グランドメゾン浅草花川戸 現地訪問レビュー【2LDK】

今回浅草駅から徒歩4分のマンションである「グランドメゾン浅草花川戸」の現地を訪問してきましたのでレビューしたいと思います。

本マンションのポイント3つ!

  1. 圧巻のスカイツリービュー
  2. 春は花見、夏は花火も楽しめる、魅力ある隅田川沿いの立地
  3. 松屋浅草や豊富な飲食店による「食」の充実

物件概要

  • 所在地:東京都台東区花川戸1丁目8番3(地番)
  • 総戸数:25戸
  • 敷地面積:1640.66㎡
  • 建物竣工:2022年6月
  • 引渡し:2022年7月
  • 売主:積水ハウス
  • 施工会社:日本建設
  • 管理会社:積水ハウスGMパートナーズ
  • 駐車場:1台
  • 駐輪場:25台
現地周辺地図(物件公式HPより引用)

公式HPより画像引用

駅距離

  • 東京メトロ銀座線「浅草」駅徒歩4分
  • 都営浅草線「浅草」駅徒歩7分
  • 東武伊勢崎線(東武スカイツリーライン)「浅草」駅徒歩3分
銀座線浅草駅から現地まで実際に歩いてみるとほぼ4分で到着しました。

動画を見ていただくと分かりやすいですが、フラットかつ歩車分離もされていて歩きやすい道のりです。


主要駅へのアクセス

  • 東京駅:20分
  • 池袋駅:33分
  • 品川駅:25分
  • 新宿駅:28分
  • 渋谷駅:35分
平日8時着想定の浅草駅から各駅へのアクセスです。

東京駅・品川駅・新宿駅へは30分以内でアクセスが可能です。オフィスの多い東京駅・新宿駅双方のアクセスが良いのは魅力的です。

また都営浅草線があるため、羽田空港までも1本なのは便利です。

1日の乗客数

  • 浅草駅:55,154人(都営地下鉄:26,398人+東京メトロ:28,756)
*乗降客数しか開示がない場合は数字を半分にしています。

現地訪問をしたタイミングが朝早めだったこともあってか、イメージしていた浅草駅の賑わいはなく落ち着いていました。

コロナの影響もあり、東京メトロ浅草駅は乗降客数が前年度の▲47%と非常に落ち込んでいます。

コロナが落ち着き、インバウンドの需要が戻ってくればもっと街に賑わいが戻ってきそうです。

飲食店の数(食べログ調べ)

  • 浅草駅:1,871件
数字が示すとおり、浅草駅周辺には多くの飲食店が存在します。

ジャンルも多岐に渡っている上に昔からの名店も多く、外食好きの人にとってはとても魅力的だと思います。

浅草と言えば10年近く前に地元から東京に遊びに行った際に食べたモンブランのハンバーグがとても美味しかった記憶があります。

近隣スーパー

  • 松屋浅草(北野エース)
  • マルエツプチ
松屋浅草をスーパーとカウントして良いかは微妙ですが、テナントに北野エースが入っています。

それ以外にもデパ地下として多くの飲食店が地下にあるので、惣菜を買って帰ることができるのは便利だと思います。

松屋浅草


マルエツプチは駅と逆方向で使いづらい場所にあるので、駅と直結している松屋浅草を使う人が多そうです。

スーパーのラインナップ自体はさほど充実していないので、自炊派の方は少し足を伸ばして浅草ROX地下の西友やネットスーパーを活用いただくのが良さそうです。

学区

  • 浅草小学校
浅草小学校までは1本通りを渡る必要がありますが距離は近いです。

築年数は経っているものの落ち着いた雰囲気で良かったです。

浅草小学校

待機児童数

  • 入園決定率:60.6%
  • 待機児童数:79人
保活のミカタより引用

台東区の入園決定率は23区平均である71.8%を下回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。

公園

  • 隅田公園
  • 花川戸公園
目の間の隅田川沿いに公園が広がっています。大人がのんびりするも良し、遊具のあるスペースもあるのでお子様を連れて遊ぶも良しの雰囲気のよい公園です。

