京都北山エリアにて21年ぶりの新築分譲マンション『ジオ京都北山』『Brillia 北山』マンションサロン見学【kyoto1192】

ジオ京都北山/阪急阪神不動産
Brillia 北山/東京建物

本日は北山エリアにて21年ぶりの新築分譲マンション供給となった『ジオ京都北山』『Brillia 北山』に行ってきました。

 

北大路から北山の賀茂川が一番美しい

北山大橋からの賀茂川。

北、遠くに五山の送り火舟形が見えます。

北大路から北山までの賀茂川沿いの美しさは格別です。

幼子の手を引き飛び石を跳ぶ若き父。
 

川に入り網で魚を取る家族連れ。

木陰に佇む老夫婦。

 

人生の最後は自然に近い場所でゆっくりしたいものです。

 

『北山通り』とは

京都府外の方に『北山通り』というエリア・通り名は通じるのでしょうか?京都駅からは地下鉄が通じており北区・左京区に接するエリアとなります。洗練されたお洒落な『北山通り』というのは賀茂川より東側の北山通を指します。京都府外の方にはこちらが参考になるかもしれません。

京都への移住者を応援するプロジェクト「京都移住計画」の不動産を担当する岸本千佳氏の著書、『もし京都が東京だったらマップ』(イースト・プレス)の中から一部を抜粋

もし京都の「北山」が東京の街だったら? → 代官山・青山

北山は、ひと昔前までは京都随一のお洒落スポットでした。2000年代の全盛期以降、いったんそのブームは過ぎ去ったように見えますが、それでもなお、ほかの街にはない洗練された雰囲気は健在です。そこで、北山通は青山(あおやま)通り、それより北側は代官山と捉えました。



 

『北山通り』は、下鴨・洛北の高級住宅街に近接、府立植物園や資料館などの文化的な特色を持ち、昭和のバブル景気により有名建築家の斬新な建物が次々に建てられ、京都中心部の伝統的な京町家の町並みとは対照的な洗練されたお洒落な場所としてのイメージが作られて行きました。


京都府立植物園

京都府立植物園 北門隣に、グリーンに囲まれたあまりにも北山のイメージにぴったりな開放感溢れるピッツェリア、トラットリア、カフェIN THE GREEN(イン ザ グリーン)



北山といえばONLY、1976年北山通に初の物販店となるメンズブティック「オンリー本店」、1982年にはレディス版「オンリーストリート」を開店、以降北山通にブティックやカフェなどの新業態店を次々出店した会社です。

1982年創業 マールブランシュ本店

北山通りのランドマーク1897年創業の老舗洋食店『キャピタル東洋亭本店』です。



90年代、若者達が北山を目指した時代がありました。キャピタル東洋亭の北にはBEAMS跡地、ビレッジヴァンガード跡地のビルは以前から「テナント募集」となったままです。

通りのあちこちに「テナント募集」が見受けられる北山でしたが以前よりは若干「テナント募集」の貼り紙が減ったようにも思います。

BEAMSはここから街中の新風館に移っていきました。

 

中国料理 白龍が街の主に見えます。

変わり続けるモノと変わり続けないモノ。

 

 

『SUUMO住みたい街ランキング2021 関西版』では北山駅は47位!!

リクルート住まいカンパニーでは、 関西圏(大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、滋賀県、和歌山県)に居住している20歳~49歳の4600人を対象に実施した「SUUMO住みたい街ランキング2021 関西版」を発表した。住みたい街(駅)ランキングの結果は以下の通り。

 

北山駅は47位。思った以上に低く愕然としました。何故???

9位/京都駅 15位/京都河原町 16位/桂駅 17位/嵐山駅 24位/烏丸御池駅 25位/烏丸駅 42位/祗園四条駅



京都エリアNO1が『JR京都駅』というのも時代が変わってきた印象がします。



 

新築分譲マンションの口コミサイト・マンションコミュニティにおいても

ジオ京都北山ってどうですか?

Brillia(ブリリア) 北山ってどうですか?

