【大阪】「シティタワー大阪本町」48階建て855邸 〜オススメ住戸は高層階〜「関西マンションすごろく」


今回は大阪市中央区に完成するシティタワー大阪本町のモデルルーム訪問レポートです。

マンション好きには何かと話題になることが多い住友不動産のタワーマンションです。
外観はシティタワーに多いガラス張りではなく、シティタワー梅田東のような全体的に黒いデザインです。

「大阪市で単独売主で最大規模である855戸」の物件で競争激化する本町・堺筋本町周辺のタワーマンションの中でも最大規模のタワーマンションです。
ちなみに、単独売主でもJVでも買い手からすると規模の大きさはどっちでも良いと思うのは私だけでしょうか・・・

既に何度か値上げていますが今後の値上げも既に予定されているため、気に入った住戸がある場合は早めにモデルルームにGOすることをオススメいたします。

シティタワー大阪本町

出典:シティタワー大阪本町

耳より情報:大阪市内のタワーマンションの最大規模ランキングとリセール

戸数ランキング

本題に入る前に「大阪市で単独売主で最大規模である855戸」の戸数について調べてみました。

ザッと見た限り大阪市内というより関東を除く全国での一棟あたりのタワーマンション戸数のランキングと同じになると思います(誤っていればコメントください)。

東京除く・・・にしようと思いましたが、神奈川県のザ・タワー横浜北仲(1,174戸)が巨大でした。
その他、大きい所だと神奈川県シティタワー武蔵小杉(800戸)、広島県のhitoto広島ザ・タワー(665戸)、兵庫県のシティタワー神戸三宮(640戸)がありました。
  1. ザ・パークハウス中之島タワー(894戸)
  2. 大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー(874戸)
  3. グランドメゾン新梅田タワー The Club Residence(871戸)
  4. シティタワー大阪本町(855戸)  ※本物件
(私は2013年に大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワーに抽選申し込むも3度外れて購入出来ず(涙))

確かに1社単体での規模感むちゃくちゃ巨大ですが、やはりJVであっても大きい方がいいな・・・

ちなみに、ベスト4で現在購入出来る新築はグランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCE(871戸)のため、大規模物件をお探しの方は残り戸数はかなり少ないですがグランドメゾンもお勧めできます。
既に記事化しておりますのでコチラからご確認ください。

大規模物件のリセールバリュー

大規模物件繋がりでリセールバリューについても少し触れていきます。

最終的には立地(最寄駅の駅力・駅までの距離)や周辺環境、マンション自体の管理状態やブランド、そもそもの新築時の販売価格等も影響してきますが、概ね規模と最高階数が大きくなればなるほどリセールバリューは高くなる傾向です。
やはりランドマーク的に目立つためでしょうか、遠くから見てもカッコイイとか。
私自身、転勤もあるためどうしてもリセールバリューを意識してマンションは見ちゃいます。

ちなみに、先程のランキング1位のザ・パークハウス中之島タワーは新築時から平均して約1,600万円(新築時騰落率約135%)高く売却されており、先日欲しくて内覧した住戸は人気があったようで売り出し初日で5件以上の内覧申し込みがあり、一週間も立たず売約決定されました。
  • 新築時:約5,600万円 →  中古:8,200万円(+2,600万円)

データから見るリセールバリュー

以下のデータはいずれも東京カンテイ様のものになりますが、大規模は正義みたいな結果ですね・・・
もちろん規模が大きくなればなる程、様々な属性の方が入居されたり、管理の手間が大変だったり、デメリットもあるかと思いますので、自身が住まい探しにおいて何を重要視するかによって、優先順位をつけることが大事ですが、リセールを意識される方は参考にいただきたいデータとしてご紹介します。

