プラウドタワー目黒MARC 現地訪問レビュー【2LDK】

今回目黒駅から徒歩9分のマンションである「プラウドタワー目黒MARC」の現地を訪問してきましたのでレビューしたいと思います。

本マンションのポイント3つ!

  1. オフィス棟・賃貸マンション棟を含めた大規模再開発「MEGURO MARC」の一角
  2. 野村不動産×竹中工務店!外観も構造も設備仕様もしっかりコストのかかった素敵マンション
  3. 目黒駅と五反田駅の両方が徒歩で使える抜群の利便性

物件概要

  • 所在地:東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
  • 総戸数:301戸
  • 敷地面積:7,711.42m²
  • 建物竣工:2023年10月
  • 引渡し:2023年10月
  • 売主:野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
  • 施工会社:竹中工務店
  • 管理会社:野村不動産パートナーズ
  • 駐車場:?台
  • 駐輪場:?台
現地周辺地図(物件公式HPより引用)


駅距離

  • JR山手線 「目黒」駅 徒歩9分
現地から目黒駅まで実際に歩いてみると7分程度で到着しました。本マンションは公開空地が広く、敷地入口からマンションエントランスまでの距離がそこそこあるので、プラス1分の8分で見ておけば問題なさそうです。

現地から目黒駅まではそこそこの上り坂になっているので注意が必要です。

個人的には日常利用できるレベルの坂でしたが、個人差がありますので現地で確認されることをおすすめします。気候の良い季節だと問題ないですが、昨今の殺人的な暑さの夏や雨の日は少々大変そうです。

尚、公式HPからは存在を消されている?五反田駅や不動前駅までも徒歩圏内です。むしろ目黒駅よりも距離は近いので、人によっては五反田駅や不動前駅を使う人もいると想定されます。

五反田駅から最短距離だとピンクのホテルの前を通る道のりになりますが、7分程度で到着します。

JRの改札からだと駅目の前の桜田通りと首都高2号線下の大通りの信号を横断する必要があるため、信号次第で時間は左右しますが、信号に引っかからなければ6分程度で到着しそうです。




主要駅へのアクセス

  • 東京駅:22分
  • 池袋駅:22分
  • 品川駅:9分
  • 新宿駅:13分
  • 渋谷駅:5分
平日8時着想定の目黒駅から各駅へのアクセスです。

さすがは山手線駅ということもあり、主要駅には30分以内でアクセス可能です。

目黒駅は南北線・都営三田線・東急目黒線、五反田駅は都営浅草線・東急池上線も停車するため、JRだけでなく地下鉄も利用しやすく、交通利便性は非常に高いです。

1日の乗客数

  • 目黒駅:258,419人(JR:72,657人+東京メトロ:39,228人+都営地下鉄:53,724人+東急:92,810人)
*乗降客数しか開示がない場合は数字を半分にしています。

複数の路線が乗り入れていることもあり、乗客数は非常に多いです。

当然ながら駅周りには賑わいがあります。多くの商業施設や飲食店があり、生活するには便利なエリアです。

飲食店の数(食べログ調べ)

  • 目黒駅:558件
飲食店の数はイメージより少ないですが、それでも500件を超えており数は十分です、またジャンルも豊富で外食派の方にとっては毎日楽しめそうです。

また本マンションは目黒駅だけでなく五反田駅も利用することができますが、五反田駅の飲食店数は832件と目黒駅周辺よりも数が多いです。

本マンション建設地周辺にはゆで太郎くらいしか飲食店がないため、駅周辺まで歩く必要はありますが、飲食店で困ることはなさそうです。

現地見学の際、時間の都合で行くことができなかったのですが、あげ福というとんかつ屋が気になっています。

近隣スーパー

  • Tokyu store
  • まいばすけっと
  • 成城石井
  • Precce
直線距離で最も近いのは五反田駅方面にあるまいばすけっとですが、不動前駅方面のTokyu storeも距離的には近く、規模もそこそこだったので、日常使いはTokyu storeが良さそうです。

