西宮市甲子園口 駅北側エリアに建設中のジオ甲子園口 二見町について、まずは現地を見てきたのでご報告します！
（優先案内会は3月上旬開催予定で予約受付中。予定価格は共有され次第上書きか、別記事で報告します！販売は4月下旬予定。）
コーナーサッシ部が二重庇。エリアに相応しい外観ですね。
デザイン監修はIAO竹田設計。評判いいですし中古市場でも目を引きます。仕事でも印象が良い企業様です。
物件概要
- 所在地 ：兵庫県西宮市二見町5-1(地番)
- 駅徒歩 ：東海道本線（JR西日本）「甲子園口」駅 徒歩6分
- 用途地域：第一種中高層住居専用地域
- 総戸数等：58戸、地上6階建
- 敷地面積：2,314.24㎡
- 建物竣工：2024年2月中旬予定
- 引渡し ：2024年3月中旬予定
- 売 主：阪急阪神不動産株式会社
- 施工会社：矢作建設工業株式会社（名鉄グループ）
- 設計監理：矢作建設工業株式会社一級建築士事務所
- 意匠監修：IAO竹田設計一級建築士事務所
- 駐車場 ：41台（69％） 機械式40台、平面1台（来客用）、月額使用料:未定
- 駐輪場 ：116台（戸あたり2台）
- 土地権利：所有権
現地周辺地図
西宮北口との関係を示す広域地図
土地勘がある人なら、あの雰囲気のいいところね、となるのでは。
総括
- 甲子園口の駅北側において、街区品等が高いエリア。ストリートビューや写真ではわからない街区が醸し出す雰囲気があるので気になる方は早めの現地訪問を推奨します！
- 住宅街としての品等の高さと共に都市部への良好なアクセスも有する立地。また、JRが止まっても阪急から徒歩23分、阪神からバス含み16分のサブアクセスも魅力！通学は小学校までフラットアクセス徒歩10分ですが、山手幹線(大通り)を通るため低学年だとやや気がかりかも。
- 日常生活利便性はコープ•万代•甲子園口グリーンプレイスなどがあり充分。行政•金融•医療サービスは標準的。
- 唯一の懸念はハザード。これは西宮物件あるあるで避けがたい。
- 第1期イのイチバンで2階以上に予算内の部屋があればGOしたい。
現地南西から撮影。規模感・南西角地よし。
一般的要因
新しい日銀総裁が発表され所信表明がなされましたが概ね予想通りの内容であり、今のところ金利については前回記事から変更はないためスルー。地域分析
ジオ甲子園口 二見町における典型的な市場参加者は世帯年収が1,200万円を超えるファミリー層や、西宮七園のうち生活不便エリアからの買い替えシニア層だと思います。それを踏まえ、本マンションと関連が強い地域を西宮市における阪急・JR沿線 駅徒歩圏の品等が高い住宅地域と判断しました。
街区のマンションのイメージはこんな感じ。戸建イメージはベンツやレクサスなどが停められているとだけ。
市場参加者は住宅地としての品等を念頭に、生活利便性や交通アクセスを重視して意思決定を行うと考えます。
生活利便性は総括記載のとおり。交通アクセスについては最寄駅からJR大阪駅へは14〜5分（朝4〜6分間隔）、JR三ノ宮駅へは18〜25分（朝4〜9分間隔）とのことです。
エリア所感として、何度も書いてますがJR甲子園口駅北側エリアは雰囲気がよいので住宅需要が底堅い地域と思います。これはパンフに記載の通り西宮市内の駅別分譲マンション供給棟数にも現れていますし、後述の地価推移を見ても明らか。
一方、中古市場ではライバルが多いということにもなるが、その点ここは強い。
なお、駅北側エリアは大きく分けて山手幹線と名神高速が分断線となる三層構造と考えており、私はジオ甲子園口 二見町が存する山手幹線以南エリアが最も好みですね。この点は現地調査において甲子園口グリーンプレイスまで歩いてみると体感できるので是非！
エリア視野をマクロに広げてみます。西宮市の人気エリアといえば阪急西宮北口駅周辺というイメージが先行しますが、阪急電鉄による西宮ガーデンズ再開発に伴い比較的近年の価値観に沿って練り上げられたものというのが個人的！印象です。一方で、旧来からの西宮七園のうち現代的価値観に沿わないエリアは「不便」の一言で現代ファミリー世帯から選ばれにくい地域となっている気がします。
(七園からはややズレますが)そうした西宮エリアのなかで夙川や甲子園口といった住宅街は旧来からの住宅街としての品等と交通利便性を併せ持っているため、新旧価値観が上手く合わさったエリアなのかなと感じています。ゆえにどちらも志向する方にはよき。
