シエリアタワー仙台青葉通 (関電不動産開発のおもてなし) 【トミー】

  • 更新情報
2021年7月6日:価格表を差し替え

2021年7月19日:北側から見た西リビングの状況の写真を追加

2021年9月19日:価格表を差し替え

 

はじめに

仙台市の新築分譲マンションの紹介の4件目は、関電不動産開発が分譲する シエリアタワー仙台青葉通 を選定しました。

シエリアシリーズは、本市では2件目の分譲になりますが、かなり強い意気込みが随所に感じられ、まさに「帰りたくなる家」 です。

 

物件概要

  • 所在地:宮城県仙台市青葉区大町1丁目1番10
  • 竣工時期:2021年2月
  • 用途地域:商業地域
  • 地域・地区:青葉通地区計画・景観地区・駐車場整備地区・宅地・防火地域
  • 敷地面積:1,021.99㎡
  • 建築面積:612.00㎡ (建蔽ぺい率は、59.88%)
  • 建築延床面積:9,090.18㎡ (容積率は、624.76%)
  • 構造・規模:鉄筋コンクリート造、地上23階建、免震構造
  • 総戸数:90戸
  • 駐車場:タワーパーキング52台 (内ハイルーフ22台)
  • 平面駐車場3台 (内来客用1台)
  • 自転車置場:85台(平面:35台、スライド:23台、2段:27台)
  • バイク置場:3台
  • ミニバイク置場:2台
  • 施工会社:株式会社奥村組東北支店、株式会社平野組
  • 管理会社:関電ファシリティーズ株式会社
  • 売主:関電不動産開発株式会社
 

立地および周辺環境等

立地

  • 仙台駅から道なりにおよそ1.1km (図参照)

  • 青葉通沿
  • 地震時の揺れやすさ

  • 液状化の可能性:非常に低い (国土交通省)
 

周辺環境等

  • ザ・中心部の恩恵を多大に受けることができます。すなわち、日用品からブランド品に至るショッピング、ファーストフードから高級レストランに至る食、その他に公共交通機関、医療施設、文化娯楽施設などすべてが徒歩圏内です。最高最強の利便性です。
  • 街並み:定禅寺通景観地区に位置するため、形態意匠が担保されています
  • 騒音懸念:南側前面道路のいわゆる青葉通りで終日行われるイベントがあるときは、音楽等が鳴り響くためそれなりの覚悟が必要です。
  • 車の混雑:別の大通りである広瀬通りに比べれば渋滞レベルには達しません
 

所感

あえてとやかく説明する必要はないでしょう。美味しい食べ物で理由づけが無く「うまい」と言うのと同じく、メリット多し、かつウィークポイント少なしの立地と周辺環境等であり、「文句なし」の表現しかありません。

 

物件の詳細

建物構造等

  • 免震構造
  • 内廊下
  • 建築環境総合評価システム (CASBEE) Aランクに基づく計画
  • 断熱等性能等級:4等級相当
  • デザイン

  • 3~13階:スーペリアフロア
  • 14階~20階:デラックスフロア
  • 21階~23階:プレミアムフロア
 

専有部

間取り、面積等

















 

代表的な構造仕様 (デラックスフロアの標準採用)

  • 二重床、二重天井
  • フローリング等級:旧基準のLL-45相当
  • 天井高:2.5m以上
  • サッシ:遮音等級T2、アルミと樹脂のハイブリッド (劣化および結露対策)
  • キッチン:フィオレストーン天板、ステンレス製レンジフード、グローエ社製水栓
  • トイレ:タンクレス or タンク有 (住戸タイプによる)、フィオレストーン天板 (手洗いカウンター)
  • バスルーム:壁タイル、床タイル、ダウンライト
  • サリタニー:陶器洗面ボウル、フィオレストーン天板 (洗面台)
  • 玄関収納:シューズイン or トール型 or カウンター型 (住戸タイプによる)
 

代表的な機能仕様 (デラックスフロア)