不動前駅方面のTokyu Store


目黒駅まで歩けば、目黒駅周辺には成城石井やPrecceといったスーパーが駅に直結しており、規模も大きめです。

目黒駅からの帰りの際には目黒駅周辺のスーパーを利用するのが便利そうです。

目黒駅アトレ1階にある成城石井


目黒駅に直結しているPrecce

学区

  • 第三日野小学校
品川区でも評判の良い第三日野小学校区であることは大きなプラス要素です。しかしながら本マンションから第三日野小学校までは1キロ近く離れているため、子どもの足だと20分は覚悟する必要がありそうです。

さらに首都高2号線下の大通りを渡る必要がありますので、通学予定のお子様がいらっしゃるご家庭は、一度現地まで歩いてみることをおすすめします。

通学路が心配な方は品川区の学校選択制度の利用を検討してみても良いかもしれません。

学校選択制度を使えば、近隣校区の小学校に通学することができます。本マンションの場合は「第四日野小学校」「日野学園」「第一日野小学校」に希望を出すことが可能です。

第一日野小学校であれば、直線的な距離も近く、大通りを渡る必要もないので通学路の安全性という観点では第一日野小学校もありかもしれません。(2021年8月2日追記:第一日野小学校への通学の場合も山手通りを通るため、大通りを渡る必要がありました。お詫びして訂正致します。)

尚、小学校の受け入れの状況によって抽選になる可能性や大規模マンションの建設等で通学区が変更になる可能性もありますので、確実に希望の学校に通学できるわけではないのは注意が必要ですが、選択肢が多いことは個人的には高評価です。

待機児童数

  • 入園決定率:77.7%
  • 待機児童数:12人
保活のミカタより引用

品川区の入園決定率は23区平均である71.8%を上回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。

本マンション周辺には保育園が多くあり、保活の難易度はさほど高くない印象を受けました。

mamastaというサイトで確認すると、7月という中途半端な時期にも関わらず、徒歩圏内(10分程度)の保育園でも0歳の空きがある園が5つほどあります。その中でもアスク不動前保育園は、1歳でも空きがありました。

当然本マンションが建設されることで多くの子育てファミリーが入居することになる可能性は高く、保育園に確実に入れる保証はないものの、現時点で空きのある園があることと、本マンションと同時期に開発される賃貸住宅棟に保育所が入る予定なのはプラス材料です。

公園

  • 谷山公園
比較的規模も大きく、綺麗な公園が本マンションの真裏にあります。

敷地内に公園もできる予定なので、小さな子どものいる我が家にとっては嬉しい環境です。

マンションすぐ裏にある谷山公園


春になれば桜の名所でもある目黒川沿いを散歩するのも気持ちよさそうです。

災害危険度

目黒川近くではありますが、建設地は川から見ると一段上がっているためハザードはかかっていませんでした。

地震の際は比較的揺れやすいエリアとなっているものの、本マンションは免震構造なので多少は安心です。液状化のリスクも低いため、災害危険度は低めのエリアです。

地震・火災

以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。(5,177位、ランク1が最も安全)

地震情報サイトより引用

  • 建物倒壊危険度:4424位 ランク1
  • 火災危険度:3970位 ランク1
  • 総合危険度:3786位 ランク1
台地を刻む谷底での堆積物でできているため、軟弱な地盤です。地震が起きた場合に、揺れが増幅されやすいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が高い地域です。

液状化

東京の液状化予想図サイトより引用

桃:液状化の可能性高、黄:液状化の可能性有、緑:液状化の可能性低



本マンションは、液状化の可能性は低いです。

洪水・高潮

ハザードマップポータルサイトより引用



上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。

本マンションは洪水・高潮共に、水害リスクは低いエリアとなっています。

公式HPより

複合再開発

本マンションは、JR東日本と野村不動産が共同で開発するMEGURO MARCという再開発エリアの一区画になります。

本マンション(分譲住宅棟)に加えて、賃貸住宅棟とオフィス棟の3棟から構成されます。

公式HPより画像引用


オフィス棟
  • 階数:地上13階(高さ69m)
  • 竣工予定:2022年3月
  • 主要用途:事務所、店舗、駐車場
賃貸住宅棟
  • 階数:地上24階(高さ85m)
  • 竣工予定:2022年10月
  • 主要用途:共同住宅、保育所
オフィス棟下の店舗にはコンビニやカフェが入ってくれると近隣住民としては便利になりそうです。(軽食テナントが入居できるか否かは不明)

