パークタワー大森 モデルルーム訪問レポート【2LDK】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

今回は大森駅から徒歩4分のマンションであるパークタワー大森についてレポートしたいと思います。

物件概要

  • 所在地:東京都大田区大森北1丁目30番10
  • 総戸数:98戸
  • 敷地面積:1,323.63㎡
  • 建物竣工:2026年3月
  • 引渡し:2026年3月
  • 売主:三井不動産レジデンシャル、京浜急行電鉄
  • 施工会社:西松建設
  • 管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス
  • 駐車場:22台
  • 駐輪場:142台
  • 掲示板:パークタワー大森ってどうですか?
現地周辺地図

https://www.31sumai.com/mfr/X2129/floor_plan/plan_pj.html より画像引用



建物

共用部

建物全体

  • 廊下:内廊下
  • 各階ゴミ捨て場:◯
  • 各戸トランクルーム:△(プレミアム住戸のみ)
  • 24時間有人管理:×(管理人通勤)

https://www.31sumai.com/mfr/X2129/design.html より画像引用


「タワー」とありますが、98戸と規模感があるわけではありません。ですが、デザイン監修にアーキサイトメビウスを起用しており、素敵な外観デザインとなっています。

https://www.31sumai.com/mfr/X2129/design.html より画像引用


エントランスにも大理石が使われていたりなど、こじんまりとしながらも高級感ある仕上がりになっています。

エレベーターは非常用含めて2基、ご近所で最近まで販売していた「ザ・パークハウス大森タワー」にはなかった各階ゴミ捨て場がこちらにはあります。

ZEH-MOriented認定、制震構造を採用しています。制震構造とは建物内に制震装置を設置し揺れを吸収する仕組みです。

専有部

専有部スペックは普通でした。

個人的にはタワマンだからこそ天井高・サッシ高には拘りたい派なのですが2,500mmの天井高は少々物足りなさを感じました。

坪740万のマンションになかったカップボードが標準で付いてくると聞いて、「え…素敵。」となりかけましたが、ここも坪580万の超高級マンションなのでカップボードくらい普通だわと我に帰りました。

規模的にディスポーザーないかも…と少し不安に思っていたのであったたのは良かったです。

プレミアム住戸は天高が2,650mmになったり天カセがついたり、トランクルームが付いたりとスペックがアップします。

全体

  • 天井高:2,500mm
  • サッシ高:2,000mm
  • 床暖房:リビング
  • 換気システム:第三種換気
  • 天井カセットエアコン:×
  • 玄関電子錠:×
  • 玄関前カメラ:◯
  • 窓ガラス:Low-eガラス
  • バルコニー隔て板:?
  • 廊下・トイレ・洗面所床:タイル

キッチン

  • 天板:フィオレストーン
  • 側面仕上げ:×
  • 水栓:グースネックタイプ
  • ディスポーザー:◯
  • 食洗機:◯
  • カップボード:◯

洗面所・浴室

  • 洗面台天板:フィオレストーン
  • 洗面室水栓:標準
  • ミストサウナ:×
  • 洗濯機上収納:◯

価格

販売価格

1期1次販売予定住戸の平均価格はプレミアム住戸込で約坪580万円でした。

低層階は周辺建物との被りがすごく、眺望に期待できないこともあり、階毎の価格差が大きいのが特徴です。眺望に拘らない人からするとこの立地の新築タワマンの3LDKが1億以下であるのは希少性があると思うのでハマる人にはおすすめできそうです。

狙い目住戸については数も少ないので裏日記のあとがきでご紹介します。良かったら合わせてご覧ください。

【あとがき】パークタワー大森 モデルルーム訪問レポート



東向き

すぐ目の前にビルがあります。5階あたりから抜けてきます。

Googleマップより画像引用


西向き

目の前に賃貸マンションがあります。19.5m程度の離隔は取れており11階あたりから抜けてきます。

Googleマップより画像引用


南西向き

オフィス?があり、Dタイプバルコニーからは13.9m程度の離隔を確保しています。7階あたりから抜けてきますが、その後ろにもマンションがあり、そこの超えるのは16階あたりからになります。