ここで参考に、西宮市住宅地（面積要件無し）公示地価ランキング
- 羽衣町1-15（JRさくら夙川駅北西） 434千円/㎡
- 南昭和町8-10（阪急西宮北口駅北西） 425千円/㎡
- 雲井町1-45（阪急夙川駅北西） 425千円/㎡
- 高木西町18-9（阪急西宮北口駅北東） 422千円/㎡
- 甲子園六番町8-20（阪神甲子園駅北東） 411千円/㎡
- 大井手町7-18（阪急夙川駅北東) 404千円/㎡
- 甲子園二番町9-12（JR甲子園口駅南) 402千円/㎡
- 二見町8-6（JR甲子園口駅北） 395千円/㎡
- 菊谷町5-21（阪急苦楽園駅南東）393千円/㎡
- 二見町13-31（本物件の隣！） 392千円/㎡
- 松園町1-34（阪急夙川駅南西） 392千円/㎡
さて、エリア視野をミクロに戻し、旧来からの街区性質が伝わりそうな情報としてジオ甲子園口 二見町周辺の過去住宅地図(1961〜1978)に載っている物件名をいくつか記載します。(多すぎて書ききれない。)
- 東海銀行武庫川寮、西宮寮
- 農林中央金庫大阪支所甲子園寮
- 東京海上火災保険啓明寮
- 三井銀行三泉寮
- 三井生命甲子園社宅
- 日本興業銀行社宅、甲子園寮
- 倉敷レーヨン麗風寮
- 国鉄松並町宿舎
- 国鉄アパート
- 三菱銀行洗心寮(本物件)
- 住友金属鉱山甲子園寮(〃南)
- 日本長期信用銀行武庫川寮(〃北)
ところで、ジオ甲子園口 二見町は三菱銀行寮の跡地ですが、また別記事で書こうとしているジオ夙川公園も三菱銀行夙川寮の跡地でした。共にパークハウスでよかった…ではなくジオですから、ひょっとして入札でもやってましたかね？そして阪急阪神不動産が打ち勝ったと。そうなると価格は、、、ふむ。
あと、余談ついでに上記の三井生命(現・大樹生命)甲子園社宅は恐らく閉鎖して何かやってますね。本物件を東に行って道路を渡ったところの角地です。分マンになるか知りませんが敷地規模でこちらが優れているので特段待つ必要はないかなと。
西宮市のジオ同士、ジオ夙川公園も比較検討されている方も多いと思いますが、どっちも良さがあっていいですね！しかし、夙川は東向き住戸主体になるのと、駅徒歩距離と生活利便性においてはこちら有利かと思います。周辺散歩の気持ちよさは夙川優位です。
人口推移
今回は作業時間が確保できず。。地価の推移に包含されているという解釈でお願いします。地価動向
近隣の地価動向を住宅地・商業地での計2ヶ所チェック。二見町13-31（ジオ甲子園口 二見町の隣！） 1,028㎡の住宅地（マンション用地）。
続いて、甲子園口北町1-3（JR甲子園口駅北）126㎡の商業地。
住宅地の変動率が下がってきたのは何故でしょうね。分譲価格の上昇の程度に対して工事費の上昇が上回るとか？さておき、担当鑑定士のコメントは下記の通りです。
住宅地1人目「駅に近い優良住宅地域で、分譲マンション用地に対する需要を反映して地価は微増傾向にある。（将来予測）地価水準は微増傾向で推移するものと予測する。」
住宅地2人目「マンションと一般住宅が混在する閑静な住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。新型コロナの影響による市場の混乱は回復傾向にある。（将来予測）マンション素地の供給は限定的である一方、依然として需要は底堅いことから、地価は強含みにて推移するものと予測する。」
商業地1人目「駅前エリアに位置し、繁華性も良好で、背後の住宅地価格上昇の下支えもあって、地価はやや上昇傾向が認められる。（将来予測）地価はやや上昇傾向を示すものと予測する。」
商業地2人目「被りのため省略。（将来予測）店舗や店舗付共同住宅が建ち並ぶ駅前商業地域として概ね成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。駅前で繁華性が高いため地価は上昇傾向が認められ、今後も上昇が続くと予測する。」
余談ですが、不動産鑑定士が使う「優良住宅地域」という単語にはしっかりと定義があり、(受験時には笑) 一言一句 句読点まで暗記しているので何となく使用しているわけではありません。