出典:東京カンテイ

戸数規模別リセールバリュー 出典:東京カンテイ


出典:東京カンテイ

最階数別リセールバリュー 出典:東京カンテイ


本物件であれば、そもそもの売り出し価格が高いためリセールバリューは期待出来ませんが、高層階であるものの坪単価が低めの住戸であれば、残債割れのリスクも少ないですし、一定のリセールバリューは狙えるかと思っています。

総評

高層階の一部住戸はオススメ出来るものの、競合が多い本町では手が出しづらい物件

いやぁ〜、高い(笑)
しかし、シティタワー天王寺より安い部屋も多く意外と良いなと思う住戸もありました。

価格について

本町は良くも悪くもビジネス街のため土日は梅田や心斎橋まで出ることことも多くなるだろうし、再開発は梅田側に集中しているので、本町の物件でどこまで高い金を出すかは慎重になります…

住友不動産のシティタワーシリーズだけあって周辺新築マンションより高いです。
そして安定の住友不動産の販売方式により、一期より徐々に高くなり、更に今後高くなります。
企業としては利益を上げることは良いことですが、消費者目線からすると優しくないという厳しい状況だなと…

次回の値上げタイミングは明確にはわかっていませんが、営業担当者の方々は既に部屋に入って眺望等の確認が出来ているようで、当初想定より眺望の被りが気にならない住戸は値上げを予定しているようなので、恐らく高層階の南向きや東向きは値上げの対象住戸になるかと想定しています。

ちなみに、今後5年かけて販売していく戦略です・・・
シティタワー天王寺も5年かけて販売、梅田ガーデンレジデンスに至っては6年かけて販売していくようなので、焦って売ることはしませんので今後値引きを待つという選択は絶対しないようにしてください。

なお、シティタワーが出来ると周辺の新築/中古マンション価格が引き上げられる傾向ですが、本町周辺のマンションは駅近マンションも多いですし、そもそも今後5年近くは新築として本物件が販売が続くため短期での売却は結構苦戦すると思います。
検討者目線で期待することは、気に入ったら即購入して、梅田ガーデンレジデンスの驚愕の値段の影響でジワジワ本物件も併せて価格が引き上げられれば良いなと思っています。
※梅田ガーデンレジデンスの記事PART2は7月中旬頃までに投稿予定です。

高層階の狙い目住戸

住友不動産のシティタワーシリーズは間取りの良さに定評がありますが、梁が居住内に少ないことから実際の平米数より広く感じますので、狭めの65平米の3LDKでも70平米くらいの部屋の広さを体感できるかと思います。

〜オススメ住戸〜
  • 38階/E-65I(64.92㎡)/3LDK/東向き:7,400万円(坪単価376万円)
本物件だと中層階扱いですが、一般的には最上階レベルに高層階です。
りそな銀行が少し視線に入るかもしれませんが、高さ的にはある程度抜けて来ると思います。

リビングは少し狭いですが、納戸、シューズイン、ウォークインクローゼットなどもあり、収納力もあります。
間取りだけ見ると70平米くらいに見えませんか?
ちなみに、すごろく的には竣工後値上がりする可能性が高い住戸だと思っています。

シティタワー大阪本町HP

出典:シティタワー大阪本町HP

推しポイント

  • 【ランドマーク性】大阪の大規模タワーマンション物件として4本の指に入る
  • 【豪華なエントランス】ガラス張りの3層吹き抜けの開放感、圧倒的なシンボル
  • 【間取り】住友不動産のシティタワーシリーズであり、間取りが全般的に使いやすく平米数以上の広さを感じる
  • 【高層階住戸】高層階住戸を狙っている人からすると、まだ買いやすい価格帯の3LDKも一定存在している
  • 【共用施設】47階にスカイラウンジやアトリウム設置など高層階を共用施設化しており、ゲストルームやフィットネスも設置

