シティテラス上杉 (住友不動産の会心、渾身の傑作)【トミー】

  • 2021年7月8日:眺望想定写真を更新
 

はじめに

初回は処女作にふさわしい物件として、シティテラス上杉を選定しました。

それには、①建設地は仙台市でも由緒あるエリアの一つであることや、その規模の大きさ (後記のとおり) 、②所有者が住友不動産であること、③かなり長く駐車場であったこと (結果としては、平成22年9月から起算しおよそ11年!!!)、④平成26年1月に北向い側にあった東北大学雨宮キャンパス (農学研究科) が、イオンモール株式会社に220億1千万円で譲渡されたことが公表され、その敷地面積 92,746m2 というこれまた大規模な再開発が始まること、等が背景にありました。

再開発地

ビル、商業施設、賃貸住宅等が候補として考えられましたが、遂に予想通り??? 分譲マンションの建設が発表されました。当市においては、新築マンションに限れば、今後当物件と同等に話題性を集めるほど、極めて希少性が高い再開発はお目にかかれないと思いますので、大きな注目と期待をせざるを得ません。

 

物件概要

  • 所在地:宮城県仙台市青葉区 上杉二丁目17番3(地番)
  • 総戸数:336戸
  • 完成年月:2022年3月下旬予定
  • 引渡予定日:2022年4月下旬予定
  • 敷地面積:建築確認敷地面積:8,426.91m2
(事業主の所有地 1,052.26m2(グランドパティオ、通路部分等)を含む)
  • 販売対象敷地面積:7,374.65m2
  • 建築面積:3,945.97m2
  • 建築延床面積:33,369.94m2
  • 規模・構造:鉄筋コンクリート造、地上13階建、地下1階建
  • 建ぺい率:80% (角地緩和適用による割増あり)
  • 容積率:300% (エコジョーズ採用部メーターボックスの容積緩和許可取得案件)
  • 用途地域:近隣商業地域
  • 駐車場台数:241台 ( 住戸に対する採用率はおよそ71% )
① 自走式:4台 (内荷捌2台、来客用駐車場2台)

② 機械式:117台 (昇降横行式63台、昇降式54台)

③ タワーパーキング:1, 2, 3が96台、4が24台
  • 自転車置場台数:336台
① 平置:34台

② 自転車2段式:上段115台、下段スライド173台

③ スライド式:14台
  • バイク置場総台数:6台
  • ミニバイク置場台数:10台
  • 分譲後の権利形態:建物は区分所有権、土地は共有
  • 管理会社:住友不動産建物サービス株式会社
  • 売主:住友不動産株式会社
  • 施工:株式会社大林組 東北支店
 

立地および周辺環境等

立地

  • 仙台駅から北側に向かって道なりにおよそ1.9km
  • アーケード街のあるいわゆる中心部に近い
  • 地震:参考資料によれば、仙台市中でも最も揺れにくい地域に属しています
建物の揺れやすさ
  • 液状化リスク:ほぼ無 (国土交通省)
  • 浸水:洪水による最大浸水深は0m (国土交通省)
 

公共交通機関等へのアクセス

  • 地下鉄南北線:最寄り駅の北四番丁駅まで、およそ550m (エントランス予定地から地下鉄出入口階段付近まで)
  • バス:仙台市営と宮城交通が、共におよそ100m以内にバス停あり
  • 車:土日祝日、平日の通勤時間帯の大通りはそれなりに混雑しますが、渋滞レベルとは個人的には感じません。しかしながら、今後当該マンションの供給や東北大学雨宮キャンパス跡地の進展により状況は大きく変わりえます。
 

周辺環境等

  • 医:厚生病院が2024年を目処に旧東北大学雨宮キャンパス跡地に移転予定、東北大学病院 (約1.3km)、クリニック等も多数あり
  • 食 or 日用品:スーパーは生協 (約600m)、西友 (約500m)
→ 外食やテイクアウト:カフェ、スイーツ、居酒屋等あり、個人的推しは石井屋 (パン屋)

→ コンビニあり (約300m)
  • 住:郵便局、役所、銀行は最長でも約1km以内の範疇
  • 街並み:東側の大通りである愛宕上杉通は四季を感じさせる植栽が並びます。その一方で、300年以上続く勝山酒造や多くの神社が伝統的趣をもたらしてくれます。
  • 学区:上杉山通小学校、宮城教育大附属小・中学校等は、いわゆる良い学区として知られています。
  • 公園 (勝山公園):緑の名所100選
  • 消防施設あり (騒音懸念)
  • イオン (旧東北大学雨宮キャンパス跡地) は計画自体が未定のため、出店時期は不明
  • 仙台市に不案内な方もいらっしゃると思いますので、参考資料を紹介します。
仙台市