  • ディスポーザー
  • ユーティリティ静音ワイドシンク
  • 食洗機
  • サーモバス
  • 保安灯
  • スプリンクラー
  • 電気錠操作盤 ← 仙台では2例目?
  • IoT:施錠に関する宅外からの確認、各種通知、遠隔操作
→ エアコン、湯はり非対応
  • 三面鏡曇り止めヒーター ← 仙台初?
  • 洗面台下のスライド式収納
  • (床暖房は、オプション対応)
(専用使用部分)
  • バルコニーシンク:無
  • 住戸前モニターカメラ:無
 

共用部分、附帯サービス

共用施設

  • ゲストルーム
  • オーナーズラウンジ
  • 屋内出庫待合所
  • 各階ゴミステーション
 

共用設備等

  • 車寄せ
  • POSTAKU (宅配ロッカー、メールボックス)
  • 自販機
  • 防災倉庫 (1, 2階)
  • 共用部分非常電源
  • トランクルーム無
 

附帯サービス等

  • コンシェルジュ
  • 駐車場:シャッターゲート、ハイルーフ対応
  • ハンズフリーキー
  • エレベーター着床制限
  • アフターサービス (無料):
  1. 定期アフターサービス:3か月後、1年度、2年後、5年後、10年後
  2. 住宅設備機器延長保証サービス (引渡し後最長10年):出張修理、部品交換を含む
  3. 住まいの緊急トラブル & お手伝いサービス:専門サービス業者による応急処置を含む
 

その他

  • オール電化 (東北電力との個別契約)
  • 公開空地
 

特徴のまとめ、所感等

① 物件のコンセプト:街並み、環境等に対する配慮等
  • セットバックは6mもあり、かつ公開空地を設けて植栽等を取り入れることで、青葉通りのケヤキ並木との連続性が保たれています。同時に、これらのことにより「特に優れた緑地空間を計画したことによる容積割増しを受けた総合設計制度」の適用が可能になり、また前記のとおり、本市でも有数のインパクトのある物件づくりの一助も担っています。

(公式ウェブサイトより引用)


  • 環境面においては、建築環境総合評価システム (CASBEE) Aランク評価の認定には至ってないものの、これを目指すことによりエコロジーを追求しています。
  • 本市でも導入する物件は増えてきましたが、IoTによる遠隔操作等を採用し、時代的流れもしっかりと踏襲しています。
 

② 専有部住戸:
  • デラックスフロア以上は仙台エリアではハイグレードの部類であり、それらの中でも最も優位性が高いと結論づけます。単に設備を詰め込んでいるのではなく、構造 (見た目) の要素と、機能性 (快適性) に関わる要素が偏ることなく採用されています。特に機能性の要素である電気錠操作盤、三面鏡曇り止めヒーター、洗面台のスライド式収納の導入は極めて珍しく、丁寧なものづくりの姿勢が感じられます。
  • 欲を言えば、床暖房のオプション対応について、本市内におけるオール電化の物件でも採用事例は多いため、その点は残念に感じます。さらに、設備の構造面だけではなく、住戸構造の追求、例えばハイサッシ、LDKあるいは居室に折上天井があれば、まさに鬼に金棒でした。
  • 対して、スーペリアフロアについては専有部の仕様は他物件と同等程度ですが、物件価格は他物件の高い範疇の価格設定であり、加えて眺望や採光が向かい側にあるビルの影響を受けます。したがって、住戸選びの際には注意が求められます。

  • 西向かい側のビルの影響について、スーペリアフロアは、ビルとほぼ同じ高さになります 。夏の昼では、採光はかなり確保されているようですが、低層階は暗いです。夏の太陽の高さであることを鑑みれば、低層階の冬の朝は厳しい条件と思われますが、断熱の効果を期待したいところです。また、圧迫感について、現地ではgoogle 写真ほど感じませんでしたが、味気ない見渡と言わざるを得ません。
 

北側から撮影した西リビングの状況 (2021年7月18日13時撮影)


 