残念ポイント

  • 住友不動産のシティタワーだけあり高い、そして更に値上がりする可能性が高いため手が出しづらい
  • 本町/堺筋本町は新築タワーマンションも多く中古物件も含めて売却時の競合が激しく、特に徒歩1分物件とは利便性で勝てない
  • 向きによっては40階近くでも眺望は完全には抜けない(低層階は囲まれ感が強い)
  • 良くも悪くもオフィス街のため、日常的な買物は多少不便
  • そして小さなタバコ店も複数あり、サラリーマンの路上喫煙が多く子育て家族には正直マイナス

すごろく期待値

すごろく期待値:50点
※高層階の推し部屋などの一部住戸は75点

すごろく期待値とは

転勤や家族構成の変化などで自宅を売却して次の物件を購入する際に、購入価格より高く売れて(売却益)、次の物件の頭金などに活用できる可能性があるかを筆者独自で数値化したものです。
※関西マンションすごろく独自の考えのため、あくまで参考としてください。

物件概要

  • 名称:シティタワー大阪本町
  • 所在地:大阪府大阪市中央区 備後町二丁目30番、安土町二丁目33番(地番)
  • 交通:
    Osaka Metro御堂筋線・中央線・四つ橋線「本町」駅 徒歩5分
    Osaka Metro堺筋線「堺筋本町」駅 徒歩3分
    Osaka Metro堺筋線「北浜」駅 徒歩8分
    京阪本線「北浜」駅 徒歩12分
    Osaka Metro御堂筋線「淀屋橋」駅 徒歩10分
    京阪本線「淀屋橋」駅 徒歩11分
  • 総戸数:855戸
  • 規模: 地上48階建 地下1階建 塔屋2階建
  • 入居予定:2022年11月下旬 (竣工:2021年12月中旬予定)
  • 売主:住友不動産株式会社
  • 設計/施工:清水建設株式会社
シティタワー大阪本町

シティタワー大阪本町の周辺マップ


 

シティタワー大阪本町

シティタワー大阪本町(写真の上=南、下=北、左=東、右=西) 北東に大阪で一番高い北浜駅直結のThe kitahama(209m)が見えます。

アクセス

4駅5路線が使えるため、利便性はとても良く、縦横の移動はかなり便利です。
一番近い駅は徒歩3分の堺筋線の堺筋本町駅になりますが、メイン利用は徒歩5分の御堂筋線の本町駅になるかと思います。
梅田や心斎橋、天王寺、新大阪などがダイレクトアクセス可能です。
ここを購入する人は本町駅周辺の大企業で勤務する方も一定いるかと思いますので徒歩通勤の方も多そうですね。

京橋駅には徒歩12分の京阪本線の北浜駅から電車で5分でアクセス可能です。
(京阪を日頃から利用する方は本物件より中古の北浜駅直結物件か、新築で天満橋駅最寄りのザ・ファインタワー大手前やシエリアタワー大阪天満橋を検討した方がベターです。)

シティタワー大阪本町

シティタワー大阪本町

シティタワー大阪本町

自転車アクセス

自転車だと概ね梅田までは10分、心斎橋まで7分あればアクセス可能なので、わざわざ電車乗って移動しなくても通勤・買物は自電車移動が便利な立地です。

周辺環境

総評の残念ポイントに記載しましたが、良くも悪くもオフィス街のため、日常的な買物や遊びは正直使いづらい印象です。

・公園
子供が遊べる公園は徒歩11分の距離にある中大江公園のため、子供を連れて歩いていくには厳しい距離感です。
自転車で移動すれば、中之島公園、大阪城公園にもアクセス可能です。

・教育
保育園、幼稚園、小学校、中学校が大人の足で徒歩10分以上のため、こちらも子供の足では結構厳しい印象です。
小学校は開平小学校(徒歩12分)、中学校は東中学校(徒歩16分)が通学校となります。

・スーパー
フレスコミニが徒歩4分の距離にありますが、満足する買物をするなら徒歩8分のライフ堺筋本町店がメイン使いになるかと思います。徒歩8分の距離でもスーパーなら私は自転車で移動しちゃいます。

