【大阪】「プレミストタワー靱本町」〜本町駅と靱公園徒歩1分の価値〜「関西マンションすごろく」


ここ最近はグランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCEの現地視察や周辺の中古物件や再開発状況の調査などに夢中になり、他に手がつかなくなってしまったので更新が遅くなりました…
※前回のグランドメゾン新梅田タワーTHE CLUB RESIDENCEの記事はこちら

さて、今回ご紹介するマンションは大阪市西区に完成するプレミストタワー靱本町です。元々、日本IBMのビルがあった場所です。

本町駅付近は駅近の新築マンションが多いですが、本町駅に1分、36階建てのタワーマンションということで、販売前から人気で既に100戸以上販売済みであり高層階を中心に売約済みが多くなっております。

最大の売りである本町駅&靱公園まで徒歩1分の価値にどこまで予算を出せるか?!が購入のポイントになりますので、利便性にどこまでお金を出せるかを考えながら読んでいただければ幸いです。

なお、本町駅もかなり大きく「四つ橋線」、「中央線」、「御堂筋線」の3路線ありますが、徒歩1分で行けるのは「四つ橋線」のみとなります。

出典:プレミストタワー靱本町公式HP

総評

本物件の魅力

1に立地、2に立地、3.4がなくて5に立地!
不動産の資産価値が下がりにくい物件は好立地であることと言われますが、まさに本物件が当てはまりますので、四つ橋線本町駅1分に魅力を感じる人は買いです。
逆に、駅近1分に魅力を感じない人は高すぎると感じるはずです。

駅直結とまでは言えないものの徒歩1分は魅力的です。
しかし、ファミリー層の70平米3LDKは6,990万円〜はなかなか手が出しづらいなという印象です。
(42平米1LDK約4,550万〜、55平米約5,300万〜)
※いずれも現在販売中の住戸価格

もう一つの売りである靱公園まで徒歩1分も非常に魅力的ですが、靱公園に最大の魅力を感じる方は本物件よりクラッシィタワー靱公園がオススメとなります。マンション真裏が靱公園の入口になり、南向きは低層階から靱公園ビューとなりますのでより靱公園を身近に感じられる立地です。
※靱公園はかなり広いため、どの施設をよく使うかによって一番近いマンションが異なりますが…

ちなみに、本物件から1分の場所にマクドナルドやモスバーガー、丸亀製麺など手軽なファーストフード店があるため、テイクアウトして靱公園で食べる休日も多くなりそうです。

なお、本物件のかなりのマイナスポイントはスーパーまでの利便性が悪いためファミリー層には特にツライです。肥後橋駅にKOHYOがありますが規模は大きくないので、自転車に乗ってライフ阿波座店まで行くことに多いかと思います。徒歩だと13分のため大きな荷物持って歩くには厳しい距離です・・・

他物件との本町界隈駅徒歩1分比較

現在販売中の新築マンションの中で地下鉄駅徒歩1分で比較対象となる物件は以下の2物件になりますが、私なら本物件をオススメします。

・クレヴィアタワー御堂筋本町 (2022年3月入居)
ローレルタワー堺筋本町(2024年3月入居)

クレヴィアタワー御堂筋本町はタワーマンションとしては小規模で共用部の造り込みなどは本物件の方が圧倒的に良く、売れ行きもあまり良くない印象。
ローレルタワー堺筋本町は大規模物件となり共用部などにも期待出来そうですが、価格が本物件より高額になる可能性が高く、近くに靱公園のようなオアシスはないので、本物件の方がバランスが取れているかと思います。

中古だと本町駅の駅近タワーマンションが複数あったり、御堂筋線の中津駅直結で3つのタワーマンション三兄弟(ザ・セントラルマークタワー、ザ・ファインタワー梅田豊崎、ブランズタワー梅田North)があり、比較する方も多いかと思います。
利便性だと御堂筋線中津駅直結タワーマンションの方が軍配が上がりますが、本物件の方が複数路線を乗り換え無しで使える&都会のオアシス靱公園にも隣接しているためファミリー層だとプレミストタワー靱本町は魅力的に感じるはずです。

その他要素も含めたまとめは以下の通りです。

推しポイント

  • 【駅近】四つ橋線本町駅徒歩1分の価値(御堂筋線より空いているため西梅田駅を使える方は特にオススメ)
  • 【利便性】梅田、心斎橋/なんばまで電車で5分以内(自転車でも市内はアクティブ移動可能)
  • 【資産性】高額な住戸を選ばなければリセールバリューも高い
  • 【オアシス】靱公園まで徒歩1分(遊具がある場所までも近いため子供がいる方は特に良い)
  • 【共用部】エントランスホール、ラウンジ、スカイラウンジなど豪華な造り(コンラッド大阪も手掛けた日建設計グループがデザイン)
  • 【ZEH】エネルギー消費量削減に配慮(ZEHは積水ハウスのグランドメゾン物件にも多く採用されています)