定義は次のとおり。「敷地が広く、街区及び画地が整然とし、植生と眺望、景観等が優れ、建築の施工の質の高い建物が連たんし、良好な近隣環境を形成する等居住環境の極めて良好な地域であり、従来から名声の高い住宅地域。」
価格分析（概観）
平均分譲価格と単価の推移について。マクロな範囲で各種情報を眺めると、阪神間の新規分譲単価は2019年から2021年にかけては112.9%upでしたが2021年から2022年にかけてはほぼ横ばいです。近畿圏のうち前年同月比で単価が横ばい・下落基調となったのは阪神間と神戸市、東大阪のみでした。神戸や阪神間において今期は控えめな価格帯の供給が例年より多かったのか。
一方、北摂と京都は特にアゲアゲで、その他地域も上昇基調なので価格・単価とも全体的なアゲ基調は変わらず。統計情報から見えるのは実需層には辛いの一言です。ただ、初月販売率は好調ですね。
次に、ミクロな範囲である価格関連性が特に高い地域である甲子園口駅北側エリアにおける分譲単価について。
まずは甲子園口のジオだけピックアップ(年数は竣工・駅徒歩は概測含・単価は中層階イメージ)
- 2011/67戸/ 8分 ジオ甲子園口 ノーヴ 180万円台
- 2012/80戸/ 4分 ジオ甲子園口北町 200万円台
- 2018/35戸/14分 ジオ西宮北口 瓦林町 230万円台
- 2021/39戸/14分 ジオ西宮北口 瓦林町レジデンス 240万円台
- 2022/43戸/15分 ジオ西宮北口 松山町 240万円台
- 2020/37戸/ 6分 ブランズ甲子園口二見町 290万円台
- 2020/26戸/6分 ブランズ甲子園口三丁目 280万円台(駅南)
同じくジオでいうと、ジオ阪神芦屋が阪神電鉄の線路沿いかつ自社所有地含みで中層階坪270万円台だったのを考えると、うわぁとなりそうですね。
これは妄想ですが！前述の通りこの土地が入札だったとすると、当然に地所レジや東急不にもお声がけはあったはずです。そうすると、東急不は売れ行きが最悪だったとかでない限りは ブランズ甲子園口二見町の価格と売れ行きのバランス・価格高騰等を考慮したうえで応札してきますから、阪急阪神不動産はそれに打ち勝ったということになります。土地の引き渡し条件は想像もつきませんが、仮に古屋付き土地であれば撤去解体費・アスベスト処理・地中埋設処理費・安全率等もみないといけませんので、それらが販売価格に反映されているわけで。。
経験上、入札というものは「勝たなきゃ意味ねぇんだよ！」と言いながら上値がだせる理屈を担当は四苦八苦して最後は燃え尽きてなくなります。皆様お疲れ様です。
と、まぁ安くなる要素は微塵も感じられないのですが、立地や敷地規模がとてもいいので不満はないですね。私は1期イのイチバン低層階ならチャンスがあるのではと願っています。
区画割はこんな感じみたいです。
低層階、開口部を選べばチャンスくれますか。。？
個別分析
いつも通り土地の最有効使用は分譲マンション敷地ですから、地歴・ハザード・現地周辺道路等のみ記載します。地歴・ハザード
- 前述しておりますので今回は簡潔に。
- 1961年時点で三菱銀行洗心寮です。すごいことです。
- 1995年震災前後の周囲の変化を見ても堅固建物が多かったためか、ご被害棟数は多くない印象を受けました。
- 過去から現在まで、お屋敷や社宅跡が上品なマンションに変わってきた地域という印象です。
配置図は敷地規模・形状を活かした綺麗なものです。周辺は堅固建物が多くまた離隔距離もあるため心配はないです。
ハザードは武庫川（0.5～3.0m）と高潮（0.5～1.0m）にヒットします。西宮市の物件はこればっかりはどうしようもない。。西宮北口も当たるので、避けているのは夙川だけですね。
平成10年以降の浸水履歴(内水氾濫)は以下の通り。
西宮市による雨水対策工事もなされています。
雨水はともかく、仮に武庫川が氾濫した場合には不安が残ることは事実です。
2019年12月8日付神戸新聞記事によると、「台風19号並み大雨で氾濫の恐れ。シミュレーションの結果、比較的大規模な武庫川、市川、千種川では上流から下流までかなりの部分で氾濫する恐れがあることが判明。現在、２０３０年度から４１年度の完了を目指して各流域で進める浸食防止の護岸工事や川底の掘削などの治水計画が予定通りに終わったとしても、氾濫する恐れがあるとの試算が出たという。」
