“プラウドタワー目黒MARC”の「私の印象」→生活利便性の高い不動前駅周辺や、雑多な魅力の五反田が日常使いできる「目黒物件」、微妙な立地を忘れさせる再開発を大いに期待!【けろけろ准将】

今日は、プラウドタワー目黒MARCの「私の印象」です!

所在地:東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報:JR山手線 「目黒」駅 徒歩9分
総戸数:301戸
入居(引渡)時期:2023年10月中旬(予定)
構造・規模:鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て

 


以上、公式サイトより


いやーこの場所、もう何年も山手線に乗ると見えていて、「何になるのだろう」「マンションかな?それともオフィス?」「でも目黒と五反田の間くらいだから、駅近ではないな・・・」「すごい線路脇だわー」とずーっと注目していたところです!

山手線品川方向車内から、進行方向右手に現地を見る。


数年前から所用でこの近辺を通りかかることも多く、その度に「果たして何に?」と注目していましたが、一気に動き出した感じですね。コロナ禍で遅れていたのでしょうか??

◆なぜに、不動前駅徒歩6分、五反田駅徒歩8分が明記されていない?現地案内図上も、この2駅を「ガン無視!!」

さて、敷地の端からの正確な計測ではないことは前置きしておきますが、グーグルマップでこの地の建物の建つあたりにピンを置き経路検索すると、目黒駅から徒歩8分であるとともに、五反田駅からも徒歩8分、東急目黒線の不動前駅からは徒歩6分と出ます(あえてグーグルマップのスクショは掲載しませんが、気になる方はお試しください)。

なぜに実質的最寄りと思われる不動前駅の表記がないのでしょうか??
不動前駅にことさら思い入れはないですが、おそらく本物件に住んだ多くの方は、不動前駅のそばにある東急ストアが日常使いのスーパーになるのではないでしょうか。駅周辺ではコロナ禍ゆえ多くの飲食店が夕方になると弁当や惣菜を店頭販売しており、それも重宝なはず。

そして、飲食店であれば、3駅の中で一番ピンキリ充実しているのがむしろ五反田です。ここに住んだら、五反田駅周辺の飲食店を結構利用するのでは。

ましてや最近の五反田は、ベンチャー起業家などが利用する意識高い系シェアオフィスなども見られ、意識高い本物件とコンセプトが合う気がするのですが。

なぜに、同じような(あるいはもっと近そうな)徒歩距離にありながら、坂を上ってたどり着く目黒だけにクローズアップしているのか、その1点をもって、正直「イメージで目くらましを狙っている」かのような印象を受けてしまうのは、私だけでしょうか。

再開発として期待したいだけに、むしろこの戦略はマイナスではと考えますが!
私ならむしろ「庶民的で使いやすい不動前」「清濁併せのむ五反田の魅力」も併せてアピールしますね。

◆目黒駅への経路は「急な坂道」(私の印象では)。

どのくらいの傾斜をもって、「急」といってよいかは明確な定義を知りませんが、ここから目黒駅に徒歩で行くのであれば、健康な成人であっても、「多少は息が切れる」くらいの坂道です。目黒駅は一帯の中で高いところにあるので、どこから向かう場合も最後は登ることになるのは致し方ないことです。
毎日、出勤時に目黒駅を使うのであれば、ちょっとした「定期的かつ強制的な有酸素運動」となり、健康にとても良いと思われます。

以下、目黒駅から本物件敷地に至る道をご紹介します!

目黒駅前。左下に小さく見える赤い三菱UFJ銀行の看板と、その先のタワマン「パークタワー目黒」の間を左に入ると、現地への道。


左に曲がり、少し進んだところ。画面中央先に見えるクレーンが、本物件。先が下り坂であることに注目。


さらに先に進んだところから、目黒駅方向を見る。本物件はもう少し坂を下がったところ。なお、右手線路上に見える緑は、アトレ駐輪場の上の公開公園(っていうのかな)。さらに右手のタワマンは「ブリリアタワーズ目黒」。左手の建物は撮影場。夜は基本使われないので・・・(後述)


そのアトレ駐輪場上の「公園」から本物件敷地を眺める。画面中央のクレーンの箇所。右側の道の傾斜に注目。


右手クレーンが本物件の再開発敷地。左手がJR線路。なお、こちらに面しているのは主に賃貸棟とオフィス棟。本物件はより敷地の中に入ったところ。


帰りも目黒駅を使う場合、ずっと下りで楽にたどり着くことができますが、現状、目黒駅からの道は、広いとはいえない一方通行。撮影所の脇を通るので、夜はうす暗い印象です。まあ、その道、遅い時間まで車の通りが多いので、防犯上はさほど問題ないでしょうが、むしろ車にひっかけられないよう道の端を通る配慮が必要かと(タクシーの抜け道となっている&格安コインパーキングが多数あるため)。