残念ポイント

  • 全体的に高額物件のため特にファミリー層にはグロスが高い
  • 四つ橋筋真横で道路の騒音・排ガスなどは避けられない
  • 北と南は隣接のビルに挟まれ圧迫感あり(低層階南は1LDK 、2LDK中心、北は中層階までタワーパーキング)
  • 買い物利便性は悪い(大きめのスーパーライフまでは徒歩13分、荷物持って歩くにはキツイ距離)
  • 価格割に専有部の仕様は普通(タンクトイレは残念。ベランダも狭いため洗濯物を干すとエアコン室外機に当たりそう)

すごろく期待値

すごろく期待値:75点

すごろく期待値とは

転勤や家族構成の変化などで自宅を売却して次の物件を購入する際に、購入価格より高く売れて(売却益)、次の物件の頭金などに活用できる可能性があるかを筆者独自で数値化したものです。
※関西マンションすごろく独自の考えのため、あくまで参考としてください。

物件概要

  • 名称:プレミストタワー靱本町
  • 所在地:大阪府大阪市西区靱本町一丁目60番3(地番)
  • Osaka Metro四つ橋線「本町」駅から徒歩1分
    Osaka Metro御堂筋線「本町」駅から徒歩1分
    Osaka Metro中央線「本町」駅から徒歩1分
  • 総戸数:350戸
  • 規模: 地上36階地下1階建
  • 入居予定:令和5年3月予定
  • 事業主(売主):大和ハウス工業株式会社
  • 施工:株式会社長谷工コーポレーション

アクセス

抜群です!

大阪市内の縦横をスムーズに移動が可能です!
大阪市内の移動はJRより地下鉄だなと改めて実感できる立地です。
※縦:四つ橋線、御堂筋線、谷町線(要乗り換え)
横:中央線、鶴見緑地線(要乗り換え)

ただ、物件概要に記載の本町駅まで徒歩1分で行けるのは四つ橋線のみで、御堂筋線や中央線は徒歩約5分程度かかりますので注意が必要です。
ただただ、マンションから信号1つ渡って徒歩1分で四つ橋線に近い地下鉄出入口に入ってしまえば、雨風気にせず御堂筋線や中央線にアクセス出来るのは間違いなく利便性は良いです。特に今の梅雨の時期や夏の時期はありがたみを感じます。

ちなみに、一番近い地下鉄出入口にはエレベーターも設置されておりご年配や子連れににも安心ですし、地下まで降りたら10秒で改札まで到着(西梅田方面の電車)出来るので、四つ橋線へのアクセスは非常に優れています

電車に乗ってしまえばスマホでスムラボ記事を1つ読むまえに到着するほど短時間で梅田などにアクセスが可能です。
  • 梅田まで5分
  • 心斎橋まで2分
  • なんばまで4分
ビジネスマンの方は肥後橋、淀屋橋、本町、堺筋本町で勤務する方も多いかと思いますので、わざわざ電車に乗らなくても徒歩通勤が可能な方も多いのではないでしょうか。
ちなみに、大阪駅の桜橋口までも真っ直ぐ北に移動すれば約2キロで改札まで到着出来るので、終電逃しても歩ける距離感ではあります。

■なにわ筋線
2031年開業予定のなにわ筋線は西本町駅が完成する予定のため、本物件からも徒歩で行ける距離感となりますが、今から10年後であり、徒歩10分程はかかるかと想定されますので、資産価値に大きくプラスになることはないかと思います。

プレミストタワー靱本町

大阪市内を縦横に移動可能
出典:プレミストタワー靱本町


 

プレミストタワー靱本町

出典:プレミストタワー靱本町

周辺環境

周辺環境は靱公園徒歩1分以外の訴求ポイントとしては、
靱公園周辺にはお洒落な飲食店やカフェなども多いため、休日の楽しみが増えるかと思います。

ただ、スーパーが本当に遠いのが残念で、主婦の方だと普段の買い物は自転車を使わないと逆に不便な立地になるかもしれません。

・公園
メインは靱公園となります。
それ以外の公園は徒歩で行ける距離にはほぼない(あっても小さい)ので、靱公園以外利用することはあまりないかと思います。

・教育
保育園、幼稚園は徒歩5分圏内ですが、小学校、中学校は10分以上かかります。
西区だと堀江小学校が人気ですが、本物件は明治小学校となり、1学年あたりのクラス数もコンパクトな小学校です。
ただ、教育レベル大阪府、全国の偏差値より高い水準の小学校です。

