今回はローレルコート大阪城公園に関するモデルルーム訪問です。
本物件の最大の特徴は「大規模再開発エリアに近い場所で利便性向上、資産性向上が見込めるマンション」ということです。
現在、大阪市内の大規模再開発が進んでいる主なエリアは、
- うめきたエリア
- 中之島エリア
- 夢洲エリア（万博・大阪IR）
- 大阪城東部地区まちづくりエリア（森ノ宮新駅構想）
夢洲エリアは2025年大阪・関西万博、2030年秋頃開業予定の大阪IR（統合型リゾート）が開業する場所なので住宅はありませんが、大阪市内のマンション市況に影響を与えるとすると大阪IRが開業する夢洲までの鉄道が繋がる沿線（メトロ中央線や京阪中之島線延伸計画など）や大阪市内の高級物件の更なる高騰が期待されます。
新築だと、うめきたエリアは今後販売予定の「ザ・パークハウス大阪梅田」や「堂島浜 三井タワマン」、「うめきた2期タワマン」が期待されている物件で、中之島エリアだと先日1期分が販売され抽選倍率最大11倍になった「シエリアタワー中之島」が注目物件として挙げられます。
（シエリアタワー中之島は売れ行き絶好調で2期販売は2024年4月以降になります）
そして、大阪城東部地区まちづくりは新駅の開業/大阪公立大学新キャンパス/商業施設の開業などが予定されている注目エリアで、その開発規模はなんと53ha！
まぁ…53haってよく大きさがわからないのですが、うめきたエリアでいうとグランフロント大阪がある1期地区で8.6ha＋現在開発中のうめきた2期エリアが公園含めて23.7haで合計32.3ha。
よって、それの1.5倍以上の大きさの再開発がここ森ノ宮駅/大阪城公園駅の周辺で行われているのです。
そうなると本当に新しい街が出来るこのエリアに近い場所の新築マンションである「ローレルコート大阪城公園」ってすごい楽しみなマンションですし、ポテンシャルも高いマンションだと思っています。
新駅の開業は2028年春以降なので、今行ってもビルなどはほぼなく、だだっ広い空間があるだけなので正直よくわからん…
という状態ですが、完成する前でよくわからん状態だからこそ、現時点のマンション価格はそこまで高くないし、完成後に値上がりする可能性も高いので個人的な狙い目マンションです。
（うめきたや中之島のように元々人気エリアに再開発が追加されるのではなく、目立たなかった場所に再開発が来たという印象です）
それでは、詳細いきましょう！
あまりに巨大すぎて真夏に現地歩くのはしんどかった…
超巨大な大阪城公園と比較してみると大規模再開発であることが改めてわかります。 出典：メトライズ森ノ宮中央HP
Contents
物件概要
- 名称：ローレルコート大阪城公園
- 所在地：大阪市城東区鴫野西4丁目59番1
- 交通：
JR片町線（学研都市線）・JRおおさか東線「鴫野」駅：徒歩8分
Osaka Metro今里筋線「鴫野」駅：徒歩9分
JR大阪環状線「大阪城公園」駅：徒歩12分
JR大阪環状線、片町線（学研都市線）、東西線「京橋」駅：徒歩14分 - 総戸数：209戸
- 規模：地上15階建
- 駐車場：105台
- 入居時期：2025年3月下旬（予定）
- 売主：近鉄不動産株式会社
- 管理会社：近鉄住宅管理株式会社
- 施工：不二建設株式会社
マップ
マンションコミュニティ：大阪城・東部エリアイノベーション プロジェクトってどうですか？
総評
【大阪市内の再開発エリアの新築マンションとしては目に優しい価格帯！将来的な利便性/資産性向上も期待！】
本物件の最寄駅である鴫野駅周辺の中古マンションは控えめな価格ではありますが、ローレルコート大阪城公園の平均坪単価は250万円程と大阪市内のマンションが高騰している中では買いやすい価格帯です。JR森ノ宮駅が最寄りのマンションだと築浅中古物件で坪280万円程度で販売中なので、新築マンションでこの価格帯であれば十分オススメ出来ます。
最寄駅である鴫野駅は正直マイナー駅ではありますが、JR片町線（学研都市線）・JRおおさか東線が使えるのは非常に便利で新大阪駅、北新地駅、大阪駅にも乗り換えなしで行くことが出来ますので、地下鉄のメトロ今里線は(個人的に)使いづらいものの交通利便性は悪くありません。
本物件から鴫野駅までの道中にスーパーが複数あり、小学校も近い、大規模な大阪城公園も徒歩圏内とファミリー世帯には住みやすい立地です。
そして、本物件の最大の魅力は冒頭にもお話ししました「大阪城東部地区まちづくりエリア」に近いこと。
