販売は終盤戦!今こそ検討してほしいマンション、アイランドシティ オーシャン&フォレスト タワーレジデンス

はじめに

こんにちは!よかレジです!

2021年11月にスムラボでアイランドシティ オーシャン&フォレストタワーレジデンスのレビュー記事を書きました。

記事投稿時からだいぶ時間も経ち、WEST棟、EAST棟共に竣工および入居が開始し、工事は完全に終了した状況です。

実は本物件(記事内では以後オーシャン&フォレストと記載します)、私のリアルの知り合い、Twitterやスムラボの個別相談経由でご相談いただいた方など、複数の方から購入報告をいただいてる物件です。
実際に私もお部屋にお邪魔させてもらったり、スカイラウンジやゲストルーム等の共用施設を利用させてもらったりしましたが・・毎回行くたびに思うんですよ「良いマンションだな」と。

そんなわけで、改めて2年半前よりオーシャン&フォレストやアイランドシティへの解像度が上がったこのタイミングで、今一度2024年5月末時点のレビューをしてみます!

残りの在庫も少なくなっている中、今選べるオススメのお部屋(というかよかレジが欲しい部屋)も紹介しているので、ぜひ最後まで見ていただけると嬉しいです。

2021年11月撮影 まだEAST棟が小さい!


2023年3月撮影 圧巻!


はじめに結論をひとこと!
「今、福岡でマンションを探している人はとにかく1回検討してみてほしい!」

理由は大きくわけて3点です。

1.価格
2.商品力の高さ
3.唯一無二の街

いやぁ~、今福岡でマンションを探している方、本当に、マジで、オーシャン&フォレストを検討してみてください。買いを煽るつもりはありませんが、これだけクオリティ高いマンションをこの価格で買えるのは本当にラストチャンスだと思います。この記事よ、届け!

推せる理由その1:価格

ご存じの通り、中央区を始めとする福岡市中心エリアのマンションはかなり高騰しています。
新築マンションでは、スタンダードフロアであっても坪単価400万~(70㎡で8000万円~)は普通に見かけるようになりました。プレミアムフロアであれば坪600万円越えも珍しくない状況です。

価格が上がっていること自体は、それだけ福岡が評価されているということなので街の成長という点では好ましいことです。
しかし、特に広いお部屋に感してはなかなか現実的に手が届きにくくなってしまったな・・という印象です。(よかレジの懐事象的な話にはなってしまいますが)

一方、オーシャン&フォレストは、WEST棟と比較して数%値上げしたものの、後発となるEAST棟の全体平均坪単価は約220万円ほどになります。

また、今ではどのデベロッパーでも当たり前になってきた販売時期ごとの値上げですが、オーシャン&フォレストについては一回もしていないと記憶しております。つまり販売開始した2年半年前ごろに決められた当時の価格で買えるマンションとなります。

これから発表される新築マンションは資材や土地などの原価、職人さんの人件費高騰などの影響もあり、残念ながら安く出てくる気配があまり見込めません。
アイランドシティでは、今後フォレストプレイス香椎照葉ザ・テラス付近に、積水ハウスの分譲マンションが建設される予定です。
そちらの物件に関しても、まだ計画段階ではあるものの、オーシャン&フォレストより高い単価で売り出されることはほぼ確実だと営業担当の方から伺っています。

推せる理由その2:商品力の高さ

基本的には、駅遠物件であれば価格メリットや共用部・専有部のクオリティなど、交通利便性でのマイナスを補うためのなんらかのフックが必要となります。
オーシャン&フォレストに関しては、福岡のマンションの中でも高い商品力を持っています。価格に対しての物件のクオリティがとても高く、住み始めてからの満足度が非常に高いと思います。

いくつか商品力の部分でピックアップすると、まずは専有部分の設備仕様としてはマンションにおける三種の神器(?)、内廊下、各階ゴミ置き場、ディスポーザーがついています。
こちらの3つの設備仕様をマンション選びの必須条件として考えている方も多いのではないでしょうか?
どれも、一度使ってしまうと手放せなくなるスグレモノです。

全体のランドスケープも素晴らしいです。
メインの出入口となる南向きの入り口から建物のエントランスまでのアプローチは植栽で埋め尽くされていて素敵な動線になっています。

EAST棟が完成して植栽も完全に植え終わりそのスケール感はなかなかに圧巻!これから5年~10年と時間が経過するにつれ、植栽が成長し一層魅力が増すと思います。

駐車場事情についても、自走式駐車場で130%~の設置率となります。アイランドシティ内のマンションであれば自走式駐車場も100%超えの設置率も珍しいものではないですが、福岡の中心部ではなかなか叶えにくいのは事実です。

