今回中野駅から徒歩6〜8分のマンションである「パークシティ中野ザタワー」についてレポートしたいと思います。
本マンションのポイント3つ！
- 中野駅前に晴海フラッグと同等規模の再開発！エグい規模で街が進化します！
- 地盤しっかり！直接基礎の免震構造！ハザードも安心です！
- 価格もちょっと弱気じゃない…？（小声）
Contents
物件概要
- 所在地：東京都中野区中野４丁目2番他（地番）
- 総戸数：807戸（一般販売対象戸数401戸）
- 敷地面積：13,229.00㎡
- 建物竣工：ザ タワー エアーズ：2025年12月下旬竣工予定、ザ タワー ブリーズ：2025年12月下旬竣工予定
- 引渡し：ザ タワー エアーズ：2026年7月下旬入居予定、ザ タワー ブリーズ：2026年7月下旬入居予定
- 構造・階数：ザ タワー エアーズ：鉄骨鉄筋コンクリート造地上24階地下2階、ザ タワー ブリーズ：鉄骨鉄筋コンクリート造地上20階地下1階
- 売主：三井不動産レジデンシャル
- 施工会社：東急建設株
- デザイン監修：光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所
- 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
- 駐車場：221台
- 駐輪場：1,471台
- 掲示板：パークシティ中野ザタワーエアーズ／ブリーズってどうですか？
駅距離
- 総武・中央緩行線「中野」駅 徒歩6分～8分
- 東京メトロ東西線「中野」駅 徒歩6分～8分
デッキの完成予定は当初2029年度だったのに、いつのまにか2030年度に後ろ倒しになっています。おそらく駅前の中野四丁目新北口駅前再開発のスケジュールに依存しているのだと思いますが、HP上も「※事業完了予定時期は遅れる場合がございます」との記載があります。「2030年度で確定」ではなく「現時点で2030年度完成予定」となっている点は注意が必要です。
「ペデストリアンデッキ接続の徒歩4分」と「徒歩6分」の差はかなり大きいですが、デッキ完成はサンプラザ中野跡地再開発の進捗に依存すると思われ、スケジュールが流動的な点は要注意ポイント。生殺与奪の権を他人に握られている https://t.co/ZA533fkcMH
— 2LDK (@2ldk18) April 5, 2024
中野駅から現地
主要駅へのアクセス
- 東京駅：19分
- 池袋駅：16分
- 品川駅：28分
- 新宿駅：4分
- 渋谷駅：15分
主要駅どの駅にも30分以内、更に東京駅と新宿駅双方に20以内でアクセスできる点はストロングポイントです。
共働きが増え、職住近接ニーズが高まってくると複数駅へのアクセスの良さは今後より評価されるようになると考えます。その点でどこに行くにも便利な中野は魅力的です。
1日の乗客数
- 中野駅：119,846人
JR東日本の駅の中でも16番目に1日の乗車客が多い駅です。駅周辺は賑わいがあり、駅力の高さを感じました。
飲食店の数（食べログ調べ）
- 中野駅：957件＊800m圏内
Xのフォロワーの皆さんに中野のおすすめグルメを聞いたら、美味しそうなお店が次々出てきて中野のポテンシャルの高さを感じました（ご回答いただいた方、ありがとうございました！）
【ゆるぼ】中野のおすすめグルメ教えてください🙇♂️
— 2LDK (@2ldk18) September 11, 2023
おすすめのお店の中の一つ、ハヤシ屋中野荘に行ってみましたが、めちゃくちゃ旨かったです（語彙力）
今日のランチはハヤシ屋中野荘のオムハヤシ。オムライスとハヤシライスがフュージョンしたらそりゃ旨い！隣の人が頼んでた「ナポリタン400gハムカツトッピング」もめちゃ旨そうで中野の行きたい店リストが渋滞してます🔥 pic.twitter.com/TGSqVNosqR
— 2LDK (@2ldk18) September 12, 2023
近隣スーパー
- ライフ
住宅棟の東隣に建設されるオフィス・商業棟であるNAKANO M-SQUAREにスーパーマーケットが入る予定となっています。
（恐らく）雨に濡れることなく利用できるスーパーが隣にできることになるため生活利便性は大きく向上しそうです。
学区
- 平和の森小学校
地元の方や中央線沿線にお住まいの方にとっては特段気にならないかと思いますが、私の様に広域で検討していたり、湾岸エリアでの居住経験がある方は気になるんじゃないかなと思います。お子様がいらっしゃる/将来的に考えられている方は現地を歩いてチェックされることをおすすめします。
ポジティブな話としてはすぐ近くの場所に小学校の建て替え計画が進んでいます。順調にいけば2027年度中に完成予定とのことなので、ピカピカの校舎に通うことができるのは嬉しいポイントです。中野中学校も新しいですし、小中いずれも綺麗な校舎に通うことができるのはいいですね。
https://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/kosodate/kyoikuiinkai/torikumi/shisetsu-seibi/heiwanomori-seibi.files/202203heimorikousouan.pdf より画像引用
待機児童数
- 待機児童数：0人
中野区の資料を見る限り待機児童は0人です。
