観を引きずっている部分がありますが、「ディアナコート祐天寺レジデンス」は目黒区となり、自由が丘駅や中目黒駅の相場を引きずる価格帯になるように予想します

<行政区の境(赤い線が目黒区と世田谷区の境)

地図の世田谷区が何故か食い込んでいるところがクリオ学芸大学です。学芸大学駅から遠いところが世田谷区になるのがわかります


理由2:建物仕様の差

これは隠しようが無いですが、「ディアナコート祐天寺レジデンス」のほうが建物規模が大きいこともあり仕様は上です。

・ディスポーザ

・内廊下

・専有部分の廊下、水回りタイル

・居室の床暖房

・ZEHーM(ゼッチ) ※クリオは低炭素住宅

などなど、モリモトの上位ブランド「ディアナコート」らしい設備仕様を持ってきています。建築時期が遅いことで建築費用の高騰を理由に価格設定しやすい(実際はどうあれ)世情の中で値付けがされるでしょう。

 


 

クレヴィア三軒茶屋

クレヴィア三軒茶屋は路線が東急田園都市線と異なるのと、三軒茶屋駅徒歩11分ということで行政区としては同じものの、路線力の劣る(田園都市線も人気ではありますが)駅遠い物件ではあるので、ディスポーザや共用ラウンジの充実さなどの仕様の差もあれど本来は近しいお値段になるべきと思い比較対象とします。

 



ただ、かなりの高値販売のようで現在先着順販売が8戸ある状態です。こおお値段帯を見てしまうと、ディスポーザの有というのも捨てがたいですが、日常利便性(買い物&駅距離)で「クリオ学芸大学ザ・クラシック」に分配があっても良いのでは無いでしょうか。

 

ピアース碑文谷五丁目

キャンセル住戸で、しっかりとした地下住戸になり、日当たりは夏場の一部しか期待できない住戸のため、坪単価は安め(?)です

1LDK+Sの「S」はきちんとした居室で窓ありではあるものの、地下住戸ということで2LDK表記にはなっていません。

ピアース中目黒WEST

高層階のルーフバルコニー付住戸ということで希少性あり、価格帯はしっかりしたものとなっております・・・(スロップシンクはこの部屋特有の設備です)

総評

2LDKで8600万円、3LDKで11000万円と言う価格帯は、ブリリアタワー池袋West、パークタワー勝どきなど、都心のタワーマンションでもあり得る価格帯に匹敵するお値段帯です。どうしても物件の規模感で見てしまうと、「こんな小さな物件、設備仕様にこの価格?」と思ってしまうのも頷けます。それが最終2邸残っている理由だと思います。

スケールメリットを感じさせられることが出来づらいので、どうしてもお値段が高く見えてしまいます。ただ、周辺物件の販売状況から、戸数や建物の大きさなどの規模感で見劣りするからと選ばれないということが無いエリアであることは間違いないと思います。それは近隣に既に建っている物件もそこまで大規模な物件が無いエリアのため、エリア内比較であれば見劣りしないからという、エリア特性があります

シティハウス学芸大学 総戸数 52戸 築年月2004年06月 (クリオと東急ストアの間にあります)


パークハウス学芸大学 総戸数 37戸 2000年11月 築 (クリオとは駒沢通りを隔てて反対側にあります


 


パークコート学芸大学デュアルプレイス 2006年10月築 96戸

唯一のより大規模物件がこちらです。敷地面積の大きさが航空写真から見てもわかるくらいです。中古物件も早々頻繁に出てこなく、さすがの「パークコート」築16年を経ても、クリオ学芸大学ザ・クラシックと同じくらいのお値段で売り出しあったりします(南向きで無い日当たり悪い部屋でも)



(急ぎアップしたので現地写真無く恐縮ですが、けっこうTwitterでも人気物件なので写真等はこちらで確認も出来ます!)