物件価格がかなり高いというのもあってか、『アンチ北山』みたいな方がけっこういるのに驚きました。街が栄えた頃と比べて街が寂しくなった、廃れたという意見が多くあります。確かに空きテナントは増えたかもしれませんが街が荒廃したわけでなく、素晴らしい自然環境と美しい街路樹と賀茂川はそのままで街の価値は維持しているように個人的には思います。

 

しかし、こんなランキングが以前はありました。6年前ですのでやや古いアンケートですが。

2015年10月26日 (月) SUUMOジャーナル

京都に住んでいる人たちが選ぶ「京都府民ランキング」トップ10

●京都府民が選ぶ住みたい街ランキング
順位/駅(沿線/駅所在地)/家賃相場
1位 北山(地下鉄烏丸線 /京都市北区)5.34万円
2位 桂 (阪急京都線/京都市西京区)5.15万円
3位 烏丸御池(地下鉄烏丸線ほか/京都市中京区)6.45万円
4位 烏丸(阪急京都線/京都市下京区)6.50万円
5位 長岡天神(阪急京都線/長岡京市)5.21万円
6位 西院(阪急京都線ほか/京都市右京区・中京区)5.40万円
7位 京都(JR東海道本線ほか/京都市下京区)5.92万円
8位 河原町(阪急京都線/京都市下京区)6.30万円
9位 梅田(地下鉄御堂筋線ほか/大阪市北区)8.04万円
10位 嵐山(阪急嵐山線ほか/京都市右京区・西京区)3.93万円
10位 国際会館(地下鉄烏丸線/京都市左京区)4.92万円
10位 二条(JR山陰本線ほか/京都市中京区)5.63万円

地域性が強い京都の街で1位の『北山』2位の『桂』は外からでも新参者が入りやすいエリアの印象があります。2エリアとも人間関係の軽やかさを感じさせてくれる街です。

 

 

そして今、北山エリアに新たな計画が動き始めようとしています。

北山エリア活性化計画

京都府は京都市左京区の府立植物園や旧総合資料館跡地、府立大学などの文教施設が立地する一帯を「北山エリア」(38㌶)と位置づけ、民間企業の提案に基づいて、「賑わい・交流施設の整備」を計画しています。シアターコンプレックスやアリーナ、宿泊・飲食施設を誘致・建設し、国内外の人を呼び込む狙いです。

●旧総合資料館跡地でのシアターコンプレックスと賑わい・交流施設の整備
●アリーナ機能を備えた府立大学、府立医科大学、京都工芸繊維大学の3大学 共用の体育館の整備
●複合的な機能を備えた正門等、植物園の施設整備

北山通には2016年9月14日に閉館した旧府立総合資料館跡地があります。こちらに劇場や展示空間、練習場を備えたシアターコンプレックスを計画しています。



京都府立植物園の北山通側には『商業施設を設け賑わいを創出』とあります。

敷地南側の正門エントランスにビジターセンターを設け、園の魅力を伝える案内機能を強化、カフェやレストラン、ミュージアムショップなども併設するとの事です。

但し、地元から反対運動も巻き起こっているようです。※参照:京都新聞

京都府立大学の体育館を学生スポーツの全国大会などのほか、大規模なイベントの開催を想定し、1万席規模のメインアリーナ、学生の授業や課外活動に使用するサブアリーナを建設する計画があります。

 

北山通に計画される2つの新築分譲マンション
『ジオ京都北山』『Brillia 北山』

計画地を見てみると『『ジオ京都北山』』は賀茂川に近く、『Brillia北山』は地下鉄「北山」駅に近い立地です。

『『ジオ京都北山』』の立地はステーキのフォルクス 北山通店の隣。



東隣は個性的な名前のベーカリーショップ。

南側は北山通を挟んで京都府立植物園です。

賀茂川まで約170m(Brillia 北山からは約390m)

 

北側には2階建の低層住宅が建ち並んでいます。

 

マンション建設地の北側には『生産緑地2022年問題』を感じさせるような緑地が広がっています。※参照:Yahoo!ニュース

 