新築マンションの供給が緩やかなエリアは教育インフラに余裕がありがちですが、中野も例外ではなく2024年5月時点でも保育園にポツポツ空きがありました（参考）。
本マンションの入居によって子育てファミリーが増えるため油断は禁物ですが、比較的保活はしやすい印象を受けました。
公園
-
中野四季の森公園
中野四季の森公園雰囲気良き🙆♂️ pic.twitter.com/W9Jc3sp9bV
— 2LDK (@2ldk18) September 11, 2023
近所の公園は全体的にどこも遊具が少なめです。
災害危険度
関東ローム層の上ということで水害リスクの可能性は低いエリアです。直接基礎の免震構造マンションということで地盤はしっかりしています。ハザード関連で唯一気になる地震時の二次災害危険性ですが、当該エリアの大半は今後再開発が予定されており防災力が高まる可能性が高いです。具体的な数字はありませんが、再開発完了後は地震二次災害リスクは今より低減される可能性が高いと考えます。
地震・火災
以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。（5,177位、ランク1が最も安全）地震情報サイトより引用
形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤です。固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が低い地域です
- 災害時活動困難度：641位 ランク3
- 建物倒壊危険度：4,571位 ランク1
- 火災危険度：4,381位 ランク1
- 総合危険度：3,443位 ランク1
液状化
東京の液状化予想図サイトより引用- 桃：液状化の可能性高
- 黄：液状化の可能性有
- 緑：液状化の可能性低
本マンション建設地は、液状化の可能性が低いエリアです。
洪水・高潮
ハザードマップポータルサイトより引用
上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。
本マンション建設地は洪水・高潮の可能性が低いあるエリアです。
公式HPより
駅前大規模再開発
https://www.31sumai.com/mfr/X1514/redevelopment.html より画像引用
現在中野駅では述べ11個ものプロジェクト、18.76haもの大規模再開発が進んでいます。18.76haと聞くとピンとこないですが、東京ドーム約4つ分（
駅ど真ん中に大規模再開発が行われるだけでも胸熱なのですが、中野駅の再開発は、駅舎の建て替え、区役所移転、住宅・商業・文化施設・オフィス建設など多岐に渡ります。街が持続的に発展するためには昼・夜/平日・休日問わず人の出入りがあることが好ましいと考えているのですが、中野駅の再開発は一つの用途に特化しないバランスの良い開発になっています。
街が発展することは生活利便性が向上するだけでなく、不動産価値の維持/向上にも繋がるため、個人的には大きなポジティブ要素だと考えています。
現地周辺より
周辺の様子はこちらの動画からどうぞ。成熟した街の魅力
現地調査で街を歩きましたが、中野サンモールを中心に街にはにぎわいがあり、至る所に歴史のありそうな飲食店が立ち並んでいました。そのジャンルも多様で、成熟した街の魅力を垣間見ることができました。←中野サンモール（北口）
— 2LDK (@2ldk18) September 12, 2023
→レンガ坂（南口）
どっちも違った良さがあって中野奥深い pic.twitter.com/ZIj57WdLvb
私自身再開発された街が好きですし、そういった街に住んだことがある上でのコメントですが、再開発された街は綺麗で開放的な一方で街としての深みを感じづらいです。綺麗に整備されたビルにチェーン店が入っている安心感や利便性は子育てをするようになってよりありがたみを感じてはいますが、大人一人だと物足りなさもあります。
至る所に小道があってそこにひっそりと名店が潜んでいたりなどダンジョンのような奥深さがあります。今日はこの道を歩いてみよう、この店に行ってみようというワクワク感があります。
この街の深みは一朝一夕でできるものではありません。あとから小綺麗なビルやチェーン店やマンションはスクラップ＆ビルドで追加できますが、その街の歴史は時間が作るものなので、簡単には付け足せません。
どんなマンションでも街や立地がマッチするかはチェックするべき重要なポイントではありますが、中野は街にハマるかハマらないかが住んでからの満足度により影響しそうだと感じました。広域で検討している方は「中野」という街に魅力を感じるか否かが意思決定の重要なポイントになりそうです。
電車の音
本マンションは目の前が線路という立地です。そのため線路に面している南側は騒音懸念がありましたので、実際に線路上の歩道橋に立って電車の音を確認してみました。電車の音 pic.twitter.com/qyQqOlSfHv
— 2LDK (@2ldk18) September 11, 2023
音は個人のよって感じ方が違うのであくまで私の主観ですが、思ったよりも電車の音は気になりませんでした。本マンションは機械で給排気を行う一種換気のため壁に給排気口（いわゆる壁ポコ）がありません。壁に給排気口があるとそこから外の音が入ってきがちなのですが、音を抑制する配慮がなされています。