③ 共用部分、附帯サービス等:
  • 内廊下や各階ゴミステーションの採用は本市でも一定数の物件がありますが、両者の採用になると指折り数える程度であり、この2つをクリアしただけでも希少性の高い物件になります。
  • アフターサービスも充実しており、加えてタワーパンキングでありながらもハイルーフ対応もなされており、附帯サービス等についても抜かりがありません。
  • 個人的には共用施設がシンプルであり、大規模戸数ではないザ・タワーマンションですので、コンシェルジュの採用は見送っても良かったと思います。宅配ボックスで代用できるサービスも増えているのもその背景にあります。
 

④ まとめ:
  • 物件コンセプトや建物構造、住戸 (デラックスフロアに限る)、附帯サービスのいすれの観点から鑑みても、本市の他物件に比して優れており、ハイグレード物件に相当するものと判断します。
 

物件価格、ランニングコスト等

物件価格

本物件 (2021年9月時点)

(限定サイトより引用、一部改変)


 

他物件との比較 (参考)



 

ランニングコスト等

本物件

  • 管理費:150円 / m2 / 月
  • 修繕積立金:225円 / m2 / 月
→ 値上がりは、7年後に230円/月、13年後に310円/月、19年後に395円/月で頭打ち
  • インターネット使用料:770円 / 月
  • 駐車場:28,000円 ~ 35,000円 / 月
  • 自転車置場:300円 ~ 500円 / 月
  • バイク置場:3,000円 / 月
  • ミニバイク置場:2,500円 / 月
 

他物件との比較 (参考)


比較結果

  • 物件価格について、最低価格は他物件に比して、変わらない、あるいはやや高い程度
  • 最多価格で比すれば、他物件との高い乖離が明らかになると予想する
→ 前記は未検証です。何故ならば、本物件における価格比較はあまり意味を持たず、高い物は良い物であるという証明が優先されるべきと考えているためです
  • 管理費は、高い部類の範疇に属する
 

総まとめと結論

  • 本物件の特徴を整理します。
  1. 立地および周辺環境等は、申し分がない
  2. 専有部住戸はデラックスフロアが望ましく、設備仕様の構造性と機能性は、本市における有数のハイグレード物件の中でも最も優位性が高い。一方で、スーペリアフロアは割高感が歪めない
  3. 附帯サービスは、内廊下、各階ゴミステーション、無料のアフターサービスが代表される特徴である
  4. 物件価格を他物件と比較するよりも、物件価格と物件内容に整合があるかどうかで検討する事が望ましい
  5. 管理費は、高い傾向にある
  6. 前記をまとめると、デラックスフロアは高価格であるが、それに見合っていると結論付ける
 
  • 結論
「デラックスフロア一択!!!

 

おわりに

  • 本物件は、ユニークな取り組みが多大に盛り込まれています。加えて、今後分譲を予定している錦町の物件はいわゆる青田売りはしないとの事であり、本市では見られなかった方法に積極的にチャレンジしていく姿勢は目を見張るものがあります。さらに、プレスリリースによれば、関電不動産開発はマンションや戸建のみならず、オフィスビルや商業施設の開発にも取り組む予定もあるそうです。すなわち、今後の動向にも大きな期待がかかります。
  • ところで、これまでは仙台市中心部から近郊に属する物件を紹介しました。次回は郊外寄りに位置する物件の選定を予定しています。
 

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・仙台市およびその周辺エリアにおける新築分譲マンションを中心として、中古マンション、都市計画やまちづくりなども紹介していきます。 ・仙台市またはその近郊に属する新築ないしは中古分譲マンション、福島市および郡山市の新築もしくは築浅分譲マンションを対象として、有料相談を行っています。また、購入相談だけではなく、セカンドオピニオン的な位置付けとしてのご依頼も受け付けています。 本サービスをとおして、購入契約をされた場合は、特典が附帯される可能性があります。 ・本サービスを希望される方は、下記の依頼フォームより受け付けております。 https://ssl.form-mailer.jp/fms/5e9f6e89720926

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