スカイツリーを眺めながら散歩するのはとても気持ちよかったです。季節の良い時期は隅田川沿いの散歩は最高だと思います。

隅田公園


浅草小学校の向かいにある花川戸公園も大きめの遊具があって子どもが喜びそうでした。

花川戸公園

災害危険度

隅田川沿いということで、災害危険度が低いエリアというわけではないですが、思ったよりも危険度は低いと感じました。

特に洪水についてはもっとリスクが高いと思っていましたが、個人的には許容範囲内でした。

地震・火災

以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。(5,177位、ランク1が最も安全)

地震情報サイトより引用

  • 建物倒壊危険度:420位 ランク3
  • 火災危険度:2227位 ランク2
  • 総合危険度:4767位 ランク1
形成された年代が新しく、沖積層を中心とした地盤です。主に海面下での堆積物でできているため軟弱な地盤となっています。地震が起きた場合に揺れが増幅されやすいため比較的危険度が高い地域です。

液状化

東京の液状化予想図サイトより引用
  • 桃:液状化の可能性高
  • 黄:液状化の可能性有
  • 緑:液状化の可能性低


本マンション建設地は、液状化の可能性があります。

洪水・高潮

ハザードマップポータルサイトより引用



上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。

本マンションは洪水が0.5m〜3mのハザードがかかったエリアとなっています。(高潮はハザードかかっていません)

公式HPより

眺めの良い浅草

これは本マンションのキャッチコピーなのですが、この物件の魅力はまさにこの言葉に尽きると思います。

公式HPにリビングダイニングからの眺望イメージがありますが、圧巻の眺望です。スカイツリーがど真ん中にくるこの眺望はそれだけで魅力があります。

公式HPより画像引用


また目の前の隅田川沿いには桜がたくさんあり、春になれば桜を楽しむことも可能です。

花見の季節になれば周辺にはたくさんの夜店が並びますので、気軽に花見を満喫することもできます。

加えて隅田川と言えば隅田川花火大会も有名です。直近はコロナの影響で開催されていませんが、毎年100万人近くが来場する有名な花火大会が自宅近くで開催されます。

角度的には少し厳しいかもしれませんが、上手く行けば自宅からも花火を見ることができそうです。(隅田川花火大会は2つの会場で花火が打ち上げられます。会場案内は公式HPをご覧ください。)

間取り紹介

Btype 2LDK 50.46㎡

公式HPより画像引用


角部屋ということで、全ての部屋に窓があり、採光が確保されています。

浴室にも窓があるのは換気の面でも嬉しいです。(ビューバスというほど眺望は期待できないので換気用程度の窓かと思います。)

また南北に窓があることで風通しにも期待ができそうです。

キッチンのレイアウトは個人的に好みではない(子どもがいることもあり、キッチンとリビングはエリアとして別れていてほしい)ですが、洋室2のウォールドアを収納することができ、大きなリビングダイニングとして使うことができるのは使い勝手が良さそうです。

間取りを見てもキッチンのコンロは二口ですし、外食メインのDINKS or シングルがターゲットかなと思いました。

現地訪問より

建設地周辺の雰囲気はこちらからどうぞ。


隅田川沿いの気持ちよさ

実際に現地を訪問してみて感じたのは、隅田川沿いの気持ちよさは尋常ではないと言うことです。

北島康介の「チョー気持ちいい!!」を思い出しました。(本記事の読者の方ならわかりますよね???)