よほど神経質でなければ窓を締めて普通に生活していれば音は気にならない、窓を開けていると少し音は聞こえるが生活に支障が出るレベルではないといった感じかなと思います。
＊あくまで私の主観ですので気になる方は必ず現地で音の確認をするようにしてください。
周辺相場
中古
- 中野ツインマークタワー 2012年築 中野駅徒歩3分 坪650万前後
- ザ・パークハウス中野タワー 2017年築 中野駅徒歩6分 坪640万前後
ザ・パークハウス中野タワー！中野を満喫できる立地で良き🙆♂️ pic.twitter.com/Bp5iFBhZbH
— 2LDK (@2ldk18) September 11, 2023
また駅南側に住友不動産の「中野ステーションレジデンス」（プラティーヌからいつの間にか名前が変わった）という高級賃貸マンションが2024年に竣工しており、その賃料も注視すべきポイントです。
同マンションの賃料（記事執筆時点）は平均的な部屋で6,700円/㎡〜6,800円/㎡程度になっています。表面利回り4%水準の価格に換算すると坪670万〜680万になります。住友不動産の高級賃貸マンションはラ・トゥール（ドゥ・トゥール渋谷ではない）を始めとして強気な賃料設定が多い中、周辺中古の価格と比べると思ったより控えめな賃料設定という印象を受けます。
https://residence.sumitomo-latour.jp/buildlist/nakano_musashino/nakano-station-residence/unit_empty/ より画像引用（中野ステーションレジデンスの募集例）
「中野ステーションレジデンス」の賃料で注意しないといけない点としては、同マンションは基本的に3年の定期借家契約となります。つまり3年経つと必ず再契約が必要であり、貸主の住友不動産はそのタイミングで賃料を変更することが可能です。
恐らく今は中野の開発も始まったばかりなので控えめな賃料設定になっていますが、3年後の更新タイミングでは再開発もずいぶんと進んでいるはずなので、開発分の価値向上を賃料にアドオンする可能性が高いと考えています（当然インフレなど他の経済事情にも影響されますが）。
先行して実施されたオンラインセミナーで開示された本マンションの価格はざっくりですが坪700万程度です。「中野ステーションレジデンス」の賃料から見ると適正価格、周辺中古タワマンの価格から見ると少々弱気な価格という印象です。
マンションから駅までのペデストリアンデッキも引き渡し時点では完成していないなど、再開発が未完となるリスクはありますが、それを十分に織り込んだ（≒再開発によるアップサイドを織り込んでいない）価格です。
まとめ
中野という既に成熟した街のど真ん中に晴海フラッグと同等規模の再開発が進む。これだけで相当なインパクトがありますが、その開発のさらに真ん中で駅とデッキ接続されたタワマンというとてつもないポテンシャルを秘めたマンションです。成熟した中野という街の魅力を堪能しながらも便利な駅アクセスと快適な住環境を手にすることができます。この規模の開発が再度中野で実施されることは、少なくとも私が生きている間にはないでしょう。デッキ接続の分譲タワマンは希少な存在となります。
坪700万という価格自体はとんでもなく高いですが、周辺中古マンションの価格や将来性を踏まえるとこれでも保守的な価格設定という印象です。予算が許して中野が好きであればGOしない理由はないでしょう。
中野の魅力は上で触れた通り沢山あるのですが、中央線・東京都西側のエリアで特徴的なのは私立の小中学校（特に小学校）が多いことです。
特に小学校においては私立小学校は西側に集中している傾向があります。（黄：共学、赤：女子校、星：本マンション）元データ：小学校・中学校
https://www.google.com/maps/d/u/0/viewer?mid=1ZTADU2ur1LSEhmM2XwigoyVDJ-sQCUj_&hl=en_US&ll=35.70376104550367%2C139.58789213860172&z=13 より画像引用
https://www.chu-jukennavi.net/pdf/map_2024.pdf より画像引用
お受験の良し悪しはさておき、1億をゆうに超えるマンションを買える世帯は相応に世帯年収も高く、教育に対しても熱心な可能性が高いです。私は今後のミクロのマンション価格を考えるにおいて「共働きの子育て世帯に選ばれるか否か」は重要な視点だと考えていますが、その点で「私立小中学校のアクセスがいいエリア」はより評価される気がしています。
豊海タワーのモデルルーム争奪戦を見ていても本マンションのモデルルーム争奪戦も相当に熾烈な戦いになると予想しています。
4/14にアンケート回答〆、6月下旬販売予定というスケジュールとなっています。そこから逆算すると、どれだけ遅くても5月からはモデルルームの案内が必要。モデルルームの予約受付開始から初回訪問日は最低1週間程度日が開くことが多いことを踏まえるとXデーは4/19かなと思いますがどうなるか…
本マンションが気になっている人はとにかくどんな手を使ってでも、仕事を休んででもモデルルーム訪問は死守してください！
本編で書ききれなかった本音についてはおまけで公開しています。良ければセットでどうぞ！
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