本物件自体が再開発エリアの対象というわけではありませんが、マンションの目の前が再開発エリアになるため必然的に再開発の恩恵を受けることになります。
再開発自体は新駅が完成すること、大阪公立大学新キャンパスが完成すること、新駅（大阪公立大学前駅（仮称））とJR大阪城公園はデッキで直結すること等はわかっていますが、その他のゾーンの具体的な内容はこれから徐々に確定してきますので、このあたりが再開発エリアの難しさであり、面白さでもあります。
近未来的な森ノ宮新駅カッコ良い！
新駅の中もガラス張りで近代的！ただ夏は暑そう…
大阪公立大学のパース。こんなキャンパスで学生時代過ごしたかった…
大学生、大学教職員だけでも多くの人が訪れることになるため飲食店、スーパーなどの商業施設なども出来ると思いますが、まだ情報が少ないので将来的なイメージが湧きづらいですよね…
これは中之島5丁目の再開発にも同じことが言えますが、先日、オフィス/マンション/商業施設などが完成するという情報が入ったものの具体的なパースが出て来ないと(一部のマンション好き以外は)盛り上がらないのが一般的です。
うめきた2期エリアのようにむちゃくちゃカッコいいパースと共に誘致されるホテルや施設、飲食店などの情報が出ればもっと盛り上がるのですが…
ただ、そうなると必然的に多くの方から注目されることになり、その結果、不動産価格の上昇＝マンション価格の高騰に繋がることになりますので、まだまだ情報が少ないこの時期だからこそ、新築マンションとしても比較的控え目な金額なんです。
恐らく再開発が完成する2028年以降はこのエリアはもっと人気エリアになり、今よりマンション価格も上がっていると予想していますので、新築マンションで予算5,000万円前後で検討している方にはオススメです。
まぁ、新駅（大阪公立大学前駅（仮称））が完成しても中央線の支線駅になるため個人的にはあまり使わない路線ではあるのですが、本物件から徒歩10分程度の所にメトロ中央線が使えるようになると本町方面の通勤利便性は格段に上がるので期待は出来そうです。
（東京メトロ千代田線の北綾瀬駅は支線が完成して利便性は上がりました）
兎にも角にも本物件の価値は再開発次第だと思っており『再開発なんて興味ないし期待もしていない』、『もっと安い物件が良い』という人は鴫野駅周辺の築浅中古マンションも本物件より安いですし他のマンションを選択された方がベターですが、大規模再開発エリアの新築マンションで一般的なサラリーマン世帯でも手が出せる最後のマンションかもしれませんので、ぜひ検討いただきたいマンションです。
推しポイント
- うめきたエリアの1.5倍以上の再開発エリアがマンション目の前
- JRおおさか東線(鴫野駅)が新大阪駅から大阪駅まで延伸したため交通利便性が向上
- メトロの新駅が2028年に開業予定で更に利便性や資産性向上が期待出来る街
- 再開発前でも近隣にスーパーも複数あり買い物利便性は良い
- 小学校は徒歩2分の立地
- 小さいながらも公園が目の前、大阪城公園までも徒歩圏内
- 再開発エリアとしては目に優しい価格帯
残念ポイント
- 森ノ宮再開発の全貌が見えていないため、勇気のある決断は必要（だからこそ買いやすい価格帯）
- 再開発が無ければ正直推せる物件ではない（元々良い場所に再開発が追加されるわけではなく、再開発ありきで注目される物件）
- 鴫野駅周辺の中古マンションは現時点で高騰していないため値段重視なら他のマンションの選択肢もあり
- どの駅からも徒歩8分以上かかるため駅距離はそこそこある
- 最寄駅の鴫野駅周辺は道路も狭くゴチャゴチャしている（好き嫌いは分かれる）
すごろく期待値
すごろく期待値：65点
アクセス
駅までの距離はそこそこありますが複数路線使えるのは魅力的です。少し遠いですが京橋駅まで行けば京阪本線も利用することが可能です。
ちなみに私がこのマンションを購入すれば鴫野駅をメインで使うことになりそうです。
- JR大阪駅、北新地駅まで9分
- JR新大阪駅まで13分
アクセス
梅田に行くなら鴫野駅からJR学研都市線で北新地駅まで(電車9分)行って地下を歩くのが一番早く到着はしますが、京橋で環状線に乗り換えるルート、遠回りにはなりますがJRおおさか東線で乗り換えなしで大阪駅に行くルートなど様々なパターンで梅田方面にもアクセスが可能です。
本町のオフィス街で勤務される方は鴫野駅からメトロ今里筋線で緑橋駅で中央線に乗り換えるか、自転車で森ノ宮駅まで行くかになりそうですね。
2028年の新駅開業後は地下鉄アクセスも向上されるため、楽しみなエリアです。