建物全体

タワマンでは珍しくコーナー部分にもバルコニーがあります。そのデザインが特徴的で、丸みを帯びたラウンドバルコニーとなっています。

外観も特徴的なデザインとなっていますが、建物内も高級感のある仕上がりになっています。

公式HPより画像引用


エントランスホールの仕上がりはパークコート虎ノ門を思わせるような(言い過ぎ?)弧を描いた天井が特徴的です。

公式HPより画像引用


デザインだけでなく、大規模マンションであるスケールメリットを活かし、共用施設も複数準備される予定です。
  • 1階:売店
  • 2階:ラウンジ、スタディラウンジ、フィットネスルーム
  • 20階:スカイラウンジ、ゲストルーム
当然ながら内廊下なのですが、雰囲気はホテルのようです。玄関ドアの仕上げも高級感があり、いい意味でマンション感がありません。

公式HPより画像引用

建物構造

本マンションは「免震構造」「スケルトン・インフィル」「長期優良住宅」「低炭素建物」の4つの特徴を備えたマンションとなっています。

昨今の新築マンションで4つを備えたマンションは非常に珍しく、建物そのものにもコストをしっかりかけている印象です。

免震構造

地震による地面の揺れが建物に伝わりにくい構造となっています。

建物そのものを揺れなくさせるので地震によるマンションへのダメージを最小限に留める効果もありますし、室内の揺れが抑えられることで家具の転倒等も抑制されます。

一般的に地震対策としては最も安心できる構造です。

スケルトン・インフィル

柱・梁・床といった構造躯体(スケルトン)と間取りや内装(インフィル)を分けて考える(作る)ことが特徴です。

構造躯体と内装が分離することで、内装や設備を自由に設計することが可能です。

新築時は大きなメリットを感じづらいですが、しばらく住んで内装や間取りを変えたいと思った際に、自由に間取りを変えられたり、設備を取り替えることが可能です。

設備を自由に取り替えることができるため一般的には耐久性が高く、リノベ等の自由度が高いことが魅力です。

長期優良住宅

長期に渡り構造や設備が良好な状態で使用できるように配慮された住宅のことです。

長期優良住宅に認定された場合は、税金の優遇措置を受けることができます。

代表的なものだと住宅ローン減税の控除対象額が通常4,000万→5,000万にUP(10年間の最大控除額が400万→500万にUP)します。その他は登録免許税・不動産取得税・固定資産税等も減税となるなど様々な恩恵を受けることが可能です。(2021年7月30日時点)

税制については細かい点もあり、内容も定期的に変わりますので、詳しくは国土交通省のこちらのページにてご確認ください。

もちろん税金面で有利なだけでなく住心地も良くなることが多いので、認定されているに越したことはないです。

低炭素住宅

低炭素住宅とは、二酸化炭素の排出を抑制するための対策がとられた住宅です。3つの基準を満たし認定を受ける必要があります。

こちらも長期優良住宅と同様に住宅ローン減税の控除対象額が5,000万にUPしたり、登録免許税の減税措置を受けることが可能ですが、長期優良住宅と重複しています。

私が確認した限りでは長期優良住宅の認定を受けていれば低炭素住宅の認定を受けていても税制面でのメリットはないように見受けられました。

金銭的なメリットと言うよりは地球に優しいマンションに暮らすという点が魅力になるかと思います。

いずれもは国土交通省のサイトになりますが、税制についてはこちら、よくあるご質問についてはこちらをご確認ください。

室内仕様

室内の仕様も充実しています。

キッチン天板はシーザーストーンでタッチレス水栓を採用、リビングには天カセが採用されており、床暖房はリビングだけでなく主寝室にも配備されます。

加えて、個人的に憧れの仕様の1つである日ポリ化工製の浴室が採用されています。

天然石とタイルで仕上げられた高級感はワンランクもツーランクも上のグレードを感じさせます。個人的にはプラウドタワー東池袋ステーションアリーナ(通称ステアリ)の浴室がBest of 浴室なので、ステアリぽい浴室だとそれだけで購入検討を進める理由になります。

*設備の一部は2LDK以上に限定

公式HPより画像引用(参考写真とのことなので実際のイメージと異なる場合があります)