『Brillia 北山』の立地は東証1部上場の名古屋の不動産業AVANTIA(アバンティア)の子会社となったドリームホーム北山駅前店の西隣。



ジオ京都北山』と同じく南向き、美しい街路樹です。

西隣にはauショップ。

 

『Brillia北山』1階は2区画の分譲店鋪になるようです。

 


 

地下鉄「北山」駅までは

『Brillia 北山徒歩3分

ジオ京都北山』徒歩6分

 

『Brillia 北山』の北側、外観が見えてきています。



ジオ京都北山』とおなじく北側には緑地とビニールハウス。

のどかな風景が残っているのが北山です。

 

概要と配置図

ジオ京都北山 概要】

・京都府京都市北区上賀茂桜井町27番1(地番)
・地下鉄烏丸線「北山」駅 徒歩6分
・総戸数23戸
・鉄筋コンクリート造地上5階建
・竣工時期2022年1月下旬(予定)
・入居時期2022年2月下旬
・事業主/阪急阪神不動産株式会社
・駐車場13台(機械式駐車場:12台、来客用(サービス車兼用)平面駐車場:1台)
・自転車置場33台(屋外平面式駐輪場:18台、2段ラック式[上段]:6台、スライドラック式[下段]:9台)



 

住人の駐車場12台は全て機械式です。月額使用料金が概要に明記されていませんね。エレベーターが2基ついています。

 

【Brillia 北山 概要】

・京都府京都市北区上賀茂桜井町100の一部
・地下鉄烏丸線「北山」駅徒歩3分
・総戸数22戸
・鉄筋コンクリート造地上5階建 地下1階建て
・竣工時期2021年8月中旬(予定)
・入居時期2021年10月上旬(予定)
・事業主/東京建物株式会社
・駐車場22台:平置式19台、店舗用1台、来客用・福祉用1台、サービス車用1台19,000円~35,000円(月額)
・自転車置場24台スライドラック式、300円(月額)
・バイク置場2台、2,000円(月額)
・ミニバイク置場5台、1,000円(月額)

配置図が公式HPに掲載されていません。一見、『Brillia 北山』の方が大きそうに見えますが戸数はジオ23戸より1戸少ないです。

ブリリアは駐車場19台全てが平面駐車場その内15台が地下平面駐車場です。平面は維持管理・出し入れのしやすさで非常にポイントが高いです。車はカーシェアで所有しない人が増えていますが富裕層の方々には駐車場は必須でしょう。

※公式HPより引用


 

販売価格とプラン(間取)

ジオ京都北山 販売価格とプラン】

販売価格 6,890万円~15,800万円
1LDK+S~3LDK
専有面積65.3㎡(19.75坪)~114.55㎡(34.65坪)

坪単価@348万円 @455万円

〈Egタイプ2LDK/専有面積65.3㎡(19.75坪)〉



 

〈A2タイプ1LDK+S/専有面積114.55㎡(34.65坪)〉



 

リビングダイニング27帖は強烈な大きさで南向、キッチンは4.6帖。シューズインクローゼットが自転車が置けそうなくらい大きいです。洗面室も広くボウルが2個。浴室は1822サイズ、1800mm×2200mmは最大サイズぐらいではないでしょうか。物入れが豊富です。

 

 

 

【Brillia 北山 販売価格とプラン】

最終3戸となっています。

販売価格9,600万円・9,900万円
2LDK
専有面積76.28m2(23.07坪)

坪単価@416万円 @429万円

〈E1タイプ2LDK専有面積76.28m2(23.07坪)の駐車場優先権付き住戸〉



 

 

販売価格 12,900万円
3LDK
専有面積100.45㎡(30.38坪)

坪単価@424万円

〈3LDK・専有面積100.45㎡(30.38坪)の駐車場優先権付き住戸〉



 

両面バルコニーでLD19帖で南向き、キッチン3.8帖、キッチンの裏にユーティリティストレージ(家事スペース)が設けられています。浴室は1620タイプ。バルコニーはありません。Brillia 北山はバルコニーがついてるのは2部屋だけと聞いています。

 