仕様

共用部

共用部は住友不動産らしくシンプルではあるものの開放感を存分に感じられる豪華な造りです。
既に外観はほぼ完成しておりますが、巨大なガラス張りのグランドエントランスから三層吹き抜けの空間をエスカレーターで上がっていく空間はとても贅沢ですし、竣工したら棟内モデルルームに行きたいと思うレベルです。

その他、47階の高層階にスカイラウンジ/ミーティングルーム/パーティールーム/スカイアトリウムがあり贅沢な造りです。
スカイラウンジは西向きのため夕日が綺麗に見えますし、少しだけですが北向きにも窓があるため梅田の高層ビル群が見えますので、夜の景色は最高だと思います。

同じ新築マンションで規模的にもよく比較されるグランドメゾン新梅田タワー The Club Residenceは51階建てですが、スカイラウンジは35階のため、本物件は共用部に力を入れていることがわかります。

なお、内廊下はシティタワーらしくアルコーブは狭めのため、間取りの良さをとる代わりの妥協ポイントになります。

個人的にはエレベータホールがとてもカッコ良く、やはり竣工後に行ってみたい…
なお、エレベータは低層用/中層用1/中層用2/高層用と4つに分かれて各二機ずつとなっておりますが、低層用と中層用1は少し混むかなという印象です。
エレベーターホールは1つのため855戸あるのに人で溢れないだろうか…
まぁ5年かけて販売するなら当面は大丈夫か。
  • 内廊下
  • 各階ゴミ置き場
  • 三層吹き抜けエントランス
  • コーチエントランス(1階)
  • コンシェルジュカウンター(2階)
  • ラウンジ(2階)
  • フィットネスルーム(2階)
  • ゲストルーム3室(5階)
  • スカイラウンジ(47階)
  • パーティールーム(47階)
  • ミーティングルーム(47階)
  • スカイアトリウム(47階)
シティタワー大阪本町

三層吹き抜けのエントランスは外から見てもカッコ良い


シティタワー大阪本町

夜でもカッコイイ


シティタワー大阪本町

シンプルですが豪華なロビー


シティタワー大阪本町

エレベーターホールのガラスのエレベーター案内がカッコ良いけど、人で溢れない?いや、5年かけて販売するから大丈夫!?


シティタワー大阪本町

内廊下のアルコーブが浅い・・・一応、HP上は別物件の参考写真となっていますが、恐らくこんな感じになるかと想定。


シティタワー大阪本町

47階のラウンジは圧巻。パソコン使いたいから、ローテーブルばかりじゃないと良いのに…


シティタワー大阪本町

スカイアトリウムの利用イメージはよくわかっていません。長縄跳びも出来そうな空間です。真夏や真冬は人いないだろうな…

専有部

気になった内容だけ記載します。
価格帯からすると高級物件に入るレベルですが、一部残念な箇所もあります。
良いレベルのものに変えてもそんなにコストアップにはならないだろうし、なんなら最初から単価を少し上げてでも良い仕様にして欲しいですね、この価格帯を検討する層からすると微々たる値上げ程度でしょうし。
  • 【良い】キッチンカウンターが天然石で高級感がある
  • 【良い】天井高が2.6m〜2.62m(実は梅田ガーデンレジデンスより高いんです)
  • 【良い】隔板がトールタイプ
  • 【悪い】タンクレストイレではない(手洗いカウンターはありますが)、トイレットペッパーホルダーが白のプラスチック
  • 【悪い】お風呂のパネルが白色で安っぽい。
  • 【悪い】玄関前のカラーモニターホンがない(玄関のドアで除いて来訪者を確認)
シティタワー大阪本町

