リビオシティ文京小石川 モデルルーム訪問レポート【2LDK】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

今回は白山駅から徒歩11分のマンションであるリビオシティ文京小石川についてレポートしたいと思います。

まず本マンションは約70年の定期借地権のマンションになります。

定期借地権って何?って方はこちらの記事も合わせてご覧いただくことをおすすめします。力作ですので何卒!

定期借地権を検討するすべての人へ

物件概要

  • 所在地:東京都文京区小石川4丁目70番17
  • 総戸数:522戸
  • 敷地面積:12,487.08㎡
  • 建物竣工:2026年11月
  • 引渡し:2027年3月
  • 階数:地上10階
  • 売主:日鉄興和不動産、東京建物、中央土地建物、住友商事
  • 施工会社:長谷工コーポレーション
  • 管理会社:日鉄コミュニティ
  • 駐車場:110台
  • 駐輪場:771台
  • 掲示板:リビオシティ文京小石川ってどうですか?
現地周辺地図

https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/map/ より画像引用



建物

共用部

建物全体

  • 廊下:外廊下
  • 各階ゴミ捨て場:×
  • 各戸トランクルーム:×
  • 24時間有人管理:◯
IAO竹田設計がデザイン監修しているだけあって、素敵な外観デザインです。大規模マンションはどうしても団地っぽく見えてしまいがちなのですが、高級感あるデザインを実現しています。文京区は大規模マンションがそもそも少ないこともあり、同じく新たに立て変わった共同印刷本社とセットで目立つ存在になりそうです。

https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/residence/ より画像引用


敷地面積は約12,000㎡ですが、文京区のマンションとしては最大規模です。同じく文京区最大規模のインペリアルガーデンが約10,000㎡ですので、それを超えます。また522戸という戸数も文京区トップのパークコート文京小石川ザタワーの571戸に次ぐ戸数です。文京区のランドマークマンションとなるポテンシャルを秘めています。

またマンション下には1,700㎡規模のスーパーが入る予定です。文京区は大きめなスーパーが少なめなので、マンション内に大きめのスーパーがある価値は大きいです。まだどこが入るかは決まってないようでしたが有名どころが入ることを匂わされました。売主に住友商事が入っているのでサミットでしょうか???いずれにしろ楽しみです。

https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/residence/index02.html#anchor より画像引用


一方気になる部分もちらほら…

外廊下です。外廊下も内廊下もそれぞれ良さがあるので、外廊下が全てダメというものではないのですが、IAO竹田設計が造り込んだデザイン・コンセプト、後述する価格帯を踏まえると内廊下にしてほしかったのが正直なところです。

また各階ごみ置き場もありません。10階建ての板状マンションなので致し方ない部分もありますが、上モノだけで1億を超える高級レジデンスなので各階ごみ置き場は置いてほしかったなと…全体的に詰め込まれているのでごみ置き場(とそれを回収するエレベーター)の場所が確保できない&ランニングコスト抑制のためな感じもしますが、残念に感じました。

加えて1階のごみ置き場までの動線も愛がありません。メインエレベーター経由だとメインエントランスを通らないとごみ置き場に行けません。マンションの顔でもあるメインエントランスをゴミを持った住民が行き来します。素敵な外観デザイン・エントランスで高まった非日常感から一気に現実に戻される感じでもうひと工夫してほしかったなと思います。サブエントランス側に1基あるエレベーターを使う場合は図面を見る限り一度外を出てメインエントランスから中にはいってゴミを捨てないといけないように見えます(サブエントランス側エレベーターからゴミ捨て場の間にはスーパーがあるのできっと通り抜けできない)。担当の方に直接確認したわけではないのですが、もしそうだとするとサブエントランス側のエレベーターを使うD棟の人は地味に生活が不便になるので要注意です。

モデルルーム訪問者展開資料に筆者加工


エレベーターは全部で5基(90m/分)です。ただし4基がメインエントランス側に固まっている上に棟内の端にあるので、反対側の住戸の人は毎日の移動距離はそこそこなものになりそうです。大規模な板状マンションだと仕方ない部分もありますが、エレベーターの配置も少々アンバランスです。

ZEH-M orientedを取得。低炭素住宅認定を予定(現時点では申請中)しています。

共用施設

1階に共用施設が集まっています。タワマンを見慣れていると驚くレベルではありませんが、文京区だと規模の大きいマンションが少ないので、フィットネスラウンジやゲストルーム、ワーク&スタディルームがある点は強みになるでしょう。

エントランスも二層吹き抜けで開放感がありますし、ガラス越しに中庭を見せる設計にしているのもニクいですね。個人的には好きな演出です。

施設ではないですが、春日駅・後楽園駅までマンション専用シャトルバスが運行される予定です。20分に1本ペースで無料で使えるようにする予定とのことでした。
1階
  • エントランスホール
  • マルチラウンジ
  • ライブラリーラウンジ
  • ゲストルーム
  • フィットネスラウンジ

