「プラウドタワー亀戸クロス」夏の新規販売間取りのご紹介【キットキャット】

プラウドタワー亀戸クロス」のWEB事前案内会に参加させて頂きまして感想と次期販売住戸に関するお知らせを紹介させていただきます。

今回特にお伝えしたいのは、不動産業界の夏休みの影響で、意図しない「買い逃し」が起きないように計画をして欲しいということです。

例年この夏の時期は多くの不動産会社さん、特に新築マンションのモデルルームはお盆休暇でお休みとなり、商談が伺えない形となります。マンションのモデルルームによりお盆休みの期間はそれぞれ異なりますが、1週間から2週間お休みになり、今年は8月10日~22日くらいが大そうです。

こちらで気を付けておきたいのが、お盆休み明け、すぐに販売を開始する期があるマンションがあるということです(「プラウドタワー亀戸クロス」はこれに当てはまります) その場合、お盆休み前にローン審査を開始していないと、休み明けの販売期に間に合わないということがありうるということです。一概に言えないですが、銀行ローン審査部門もローテーションで休みに入ることから審査の進捗も低調になり、お盆休み明けはローン審査の進捗が遅くなる可能性もあります。つきましては9月発売住戸を狙っている方は8月一桁日までにぜひともローン審査まで進めることおすすめします。

「プラウドタワー亀戸クロス」

物件名 プラウドタワー亀戸クロス
所在地 東京都江東区亀戸六丁目31番1他(地番)
交通情報 JR総武線 「亀戸」駅 徒歩2分
敷地面積 22,989.26m²
土地権利/借地権種類 所有権
構造・規模 鉄筋コンクリート 地上25階 地下2階建て
建物竣工時期 2022年1月下旬 (予定)
入居(引渡)時期 2022年3月下旬(予定)
総戸数 934戸
駐車場 252台 【機械式】
駐輪場 1604台
バイク置場 8台
ミニバイク置場 94台
売主 野村不動産株式会社
三菱地所レジデンス株式会社
 

「駅近」「大規模」「再開発」「商業施設隣接」とても好条件が揃っている物件です

キットキャットにとっては、秋葉原より東の総武線エリアはまったく地縁の無いエリアです。それでも広域検討者にも刺さるキーワードが揃っているということで、WEB説明会に参加してみましたので、上記キーワードが実際当物件にとってどうだったのか、また今後の販売状況について記載させて頂きます。

 

1)「駅ちか」

           

地図上から感じる距離は「駅前」に相応しい配置だと思います。

ただ、現地に行かない中で判断するのは時期早々だという点があります

①京葉道路を横断する必要あり

これは現地に降り立ったら是非ともチェックしたいところです。小さな道と、大きな道の交差点で  あれば、大きな道が優先されるもの。せっかくの駅近いところにも関わらず、信号待ちで何分も待ちでは宝の持ち腐れです。

②信号待ちの間の日差し、ビル風

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建物竣工イメージを拝見する限り、駅に向かう際に信号待ちをする箇所(開発地域内)について、日差し遮るところが無さそうな印象を持ちます。年々暑くなる日本の夏。快適に過ごしたいから、駅ちか物件にも関わらず信号待ちで日に焼けたというのも本末転倒です。そしてマンションに向かうほうの信号待ちは南向きになり、道路幅も大きいことから日差しに当たりっぱなしで信号待ちをしなければなさそうです。

また、当物件のビル風も見逃せないと思います。南北に大きい建物のため大きく西側からの風の道を変えていく可能性もあると思います。風が強い日の雨、そんな時に信号待ちで傘をさしているのにずぶぬれ。。。 出来たらこのようなことも考慮に入れてもらいたかったですが、残念ながら、それを見越したような屋根のようなものは作られず、広場が優先された敷地配置となっている点は要注意かと思います

どうしてもWEB説明会ではわからない点を懸念点として上げさせて頂きますが、この点は認識して現地を調査したいと思います(追っての現地レポも暑い夏のうちに。。。体張ります!)