設備仕様も素晴らしいのですが、天井高や間取りも魅力があります。

斜めスラブを採用することでより広範囲で天井の高い空間を確保できており、リビング・ダイニングは天井高2,700mmと非常にゆとりがあります。またサッシ高も2,200mmと十分な高さがあるため開放感を感じることができそうです。

アウトフレーム設計となっているため、柱が住戸の内側にほとんどなく、綺麗で使いやすい間取りが多いです。またコーナー部分にもバルコニーがある珍しいデザインのため、角住戸のコーナー部分の柱や梁も外に上手く出せてそうに見えます。

野村不動産のマンションは角住戸の角部分の下がり天井が目立ちがちなのが残念なポイントでしたが、本マンションの角住戸については期待が持てそうです。

もちろん実際の図面を確認しないと確実なことは言えないのですが、角部分の仕上がりは個人的には楽しみなポイントです。

公式HPの画像に筆者赤丸加筆(赤丸部分を見ると梁が外にきちんと出てそうです)

間取り紹介

80E 3LDK 80.47㎡

公式HPより画像引用


南西方向の角部屋になります。

全ての部屋で採光を確保できている上に、2つの洋室はリビングと独立していてプライバシーも確保できています。

柱の食い込みもほとんどなく、綺麗で効率的な間取りです。

上で触れたとおり、角部分の下がり天井も限定的なように見えますので、個人的には期待できる間取りです。

眺望イメージ

本マンション高層階から各方角毎の眺望イメージになります。(あくまでもイメージになりますので、実際の眺望イメージはモデルルームでご確認ください。)

周辺に背の高い建物が少ないため、どの方角でも高層階であれば眺望は抜けてきそうです。

北東

Google Earthから引用


東京タワーとスカイツリーに加えて、虎ノ門や六本木エリアもまとめてみることができる、都心ビューとなります。

本マンションで最も人気の出そうな眺望です。

北西

Google Earthから引用


目黒駅方面です。手前にはブリリアタワーズ目黒、奥の方には中目黒アトラスタワーと思われるマンションが見えます。

こちらも抜け感はありますが、少し下の階になると目の前のドレッセ目黒インプレストタワー(23階建て)が目の前に被ってきそうです。

南西

Google Earthから引用


武蔵小山駅方面です。画面左側に見えるタワマンは現在販売中のシティタワー武蔵小山だと思われます。

すぐ目の間に見えるのはシティタワー目黒(25階建て)です。こちらも下の階になればシティタワー目黒が視界に入ってきそうです。

南東

Google Earthから引用


住戸によっては画面左に見えるファミーユ西五反田東館が気になりそうですが、それ以外は抜け感のある眺望です。

現地訪問より

建設地周辺の雰囲気はこちらからどうぞ。


線路に挟まれる立地

本マンション敷地のすぐ西側と北側には線路があり、現地訪問した際は高頻度で電車が通過していました。

線路との距離感を考えると、思ったより音は気になりませんでしたが、窓を開けていると電車の音は聞こえるはずです。

その点も考慮してか、本マンションはほぼすべての窓が二重窓になっています。恐らく二重窓をどちらも閉めれば、外からの音はほぼ聞こえないと思いますが、夜は窓を開けて寝たいけど電車の音には敏感といった方は注意が必要です。

本マンション敷地西側入口から南向き(不動前駅方向)に線路を撮影

想像以上に落ち着いた住環境

現地訪問前に地図を見た際の印象は、線路に囲まれていて目黒駅と五反田駅周辺ということで落ち着いて生活できるような雰囲気ではないのでは?でした。

しかしながら現地に行ってみると電車の音も思ったより気にならず、想像以上に落ち着いた雰囲気で、子どもと一緒に生活するイメージができました。

実際に現地に行って体感いただくのが一番なのですが、こんな暑い夏に外に出るのも大変ですので、上の現地周辺の動画を見ていただけると少しはイメージが掴めると思います。

このエリアに土地勘のない方は是非ご覧ください。

周辺相場

中古

  • ライオンズタワー目黒川 竣工2013年 五反田駅徒歩7分 坪475万前後(新築時坪315万円前後)
  • シティタワー目黒 竣工2017年 不動前駅徒歩4分 坪585万前後(新築時坪485万円前後)
  • ブリリアタワーズ目黒 竣工2017年 目黒駅徒歩2分 坪710万前後(新築時坪630万円前後)