エントランスホール完成イメージ_モデルルーム訪問者展開資料より引用

2階
  • ワーク&スタディルーム
屋上
  • テラス

専有部

水回りはキッチンも洗面台もフィオレストーンを採用、洗面水栓はグローエで高級感があります。浴室も4面アクセントパネルを貼っており印象は良かったです。ディスポーザーもありますし、浴室ドアのタオルバーは標準で2本付いていました。

一方で天井高・サッシ高をもう少し頑張ってもらえるともっとテンション上がったのにな、という残念さもあります。ベンチマークになるであろうインペリアルガーデンのサッシ高は2,390mmです。一部住戸は網入りガラスになっていたりなど特に住み替え組の目線だとテンションが上がりきらないシーンが多かったです。

モデルルームにはスロップシンクが付いていて、いいね!と思ったのですが図面を見るとついてない住戸の方が多くこちらもがっかりでした。

また全体的に間取りも…。エレベーターや階段を住戸にめり込ませているので、これはなかなかと思う間取りが多いです。モアトリエ自体は仕事・勉強用のスペースにできたりなど企画としては悪くないのですが、その分収納スペースが削られており、収納のない洋室ができてしまう点は生活する上で気になってくるでしょう。「仕事用スペース」と「収納」、後付しやすいのは後者なので、足りなければ追加で足せば良いと考えられるかどうかで評価も変わってきそうです。

これが坪400万ならここまでコメントしないのですが、定期借地権で坪620万ですからね…目の肥えた買い替え組というよりは一次取得者を意識した造りだなという印象です。

全体

  • 天井高:2,440mm〜2,460mm
  • サッシ高:2,000mm(と説明受けました)
  • 床暖房:リビング
  • 換気システム:第三種換気
  • 天井カセットエアコン:×
  • 玄関電子錠:×
  • 玄関前カメラ:×
  • 窓ガラス:一部網入りガラス
  • バルコニー隔て板:トール
  • 廊下・トイレ・洗面所床:タイル

キッチン

  • 天板:フィオレストーン
  • 側面仕上げ:×
  • 水栓:グースネック
  • ディスポーザー:◯
  • 食洗機:◯
  • カップボード:◯

洗面所・浴室

  • 洗面台天板:フィオレストーン
  • 洗面室水栓:グローエ
  • ミストサウナ:×
  • 洗濯機上収納:◯

価格

販売価格

事前説明会で提示された住戸の平均価格は約坪620万円でした。価格が付いていた住戸は一部だったので平均価格が多少上下する可能性があります。

A棟:北東向き

A-76A 76.81㎡

https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/plan/plan_d1.html より画像引用

  • 4階:13,900万/坪598万
A-60C 60.61㎡
  • 4階:9,700万/坪529万
A-71M 71.63㎡

https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/plan/plan_d1.html より画像引用

  • 4階:11,900万/坪549万
  • 8階:14,000万/坪646万
A-57P 57.40㎡

https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/plan/plan_d1.html より画像引用

  • 4階:9,500万/坪547万
A-89U 89.61㎡
  • 7階:19,500万/坪719万

Bw北西向き

Bw-59C2 59.17㎡
  • 4階:9,500万/坪531万
Bw-85E3r 85.42㎡
  • 7階:17,900万/坪693万

Be棟:北東向き

Be-65H4 65.65㎡

https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/plan/plan_d1.html より画像引用

  • 4階:10,000万/坪503万

D棟:南東向き

D-85A 85.81㎡

https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/plan/plan_d1.html より画像引用

  • 4階:17,900万/坪689万
D-70G 70.36㎡
  • 4階:11,600万/坪545万

E棟:南西向き

E-82A 82.67㎡
  • 3階:16,500万/坪660万
E-95Pr 82.67㎡
  • 5階:21,900万/坪757万
E-67E 67.53㎡
  • 4階:11,900万/坪582万
E-72J 72.53㎡
  • 4階:12,900万/坪588万
E-61M 61.02㎡
  • 4階:10,300万/坪558万
個人的なおすすめ住戸については裏日記でご紹介します。良かったら合わせてご覧ください。

【あとがき】リビオシティ文京小石川 モデルルーム訪問レポート

棟毎の位置関係は以下の通りです。

モデルルーム訪問者展開資料に筆者加工


南西向きのE棟は多少抜けますが、後の方角は目の前に建物が被ってくる方角が多いです。

北東向きA棟の上の方は抜けてきますが、共同印刷・マンション(ユーカリハイツ小石川)方向のBw・D棟については抜け感はありません。文京区だと抜け感ある眺望のあるマンションの方が珍しいので、相対的なネガになることはないかと思いますが、QOLの観点で合う合わないはあると思うので、住戸選びの際はモデルルームで眺望シミュレーターをご確認ください。