 2)大規模

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隣接する小学校のグランドのサークルと比べると、建物の巨大さがWEBでありがらも感じられます。「タワー」と名前になっています、横長なので、タワーというより巨大な壁のようです。

大規模であることはどなたも否定できないと思います。唯一気になるのは中古物件として販売するときに、どこが建物「顔」になるのかわかりにくいということです。中古物件として売る際は、撮影できる場所からの写真になります。パンフレットのイメージ写真のように一番見栄えする場所からの写真は取れない物件が多いです。当物件も現地に向かった際は、是非ともカメラ映えする場所を探してみてはいかがでしょうか。

当物件くらい大きいと、マンション名だけで指名もあるとは思いますが、、中古マンションの外観写真は第一印象がシビアに比べられてしまうと思いますので、他物件を見に行く際も、竣工前購入の際は、是非とも気を付けて現地を観察してみることをおススメします(これはキットキャットのマンション購入経験からも確認すべきだったと思っているので念押し。一番映える角度からのHPデザイン画と同じアングルからの写真は撮れないこと、竣工後に気づくととても残念です。。。)

3)「再開発」

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ここまでいろいろと書いておりましたが、現地に行かずに不動産は購入出来ないな(と言いつつ購入したことありますが。。)と思える事態発生です!

亀戸駅東口、階段オンリーです!!!

亀戸駅は北口と東口しかないにも関わらず、駅の南側に行くための出口は階段のみ。キットキャットが亀戸駅で降りたことないことバレてしまいましたが、この駅構造を知る前にWEB説明会で高揚感を出そうという策略では、、、、と思ってしまうほどの駅構造。今回ご紹介する1LDKを購入されるような五体満足な単身者でも、荷物やキャリングケースを持っている時とかにはせめてエレベーターは使いたいものです。ましてこちらの物件はファミリー層も多いのに、これはベビーカーありファミリー大変です!

ネットで調べられる範囲で工事があるか探してみましたが、今のところ工事の予定は無いようです。。後でお伝えしますが、次期以降は値上げも予定しているようなので、その値上げ分で工事してほしいくらいですが、そんなに公共施設が安く出来るものではなく、このままでは竣工後も階段続きそうです。

亀戸六丁目まちづくり方針の作成時、住民説明会回答集はこちら

亀戸六丁目まちづくり方針、PDF資料はこちら

当然、当マンションも行政と綿密な打ち合わせをしての計画だと思いますので、最新の行政方針、JRの方針については、是非とも野村不動産にも確認してみましょう。「構想」段階だと、断言してもらえないかもしれませんが、「構想がある」ことは営業さんも言えるはずです。

4)商業施設隣接

ちょっとマイナスな点ばかり、お伝えしてしまいましたが、こちらは期待出来そうです。お店の入り具合にもよりますが、雨にも塗れずに直結しているのは何ものにも変えられない希少性だと思います。

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以前こちらの敷地にあった「サンストリート亀戸」の店舗面積が約20,800平米、50店舗だったのに比べて、平米数、店舗数共に1.5倍程度にはなる予定です。

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プラウドタワー亀戸クロス」の4階から、商業施設側では3階に通る橋が出来る予定です。

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商業施設直結マンションで現在販売中の物件と言えば、どの物件も期待が大きく、マンションを検討を現状されていない方にとっても注目されます。追々マンション購入を検討する際、日々利用する施設に直結している物件を検討をまず進めるのは自然の理であると思います。

  <商業施設隣接のタワーマンションの例>

・「パークタワー勝どき

プラウドタワー小岩ファースト

「ドレッセタワー新綱島」

4)ここまでのセールスポイント評価

総合設計制度を用いた開発ということで、周辺の住民の方々においてはとても期待されている中ではありますが、劇的に街を作り変えるというところまで行っていないのは残念なところです。

特に亀戸駅と「プラウドタワー亀戸クロス」の間の同線も併せて開発出来なかったのは残念なところです。当敷地は、以前の商業施設「サンストリート亀戸」があったころから、定期借地権でいずれは借地の期限が見えていたにも関わらず、将来を見越した街づくり案を示せなかったと思われます。

賃貸契約が終わるタイミングに向けて、駅との間の再開発も計画出来なかった経緯はわかりませんが、賃料相場がそこまで高く無いエリアではありますし、分譲マンションの価格帯の上限もシビアに見られるエリアではあるので、港区の開発「東京ポートシティ竹芝」 のように「駅直結」を作りだすようなダイナミック差を求めても難しいかと思いますが、、、、あくまでも大きな敷地の中で「建て直し」をした、という表現が正しいとの印象です。

ただ、自宅の購入検討に当たっては「商業施設隣接」、「エリア最高層免振タワーレジデンス」というセールスポイントで競争力は十分ですし、キットキャットのようなエリアに地縁が無い方にとっても、興味をそそる物件であることは間違い無いので、購入候補から外すのはもったいないです(再開発ネタに詳しいマニアな視点ばかりで見てしまわないこと!)

