この記事を書くにあたって
ここ最近、取引先の不動産関係者さん達から、関東の投資家やファンド、はたまた、インバウンドの回復により海外の投資家の動きも活発になりつつあるようなお話をよく耳にするようになりました。その理由を要約すると
『これだけ注目度の高い再開発が控えているにも関わらず、海外や関東に比べて大阪の不動産価格はまだまだ安く投資のチャンスがある』
という感じです。
そして、そんな話をしていると決まって話題に上がるのは
『大阪で今不動産を買うなら、将来の期待値が高いのはどこのエリアなのか？』
です。
さて、今回はこのようなテーマや疑問に対する私なりの答えを記事にしてみようと思います。
勿論、ここは「スムラボ」なので『新築マンション情報』と絡めて書いていきます♪
大阪に注目すべき理由、色々
月並みな理由となりますが、今回の記事を書くにあたっては軽く押さえておくべきかと思います。ではでは、その理由を5つご紹介させていただきます！
大阪に注目すべき理由 BEST.5
- ①大阪市内の中心部は人口が増加している！
- ②公示地価も上昇傾向⤴
- ③観光都市”Osaka”復活の兆し！？
- ④まだまだ安い大阪の不動産価格！
- ⑤大阪はこれから大規模開発が目白押し！
日本全国から・・・・いや、世界から大阪が注目されているのです！
では、本題に入る前に、上記の『5つの理由』についても再確認しておきましょう。
①『大阪の人口推移』に関して
最大都市圏「東京」「大阪」「名古屋」の近年の人口動向を見ると、東京が大幅な転入超過を迎え「東京一極集中」の話題に注目が集まることが多いですが、大阪も負けていません！
※2020年は全国で転入超過1位を獲得しNEWSになりましたし
では、直近2年間の大阪市内の人口推移を確認してみましょう！
人口上昇率早見表（2021年→2023年）
| 年 | 中央区 | 浪速区 | 西区 | 北区 | 天王寺区 | 福島区 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021年3月 | 104,900 | 76,027 | 106,057 | 139,707 | 82,667 | 79,510 |
| 2023年3月 | 111,778 | 79,754 | 108,911 | 143,451 | 84,446 | 80,521 |
| 増加率 | +6.6% | +4.9% | +2.7% | +2.7% | +2.2% | +1.3% |
増加率の高い順に表に並べてみましたが、
上記のように「大阪市中心６区」においては人口が増加を続けています。
因みに「新築タワーマンション」の建設は、主にこの６区内で行われています。
・マンション建設が進むことで、人口が流入する
・人口流入が続くエリアだからこそ、そこで開発が行われる
これらはどちらが先というものではなく、この二つの要素はあ互いに密接に絡み合っています。
なお、上記以外では「淀川区｣｢東成区」が増加していましたが、その他の15の行政区においては人口が既に減少し始めています。
2045年 行政区別人口予想早見表
さて、次にこちらは先日のセミナーで使用したデータを流用しているのですが、
『2045年の大阪市内の行政区別人口予想』の一覧です。
“中心６区への人口集中傾向はより顕著になる” 予想となっていますが、市内全体でみると、87.6%へ減少する予想となっています。
人口が減少するエリアの不動産が、将来値上りする可能性は低いので、
購入を検討するのであれば、人口が増加する見通しの中心６区内が間違いないですね！
②上昇する大阪の公示地価
| エリア | 全用途 | 住宅地 | 商業地 |
|---|---|---|---|
| 全国 | 1.6 | 1.4 | 1.8 |
| 東京圏 | 2.4 | 2.1 | 3.0 |
| 大阪圏 | 1.2 | 0.7 | 2.3 |
| 名古屋圏 | 2.6 | 2.3 | 3.4 |
特に、今注目の「うめきた2期」エリア周辺地域が大きく伸びており、「府内商業地上昇率トップ10」の内、6地点をうめきた近隣の「北区」「福島区」が占めるという結果となりました。
因みに、最も地価が高いのは「グランフロント大阪南館」で3年連続、府内の商業地の最高価格を達成。
その他、万博／IRが予定されている「夢洲」に近い地点や、
御堂筋の延伸が決定した「箕面船場」エリア、ららぽーとが完成した「堺市美原区」エリアなど再開発絡みの地域において上昇率が高いという結果でした！
※府内商業地の上昇率No1は「堺市美原区平尾290番3」で上昇率は13.6%でした
こんな風に実例を並べなくとも当たり前の話ですが・・・
“開発”が行われることで、そのエリアの「不動産価値は上昇する」ということですね！
③観光都市 “Osaka” 復活の兆し!?