資産価値について

この賀茂川より東の北山エリア(松ヶ崎は除いて)においての新築分譲マンション供給は『ジオ京都北山』の北に位置する『グラン・シティオ北山通り弐番館/18戸』(建築2000年7月)以来、約21年ぶりなのです。それほど北山エリアは新築分譲マンションは稀少であり、供給が無いので中古物件もないという無双な状態なのです。「モノがない」=「競合がない」=「値崩れがおきにくい」



ちなみにグラン・シティオ北山通り弐番館(18戸)です。※画像はストリートビューより引用

北山通沿いや幹線道路沿いは15m(5階建)が建築できますが大通から25m入ると第1種低層住居専用地域になり10m(3階建)になります。

北山通より25m入ると2階建〜3階建の住宅地エリアで、分譲マンションでは高さが建てられず採算が合わないですし、幹線道路沿いとなると見合うマンション用地が出てこない状況なのでしょう。

北山通沿いでも活用されないままの土地があったりしますので、未来はわかりませんが。

 

今後1~2年での新築分譲マンション計画は今の所、無さそうかと思われましたが。。。

 

北山エリア/他に新築分譲マンション計画は?

北山通と下鴨中通の東、新都市企画のマンション計画地がありました。

 

北山駅まで約1分の立地です。

京都市左京区下鴨前萩町5番10、5階建で7戸です。分譲住宅なんでしょうか?1戸あたり100㎡超えてそうです。

 

 

ジオ京都北山のコンセプトルーム見学

『Brillia 北山』は最終3戸で9600万円〜12900万円。諸費用入れたら全て億ション。さすがにゲストサロンへ飛び込む勇気が湧いてきませんでした。四条烏丸の西にゲストサロンがあります。最近は中心部にギャラリーやサロンがありますね。



 

6890万円から販売中の『ジオ京都北山』の「ジオ京都ゲストサロン」に飛び込みます。

烏丸御池

地下鉄への階段を降ります。

B1Fにジオ京都北山ゲストサロン」があります。

 



いざ!!

 

ジオ京都北山/販売状況・販売価格

総23戸中13戸が成約済みです。最上階は完売です。北山通に面した南向きの部屋は4戸残っていました。

[南向き・北山通沿い]

4F  15,800万円(1LDK+S )専有面積114.55㎡(34.65坪) 坪単価@455.9万円

3F  12,600万円(1LDK+S )専有面積96.26㎡(29.11坪) 坪単価@432.8万円

3F 次回以降分譲住戸/専有面積116.43㎡が1戸

2F 次回以降分譲住戸/専有面積96.26㎡が1戸

[東向き]

3F 7,5300万円(2LDK)専有面積65.30㎡(19.75坪) 坪単価@381.2万円

2F 7,970万円(3LDK)専有面積76.49㎡(23.13坪) 坪単価@344.5万円

2F 8,480万円(3LDK)専有面積80.74㎡(24.42坪) 坪単価@347.2万円

2F 次回以降分譲住戸/専有面積65.30㎡が1戸

1F 6,890万円(2LDK)専有面積65.30㎡(19.75坪) 坪単価@348.8万円

1F 次回以降分譲住戸/専有面積71.42㎡が1戸

 

坪単価は南向きは@400万円〜500万円、東向きは@350万ぐらいの感じでしょうか。

成約者の半数は京都府外の方らしく『北山』といえども他府県へアピールできる立地のようです。

 

ジオ京都北山/コンセプトルーム

ジオ京都北山』の住戸を再現したモデルルームはありません。こちらは『ジオ京都御所北』販売ために作られたコンセプトルームのため、あくまでジオブランドの雰囲気をつかむためのものであります。現在、『ジオ京都御所北』18戸、『ジオ御所北 寺町通』14戸、『ジオ京都北山』23戸、3物件の説明会場と見学はこちらのサロンとコンセプトルームになっています。20戸前後の小規模物件ばかりなのでモデルルームを作るコストをカットしているのでしょう。