隅田川からスカイツリービューです。公式HPのイメージ通り、スカイツリーがドカーンと見えます。


本マンション目の前の隅田川沿いにはタリーズもあります。スカイツリーを眺めながらコーヒーを楽しめるのは最高です。

マンション目の前にあるタリーズとスカイツリー

周辺の建築計画

本マンション南側と西側で工事が進んでいました。マンション建設ではなさそうでしたが、周辺環境が変わる可能性があるので、気になる方はモデルルームでご確認いただくことをおすすめします。(営業マンの方がどこまで情報を持ってらっしゃるかは不明ですが、公開されている情報のご説明はいただけると思います。)

南側は浅草変電所(仮称)の建設工事と書かれていました。



西隣りの建築計画はこちらです。両方とも東京メトロに関連のあるビルとなるようです。


周辺相場

中古

  • ルジェンテ浅草 竣工2017年 浅草駅徒歩8分 坪365万前後(新築時坪315万円前後)

新築

  • ブランズ浅草寿 竣工2021年 田原町駅徒歩5分 坪410万前後
  • リビオレゾン浅草 竣工2021年 浅草駅徒歩6分 坪375万前後
  • ピアース浅草 竣工2021年 浅草駅徒歩7分 坪430万前後
近隣の中古は出物が少なかったですが、築浅の「ルジェンテ浅草」が坪365万で売りに出ていました。

周辺新築を見ると本マンションからも比較的距離の近い浅草3丁目アドレスの「ピアース浅草」が坪430万前後、少しエリアは変わりますが、田原町駅近くの「ブランズ浅草寿」が坪410万前後で販売されています。

本マンションのスカイツリービューは希少性が高く、浅草駅までの距離も徒歩4分と近く、周辺新築と比較しても魅力があります。

周辺新築を超えてくる可能性も十分あることを踏まえると、坪430〜460万くらいになってもおかしくないかと思います。(勝手な予想ですので当てにしないでください)

仮に坪450万だとすると、上で紹介した2LDKが6,880万になります。7,000万を意識した値付けになりそうです。

尚、本マンションの近くには住友不動産の「ザ・浅草レジデンス」が控えています。住友不動産は強気の価格設定で有名ですので、「ザ浅草レジデンス」も驚きの価格で販売される可能性は十分にあります。

浅草で坪450万と聞くと驚きなのですが、後ろに「ザ浅草レジデンス」が控えている以上、値下がりを期待して後発物件を待つのは得策ではありません。

まとめ

私がシングル・DINKSであれば本気で検討していたと思うマンションです。

仕事帰りに松屋でデパ地下を買うも良し、周辺の多様な飲食店巡りをするも良しで「食」については非常に充実しています。

また自宅からはスカイツリードカーン!の圧巻の眺望を満喫できます。春には桜・夏には花火を楽しめますし、隅田川沿いを散歩するのもとても気持ちいいです。

隅田川で心地いい風を感じながら缶ビールをプシュっといきたいです。(プシュ)

予想通りの価格となれば、以前から浅草を見ている人からすると高いのですが、昨今の相場を踏まえると許容範囲内ですし、後発に「ザ浅草レジデンス」が待ち構えているので更にエリアの相場が上る可能性もあります。

販売対象住戸はわずか22戸と戸数も少なく、特徴的な魅力を持っているので、スピーディーに販売が進みそうです。

特に1LDKの販売は2戸しかありませんので、1期1次で完売となる可能性大かと思います。

11月から販売開始予定です。ご興味を持たれた方はこちらから資料請求を行い、エントリーを進めておかれることをおすすめします。

資料請求の申込をすると物件エントリー者限定ページを見ることが可能です。1LDKの間取りやデザインの情報も限定公開されています。

同じスムラボブロガーのクリスティーヌさんも同じマンションを紹介しています。宜しければ合わせてご覧ください。

グランドメゾン浅草花川戸《名前に「花川戸」入りました!懸念ポイントはある?》【クリスティーヌ】


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小さな2LDKで妻・子どもと3人暮らしをしているアラサーリーマンです。 自身の新築マンションの購入経験を踏まえて、都内を中心とした関東圏のマンションをご紹介していきたいと思いますので、宜しくお願いします。 ブログ、Twitter、YouTubeもやっていますので、良かったら合わせてご覧ください。

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