・スーパー
ネックですね〜。
肥後橋駅のKOHYOが徒歩7分で最寄りスーパーですが物足りなさはあります。
この界隈で大きめのスーパーはライフ阿波座店は徒歩で13分(自転車だと約4分)で、KOHYOの約5倍の広さです。
その他、ホームセンターのコーナンやお洒落スーパーのビオラル靭店、BIG BEANS West本店も自転車で約5分以内で行けますので自転車があれば問題はない立地です。

・薬局
地味に大事ですよね!
徒歩1分の距離に大きめのスギ薬局がありますので日用品の購入はこちらがメインとなります。
※ダイコクドラックは閉店していました。

靱公園から見るプレミストタワー靱公園

仕様

建物周辺

仕様ではありませんが、本物件の周辺の建物、囲まれ感は非常にあります。
  • 東:四ツ橋筋があるため少し距離を置いて建物がありますが四ツ橋筋が5車線のため圧迫感はありません。11階以上で視界が抜けそう。
  • 西:低層の建物のため多少抜け感はあります。7階以上は視界が広がりそうです。
  • 北:北向きは道を挟まずマンションが本物件の中層階くらいまであり眺望は厳しい。そのため北の一部は19階までタワーパーキング。
  • 南:道路挟んで12階建ての信濃橋三井ビルディングがあり16階以上で視界は広がりそうです。南の低層階は主に1LDK、2LDKが配置されているので配慮はされているようです。
プレミストタワー靱本町

右側が東向き


プレミストタワー靱本町

西向き


プレミストタワー靱本町

北向きはマンションが4つ


プレミストタワー靱本町

左側が南向き、奥が西向き

共用部

総評でも記載しましたが、日建設計がデザインしていることもあり力を入れています。
350戸のマンションとは思えない程のカッコよさです。エントランスホール、オーナーズラウンジ、ワーキングスペース、スカイラウンジ、ゲストルーム、エレベーターホール、内廊下等、350戸のマンションとは思えない程のカッコよさです。

初めてマンションを購入する一次所得者だけでなく、現在分譲マンション、タワーマンションにお住いの方にも満足する仕様です。
  • 内廊下
  • 各階ゴミ置き場
  • タワーパーキング ウェイティングスペース(1階)
  • エントランスホール エスカレーターで2階へ(1階)
  • オーナーズラウンジ(2階)
  • コンシェルジュカウンター(2階)
  • ワーキングスペース(2階)
  • ゲストルーム2室(20階) ※350戸で2室は多い
  • スカイラウンジ(19階/20階)
エントランスホールは二層吹き抜けで開放感があり、インテリアもお洒落で高級ホテル並みです。
エスカレーターで2階のオーナーズラウンジに行くタイプですがオンオフの切り替えも出来る、というか贅沢な造りです。
ただ、エスカレーター導入のマンションは豪華ですが、移動するには結構時間がかかるため賛否はあるかと思います。
※私はエスカレーター好きです。
西区はハザードマップ的にNGな場所なのでそういった配慮もありエスカレーターを導入しているかと思いますが、この付近の界隈のタワーマンションでエスカレーターを導入しているのは以下のマンションで規模も大きいですね。
2階のワーキングスペースは個室ではありません。最近のテレワーク対応はしていないため通常のパソコン業務する程度ですが、あれば自宅に帰宅前にもう少し仕事する等も出来そうです(エスカレーターでオフになったはずなのに、またオンに…)。
ちなみに、コンシェルジュカウンターはオーナーズラウンジから後ろ姿が見えるため、ちょっと不憫に感じますね〜。

スカイラウンジ19階20階の二層吹き抜けです。北西向きのため、梅田の高層ビル街を眺めること出来るため、夜は景色が綺麗です。
20階には小規模ですがワーキングスペースもあり、なかなかオフにさせてくれない素晴らしいデザインです。

プレミストタワー靱本町

プレミストタワー靱本町

オーナーズラウンジ


プレミストタワー靱本町

エントランスホール


プレミストタワー靱本町

スカイラウンジ


プレミストタワー靱本町

専有部

物件価格にしては普通というか、残念です。
住んでしまえばあまり気にならないかもしれませんが、トイレがタンク有り・・・しかも手洗いカウンター無しタイプ。
これだけでモデルルームでは少し萎えてしまいました。
※35階、36階や一部住戸を除く