交通利便性
周辺環境
詳細は以下のライフインフォメーションをご覧いただきたいのですが、買い物施設としては徒歩4分でスーパーのマルハチ、徒歩6分でコノミヤがありますので、毎日の買い物は比較的楽です。鴫野駅周辺にはドラッグストア、ダイソーなどもあるため日常的な買い物には困ることはないと思います。
自転車を使えば京橋の京阪モール森ノ宮キューズモールBASEなどにもすぐ行けます。
ただ、コンビニが結構遠いですね。。
一番近いコンビニでも8分の距離は個人的にはマイナスポイント。
コンビニコーヒーを買ったりメルカリで発送したりと個人的にはコンビニを使う機会が多いので、再開発と共にマンション近くにコンビニが出来ることも期待したいです。
その他、教育関係、医療施設なども徒歩圏内に結構多くあるため全体的には生活利便性は良いと感じます。
周辺施設
デザイン、共用部
最近だと板状マンションで大規模な新築マンションは大阪市内では結構少ない印象で200戸を超える規模の物件は記憶にない…兵庫県だと「プラウド阪急塚口駅前」、「パークホームズ伊丹稲野ガーデンスクエア パークフロント」、最近完売した「クラッシィハウス尼崎」など色々あるのですが、大阪だと吹田あたりまでいかないと大規模な新築板状マンションはなかなかありませんので、大阪では大きめの板状マンションになります。
バルコニーガラスは乳白色とグレー色の２色を使ったシャープなデザインです。
最近だと完売した「パークホームズLaLa門真」の外観デザインと似ている感じがします。
ちなみにパークホームズLaLa門真はほぼ完成しているため、先日見に行きましたがとてもカッコ良いので本物件も期待できそうです。
（それよりパークホームズLaLa門真の新築未入居物件がいくらくらいで売り出しされるか気になっています）
ローレルコート大阪城公園デザイン
参考で、パークホームズLaLa門真の外観デザインを。
※パークホームズLaLa門真は完売済み
パークホームズLaLa門真 外観デザイン
他はモデルルームに行けばパースがあるので直接モデルルームでご確認いただきたいのですが、共用施設として…
- コミュニティコリドー（公開空地）
- キッズコーナー
- パーティルーム
- ゲストルーム
- ワークブース
専有部仕様
価格が高い物件ではないのでトイレがタンク有りだったり、コストカットされている部分はありますが、この価格帯としては標準的なレベルです。設備仕様で良いと思ったのは
- ミラブルゼロ、ミラバス採用
- ローレルボックス（各住戸専用のBOX）
私自身使ったことがないので効果はよくわかっていませんが、お風呂時間がより楽しく・快適になる仕様だと思いますので、他のマンションにはないメリットだと考えます。
また、ローレルボックスは各住戸のマンション横にあるトランクルームになるので、それ自体はちょこちょこ他のマンションにもありますが、本物件ではTebraキーで解錠出来るため非常に便利です。
ボックスの大きさはそこまで大きくはないですがゴルフバック置いたり、アウトドア用品、子供の遊び道具などを置くには重宝できますね〜。
販売予定価格
- 平均坪単価：252万円
- 最安坪単価：239万円
- 最高坪単価：273万円
2020年築の「プレサンスロジェ京橋グランスクエア」が4階で坪205万円で中古販売中のため価格だけ見ると中古はそこまで上がっていないのが現状です。
と言っても、この中古マンションは今回の再開発エリアから離れる場所にあるため、まぁ同じ土俵で語れないような気はするので、あまり意識はしなくても良いと思います。
（ここで言いたいのは価格重視なら選択肢はありますよ、という事です。）
広域で見た時の新築マンションとの価格比較だと、先日1期販売で抽選部屋が多く出た「パークホームズ伊丹稲野ガーデンスクエア パークフロント」の価格より坪単価10万円ほど高い価格となりますので、立地的に大阪市内の再開発が目の前で進んでいる場所の新築マンションと思うと割高感はありません。
とは言え、周辺相場からグロス価格は意識しているのか3LDKのプランでも60㎡台が多く、一番小さな3LDKは62.8㎡。
各部屋の広さは小さくても部屋の数を重視したいというニーズはわかりますが、ここまで面積が小さくなっているというのは少々寂しいですね…
今の時代、75㎡超の3LDKは贅沢品なのかもしれません？！
（他のマンションでは50㎡台の3LDKもあったりします…）
基本的にファミリー向けのマンションとなるため一番小さい部屋でも2LDK60㎡超の部屋となりますので、投資用というよりは完全に実需検討者メインの物件となります。