まして、亀戸駅東口は階段しかない、信号待ちがあるというデメリットは残ってしまいましたが、今回ご紹介する1LDKを購入される層にとっては、階段も苦にならない人も多そうなので、よくよくこの後の間取り、価格帯をチェックしたほうが良いという結論になります。

5)8月以降の販売スケジュールと売り出し住戸について

7月23日に第4期販売が行われ、そこで1LDKの販売が開始されました。今回の期で販売されたのは以下の42.69平米のお部屋です。(トランクルーム2.87平米を含む)

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(ご参考) 1LDK 西向き 販売価格表 トランクルーム込み

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当初この間取りを見たときに、L字型の区割り、キッチンの配置、などから40平米前後の部屋としては少々もう少し狭めの賃貸住宅のような間取りに感じました。ただ、収納量が実は多い間取りで、2人分の荷物もどうにか入りそうなところは良いところだと感じてきました。下駄箱は大きくは無いですが、追加で置けそうなくぼみもあり、納戸とウォークインクローゼット、そしてこちらの図には描かれていないですが、トランクルームも2.87平米あります。

出口を考えるにあたり2人でも居住出来るのか否かは、購買顧客層を大きくしますので、あとあと見ると魅力的にも映る間取りでしたが、ほぼ今回の第4期で販売終了となる予定だそうです(ガーン↓↓)

価格は7階4998万円から始まり15階が5108万円(坪単価387万~395万円 トランクルーム込)と400万円を切るのは魅力的でしたが、後の祭りです。次選べる住戸をご紹介いたしましょう。

 

ということで、次期以降の販売住戸を紹介していきますが、現状確定しているのは1LDKとなります。

GEタイプ 専有面積36.20平米 (約10.95坪 他にトランクルーム 1.14~1.56平米あり)

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価格は5階か6階で4600万円台となります。これまで販売していた間取りとは異なり、今回が初めての販売となります。

販売戸数は20戸ほどと、少なくは無いので、すぐに完売になるとは売主側も考えていないようですが、トランクルームの大きさが少し上下する中で、価格が同じ場合、トランクルームが大きいほうから売れていくことが予想されます。

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間取りとしては36平米としてはこちらも収納量は多いほうの部類に入ると思います。シューズインクローゼット、ウォークインクローゼット、納戸と、表記上1LDK+N(納戸)+SIC+WICと取れるのもセールスポイントになると思います。

一方で、洋室の幅が狭く、シングルベットしか置けないサイズなので将来の出口として2人入居を視野に入れられないので、売り出し価格を伸ばしにくいという面もあると思います。

ただ、その分購入価格も第4期の部屋と比べると低いので、毎月の支払いが抑えられるので、1人暮らしを考えている方にとってはこちらの総額が抑えられた部屋のほうが魅力的な面もあります。

4600万円で仮に試算すると 0.575%変動金利 35年ローンの場合、月々120,938円になり、5000万円の部屋の場合は月々131,454円ですので、1人くらしに+1万円は大きな差です。機能がほぼ変わらないのであれば、こちらにGO!することも十分検討に入ると思います。(設備仕様などは別でレビュー予定)

販売スケジュールですが、8月末、もしくは9月上旬申し込み期日、そこで申し込みの無い部屋が先着順として販売されるとのこと。横一列同じ価格であることが予想されますので、トランクルームの大きさ、前に建つ建物との離隔、内廊下の導線、などを加味して、一番条件の良い部屋を選ぼうとすると、やはりモデルルームの夏休み前(8/10~)に訪問することをおすすめします。

 

6)総評

最初にお伝えしましたが、今回ご紹介のお部屋は販売スケジュールが8月末を予定しているとのことでしたが、お盆休みが入る関係であまり猶予がありません。セールスポイント「駅近」「大規模」「再開発」「商業施設隣接」と言ったキーワードが刺さる、都内で1LDK4000万円台を探している方には、ぜひともこの期を逃さないように動かれてはいかがでしょうか。

なお、今回販売の20戸が販売完了すると、今後の1LDKの販売は竣工後販売になるようです。低層5階~6階は変わらないのですが、商業施設とお見合いになる配置(上記図面GE65~GE54の箇所)ため、お見合い感がどのくらいになるかわからないから、竣工後販売となるそうです。