【訪日外国人数の増加】街を歩けば「外国人観光客の姿を目にすることが増えている」と皆様肌で感じているのではないでしょうか。
それもそのはず、既にコロナ前の水準に徐々に戻りつつある訪日外国人数。
JNTOが毎月発表している「訪日外客統計」の一部を抜粋した以下の表をご覧ください。
※JNTO「訪日外客統計」参照
中国はまだまだ規制が厳しいことやビザの発行も難しいことから、観光客が戻っていませんが、その他の国においては高い割合で元の水準に近づいていることがわかりますね！
2023年2月の数字を見ると、2019年比で約57%まで復活、という状況です。
（訪日外国人の内、韓国からの来日する方が三分の一を占めていますね～）
ここに中国人観光客が戻れば一気に観光都市としての輝きを取り戻しそうですね。
④まだまだ安い！？大阪の不動産価格
日本不動産研究所が発表した「マンション／高級住宅（ハイエンドクラス）の価格水準比較（2022年）」では、東京を100とした場合の大阪の価格指数は59.1と発表されています。
また、関東圏と比べてもまだまだ新築マンション価格も安い水準です。
例えば、関東圏。
「三田ガーデンヒルズ」では第1期分譲対象の321戸の平均坪単価は「@1420万円/坪」
「ワールドタワーレジデンス」の第1期1次分譲対象の約150戸の平均坪単価は「@1170万円/坪」
と、関西圏では未だ見ぬ「@1,000万円/坪」超えの物件が非常に凄い勢いで売れています！
関西圏では、
「ブリリアタワー堂島」が平均で概ね@600万円/坪、「梅田ガーデンレジデンス」が概ね@620万円/坪。
と大阪市トップクラスに高額なタワーマンションですら、まだまだこの程度です。
なお、完成すれば大阪No.1になることは間違いないと言われている「グラングリーン大阪」のタワー棟ですら、坪単価1,000万円まで行くのかどうか？と言われている相場感です。
普段、関東圏の物件を検討している投資家さん達からすると、関西圏のマンションにまだまだ割安感を感じる方が多いのも不思議ではありませんね～♪]
⑤大阪では､今後”大規模開発”が目白押し！
本記事のメインテーマである「大阪の開発」！！注目度の高い開発計画が目白押しですが、
特に注目の高い開発エリアを、ランキング形式にて発表させていただきます。
では、その前に大阪市内で「都市再生緊急整備地域」に指定をされている場所をチェックしてみましょう！
都市再生緊急整備地域とは：
都市再生特別措置法に基づき、都市の再生拠点として緊急かつ重点的に市街地整備を推進すべき地域として、政令で指定する地域のこと。
大阪市内には、上記地図にあるように「６つの再生地域」が存在しています。
- 大阪駅／中之島／御堂筋周辺地域 <490ha>
- 大阪城公園周辺地域 <121ha>
- 難波･湊町地域 <36ha>
- 阿倍野地域 <21ha>
- 新大阪駅周辺地域 <114ha>
- コスモスクエア駅周辺地域 <154ha>
さて、ここからはデータマンが注目する『再開発RANKING BEST.5』を発表させていただきます！
データマンが注目する！再開発RANKING BEST.5
第５位：「森之宮北地区」開発（大阪城東部地区）
大阪城の東側エリアで計画されている、大規模な再開発プロジェクト「大阪城・東部地区 開発計画」
2025年には1期開発として「大阪公立大学」の開校が計画されています。
大阪公立大学とは「大阪府立大学」と「大阪市立大学」が統合して新設された新しい大学です。
新大学には１２の学部・学域が設けられ、学生の数はおよそ１万６０００人。学部入学の定員数は、国公立大学では大阪大学、東京大学に次いで３番目の規模となるそうです。
そして、1.5期開発として「大阪メトロ森ノ宮新駅」の整備が計画されています。
公開されたイメージは全面ガラス張りで卵のような形をした斬新なデザインで、大阪メトロは利用者が世代や国籍を超えて交流できる駅にしたいと言っているそうです。