ちなみに、南向きと東向きともに眺望は低層階でも抜け感はあるせいか、低層階と高層階でも価格差はあまりありません。
板状マンションだと階層毎の価格差は結構あるのですが今回は価格差があまりないので予算が許すなら上の階を狙いたいところです。
なお、南向きと東向きでは南向きの方が気持ち値段は高めですが、そこまで価格差はないので南向きの方が人気になると思います。
ちなみに本物件唯一の4LDKであるGタイプは角部屋ということもあってか本物件の中では一番坪単価は高く設定されています。
それでは8月末時点の予定価格をご覧ください。
※坪単価が赤くなっているところが本物件の中では坪単価が高めの部屋になります。
■南向き
南向き販売予定価格■東向き
東向き販売予定価格
眺望
眺望というより周辺の周辺俯瞰図になってしまい恐縮ですが、赤色の箇所がマンションで青色の箇所が全部は含まれていないのですが今回の再開発エリアとなります。こう見るとマンションの何倍もの広さの再開発が進むのはワクワクしますね。
眺望的には、
- 東向き：公園/戸建view
- 南向き：再開発エリアview
個人的には再開発の様子を楽しんだり、再開発後は綺麗になった道路、建物を見ることが出来る南向きの眺望の方が面白いと思っています。
GoogleEarthに加筆
プラン/間取り
Aプラン
| タイプ | 階数 | 部屋数 | 平米数 | 価格 | 坪単価 |
| A | 4階 | 3LDK | 71.61㎡ | 5,400万円 | 249万円 |
| A | 9階 | 3LDK | 71.61㎡ | 5,600万円 | 258万円 |
| A | 13階 | 3LDK | 71.61㎡ | 5,700万円 | 263万円 |
ローレルシリーズは結構柱が食い込んでいるイメージがあるのですが、本物件も例に漏れず洋室1と2はそこそこの食い込みがあるものの、リビングダイニングは使いやすい形です。
ウォークインクローゼットも広め、納戸もそこそこの大きさがあり71㎡としての収納力は悪くないかと。
ただ、角部屋なのにリビングが角部屋を活かしきれず窓が片面のみは少々残念ではあります。
Aプラン
Gプラン
| 南 | G | 4階 | 4LDK | 77.38㎡ | 5,900万円 | 252万円 |
| 南 | G | 9階 | 4LDK | 77.38㎡ | 6,200万円 | 264万円 |
| 南 | G | 13階 | 4LDK | 77.38㎡ | 6,400万円 | 273万円 |
こちらも外廊下側の柱の食い込みはありますが、洋室3部屋がリビングアウトなのは良いですし、リビング側の洋室4の使い勝手も良さそうです。
（ただリビングは2面採光が欲しい、角部屋なら）
私が購入するなら多少割高感はあってもこの部屋を選びたい…
Gプラン
販売スケジュール
- 9月15日：正式価格決定
- 9月16日〜23日(12時)：1期登録受付期間
まとめ
再開発が無ければなかなか注目されないマンションかと思いますが、これだけ大規模な再開発が行われるエリアのすぐ横にある新築マンションは魅力的です。ただ、大阪の中では「うめきた2期」、「中之島」、「万博/大阪IR」などの大規模再開発に注目が偏っている感はあり、今回の「大阪城東部地区まちづくり」の再開発はこれから注目されるかな？という感じなので、本物件自体も現時点では注目度もまだ高くなく、再開発の進捗に応じて注目されてくるかと思っています。
これから再開発の内容が具体化してくるとマンションとしての価値も高まるのは間違いないので、2期以降に値上げがあるかわかりませんが1期の早い段階で購入する方が良いかと考えています。
再開発エリアに完成する新築マンション、必見です！
ローレルコート大阪城公園
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地方在住者 久しぶりに大阪へ行ったら森ノ宮再開発の話しを聞き関心を持ちました その中でこの記事を見て 大変参考になりました 弁天町辺りにも再開発の話しあるやに聞きましたがどうなのでしょうか？
森ノ宮の再開発は新しい駅と共に街が再開発されるので期待大ですね！
弁天町は2025年の万博に合わせて駅が拡張・リニューアルする程度なので、あまり再開発要素はなさそうです。
弁天町は数年前にベイタワーの商業施設が大きくリニューアルして魅力的な店舗も増えましたので、同じように商業施設が完成する再開発は期待したいですね。