(仙台市公式ウェブサイトより引用)

 

仙台市中心部との位置関係

(本記事では、写真に見えている仙台駅西口近郊を中心部と定義しています)

 

所感

  • 徒歩圏内に日常生活に必要な環境が、備わっています。また、普段とは異なった非日常の買物や外食、イベント等を目的とした中心部のアーケード街などへの移動も容易な立地にあります。さらに、地盤、街並、学区も良く、公園や植栽など自然も豊かであり、申し分がありません。
  • したがって、DINKS、子育て、リタイヤ世代など老若男女に適した立地・周辺環境であると言え、強くお勧めします。
  • 最後に、上杉周辺における築10年程度までの分譲マンションの供給状況を紹介します。近年は、東北大学雨宮キャンパス跡地に再開発も手伝って一段と供給が加速していますが、このエリアがいかに人気があるかをうかがい知る事ができます。
周辺物件の位置図周辺物件リスト

物件の詳細

敷地、ランドスケープ

  • 本物件敷地は、住友不動産が所有している敷地の一部になります (図参照)。
(全体の敷地面積は、以前の新聞報道によれば、17,000m2 程度)

敷地とランドスケープ
  • 西側部分の再開発は、未定
  • 北側の一部は、住友不動産の事務所や戸建等の営業として利用
  • グランドパティオは、物件概要の通り、建築確認に必要な面積に算入されてはいますが、販売対象には含まれておらず、所有権は住友不動産にそのまま残すことになります。その意図は、西側の再開発が行われた際にこの敷地があることにより、本物件の住民と、西側が仮に住居であればその住民が生活しやすい空間とする為に売主が保持するというニュアンスでした。おそらく、共有の公園の様な利活用が想定されるのではないでしょうか。
 

 

建物、構造

  • 免震構造
  • 直接基礎
  • 総戸数:336 (直近10年以内の近郊分譲マンションの範囲では、最大規模)
  • 劣化対策等級:3等級
  • デザイン:公式ウェブサイトのCGを紹介します
建物デザイン
  • 1棟ですが、東棟と南棟に分かれており、東棟は内廊下、南棟は外廊下
  • 家紋があります!
家紋

 

 

 

(公式ウェブサイトより引用)

・余談ですが、風の噂でツインタワー計画がありました。これについては、用途地域が近隣商業地域ですので絶対高さ制限はありませんが、仙台市の制限があったそうです。無ければ実現したのでしょうか、、、

 

専有部

間取り、専有面積等

①【東棟 (東向、南向、西向住戸) 】

Ⅰ. 東向:専有部面積 70.36m2 が中心 (一部住戸を除)
  • 一部にルーフバルコニー付住戸あり
  • 間取


Ⅱ. 南向 (1フロア3戸):70.44m2 (西側), 70.40m2 (中住戸), 89.40m2 (東側)
  • 間取


Ⅲ. 西向
  • 現時点では、未供給
 

②【南棟】
  • 専有部面積 70.23m2が中心 (一部の西側住戸を除)
  • 間取
 



 

想定される眺望

 

3階相当の眺望想定


 

11階相当の眺望想定

11階相当の眺望想定


 

構造等に関する代表的特徴 (列挙)

  • アウトフレーム
  • 直床、二重天井
  • フローリング遮音等級:ΔLL (I) -4相当
  • 天井高 (LD):2.5m以下の住戸あり
  • 下がり天井あり (強めですので、希望住戸での確認をお勧めします)
  • Low-Eガラス
  • サッシ遮音等級:T2
  • タンクレストイレ
  • キッチン天板:天然石
  • 玄関収納:トール型
(共用部分ですが、専用使用)
  •  ルーバー格子
  • バルコニー:スロップシンク
  • 玄関前インターホン:モニターカメラ無
 

機能等に関する代表的特徴

  • ディスポーザー
  • 食洗器
  • 床暖房
  • ミストサウナ
  • 保温浴槽
  • ミュージックリモコン (バスルーム) ← おそらく仙台初!
  • 遠隔操作:床暖房等
  • スプリンクラー (一部住戸)
  • ガス漏れ検知器
  • 火災感知器
  • 保安灯
  • ガスコンロ:天ぷら油加熱防止、立ち消え安全装置、消し忘れタイマー
 

主な共用部分とサービス

共用施設、設備

  • HANARE (共用棟)
地下:トランクルーム

(地上とつながるエレベーターの広さは1m2程度で、台車の貸出予定有)