中々、近未来的なデザインですね♪
この開発が実現することで、大きな人の流れが生まれることになります。
また、大学と駅の周辺エリアの開発も徐々に進むことが予想されます（現在は詳細未発表）。
その計画が具体的に発表されるに伴い、このエリアの価値も上昇することでしょう。
観光地としても有名な「大阪城公園」、またビジネス街「大阪ビジネスパーク」などと近接している点も注目のポイントですね。
大阪城・東エリア開発に関連する注目のマンション
【大阪城・東部エリア イノベーションプロジェクト】
今回の開発エリアに隣接する立地に計画されている、地上15階建て、総戸数209戸の大規模プロジェクト！
「鴫野小学校」徒歩2分、「大阪市子育て安心マンションの認定制度」を取得する、ファミリー向けのマンションです。
それではまず「物件概要」を確認してみましょう。
物件概要
| 物件名称 | 大阪城･東部エリアイノベーションプロジェクト |
| 所在地 | 大阪市城東区鴫野西4丁目59番1（地番） |
| 交通 | JR片町線（学研都市線）・JRおおさか東線「鴫野」駅徒歩8分 Osaka Metro今里筋線「鴫野」駅徒歩9分 JR大阪環状線「大阪城公園」駅徒歩12分 |
| 総戸数 | 209戸 |
| 完成(竣工)予定 | 2025年1月下旬（予定） |
| 入居(引渡)予定 | 2025年3月下旬（予定） |
| 駐車場 | 機械式：106台（来客用駐車場（福祉対応）1台含む）※月額使用料未定 |
| 自転車置場 | 423台（屋内平面：129台、屋内スライド式：238台、屋内2段式：34台、屋外平面：17台、来客用屋外平面：5台含む）※月額使用料未定 |
| 取引態様 | （売主）近鉄不動産株式会社 |
| 分譲開始予定時期 | 2023年9月（予定） |
| 住居専有面積 | 60.29㎡～77.38㎡ |
| 間取り | 2LDK～4LDK |
| 分譲戸数 | 未定 |
| 分譲価格 | 未定 |
2LDK～4LDKの全16タイプのプランが用意されているようです。
また、その大きな特徴は交通アクセスです。
交通アクセス
中央線が延伸し新駅が開業後は、万博・ＩＲの会場である「夢洲」駅へ直通アクセスが実現！
「うめきた（大阪）地下駅」には、JRおおさか東線からの乗り入れによるダイレクトアクセスが可能になります！
因みに、外観はこんな感じの雰囲気ですが、まぁこの辺は特になんていうことはないですね。
外観イメージ
間取りはリビング・ダイニングがアウトポールの設計になっていてスッキリ作られています。
代表間取りのご紹介
Gタイプ 4LDK 77.38㎡
間取りは、まぁ可もなく不可もなくというところですけども、ちょっと気になるのは「ローレルボックス」
注目設備「ローレルボックス」
この写真のように、ローレルボックスとは「宅配ボックス」と「防災備品収納」が一体のとなったもので、更に玄関キーに採用されている「Tebraキー」にて簡単に解錠可能です。これは、居住用として購入される場合にはかなり便利だと思うので、全住戸に設置されるのか、はたまた角住戸専用なのか気になりますね！
データマンによる予想価格
予想が難しいのですが・・・個人的に通用するのはこのくらいの価格水準までかな？と。
とあるマーケット調査会社によると「坪単価／230万円」前後との調査結果もあるのですが、
今はどこもかしこも高すぎるので・・・
次回予告
さてさて、少し長くなってきたので今回はここまでにして、続き（No.4～No.1）は次の記事に書こうかと思います！頑張って色々調査を続けますので、楽しみにお待ちください☆
なお、本記事に対するご質問やご感想は「データマン公式ツイッター」や本記事のコメント欄に気軽にご記入下さい♪
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