この価格帯でタンクレスではないのが微妙


シティタワー大阪本町

この価格帯で白い壁面は安っぽい

販売価格

総評に記載した通り、5年かけて販売するだけあり高いです。
その中でも高層階の一部住戸はまだ買いやすい価格帯かと思いますので、狙うなら高層階からGOです。

なお、東向き:りそな銀行ビル、南向き:大阪国際ビルディングが40階くらいまでは少し目線に入るかと想定しますが、オフィスビルなので人の視線が気になることはほぼないかと思います。
西向きは約200m先に本町駅徒歩1分の30階建のクレヴィアタワー御堂筋本町があるので中層階くらいまでは抜けませんが、距離もあるので気にはならないかと思います。

また、住友不動産の販売方式として現時点では低層階はほぼ販売してなく、高層階と中層階が売れた後に販売予定です。
高層階も今後竣工後に値上げの可能性が高いため、気になっている方はぜひモデルルームに!

ちなみに40階でも中層階の扱いです。
その辺のタワーマンションの最上階レベルだったりするんですが…

高層階

  • 48階/S-105TB(103.91㎡)/2LDK/南向き:21,000万円(坪単価667万円)
  • 44階/E-70C(71.28㎡)/3LDK/東向き:9,500万円(坪単価440万円)
  • 41階/W-75D(75.46㎡)/3LDK/西向き:10,500万円(坪単価459万円)
  • 41階/N-60H(59.40㎡)/2LDK/北向き:7,900万円(坪単価439万円)

中層階

  • 38階/E-65I(64.92㎡)/3LDK/東向き:7,400万円(坪単価376万円)
  • 36階/S-65C(64.78㎡)/3LDK/南向き:7,200万円(坪単価367万円)
  • 35階/W-65G(64.53㎡)/3LDK/西向き:7,500万円(坪単価384万円)
  • 35階/SE-75C(76.47㎡)/3LDK/南東角:9,900万円(坪単価427万円)
  • 33階/NW-85A(84.35㎡)/3LDK/北西角:12,500万円(坪単価489万円)
  • 32階/E-55M(56.62㎡)/2LDK/東向き:6,500万円(坪単価379万円)
  • 31階/N-55N(55.49㎡)/2LDK/北向き:6,900万円(坪単価410万円)
  • 18階/NW-75A(74.80㎡)/3LDK/北西角:8,900万円(坪単価393万円)
  • 16階/SW-65B1(67.09㎡)/3LDK/南西角:7,800万円(坪単価384万円)
先述しましたが私が購入するならこの住戸です。
  • 38階/E-65I(64.92㎡)/3LDK/東向き:7,400万円(坪単価376万円)
周辺のタワーマンションでも最上階レベルですし、本物件の中では目に優しい単価のためでも買いやすいかと思います。本物件が更に値上がりすればラッキーと思える住戸です。

角部屋や眺望が抜ける北向きは単価が高めの設定です。

比較対象となる新築マンション

【主な比較候補物件〜周辺のタワーマンション〜】

まとめ

住友不動産のシティタワーシリーズ、単独売主では大阪市内最大規模のタワーマンションということもあり高額物件ですが、その中でも高層階の一部間取りは本物件内では控え目な価格帯もあるため、リセールも重視した住戸を選択出来れば安心感もあります。
共用部の豪華さ、間取りの使いやすさもあるため、高層階重視の方は特にお勧めできます。

竣工後は値上がりする可能性も高いため、ぜひ資料請求の上、お早めの検討をお願いします。
シティタワー大阪本町

シティタワー大阪本町

コンラッドホテルから望む大阪の景色


写真は肥後橋駅にあるコンラッドホテルから見た南向きの景色です。
中央に建設中の本物件が見えて、左手の黒いタワーマンションが大阪で一番背の高いタワーマンションのThe Kitahamaが見えます!

記事化の物件リクエストもお待ちしております!
※100%ではありませんが記事化していきます。

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◾︎大阪市内を中心とした新築物件情報を発信致します。 ◾︎2021年に3軒目のタワーマンションを大阪で購入。 ◾︎2024年頃に住める(引っ越しする)4軒目のマンションを検討中。 ◾︎全国転勤の会社員のため、半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。 ◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

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