新築

  • シティタワー武蔵小山 竣工2021年 武蔵小山駅徒歩1分 坪500万前後
  • サンウッドウエリス品川御殿山 竣工2022年 北品川駅徒歩11分 坪580万前後
  • 白金ザスカイ 竣工2022年 白金高輪駅徒歩3分 坪675万前後
目黒駅目の前のエリアno1マンションである「ブリリアタワーズ目黒」が坪710万程度で動いていますので、さすがにこれを超えてくることはなさそうです。

新築は近隣に販売中のマンションがないため、少し広域で見てみました。

目黒駅まで電車でわずか2駅である武蔵小山駅目の前の「シティタワー武蔵小山」が坪500万程度(住友不動産は値上げ販売を行うので現在販売中の住戸は坪550万近くまで上がっているかと思います。)、白金高輪駅で販売中の大規模再開発タワマンである「白金ザスカイ」が坪675万程度です。

販売時期が多少違うとはいえ、白金高輪駅近・大規模再開発タワマンである「白金ザスカイ」を超えてくると割高感を感じます。

周辺中古・広域新築の価格を見ると「シティタワー目黒」(坪585万)以上、「白金ザスカイ」(坪675万)未満が現実的なようにも思いますが、本マンションは各所にコストをかけてきている印象があります。

当然かかったコストは価格に転嫁されるはずですので、気合の入った設備仕様や構造分が価格にプラスと考えると坪650〜680万になってもおかしくなさそうです。(勝手な予想ですので当てにしないでください)

本マンションは高層階の眺望が抜けますし、向きによって眺望に特徴があるのですが、東京タワーやスカイツリーの見える北東向きの高層階はかなりの高値となりそうです。

逆に北東向きの低層階はオフィスが目の前に被ってくるのでグッとお求めやすい価格になることに期待です。個人的には北東向きの低層階は中庭の緑を楽しむことができるので、決して悪くないと思います。

まとめ

線路に挟まれている立地や駅までの導線だけを見ると正直さほど魅力には感じないのですが、そこは野村不動産も十分に理解しており、マンションそのものに確りコストをかけて差別化を図ってきているように感じました。

昨今の新築マンションはコストカットの為、間取りや設備仕様が犠牲になるケースがありましたが、本マンションは(価格発表前なので恐らくですが)価格は高いけどその分いいマンションを作ってきています。

目黒駅と五反田駅の両方を使える利便性に加え、再開発で周辺も綺麗になりますし、賃貸マンションやオフィスも一体開発されることで人の賑わいも生まれますので、完成後により評価が高まるマンションになりそうです。

また本マンション周辺は保育園の数も充実しており、現時点でも空きがあったりと都内の他の区に比べて保活のハードルが低そうなのも嬉しいポイントです。

特にマンション購入を検討される世代の方は保活で悩まれている方も多いと思いますので、その点でも魅力に感じる方はいらっしゃると思います。学区も人気の第三日野小学校なので子育てファミリーにも人気が出そうです。

私個人の感想としては各所に拘りが見られ、販売開始がとても楽しみなマンションです。しかし私の予想通りの価格での販売となれば、港区白金高輪の新築マンションと変わらないレベルの価格となってしまいます。果たしてその価格ほどの魅力があるのかはモデルルームでの説明を聞いて、十分に検討いただく必要があると思います。再開発大規模マンションがRVで有利と言われるのは適正な価格で購入できていることが前提です。

12月から販売開始予定です。エントリーされた方限定でモデルルーム事前案内会の優先招待があると公式HPにも記載がありますので、少しでもご興味を持たれた方はこちらから資料請求を行い、エントリーを進めておかれることをおすすめします。

少し雰囲気の似ているプラウドタワー芝浦も大変な人気ですので、きっと本マンションも大変な人気となることが予想されます。

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小さな2LDKで妻・子どもと3人暮らしをしているアラサーリーマンです。 自身の新築マンションの購入経験を踏まえて、都内を中心とした関東圏のマンションをご紹介していきたいと思いますので、宜しくお願いします。 ブログ、Twitter、YouTubeもやっていますので、良かったら合わせてご覧ください。

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