Googleマップより画像引用


北向き

目の前にりそな銀行があり、離隔は2mほどなのでかなり圧迫感があります。5階あたりから抜けてきます。

Googleマップより画像引用


*眺望の見え方は個人差がありますので、モデルルームの眺望シミュレーションにて実際に確認されることをおすすめします


周辺相場

中古

  • ウェリスシティ大森タワー 2008年築 大森駅徒歩4分 坪420万前後
  • エクセレントシティ大森 2012年築 大森駅徒歩3分 坪390万前後
  • ザ・パークハウス大森 2013年築 大森駅徒歩5分 坪420万前後(1階事例)
  • パークタワー山王 2014年築 大森駅徒歩8分 坪470万前後
  • ザ・山王タワー 2014年築 大森駅徒歩2分 坪460万前後
  • イニシア大森 2015年築 大森駅徒歩5分 坪470万前後

新築

本マンションのすぐ近くで新築販売をしていた「ザ・パークハウス大森タワー」が坪550万程度でした。囲まれ感はザ・パークハウスの方がキツめであることを考えると後発の新築ながら本マンションの平均が坪580万というのは目に優しいと感じました。(前建あり住戸は価格が抑えめになりがちでザ・パークハウスの方が前建あり住戸が多かったため)

さらに本マンションの方が各階ゴミ置き場もありますし、価格なりの満足度を得やすそうです。

Googleマップより画像引用_ザ・パークハウス大森タワー建設地イメージ


周辺中古との比較では、本マンションのすぐ後ろにある「ウェリスシティ大森タワー」が築16年ながら坪420万で動いています。

15年後の残債はざっくり60%ですので、坪580万で本マンションを購入した際の15年後の残債は約坪350万です。現時点での相場を見る限りだと15年住んで残債割れになる可能性は低そうな点は安心材料です。

管理費・修繕積立金

共用施設がほぼないにも関わらずランニングコストはそこそこ嵩みますが、この規模感で各階ゴミ置き場や内廊下、ディスポーザーがあることを考えると相場なりでしょうか。

修繕積立金の初期値が高いことは管理面を考えると良いこと(修繕積立金を後から値上げするのは大変)です。

Dタイプ(70.92㎡)
  • 管理費:31,060円(437円/㎡)
  • 修繕積立金:21,210円(299円/㎡)
  • インターネット使用料:1,199円
  • 合計:53,469円(753円/㎡)
最近は上がる管理費のバランスを取るために修繕積立金を下げるという、とても事業者目線な価格設定のマンションが増えてきています。「管理費」と「修繕積立金」は似て非なるものなので、中身をよく理解しておくことは重要です。

駐車場

98戸に対して駐車場は約23台、設置率は23%です。使用料は29,000円〜35,000円。

【プレミアム住戸>60㎡以上住戸>それ以外】の順で駐車場の抽選を行います。プレミアム住戸を購入すれば確実に駐車場を確保することができます。

まとめ

三井不動産らしい現実的な値付け、という印象を受けました。新築縛りで探すと駅近大規模マンションはどこも価格が高騰していますので、個人的な印象としては割高感はありません(パークシティ高田馬場が徐々に安く見えてきた感がありますが…)。
  • パークシティ小岩ザタワー:坪450万前後
  • ザ・パークハウス大森タワー(完売):坪550万前後
  • ★パークタワー大森:坪580万前後
  • パークシティ高田馬場;坪620万前後
大森駅周辺の中古で探そうとも築浅・駅近の中古がなかなか出てこないエリアです。大森駅の住環境がハマって築浅・駅近のマンションに住みたいとなれば、選択肢が限られてくるのが現状です。

現地を歩いてみて大森駅周辺の生活利便性の高さに驚きました。駅には大きめなアトレがあり、イトーヨーカドーも徒歩圏内です。西友・東急ストア・まいばすけっと・オオゼキ・肉のハナマサなどスーパーも超充実しています。飲食店も数が豊富で個人店も多くバラエティに富んでいます。

(良い意味で)郊外中核都市のような買い物利便性を持ちつつ都心アクセスも良い街というのは希少性があります。全体的にわちゃわちゃ感のある街なので好みはあると思いますが、都心にも近い立地ながら買い物利便性が高く、電車に乗ることなく生活が完結する環境に魅力を感じる方は多いと思います。通学区になる入新井第一小学校までの距離も近く、同学校は改築が進んでいます。

コロナで広がったテレワークですが、徐々に出社回帰の方向に舵を切り直している企業も増えています。都心までのアクセスは今後より評価されてくると思います。

大規模な再開発が進んでいる、品川駅・高輪ゲートウェイ駅に近い点も魅力です。同駅の開発は住宅が少なくオフィス中心のため、開発が終わった後はオフィス勤務する人の自宅需要が増える可能性があります。この点はリセールバリューを考える上で追い風になりそうです。

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