また、広い車寄せや庇の伸びたエントランス、駐車場までの動線も雨に濡れないようになっていて車事情を重視する方には嬉しい仕様になっています。


以前このようなツイートをしましたが、もちろん冗談ではなく本気でありだと感じています。
希望する条件から下手に1駅2駅変えたり、部屋の広さや築年数を妥協するのではなく、いっそのこと生活スタイルまるごと変えてしまうという考え。

「中央区のマンションにしようと思ったけど、オーシャン&フォレスト購入。その分浮いた住宅費用は輸入車フルサイズSUVにぶち込んで乗り回すぜ。郊外型のライフスタイル最高!」これです。

推せる理由その3:唯一無二の街

アイランドシティは街の雰囲気が本当に良いんですよ。空が広い、道路が広い、電柱が地中化されていて景観もスッキリ。天気が良い日の夕暮れなんかは、もはや幻想的ですらあります。(言葉でニュアンスを伝えるのが難しいですが実際に訪れたことがある方はわかってもらえると思います!)

福岡の中心部分でアクティブに過ごすのも最高に楽しいですが、アイランドシティでちょっとゆっくり過ごすのも、両者全然違うベクトルではありますがどちらも甲乙つけがたい魅力があります!

やはりここでも伝えたいのは、住まい選びにおける方向転換です。
今、よかレジは福岡市のわりと中心のほうに住んでおり、徒歩圏でなんでも揃うような便利なエリアだったりします。
ただ、もし今後広い部屋が必要になったりして、予算的に今の街を諦める必要性が生まれたら、大きく方向転換してアイランドシティの物件を選択すると思います。

もちろん、アイランドシティにはマイナスポイントもあると思います。交通や商業施設の弱さ、交番や郵便局と言った公的な施設も現状ありませんし、ベイエリア特有の風の強さなどもあります。
ただ、他の街にない尖った魅力があることもまた事実です。

なお、アイランドシティの街の魅力については、以前投稿した住民インタビュー記事にも詳しく記載しています。良ければご覧ください!

【福岡】フォレストプレイス香椎照葉ザ・テラス 住民インタビュー

販売状況

実はオーシャン&フォレストには、入居者(契約者)が閲覧できる専用アプリのようなものがあり、なんとそこで全戸分の販売状況が確認できます。※なんで、このアプリを購入検討者ではなく契約者向けに提供しているんでしょうね?

知り合いから、2024年5月30日時点におけるアプリ上の販売状況を確認させてもらいましたので、下記に記載していきます。
ただ、販売状況はその時々で変わってくると思うので、正確なお部屋の空き情報が気になる方は営業担当者さんに確認をお願いします。

EAST棟は残り72戸(23%)と、まだ好みの広さや方角等が選べる余地のある状況です。ただ2棟合わせての残数は残り13%前後となるので、そう考えると販売も終盤戦というところでしょうか。
個人的な予想ですが、2024年内にほとんどのお部屋が販売完了し、グロスが高いお部屋&条件があまり良くないわりに単価が高めの一部お部屋が残るんじゃないかなと考えています。
そしてそれらも含めて、2025年上半期中には完売するのでないでしょうか。

オーシャン&フォレスト 空き状況


※ところどころ、階数が低いお部屋のほうが階数が高いお部屋より価格が高くなっていますが、誤りではなくブリスベンオークというカラーセレクトの場合建具のクオリティが高くなるためその分価格が上がっているためです。

オーシャン&フォレスト WEST棟空き状況


オーシャン&フォレスト EAST棟空き状況(1)


オーシャン&フォレスト EAST棟空き状況(2)

よかレジが今検討するなら?

私が良いと思ったプランをいくつかの価格帯別に紹介します!
分かりやすいように、オーシャン&フォレストと周辺の位置関係をまずはじめに記載しておきます。


~5000万

アイランドシティ オーシャン&フォレスト タワーレジデンス 公式パンフレットより引用


EAST Aタイプ 80.59㎡
18階4730万円(坪194万)
19階4800万円(坪197万)


以前書いた記事でも、よかレジはガーデンバルコニーがついているこちらのAタイプを推していました。※その時推していたのは2LDKのメニュープランのほう
タワーマンションで、このような広く四角いバルコニー、そしてバルコニーとキッチンが窓で繋がっている間取りは他の物件ではまず見たことがありません。

今残っているお部屋は、18階、19階といずれもスタンダードプランの3LDKになります。お子様がいらっしゃる家庭であれば部屋数を求める方も多いと思いますし、アイランドシティのメイン層はあくまで子育て世帯になりますので、需要の多さという観点では3LDKのほうがオススメしやすいです。(個人的にこのメニュープランの2LDKは、LDKにゆとりがあり各居室の形も綺麗で本当に大好きな間取りなのですが!)