コンセプトルームは品のある雰囲気、フローリングもナチュラルなウッド調で落ち着いた感じでした。高額物件のモデルルームはつい頑張りすぎてケバケバしくなったりする傾向がありますが、こちらはナチュラルな上品さを演出していました。注目はキッチン、クチーナ(CUCINA)のキッチンが3物件とも標準仕様との事です。

クチーナ公式HPより

CUCINAは、ジャパンメイドにこだわり40余年、これまで総数10万セット以上のキッチンをご提供し続けてきました。最高の材料と最良のデザインで、世界に2つとないキッチンをカスタムオーダーで実現いたします。お客様にご満足いただけるまで、ご要望をとことんお聞きしながら実現していくスタイルがクチーナキッチンの特徴であり、魅力でもあります。

また、国内自社工場一貫生産なので、アフターメンテナンスも万全。安心していつまでも、永くお使いいただくことがクチーナの切なる願いです。

 

食洗機は深型でしたのでフライパンも洗えます、ドイツ製。バスもホテルなどで使用される高級なブランドとの事でしたが名前を忘れました。洗面・バス・トイレを見学し終了。モデルルームではなくあくまでコンセプトルームのため想像力が必要かもしれません。販売員の方もそれぞれの物件に合わせ説明を変える必要があるので大変そうでした。

小規模物件のためコンセプトムービー等の上映はありませんでした。モデルルーム見学の代わりのVR間取・3Dのモデルルーム体験などは公式HPには用意されていませんでした。小規模物件が多い京都ではモデルルームを作るコストはどんどん削られていくでしょうから、こういった3D/VRを使ったサービスは導入して行く必要があると思われます。

 


 

事業主/阪急阪神不動産に関して

阪急沿線・阪神沿線を中心に首都圏も含めた広域で、GEO(ジオ)ブランドを用いた分譲マンション・分譲戸建を中心とした、住宅開発・販売を手掛けています。京都市民には長年、阪急電鉄/阪急不動産のイメージでしたが、2006年阪急電鉄と阪神電気鉄道が経営統合したことにより阪急阪神ホールディングスとなり「阪神」の名前がついて若干響きが変わった感じがします。。GEO(ジオ)の新築分譲マンションは販売会社をつけずに基本自社で販売しているイメージがあります。(※ジオ山科椥辻はシアーズが販売していますが)。GEO(ジオ)のマンションで販売スタッフは女性しか見た事がありません。男性の社員がいるのか心配になるくらい男性の姿を見かけた事がありません。ゴリゴリの男性社員が多い販売会社の営業とは一味違う雰囲気がありますね。

 

(補足)賀茂川より西、北山通に高級スーパーマーケット『パントリー』建設中

北山大橋から賀茂川を西へ渡り、北山通沿い新町。新たなスーパーが建築されています。『ジオ京都北山』から約500m。



食品スーパーマーケット パントリー「今夏オープン予定」

「食品添加物を極力使わない本物の食品を届ける安心安全な食へのこだわり」と公式HPにあります。北山エリアのエシカルな雰囲気にはぴったりなお店ではないでしょうか。



 

最後に、ジオかBrilliaか?

資産価値を考えると、1億以上出せるならより駅近の『Brillia 北山』、駐車場が平面なのがプラス+。1階が店鋪2区画というのはマンション全体にとって+なのか−なのか考えてしまいますが。億越えの間取は『ジオ京都北山』の方が好みでした。お風呂が大きいですしLDも広いですし。どちらにせよ、新築分譲マンション供給が途絶えていた北山エリアですので、中古で売り出したとしても競合が少なくそれなりの価格で売買されるのではないでしょうか。しかし、ブリリアのサロンに飛び込めていませんので最終結論が出せません。。。

 

 

 

おわり

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ABOUTこの記事をかいた人

京都在住20年超(他府県出身)、新築分譲マンション購入から16年、京都御所まで徒歩10分圏内に生息中、家族6人(うち犬1匹)。現在手狭になったマイホームから住み替えを検討中。2016年から『京都の現在(いま)を不動産からキリトルWEBサイト kyoto1192.com』を運営中。宅地建物取引士の資格有、不動産実務は勉強中です。

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