こんにちはナカハラです。
本年も最終日になりましたね、２０２３年を振り返って本年のナカハラは海外の不動産に初めてチャレンジした年になりましたが、来年は日本の物件に戻そうとは考えています。
今回はその理由を書き留めておこうと思います。
海外の不動産の良いところとして
海外の不動産良いところ
- 価格が安く購入しやすい物件がある（日本人が投資しやすい価格の物件が存在する）
- 人口減高齢化社会の日本より国民平均年齢が若く発展性のある新興国へ投資ができる
- 為替リスクをうまく利用できればプラスのキャピタルが狙える
- 投資する国に詳しくなり、他の貿易や販売などグローバル化に関する仕事や海外展開へのアプローチがしやすくなる
- 頻繁に購入した国にゆく理由ができ、海外旅行を満喫できる
などでしょうか。
逆に日本の不動産の良いところとして
日本の不動産良い所
- 物件を購入前に何度も訪れることができ、検討しやすい
- いくつもの購入選択肢のなかから中古新築含めて最適な規模物件での手段が多い、抽選も含めて何度も挑戦しやすい
- 大手の物件含めて情報を多く取得することができる
- 為替リスクがないため、価格が海外より読みやすい
- 大手新築の場合手数料や管理費、その他客付けや賃料、やり取りする手数料など、大変詳細な資料をもらえることが殆どなので、ブランドとしての安心感が半端ない、中古や比較的無名の物件でも日本の場合は建築要件や取引に対する説明事項などがしっかりしている
- 日本の金融機関で購入のための資金として融資を受けられる
- 購入後の融資時の担保として使いやすい
などが対比できると思います。
特に財閥系のブランドへの購入時からサポートまでのしっかりした書類と余力なある資金、トラブルがあった場合などの万全な対応の安心感、そのグループ会社としての引き渡し後の管理、賃貸や売却時などの一連のグループ会社からの情報提供とサービスの連帯感、実際のスマートな地対応は世界でも屈指であると言えましょう。
日本の物件のみを購入していた時は、あまりの書類の多さや、やり取りの多さに少し辟易していたこともあったのですが、マンションは高い買い物でもあるので儀式のようなものと考えると、ワクワクするくらい丁寧しっかりしているのは、すくなくとも詐欺でなければ絶対的に良いことに違いありません。
海外の物件を購入するということは、基本その国の物件を扱うエージェントをほぼ必ず通す必要があり、決して悪気を持っているわけではないと思うのですが、かなり対応が日本の大手デベロッパとくらべると、比較にならない企業が多いようです。
いまのところ、新築の引き渡しが終わっていないので未だなんとも言えませんが三井・三菱・住友・野村・東京建物など供給元複数ジョイントも含めた日本の販社と比べてみてのあくまで現状比較として海外不動産エージェントとに対し今思っていることを書いておきます。
何社か海外不動産販売エージェント会社と会ってみて、ナカハラが不安に思ったことを書くので、かならず悪いことばかりであるというわけではありませんのでそれは先に書いておきます。
海外不動産エージェントへの不安点
- 海外現地のデベロッパはそれぞれの国大手であれば文化は違えどもある程度問題ないと思われるが、そこの情報自体が詐欺でエージェントが詐欺グループとつるんでいるケースも大いにありうるが、よくよく調べないと本当の契約出来ているのか詐欺投資グループであるかの違いがわかりにくい
- 日本と海外不動産を繋ぐ代理店の質と規模ということに大きく差が出ると思われる
- 日本の海外不動産販売エージェントの規模は比較的小規模な所が多く、世界の物件を中古から新築を扱っているにもかかわらず１０名以下の社員で経営をしている会社がとても多い、会社によっては１名で行っている者もいる
- そもそもの住所や電話番号などの連絡先をオフィシャルには公開していない会社がある
- 帝国データバンクや商工リサーチなど信用機関に自社の情報を公開していない会社が結構存在する、自社の財務状況などディスクローズをしていないのに平気で１０億円台の物件を扱っていたりする
- 仮に安くても高額な金銭のやりとが発生するにもかかわらず、契約書類がかなり杜撰なところが多く、そもそもの日本の宅地建物取引業法に該当する、店舗の届け出をしていないところも多く、重要事項説明や契約書についてのエビデンスが全く取れていないところが非常に多い、海外の不動産取引は日本の不動産ではないので、それを逆手に取った考えようによってはまるっきり素人でもできてしまう業種ともいえる、そもそも日本の物件ではないので、日本の法律適用外なのは間違っていないのだと思いますが、ある意味商売をやる側としては参入しやすいのかもしれないですね
- 購入までの細かいやりとりは現地のデベロッパに完全に依存していて、ディスカウントやオプション購入などのやりとりも説明なくいきなり請求書に入っていたりする、税金など国対国の詳細な仕訳についてほぼ知識がない、マンションの価格自体違っている請求がきたるする
- 為替のレートの決定がかなりあいまいで、常に支払いが多くなる請求が来るので不安になるが、これは手数料などの分も交じっているかもしれないのでよくわからない
- ただでさえ社員が少ないのに、ベテランと思われる社員が余り見当たらず外国語は得意だが、その他の社会経験が少なそうな若手の比率がとても多い、その若手も殆ど営業で契約事項の話はあまり要領を得ないことが多い
- 最初に大体６％前後の仲介手数料を取られる、さらにデベロッパーの手数料が別にあったり、税金がよくわからなかったりすることが多い上にレートが常に若干の上乗せがあるので、利回りの計算がしにくい
- etc
ちなみに現状不安なことを書いているだけなので、ひょっとして全部ナカハラの取り越し苦労かもしれませんが、この位慎重になっても何かが前に進むということで、多くの魅力が苦労の分海外不動産にはあるような気がして楽しみでもあります。
国もよりますが大手が比較的参入できていない分野でもあるので、賃貸や売買の支援はビジネスチャンスなのかもしれません。
海外不動産代理店の店舗はやたら世界一高いビル、ドバイのブルジュ・ハリファとかに日本の代理店が入っていたり、動画で超高級な物件に入っていることも多く、やたら金回りはよさそうなところも多いみたいなので、帝国データとかに乗せないのは実はめちゃくちゃ儲かりすぎて載せていないのかもしれません。
また犯罪がらみの話もとても多いみたいで、それなりの予防をしないとなかなか危険なのが海外不動産というものなのかもしれませんが、海外の投資家も日本の不動産を買いまくっているようですので、ナカハラも負けずにがんばりたいと思っています。
来年からはしばらく日本の物件に戻るつもりです、これからもスムラボ/ナカハラを来年もよろしくお願いいたします。
次は大阪の物件
※公式HP参照
記事にコメントする