18階、19階であれば北側のクロススタイルを抜ける階となり、その先の海まで綺麗に見えます。また、東側は香住ヶ丘方面の市街地や奥に山も見えるビューとなり、海、山、街、いろんな眺望が楽しめるバランスの良さがあります。
価格に関しても、眺望がしっかり楽しめるタワマンの角部屋が4000万円台、坪200万円以下で購入できるのはお得感あります。

~6000万

アイランドシティ オーシャン&フォレスト タワーレジデンス 公式パンフレットより引用


EAST Qタイプ 83.50㎡
33階 5800万円(坪230万)
36階 5920万円(坪234万)
38階 5850万円(坪232万)
40階 5970万円(坪236万)


同じく、EAST棟の北東角から、Qタイプをチョイスしています。
引き戸でLDKを広く使えるスタンダードプランも、全部屋リビングアウトでしっかりと3部屋洋室を設けているメニュープランも、どちらも使い勝手が良さそうです。
オーシャン&フォレストの角部屋は低層階はガーデンバルコニー、中~高層階はFIX窓と、低層、高層どちらであっても選びたくなるような要素が詰まった間取りになっているのが良いですね。

なお、北東角の方角ですが、照葉ザタワーとの距離感はWEST棟よりEAST棟は近くなるので、北側の眺望はWEST棟に比べて照葉ザタワーが視界には入ってきます。
ですがプライバシー性という観点では、オーシャン&フォレストと照葉ザタワーは距離も100m以上は離れているので、そこまで気にならないのでは?と感じています。
また、夜になれば照葉ザタワーのライトアップが眺望の一部としても綺麗に見えるのではないかと思います。参考までに、EAST棟北東角のお部屋からの眺望写真を掲載します。


~7000万

アイランドシティ オーシャン&フォレスト タワーレジデンス 公式パンフレットより引用


EAST Kタイプ 96.98㎡
20階 6650万円(坪227万)
22階 6920万円(坪236万)
24階 6960万円(坪237万)
26階 7080万円(坪241万)


こちらのタイプは南東角で位置関係的には遮るものがなにもない眺望となります!

前述したとおり、オーシャン&フォレストはWEST棟に比べてEAST棟のほうが数パーセントほど値上がりしています。
たとえば南西角を例に見てみると、一般的に考えればWEST棟が視界に入ってくるEAST棟より、なにも遮るものがないWEST棟のほうが好条件と言えるでしょう。にもかかわらず、EAST棟のほうがWEST棟の同プランよりも価格は上がっています。

もちろん、今の相場で考えてEAST棟も買いやすい価格ではあるものの、条件が悪くなっているかつ値上げされている、となると心理的には少し買いづらい部分があるかもしれません。
そこで、EAST棟の南東角であれば、WEST棟の南東角よりも条件は良くなりますので、たとえ価格が上がっているとしても、心理的には気持ちよく買えるのではないでしょうか。

また、こちらの方角は花火大会の特等席でもあります!
オーシャン&フォレストに住む方から花火大会の動画をいただいたので、ぜひ見てみてください。
この花火を、お酒片手にLDのFIX窓越しに見た日には「本当にこのマンションを選んで良かった」と感じられると思います。


なお、個人的な意見としては我が家は部屋数がそこまで必要ないので、LDKが広々とした3LDKのメニュープランのほうが好みです。しかしすでに全部屋申し込み済みの模様、残念。
また、本プランはまだいくつかの階数が選べる在庫状況ですが、一番低い20階でも十分に抜けてくるので私だったらグロスの低いお部屋を選ぶかなと感じました。(あとは、オーシャン&フォレストの場合は階数でカラーセレクトが変わってくるのでそこの好みで選ぶのが良いかと!)

8000万~

アイランドシティ オーシャン&フォレスト タワーレジデンス 公式パンフレットより引用


WEST Uタイプ 105.54㎡
36階 8,080万円(坪253万)


せっかくならスペシャルなお部屋に住みたい!という方にオススメです。
100㎡越え&4LDK南西角部屋&高層階で遮るものは一切なし!間取りも各お部屋非常に形が綺麗です。
先ほど記載しましたが、南西角に関しては位置関係を見てもらえば分かりますが基本的にはWESTのほうが条件が良いのですが、それにも関わらず今残っているWESTのUタイプはEASTのUタイプより安く、とてもお買い得感があります。

私の妄想プランを書かせてください(笑)
キッチン横のベッドルーム2は大胆にも潰してしまって、洗面所(ドレッシングルーム)をめちゃくちゃ広く取る、というプランにして住んでみたいなと思いました。
もちろんダブルボウル、ランドリースペースなんかも作っちゃいますよ。なんならサウナ置いてもいいんじゃね?みたいな。ベッドルーム2を潰しても、約24畳のアイランドキッチン付きLDK、リビングアウトの洋室3部屋ついてきます。やはり広さ is 正義!