周辺相場

中古

  • 小石川パークタワー 1991年築 茗荷谷駅徒歩9分 坪560万前後
  • インペリアルガーデン 2015年築 千石駅徒歩9分 坪650万前後
  • ディアナコート小石川竹早 2015年築 茗荷谷駅徒歩8分 坪490万前後
  • ブランズ小石川レジデンス 2019年築 春日駅徒歩7分 坪530万前後
  • パークコート文京小石川ザタワー 2021年築 春日駅徒歩1分 坪880万前後
パークコート文京小石川ザタワーは駅直結of駅直結のランドマークタワマンなので頭1つも2つも抜けていますが、それ以外の築浅中古は坪500〜600万程度で動いています。本マンションを買えるだけの予算があれば周辺の所有権の好条件中古が視野に入ってきます。


中古も許容できるのであれば、インペリアルガーデンをおすすめしたくなる価格差です。(インペリアルガーデンはいいぞおじさん)


一方で悩ましいのは文京区の築浅・駅近中古は出物が少ないです。おすすめのインペリアルガーデンも年に1.2件しか成約事例がない年もあります。適正価格か否かを判断する云々ではなく売りに出ていればラッキー、そんな状態です。パークコート文京小石川ザタワーはちょこちょこ出物がありますが、それでも湾岸エリアあたりのタワマンと比べると供給数が全く違います。

ちなみに今販売中の近隣の新築マンションの売り出し価格は以下の通りです。(ディアナコートはなかなか強気な価格ですが、3S1Kと呼ばれる文京区の人気公立小学校の1つである窪町小学校区である点は魅力に感じる人も多そうです)

  • シティテラス文京小石川 春日駅徒歩11分 坪530万〜坪820万
  • ルジェンテ小石川播磨坂 茗荷谷駅徒歩10分 坪640万〜坪760万
  • ディアナコート小石川播磨坂レジデンス 茗荷谷駅徒歩7分 坪785万〜坪1,050万
ざっくり慣らすと坪600万〜坪800万くらいになりそうで、他新築マンションと比べると坪620万という本マンションの価格は決して高いというものでもない印象を受けます。

文京区は小規模新築が多いので、供給の絶対数も少ないです。首都圏全体で年3万戸ほどの新築マンションが供給されていますが、文京区に絞ると300戸ほど、全体の1%程度です。仕様やスペックなどの枝葉の話はさておき、「文京区アドレスの大規模新築マンションを確実にGETできる」という点が響くかどうかが大きなポイントになると思います。

管理費・修繕積立金

まだ正式には決まってないようでしたが、ざっくり以下を想定しているとのことでした。70㎡換算で58,800円/月です。
  • 管理費:450円/㎡
  • 修繕積立金:140円/㎡
  • 解体準備金:80円/㎡
  • 地代:170㎡/円
  • 合計:840円/㎡
通常のランニングコストに加えて定期借地権のマンションは将来更地にして返すための「解体準備金」と土地を借りるでの「地代」が発生します。

金額は特別驚くものではありませんが、所有権のマンションと比べて物件価格は安くなるもののランニングコストは高くなるので要注意です。

以下記事で細かい費用の面も説明しています。是非合わせてご覧ください(2回目)

定期借地権を検討するすべての人へ

駐車場

細かい条件は決まっていませんでした。

まとめ

価格とマンションだけを見ると辛口コメントが増えてしまいましたが、「文京区の新築」という情報を付け加えると希少性が増し、評価も変わってくるマンションです。

つまり「広域検討できて文京区である必要性が低い人」にとってはこのマンションはあまり魅力的に見えないはずです。一方で「文京区に拘る人、確実に買えること」に価値を感じる人にとっては魅力的です。また既に分譲マンションに住んでいる人からすると共用部・専有部共にデグレする箇所が多くテンションが下がりがちですが、一次取得の方からすると何をそんな枝葉の話に拘ってと感じるでしょう。ということで評価の分かれるマンションだなと思いました。

今後文京区でこの規模の新築マンションが出てくる可能性は低いです。また規模があるからこそ1階にスーパーがあったり、マンション専用シャトルバスを運営できたりとスケールメリットを十分に活かしています。立地と全体の企画に魅力を感じる人は前向きに検討しても良いかと思います。

定期借地権は期間が有限であること、不動産としての価値が時間とともに減価していくことが特徴です。他のマンション以上に購入した後の出口戦略をどうするのかを確り考えておくことが肝要です。

お子様が生まれたタイミングで購入、20年ほど住んでお子様が独立したタイミングで終の住まいに住み替えというプランだと、まだ借地期間が50年残っているので次の買い手も付きやすそうです。

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リビオシティ文京小石川
  • 東京都文京区小石川4丁目
  • 東京メトロ丸ノ内線・南北線 後楽園 駅徒歩12分(サブエントランスより/8番出口まで) 都営大江戸線・三田線 春日 駅徒歩11分(サブエントランスより/A5出口まで) 都営三田線 白山 駅徒歩10分(メインエントランスより/A1出口まで) 東京メトロ丸ノ内線 茗荷谷 駅徒歩13分(メインエントランスより/1番出口まで)
  • 未定※権利金含む
  • 1LDK~4LDK
  • 35.89m2~89.61m2
  • 販売戸数 未定 / 522戸

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首都圏エリア担当。記事を見てマンション買いました!と言っていただくことが最近の生きがいです。読者の方のマンション探しのお役に立てるよう日々発信しています。

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