1F:自転車置場

2F:
  1. スパ :15:00〜22:00が基本、9:00〜11:00が利用できる曜日有、使用料 250円/回
  2. フィットネスジム: 9:00〜22:00、使用料無料
  3. テレワークルーム: 7:00〜22:00、使用料 100円 / 時間
  4. オーナーズスイート: 使用料 4,500円 / 泊
  5. ラウンジ :24時間利用可
  • エレベーター
  1. 東棟:3基
  2. 南棟:3基 (住戸の配置に応じて専用エレベーターを使用)
  3. HANARE (共用棟):1基
  • ごみ置場:1Fに集約 (各階ステーションはなし)
  • ペット足洗い場 ( = ペット可)
  • 宅配ボックス

附帯サービス

  • コンシェルジュ
  • クリーニング預かり、布団預かり
  • トリプルセキュリティ:エントランス前 (映像、音声)、エレベーター前(映像、音声)、住戸前 (音声のみ)
  • 防災関係:
  1. エレベーター安全装置
  2. 自販機 (災害救援ベンダー)
  3. 非常用マンホールトイレ
  4. 非常用水栓 (グランドパティオ内)
  5. 防火用井戸 (敷地内)
  6. 防災備品 (各階)
  7. 防災リュック (各住戸)
  8. 非常電源用発電

その他

  • ハンズフリーキー
  • 駐車場率:およそ71%
  • 電気:東北電力との個別契約 ( 一括供給の採用無し)
 

所感

いろいろあります (-_-;) ので、徒然に書いていきます。

I. 個人的プラス評価:

① 防災対策:特筆すべき事項で、他物件では例を見ないほどしっかりと講じられている

② ディスポーザー:本市内の分譲マンションでも最近は採用率が増えてきましたが、総じて低い

③ タンクレストイレ:標準採用は野村不動産と大和ハウス工業のみ

④ ルーバー格子:面格子の採用率が極めて高い

⑤ (内廊下):

個人的にはプライオリティは高くはありませんが、内廊下を求める条件の一つとして挙げている来場者が多いようですので、プラスポイントとして記載しました。余談になりますが、とある物件で天井が低くて薄暗く、しかも冬で寒くて気味が悪い内廊下を見てしまい、それがトラウマになっています。

 

II. 個人的マイナス:

① 再開発プランと規模

仙台市の再開発状況を鑑みると、分譲マンションが圧倒的に多く、次いで時々ホテルとなっています。個人的には本市に商業施設やアミューズメント施設、図書館や美術館など知的文化を育む施設などのさらなる充実を望んでいるのもあり、これらを含み、かつ事業主としての住友不動産らしい独自性のある複合開発を期待していました、、、

もう一つの私見は、規模に関することです。仙台市中心部においては、単棟で総戸数300戸を上回る規模は、約18年ぶりの2例目です (ツイン等を含むと5例目)。住友不動産の実績と体力、立地と開発規模の大きさの希少性を考慮すると、東北地域で最多戸数であるパークタワーあすと長町 (敷地面積 6,616.05m2) の468戸に挑戦して欲しかったです。可能な条件であっただけに残念に思っています。

② コンセプトとの乖離

②-1 コンセプト:

公式ウェブサイトには、「渾身の傑作」、「会心」という言葉があります。加えて、営業談によれば、「あのマンション」ではなく、「シティテラス上杉」として周知されるマンションとなることがあるそうです。この点を踏まえて、意見を示します。

②-2. 建物デザイン:

上杉エリアの土地の特性を踏まえた意匠の追及が必要だったのではないでしょうか (家紋ではなく ← 失礼!!!)。「シティテラス上杉」が一般的事実になるためには、顕著に目立つランドマーク的要素が求められ、そのための手段の一つとして、まさに「土地と建物」が一体化した外観を成していることは無視できません。

②-3. 専有部:

構造部にウォールガラス、ハイサッシ、ハイドア、折り上げ天井、等の明らかに見栄えの要素があれば良かったと思います。機能面である設備仕様が充実しているだけに物足りなく感じます。

専有面積が70m2程度を大多数にしているのは、物件価格を上げすぎないようにする意図が読み取れるのですが、ランニングコスト等は高いものの物件価格自体は他物件と著しい差はありません。物件価格を上げてでも、前述の二つはクリアして欲しかったと思います。そうすればコンセプトの達成も叶い、同時に仙台でも有数のハイグレード物件の仲間入りが必然的でした。

②-4. 共用部分:

防災関係、共用施設の独立棟、住戸配置による専用エレベーターなど一定の努力姿勢は受け取ることができますが、残念な点もあります。

日常生活の快適さに特に直結する要素である駐車場の割り当て率 (71%) と配置のゆとりのなさ、生活動線 (ごみ置場、共用棟) は、大規模であることの行間を読んでも、より良い他選択の余地があったことを意味しています。すなわち、共用部分は、施設設備が多く盛り込まれている点では多機能と言えますが、それらが必ずしも快適な住み心地にまで直結しているとは言い難いです。

ちなみに大浴場に関しては、全国の住友不動産の物件の中でも人気のあるものの一つとして今回の採用に至ったそうです。本市においても天然温泉あるいはプールを採用した分譲マンションはありますが、いずれも現在は廃止の選択をしているため、今後動向を注視していく予定です。

 

III. まとめ

住友不動産の「会心」、「渾身の傑作」であるシティテラス上杉の特徴を整理します。

① 住戸の設備仕様、共用部分の施設設備の多さ、附帯サービスは、他物件よりも優位性が高い部類に位置づけられる

② ハイグレードの範疇ではない

③「会心」や「傑作」の物件としては、およばない点もある

 

販売価格、ランニングコスト等

物件価格 (2021年6月時点)

本物件の相対的単価

  1. 南側低層 (南棟):約 230万円 / 坪
  2. 南側中層 (南棟、東棟):約 250万円 – 290万円 / 坪
  3. 東側高層 (東棟):約 250万円 / 坪
立面図 (東南)

立面図 (西)

 

 

他物件との比較 (参考)

物件の選定条件等:
  • 本記事執筆時の販売供給情報であり、物件全体での情報が必ずしも反映されている訳ではありません。このことは、本物件と同条件です。
  • 類似の基準は、物件の要素である土地、建物、専有部 (プレミアム住戸等は除)、共用施設設備等を総合的な視点から主観的に判断しています
(点数化して客観性を持たせようと思いましたが、嗜好性を排除した完全に明確な基準設定が困難であるため、潔く経験に基づく主観的な判断としました)
  • 中古物件は、価格設定に多様な事情や要因が入りすぎるため、参考にならないものと判断し、対象外としました。加えて、専有面積が40m2程度の住戸、あるいは同面積程度を中心としたコンパクトマンションの坪単価は高くなりやすいため、対象外としています。
  • 最高坪単価にはプレミアム住戸等が含まれています。

物件価格の比較表


 

所感

① まずは南向低層の最低価格について考察します。

仙台市内の分譲マンションとしては、およそ70m2、4,900万円台が最低価格の設定は高い部類なのは事実ですが、個人的には妥当な範疇の設定であると結論しています。現在の最低価格住戸 (B6’ (310)) である南側東寄りの低層は、いわゆるサービス住戸ではなく、眺望等が確保されている条件の良い部屋の中での最安であることに考えをおよぼせば、想定し得る範囲であることがその根拠です。

おそらく実質的な最低価格は、B6’から西寄りの低層住戸になると推察しています。勝山所有の立体駐車場が目の前に重なり、しかも7m程度の距離でほぼビタビタ状態と言える配棟計画であるためです。

しかしながら、注意を要するのは、住友不動産が時価で価格設定をすることにあります。例えば、立体駐車場の撤去等が明らかになり、眺望が改善されることになれば現在と同等のみならず、場合によってはむしろ現在の最低価格を上回る可能性を必ずしも否定できません。すなわち、南側の勝山所有地の動向によって、現在の価格が上にも下にも向かうことが予期できるため、常に最新情報の把握を要するものと考えられます。

② 次に東側の最低価格に移ります。

通常の判断であれば低層から中層が求めやすい価格になると思われますが、この事に関しても時価で価格設定をする住友不動産ですので、注意が求められます。

個人的には中層をお勧めします。並木が丁度目の前の高さに来ると思われますので、カフェのような感覚でリラックスできるかと想像しますが、電柱がその雰囲気を邪魔するかもしれません。

③ 最高価格の観点では、Eタイプ 89.40m2を除けば、東棟の南寄住戸の高層階および南棟の東寄住戸の高層階は、眺望等の条件が特に良い住戸です。その絶対値価格は5,800万、相対的単価ではおよそ270万/坪です。これは他物件とほぼ同程度であり、一部住戸を除きますが専有部が70m2である事を許容できるのであれば、物件の充実度から鑑みてコストパフォーマンスのよいお勧め住戸であることを示唆します。

④ 最後に、販売供給はまだされていませんが、西側です。南側と同様に将来リスクがありますが、グランドパティオ等をはさむため、現時点の南側の配棟計画ほど圧迫感は感じられにくいと思われます。価格面では、西側が東側よりも一般的には安いと言われていますが、これも状況によりけりです。つまり、西側が東側を上回った価格設定も十分に想定されます。