プレミアムフロア

予算が潤沢にある方はプレミアムフロアも当然良いと思います!私も実際のお部屋を内見させてもらいましたが、圧巻でした・・。

・リビング&主寝室に天カセ
・モルテーニ製のキッチン
・ミーレ製食洗器(60cm幅)
・ミーレ製ビルトインオーブンレンジ
・1822サイズのビューバス
・駐車場2台確約
・エレベーターで下まで降りる際にスタンダードフロアを経由しない

など、まさに至れり尽くせり。住んでからの満足度はとても高そうです!!

ただし、特に高グロス帯になってくると、予算的に中心エリアの物件やアイランドシティ内の戸建てともバッティングしてくるので、他のプランと比較して流動性はやや落ちてくるかな?という印象はあります。(現状、プレミアムフロアの在庫もまだ選べる状況になってますし)

WEST棟も含めグロスが低いお部屋から売れていっている、というのが実情ではあるので、一般的な家庭であっても比較的手が届くと思われる、~6000万円くらいの3LDKというのがオーシャン&フォレストで最も需要があるのかなと感じています。

資産価値

最後に、オーシャン&フォレストやアイランドシティの今後の資産価値についても触れてみて締めくくりとします。

個人的な考え(予想)としては、以下のとおりです。
・オーシャン&フォレストは、エリア内での優位性は高くそこは安心材料
・今後も福岡市の再開発やインフレ等の影響でアイランドシティ内の物件価格も徐々に高くなっていく
・しかし、中心エリアほどの爆発的な高騰は見込めない
・あくまで投資用ではなくある程度長期的にアイランドシティに住む前提での購入に向いている

オーシャン&フォレストのエリア内の立ち位置
いくつかタワーマンションが建つエリアではあるなか、物理的にもアイランドシティ内の中心に位置しており、まさにランドマーク的なマンションで、いわゆるエリアNo.1マンションと言っても怒られないのではないでしょうか?
少なくとも、アイランドシティ内でのタワーマンションの建設は今後ありませんので、その点考慮してもエリア内では手堅い物件だと考えます。

アイランドシティの今後の開発
分譲マンションについては、記事冒頭でも触れていますが、フォレストプレイス香椎照葉ザ・テラスの隣に、積水ハウスの新築マンションが建つ予定になっています。
タワーマンションについては、オーシャン&フォレストがアイランドシティ内ラストになる、とのことなのでこちらの物件はフォレストプレイス香椎照葉ザ・テラスのような板状マンションになるのかと思います。

また、現在オーシャン&フォレストのモデルルームに利用している照葉パビリオンから更に奥のほうに進んだ駐車場にも、積水ハウスの分譲マンションが建つとのことです。
まだまだ計画段階で噂話程度のことですが、低層レジデンスで全戸ゆとりのあるプランになるかもしれないとのこと。(つまりグロスは重たい・・!

新築マンションの開発が控えていることが確定している、というのは資産価値的には分かりやすいプラス材料かと考えます。
このままの市況の流れであれば、どちらの物件もオーシャン&フォレストよりも高い単価での売り出しになると思いますので、周辺中古含めて相場は1段階上がるかもしれません。また、新築マンションは街全体の広告塔にもなるわけですので、周辺にポジションを持っている方からすればポジティブなことです。

周辺の再開発
周辺の開発としては、なんといっても同じく東区の箱崎九大キャンパス跡地の再開発の期待値が高いです。
本プロジェクトは、福岡の大動脈である国道3号線に隣接する超大型再開発となりますので、周辺エリア含めた街の評価をガラッと変えるポテンシャルがあると考えます。

比較対象として正しいのか分かりませんが、同じく九州大学の跡地再開発でより人気が高くなった街が六本松です。アイランドシティも、箱崎九大キャンパス跡地の再開発エリアから約6キロ、車で15分程度のわりと近いところにありますので、再開発の恩恵を享受できる場所にあると考えます。