これを検討者はどう捉えるべきか。どのようにリスクヘッジすべきか。答えはひとつではありません。
ハザードに関してはいつか別記事を書こうと思っていますが、今回は主としてリセールや物件比較の観点より１点だけ。
冒頭に典型的な市場参加者や価格関連性が強い地域を記載していますが、西宮市エリアの多くはハザードヒットするとなると、市場参加者の観点からはヒット物件同士の比較では特段の減価要因にはならないという基本だけお伝えします。逆にヒットしない夙川が相対的に増価すると考えてもよいかもしれません。「ハザードヒットしない」というだけで意思決定を左右する方も当然いらっしゃいますからね。ここは人それぞれだと思います。
この点、悩まれる方は非常に多いのかもなぁと想像しますが、私が言いたいことは「あなたは典型的な市場参加者なんかではなく唯一無二の人間なのだから信念や思想に従って配偶者や子の意見を聞いてご決断を。」ということですかね。。言っていることが矛盾しているようで申し訳ないですが（ツタワッテ）。
次は断層（地震）です。赤が活断層。断層と悪くない距離感ですね。（ところで地盤情報サイトが閲覧できず困ってます。）
出所： 中田 高・岡田篤正・鈴木康弘・渡辺満久・池田安隆（1996）1:25,000都市圏活断層図「大阪西北部」 ,国土地理院。
ここで、ケーススタディ的にジオ夙川公園付近の断層地図を。
出所： 中田 高・岡田篤正・鈴木康弘・渡辺満久・池田安隆（1996）1:25,000都市圏活断層図「大阪西北部」 ,国土地理院。
神は言っている。「欠点がない物件など無い。」と。。
(断層に近いから必ずしも×というわけではないです念のため。西宮市の公式見解はこちら。)
ジオ夙川公園について物件概要などはこちら。
現地周辺
前面道路(南)歩道はないが、緑色で色分け。
前面道路(西)ここが大通りに出る通学路です。
道路幅員がわかりそうな写真。通学路マークがあることは○。
東面隣接建物との境界。
北面建物との境界。
敷地内部の現在の様子。
建物
さて、最後に建物分析に入りますが、これは外観が気にいるか間取りや設備仕様が許容できるかなどが主要素だと思っていますし、モデルルーム未訪問のため現時点では割愛します。
フィオレストーン天板、好き。
洗面台までフィオレストーン。
市場参加者観点からのプラスポイント
- 外観
- 戸数規模
- 敷地規模•形状、角地を活かした配置計画
- 設備はぱっと見価格相応。モデルルームで説明を聞けばコストダウン箇所わかるかも？
- 訪問次第追記します！
- 管理費修繕積立金と機械式駐車場は要チェックかな。
Cタイプ。4LDK 89.75平米。コーナーサッシのある部分。浴室1618！だがバルコニー小さくないですか。
Gタイプ。3LDK 76.96平米。綺麗な間取りかなと思います。大収納のストレージアとワイドリビングが売り。ただ、私は貧乏性なのでストレージアの有効率が気になる。。
マンションは床に札束が敷き詰めてある説からすると、床も有効活用したい派。
最後に
私としてはあらためて、予算が合うなら是非購入したい物件だと感じました。車を買わない選択をすることで予算を押し上げ、何とか2階の南向きが買えたらハッピー。いまのところ、ハザード以外にケチをつけられるところが思いつかないです。モデルルームに行ったらまた変わるかなぁ。
強いて言うなら価格発表で気落ちしそうな予感が強くあるくらいですかね。。
購入検討者は是非、エリアの中古物件価格を概観してエリアの天井価格の把握をしてください。このエリアはやや広めの間取りが志向されるケが強い気がしますので、単価反転となる広さが少し上めかもしれません。
周囲の社宅跡地はかなり消化されておりますし、本物件の競争力はエリア内の他物件と比較しても高い位置が保たれると思います。
(値上がり予測は不確実性が高いので)リスクシミュレーションをするならば将来少なくともこの価格なら売れるであろうと確信できる価格まで残債が減る期間と、ライフプランとの整合性を検証してください。併せて、支払い価格と売却予定価格(手残り)の差額を検証してみるなど。
そうすると、意外と手が届くと感じられるかも、、
うーん、価格発表に期待。。続報をお待ちください。
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