 

ランニングコスト等

本物件

  • 修繕積立金:およそ 83円 / m2 / 月
5年ごとにそれぞれ14,000円程度 → 10,000円程度→ 5,000円程度の値上がり計画
  • 管理費 (インターネット利用料含):およそ 318円 / m2 / 月
  • 駐車場使用料:12,000円〜25,000円 / 月
  • 自転車使用料:100円〜2,000円 / 月
  • バイク場使用料:4,000円〜5,000円 / 月
  • ミニバイク場使用料:4,000円〜5,000円 / 月
  • スパ (共用棟、2階):250円 / 回
  • テレワークルーム (共用棟、2階):100円 / 時間
  • ゲストルーム (共用棟):4,500円 / 泊
  • トランクルーム(共用棟地下1階):住戸による (有料)
  • 大規模修繕等のタイミングでの一時金:徴収予定無し
 

管理費および修繕積立金における他物件との比較 (参考)

  • それぞれの細かい内訳は、物件に依存しますので、一概に同じではありません。
  • 管理費あるいは修繕積立金に含まれていないと考えられる駐車場代や、物件によっては町内会費等に代表される管理費あるいは修繕積立金名目ではないランニングコストは考慮対象外としています。

ランニングコスト等の比較表

所感

興味深い結果になりました。
  1. 管理費は、築10年以上を超える類似中古マンションを含めても、それらを差し置いて最高値
  2. 修繕積立金は、100円 / m2 を下回っており、かなり安い部類に属する (①と②の強弱が激しすぎる!!!)
  3. 管理費と修繕積立金との合計額では、これまた類似物件の範疇においては最も高額
  • 管理費は、類似物件の中の比較で1.5倍から2倍程度ですので、いかに高いかが分かります。複数の機械式とタワーパーキング、7基のエレベーター、スパ (大浴場)、コンシェルジュ、防災対策関連の施設等が主たる部分を占めているのでしょう。ちなみに、駐車場使用料は、機械式とタワーのオンパレードですが、近隣と類似の価格設定です。また、インターネット利用料は含まれています。
  • 対して、修繕積立金は、前記載のとおりかなり安い価格設定です。しかしながら、5年ごとの値上がり幅は、他物件のほとんどが5000円程度ですので、本物件は他物件よりも初回で約3倍、次回で約2倍の値上がりで推移していきます。
 

総まとめと結論

いよいよ記事も最終段階に入ってきました。
  • 現時点における物件情報や特徴を列記します。
  1. 立地や周辺環境は、かなり良い
  2. 建物デザインや間取り等は一般的であり、専有面積は70m2程度が中心である
  3. 専有部の設備仕様 (標準採用) は、他物件よりも充実している
  4. 共用部分 (附帯サービス) の一つである災害対策は、特筆すべきである (土地と建物ともに”安全安心”度は極めて高い条件に入っている)。施設設備関係は、類似物件の中では多機能という観点では他物件よりも優位性が高い部類に属する
  5. 現時点での販売供給は、条件の良い住戸から販売されており、相対的単価では他物件に比してぶっ飛んで高くはない。特に高層階は、他物件の最高価格と同等の程度であり、コストパフォーマンスが良い
  6. 現時点における条件の悪い住戸が、販売全体の最安値になるとは限らない
  7. 管理費は、類似物件に比して高額である。また、毎月の修繕積立金は、他物件よりも大幅な割安ではあるが、定期的 (5年ごと) 値上がり程度が他物件よりも2倍程度大きい
 
  • 最後に、本物件を結論付けます。
「部屋の広さや間取りよりも、土地や周辺環境、設備や附帯サービス、共用部分にプライオリティがある人に適した物件であり、販売中住戸は高層階ほどコストパフォーマンスが高い。」

 

おわりに

  • 仙台エリアでは、注目度の高い物件であるがゆえ、多様な観点からの悲喜交々な意見等が読者の皆様にもあるかと存じます。それらを是非とも遠慮なく聞かせて頂きたいと思います。批判的な記述も散見されていますが、それは物件のコンセプトがハードルをかなり上げていることもありますが、何よりも注目に値する再開発地であることにほかなりません。
  • これから竣工、引渡、居住生活と進んでいくにつれ、物件の快適性だけでなく、仙台市と調和した物件にますます発展していくことを多大に期待しています。
  • 最後に本記事が、多くの方々にとって物件選びの参考として、有益な情報の提供になることを強く望んでおります。今後とも、どうぞよろしくお願い申し上げます。
 

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