また、ベランダで洗濯物を干す家庭も少なくなっているかもしれませんが、ベランダはめちゃくちゃ狭いです。
エアコン室外機を置いた状態だと洗濯物がエアコンの室外機に触れてしまう可能性があるレベルですし、そもそも洗濯物を干す際に苦労しそうです。
※我が家はドラム洗濯機を購入後、ほとんどの衣類を乾燥までかけるようになりましたが、布団や靴干したり結構使う派です。

なお、ZEHを導入しているためエネルギー消費量削減に配慮しております。微々たるもんかもしれませんが、多少の光熱費の削減にも繋がるかと思います。ZEHのおかげでリビングに高性能エアコンが設置されるのですが、物件価格からすれば天井カセットエアコンにしてくれれば他物件と差別化も出来るのにな〜と感じました。

販売価格

※記載価格は半月程前の住戸となりますので、最新情報はモデルルームでご確認ください。

高層階含めた平均坪単価は380万円です。

本町駅1分物件としては安価に感じる住戸もありますが全体的には高いなと思います。
特にファミリー層にはほぼ7,000万円がスタートになるため、共働き出ないと結構厳しい印象です。
※大阪も大手企業は多いので、意外と一馬力でもいけるのかもしれませんが…

価格帯は競合物件の1つであるクラッシィータワー靱公園と似ている水準です。
こちらの平均坪単価が360万です。
物件全体の価格帯はプレミストタワー靱本町が少しだけ高くなりますが、低層階はクラッシィタワー靱公園の方が高くなります。
※クラッシィタワー靱公園は低層階70平米で約7,500万円、80平米角部屋で8,500万円で高けぇ〜と思いながらモデルルームを後にしました。

以下は価格の抜粋ですが、坪単価で計算すると1LDKの割高感は結構すごいことになっています。

1LDK

  • 1LDK /42平米/6階/南向き:4,550万円(坪単価357万円)
  • 1LDK /40平米/16階/南向き:4,870万円(坪単価401万円)
  • 1LDK /42平米/31階/南向き:5,030万円(坪単価395万円) ※何故か31階の方が単価が安価に…

2LDK

  • 2LDK /56平米/4階/南向き:5,310万円(坪単価312万円)
  • 2LDK /56平米/6階/南向き:5,390万円(坪単価317万円)

3LDK

  • 3LDK /72平米/16階/南向き:6,990万円(坪単価320万円)
  • 3LDK /70平米/23階/南向き:7,300万円台 ※次期以降 (坪単価344万円)
  • 3LDK /80平米/4階/南東角:7,550万円(坪単価311万円)
  • 3LDK /81平米/22階/南東角:8,710万円(坪単価354万円)
  • 3LDK /81平米/30階/南東角:9,070万円(坪単価369万円)
ちなみに私が購入するなら3LDK /72平米/16階/南向き:6,990万円の部屋です。
南のビルもちょっと超えてきて日当たり眺望的にも満足感は高いかと思います。
この間取りの賃貸相場は30万円になるようで利回り的に5%超えているので悪くないです。
が、30万円払うならマンション購入した方がええやん!と思ってしまう。
世の中金持ち多いんだな〜と改めて思いながらモデルルーム見学終了。

比較対象となる新築マンション

以下の4つのマンションを主に比較することになるかと思いますが、私なら本物件を選びます。
※それでも比較している物件が高くてどれも購入は…ですが。やはり本町駅1分と靱公園隣接は周辺新築マンションの中でも大きな武器になりますので、中古になっても結構強いと思います。

【主な比較候補物件〜周辺のタワーマンション〜】

まとめ

四つ橋線本町駅1分と靱公園1分の価値は非常に高く、資産価値も期待は出来るものの単価の高い部屋もありますが、3LDKの中層階中部屋あたりはオススメしやすいです。
既に100戸以上販売済みで後発物件が恐らく高値で販売開始すると、本物件の販売スピードは加速していくかと思いますので、ぜひ条件の良い部屋を早めに検討して見てください。

プレミストタワー靱本町

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◾︎大阪市内を中心とした新築物件情報を発信致します。 ◾︎2021年に3軒目のタワーマンションを大阪で購入。 ◾︎2024年頃に住める(引っ越しする)4軒目のマンションを検討中。 ◾︎全国転勤の会社員のため、半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。 ◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

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