ペアローンで買われるエリアが伸びる
福岡市全体の地価向上につられてアイランドシティの価格も伸びると思うものの、爆発的な伸びは期待しにくい、というのが個人的な見解です。
理由としては、大きく伸びる街の特徴として、中心エリアや、郊外でも駅近や複数路線使えるなど、働き盛りのパワーカップルに需要があるかどうかが大きい要因だと思うからです。
今の新築マンションのマーケットは、そういった層がペアローンで買うことを前提として値付けされているように見えますが、その点アイランドシティはどうでしょうか?
アクセスを重視し、お金で時間を買いバリバリ働くパワーカップル層が積極的には選ばないだろうというのが正直な印象で、つまり2馬力前提となるような価格までは跳ね上がっていくようなエリアではないと考えてます。
結論として、ある程度の期間実需としてしっかり住む街だと感じていますし、投機的な購入はあまりオススメしていません。

雑多につらつらと記載しましたが、以上アイランドシティ オーシャン&フォレストタワーレジデンスに関する2回目のレビューでした。

最後に念押しでもう一回!皆さん、オーシャン&フォレストを検討しましょう!今週末モデルルームに行ってみましょう!!

これからも福岡市の色々なマンションを紹介していくのでよろしくお願いいたします。コメントも気軽にいただければ幸いです!みんなで福岡のマンション界隈を盛り上げていきましょう!

Twitterもやっておりますので、ぜひフォローお願いいたします。

ではでは、また!

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えいや!で福岡に移住した人。神奈川県出身。趣味は大濠公園でぼーっとすること。スムラボでは福岡市中心エリア(中央区や地下鉄沿線)のマンションを主に紹介していきます。みなさまと一緒に福岡のマンション界隈を盛り上げていきたいので、お気軽にコメントや連絡ください!

4 件のコメント

  • ロン毛くん より:

    コメント失礼致します。
    将来的に本物件を売却することを想定して購入検討している者です。高く売れなくとも良いですが、取得価額以上であるならと思っています。この点について、アイランドシティエリアの将来性や本物件の価値を考慮するとどのように思われますか。

    • よかレジ [福岡] より:

      コメントありがとうございます!

      どのお部屋を買うか次第ですが「数年(仮に5年前後として)住んで売却時に残債割れしない」という点であれば、そこそこ高い確率で見込めるんじゃないかな?と考えています。
      もしもリセール前提だったら、自分は眺望がそこそこ良くて単価が低めのお部屋を選びますね!

      フォレストプレイスⅢ街区の坪単価について、パビリオン営業担当者さんとの立ち話で約240万前後と伺いました。(※正式な価格じゃないのであくまで噂話程度でお願いします)
      そちらのマンションのデザインや建物スペックが分からないところではありますが、少なくともタワーマンションではないのでランドマーク性が劣ることはないでしょう。
      引き合いに出した時にオーシャン&フォレストを選ばれる方もしっかりいると考えています。

      一方、資産性というと「手離れの良さ(売りに出した際にすぐ売れるか)」というのも考慮ポイントかなと思いますが、こちらについてはあまり見込めないと考えています。
      お隣のフォレストプレイス香椎照葉ザ・テラスの中古物件もよくウォッチしていますが、かなり良いなと感じるお部屋でも長期戦になっている印象です。※オーシャン&フォレストが新築で販売中というのも関係しているかもしれませんが。
      なお、フォレストプレイスの成約事例を見ると、ざっくり計算ですが大半は残債割れはしていなさそうです。※オプション有無や手数料等で金額変わってくるのであくまで目安として

      アイランドシティは、まだ開発計画を明確に残しているのが期待できる点ですね。ただ記事にも書いた通り爆発的な伸びは見込めないと思っていますので、あくまで街自体に魅力を感じている実需層に向いているなという印象です。

      • ロン毛 より:

        ご返信ありがとうございます。
        Q、M、Wで悩んでいます。
        特に眺望と間取りについてはMが綺麗だと思っていますが、若干坪単価が低層階と比較して高い気がしていますが如何でしょうか

        • よかレジ [福岡] より:

          個人的にMはE棟の方が条件悪いのにW棟より価格高いのが気になりますね・・。

          6/15時点ですが、公式サイト見るとW棟のQ38階が5530万円ラスト1部屋として売りに出ているようですが、どうでしょう?※キャンセル住戸でしょうかね
          東側はE棟と被りますが北側は抜けるので眺望良さそうですし、何よりE棟より安いのが良いと思いました。

          もう少し詳しい条件教えていただければ、より具体的な回答できますので、もしご興味あればこちらから個別相談の申し込みいただけると幸いです!

          https://www.sumu-lab.com/consultation/

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