 

学芸大学徒歩10分以内での中古マンション市場では旧耐震のものが多く、上記のように築年数経過しているか、小規模物件がほとんどです。そこからさらに駒沢通りの南側という南面採光が良い物件はほぼ無く、「アルス学芸大学鷹番館」(2003年築、39戸)があるのみです。

「世田谷区野沢」住所のマンションは多く存在するものの、いずれも徒歩10分以上かかる物件がほとんど。。 そこからより駅に近い物件に行政区を変えずにマンションに住み替えようとすると、上述の「シティハウス学芸大学」、「パークハウス学芸大学」、「パークコート学芸大学」そして「クリオ学芸大学ザ・クラシック」くらいという選択肢の少なさです。

キットキャットはこのマンションの価格帯を当初見て、「日当たりが変わらないなら下の階から売れるのでは?」と予想していましたが、そうではなく、条件のよい上の階から売れていきました。(予想外れ。。) それだけ「地元の富裕層」の存在を軽視ししてしまった感はあります。(上層階と下層階がそこまで値段が違うという面もありますが)

他エリアから1次取得で引っ越す方には価格帯は重いですが、学芸大学駅が最寄りの世田谷区エリアに持ち家お持ちの方の住み替え層にとっては十分に持ち家売却による資金で買えてしまうのでしょう。

戸数の少なさゆえに、希少性が増していますので、東急線沿線でマンション購入を考えている方は、この最後の2邸に資料請求から始めてはいかがでしょうか!

 


 




東横線に縛られずに物件探している方はこちらもどうぞ。

「ブリリアタワー池袋West」(次期予定価格紹介)1期1次に間に合わなくても諦めてはいけない!!(キットキャット)



「ジオ品川天王洲part2」品川区の新築マンション販売状況と間取り&予定価格帯の追加紹介(キットキャット)



 




編集後記

モリモトの新築マンション紹介ウェビナーは、当初時間を決めて発表後には、ホームページから動画配信されて何度も見れるのが良いですね!(他社はお蔵入りしてしまうことあり)

今回の学芸大学駅に関する紹介や周辺エリアの紹介は、「ピアース碑文谷5丁目」の配信でチェックしてみるとわかりやすいかと思いますので、地下住戸しか販売していない状態ですが、今のうちに見ておくことおススメします(販売終了後は閉鎖されてしまうと思われます)

<ピアース碑文谷五丁目>



なお、「イオンスタイル碑文谷」押しが強いですね((笑))碑文谷五丁目は目黒通りのイオンや自動車販売店などに広域から訪れる場でありますが、一方のクリオ学芸大学ザ・クラシックはイオンから離れるものの、どちらかと言うと地元の方々のみが訪れるエリアかと思います

 

<ピアース中目黒WEST>

中目黒のエリアも学芸大学からは自転車でも行ける範囲なので、休日は訪れる前に予習してみてはいかがでしょうか



そして、そして、「クリオ学芸大学ザ・クラシック」のライバル?ディアナコート祐天寺レジデンスのウェビナーです。駒沢通り周辺の街の雰囲気を掴んでみるのにも良い勉強動画です!






 

Twitterでは、より旬なマンション情報を発信していますのでTwitterもよろしくお願いいたしますm(__)m

#ブログ用現地写真・映像 」+物件名 ex「 #クリオ学芸大学ザ・クラシック 」

で検索すると現地写真・映像なども随時載せています。(クオリティより速達性を重視なのはご容赦を)

 




マンション周辺の状況を動画で紹介するYouTubeチャンネルを開設しました!

分譲マンションの建築地周辺の様子 – YouTube

駒沢通り周辺物件向けのチャネルはこちら

徐々に掲載物件を増やしていく予定です。ご覧になりたいマンションの表題の動画をご覧いただければ幸いです。




 

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猫アレルギーのキットキャットと言います。主に東京都心(山手線内側)+城南エリアをメインターゲットとしてマンション探しの旅を続けております。不動産購入歴は都内自己居住用(中古・新築)と海外で投資用不動産を購入した経験があります。
不動産業界の者では無いので、素人の目線を忘れず記事を書いていきます。
Twitterで速報的な不動産情報を随時発信しているので、こちらもよろしくお願いいたします(^^)/ 

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