今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】

1.2月はバタバタしていて更新ができませんでした…ごめんなさい。リリースからちょっと日が経ったものもありますが新年1発目の気になるマンションです！

では、参りましょう！

リビオシティ文京小石川

https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/residence/　より画像引用

最も近い白山駅徒歩10分、他は後楽園駅徒歩12分、春日駅徒歩11分、茗荷谷駅徒歩13分と全体的に駅距離はありますが、文京区では珍しい522戸もの大規模マンションです。

70年定借だったり、駅距離があったり、しれっと外廊下だったりなど気になる点はありますが、それを吹き飛ばすくらい「文京区最大規模」という魅力があります。文京区は築浅の中古も少なく、動きが早いエリアなので大規模新築は人気出そうです。IAO竹田設計のデザインも良きです。

駅距離のネガをカバーすべく専用のシャトルバスが準備されます。個人的に文京区はスーパーが少ない印象があるので、1階にスーパーが入ることはQOLを大きく上げてくれると思います。

定借のマンションなので地代や解体準備金といったランニングコストがいくらかかってくるか次第で評価が変わってくるので気になるところですね。近くの「シティテラス文京小石川」が坪600万くらいなので、そこと近い価格になってきそうな感じがします。

周辺中古

ディアナコート小石川竹早　2015年築　茗荷谷駅徒歩5分　坪490万前後
ブランズ文京小石川レジデンス　2019年築　春日駅徒歩7分　坪530万前後
パークコート文京小石川ザタワー　2021年築　春日駅駅徒歩1分（直結）　坪850万前後

物件概要

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リビオタワー品川

https://livio-sumai.jp/pj/shinagawa-tower/　より画像引用

品川駅徒歩13分、全815戸の大規模プロジェクトです。しばらく新築マンションの供給がなかった港区港南エリアに待望の新築マンションです。

品川駅東側の港南アドレスは約20年前に再開発と合わせ、多くのタワマンが建設されました。ということで周辺の中古はどれも築20年程度になっているので、新築であることの付加価値は評価されるでしょう。周辺マンションからの買い替え需要も多くありそうです。

品川駅徒歩圏内というのも魅力ですが、高輪ゲートウェイ駅へも歩ける距離という点もストロングポイントです。2024年には港南側から駅までの歩行者デッキも完成予定、2025年には街の再開発も完了予定と高輪ゲートウェイ駅に寄り添う立地としての評価も高まりそうなのも気になるポイントです。

公式HPでもあまり情報が開示されていないので、今後が楽しみですね〜

ベンチマークとなるパークタワー品川ベイワードが築19年で坪500万なので坪600万を切ってくることはなさそうです。港南エリアが気になっているのであれば、このマンションの価格が出る前に周辺中古にチャレンジするものありだと思います。

港南エリアの現時点の中古をザッと見た印象。
・ワールドシティタワーズ：売り出し数多いが適正価格（坪500万切り）の出物はバンバン申込入ってる
・パークタワー品川ベイワード：リビオタワー品川期待なのか強気の売り出しが多い…
— 2LDK (@2ldk18) March 22, 2024

周辺中古

コスモポリス品川　2005年築　品川駅徒歩10分　坪430万前後
パークタワー品川ベイワード　2005年築　品川駅徒歩13分　坪500万前後
ワールドシティタワーズ　2005年築　品川駅徒歩15分　坪490万前後
シティタワー品川　2008年築　品川駅徒歩10分　坪340万前後（2080年までの定期借地権）

物件概要

資料請求

パークシティ小岩ザタワー

https://www.31sumai.com/mfr/X1613/　より画像引用

小岩駅徒歩3分、全731戸の大規模プロジェクトです。小岩駅北口に建設されるマンションで駅とペデストリアンデッキで繋がります。マンションだけでなく、商業（イトーヨーカドーとワイズマートは確定）やオフィスも一体で建設される複合開発になります。

今、イトーヨーカドーがある駅前の空間も合わせて開発されることになるので開発後の印象はガラッと変わったものになります。

同じく小岩駅前（こちらは南口側）に「プラウドタワー小岩フロント」の建設も進んでいます。販売時期はどちらも2024年6月とがっつりバッティングすることから、どちらを選ぶかも悩ましいポイントです。

両者の比較は別途記事化（時期未定）したいと考えていますが、価格はお互いを意識することから高値チャレンジをし辛い点は検討者目線ではラッキーな環境であると考えます。

「プラウドタワー小岩ファースト」（「フロント」との違いが分かりづらいですがすでに完成済みの1作目）が坪400万を超えて動いていることから、坪400万を切ることはなさそうですが、坪420〜430万くらいだと嬉しいところです（販売時期のバッティングがなければ＋坪20万くらいになってそう）。

いずれにしろ双方のマンションのモデルルーム訪問までは最速で済ませ、価格表を持った状態で買うか/買わないか、買うならどちらを買うかを悩むべきマンションです。

周辺中古