値段帯は来年の相場次第ということで今から予想は出来ませんし、どのくらい建物近い感じがするかも予想は出来ません。ただ、最近の販売手法から言うと、先に条件良い部屋を出して、同じ値段で条件悪い部屋を売る、パターンが横行している昨今、来年の販売を見越して今諦めるのは時期早々かと。

この販売手法については、賛否両論ありますが明らかに現状では企業側にとっては成功ですし、早く踏み出せた方にとって恩恵が大きい状態です。日本人が長年デフレに苦しめられていた時代の感覚で考えていると、このような販売手法は悪のように取られてしまいがちですが、海外のインフレ前提の国々では当然のように行われている手法で、販売時期が後になれば、徐々に値上げしていくことは当然の見立てです。

海外収益物件と異なり、手付金に利息が付かないのは、やはり痛いです。ただ今回の1LDKについては抽選にならない部屋もあると販売側も予想していることから、昨今のマンション購入の新たなハードル「抽選部屋は手付金10%必須」が無い可能性もゼロではない(と思いたい!!)ので、次回現地モデルルームを訪問した際はその点もチェックしたいと思います。

7)編集後記

モデルルームに訪問できない事態が、最近多いように思われます。キットキャットが時間を取れていないこともありますが、金曜日の夜に次の日曜日予約を取ろう、と言ったことはこういった大規模物件になるとほぼ不可能な物件が多いです。

プラウドタワー亀戸クロス」もまず、WEB説明会、その後現地モデルルーム訪問を許されるので、最低2回、説明を受ける形になりますが、どちらも予約が取りにくかったです。これは他の物件にも言える話ですが、7月の連休で販売期を設ける場合、その翌週あたりに「契約会」と言った、重要事項説明書などの大地な場が設けられるので、モデルルームの内覧自体をお休みにしてしまう場合があります。

実際、「プラウドタワー亀戸クロス」も例に漏れず、お盆休み前にも、モデルルームの訪問受付をしていない日がありました。夏と正月は変則的なスケジュールになるということ、頭の隅に置いて頂き、この夏であれば、お盆休みを考慮に入れて、早めに資料請求や現地モデルルームに訪問することから始めてみるのが良いのではないでしょうか。

 

最後のおまけ

最後に投稿後の追加情報を掲載しますが、おすすめではなくあくまでも参考用です。

GA1 TYPE 35.58平米 トランクルーム0.64平米含む 1LDK+N+SIC 4300万円台

こちらの部屋タイプもお盆休み明けの販売予定ですが、見たことのない形の間取りです。キッチンが真ん中にあり、さらにその幅よりも狭い洋室がある細長い部屋です。

洋室はシングルベットが置けるのか怪しいくらい狭め(ドアがぶつかってしまう?)で、さらに引き戸で開け放てる形では無く、完全に独立した4畳のお部屋になります(窓のところのデットスペース込)、当該お部屋は3階のみの西向き緑道側配置です。こちらは正直クローゼットも狭くおススメは出来かねます。。洋室の窮屈感はある種の寝台列車の個室のようなか感じかと見間違えるかと思う、無理やり感ある1LDKですね。表記上は1LDK+N+SICとなるのですが、使い勝手は悪いと思われます。(カウンターキッチン絶対と言う方はこちらか。。。)

GA1

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なお、商業施設とのブリッジと同じ階の4階はSOHO利用可の住戸として竣工後販売となる予定のため、夏の売り出しにはならず、値付け方法も一般住戸と変わってくるとのことでした!

<低層階 住戸表> 赤く囲った4階はデッキ直結です

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(ご参考) 購入された後の野村不動産独自のカスタマーサービスについては

 こちらのブログにまとめさせていただきました

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猫アレルギーのキットキャットと言います。主に東京都心(山手線内側)+城南エリアをメインターゲットとしてマンション探しの旅を続けております。不動産購入歴は3軒の都内2LDK自己居住用(中古・新築・新築)と英語圏にタウンハウス1戸(新築3LDK+2Bath+2Car投資用)を購入しています。得意分野はローン(住宅・投資どちらも)、確定申告(青色・白色)、集中訪問エリアのマンション(新宿区・文京区・目黒区・台東区)、そして都市計画、建築基準法です。30代の普通の文系会社員ではありますので、素人の目線を忘れずにわかりやすい、ためになる記事をご提供していきたいです! 

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