なお、メトロ利用の方は、不動前から都心方向だと東急線運賃が加わってしまうし、五反田は都営線のみなので、結局目黒駅から南北線を使うと思われます。目黒駅徒歩8分はありがたいことに違いはありません。

◆騒音懸念が否定できない。線路2本に挟まれ、羽田新航路にも近い場所ゆえ。

こちら、再開発敷地の正面の目の前は「東急目黒線」の線路であり、敷地の後ろ側はJRの線路となっており、2本の線路に挟まれています。

本物件正面の道を五反田方向に見る。左手自転車の先に見える白い塀が敷地。五反田方向へは下り坂。ちょっと下がればあとはフラット。右手は東急目黒線線路。


敷地正面


本物件自体は、しっかりしたアプローチがある敷地の中ほどに建ち、JR側は賃貸棟・オフィス棟があるので、多少は線路からの騒音は軽減されるかもしれませんが。

右上に斜めに走るのが、JR線路沿いの道。


さらに、羽田新航路も、直下ではないものの、すぐ脇と言って良いくらいには近いと個人的には思います(下記リンク 国土交通省サイト「羽田空港のこれから」より、品川区部分)。https://www.mlit.go.jp/koku/haneda/archive/international/pdf/20191216_03.pdf

音が気になりがちな方は要注意です。電車や飛行機が好きなお子さんは喜んでくれること請け合いです。

◆電車からも目立つ存在、規模の大きい一体開発には多いに期待したい(サイトで画面展開する時に都度出る「都心を自然体で生きよう」は、うっとうしいけど)

個人的には、「素晴らしい立地」とは言えないな、という印象です。むしろ欠点多いくらい。

しかし、本物件を無視できないのは、こちらが、山手線沿線の、オフィス・賃貸棟もある大規模再開発ゆえです。

また、それなりにオフィスが多い目黒・五反田2駅徒歩圏であり、かつ、大日本印刷ビルの隣でもあるゆえ、すでにある程度住居に対する需要が存在する地といえます。
賃貸ニーズもあるでしょうし、街もどんどんきれいに整備されていくことでしょう。

さらに、細かいことですが、品川区の大崎第一地域センター(多くの手続きが可能な品川区の出先機関)もすぐ脇にあります。このエリアは品川区の外周部ですので、本庁(大井町)まで行くのは面倒ですから、重宝することでしょう。

右手前の茶色い建物が品川区の大崎第一地域センター、正面はDNP(大日本印刷)五反田ビル。もしかすると方角によっては眺望に影響あるかもね。


公式サイトを見ますと、この再開発でこだわりのある街づくりを目指していることがうかがわれます。

公式サイトより


他の再開発以上の、なにか新しいことをやってくれるのではないかと多少なりとも期待してしまいます(裏切らないでよ!!)

公式サイトより。手前が本物件、奥は賃貸棟、右手はオフィス棟


ABINC認証、長期優良住宅、低炭素建築物など、あまり見られない「環境によい系の要素」をこれでもかと仕込んでおり、希少性ある再開発案件なのではないかと。


以上、公式サイトより


とはいえ、目新しいかというと、オフィス+豊かな植栽をうたっているあたりは、ブリリアタワーズ目黒の時と被る・・・この辺の再開発はどうもこのパターンが多いなあ。

◆上に向かって曲線を描くラウンドバルコニー! 竹中工務店施工の建物や、いろいろ押さえている専有部は、魅力的(値段の高さが伺われる・・・)

公式サイトより


免振、各階ゴミ出しあり、「斜めスラブ」採用、全住戸リビング・ダイニング天井高約2.7m以上のゆとりを確保。キッチンタッチレス水栓、リビング天カセ、主寝室床暖、ラクセスキー、内廊下、各階ゴミ出し、(全熱交換器はプレミアムのみ)などなど、魅力の感じられるポイントはきちんと押さえられている印象です。

とくに、全居室バルコニー間口のフルブライトプランは、解放感あり居住性を高めてくれることでしょうね。

さらに、共用部も、コンシェルジュ、スカイラウンジ、ゲストルーム、フィットネス、テレワーク利用できるラウンジなど、必要なものはしっかりあるのかなと。

◆立地のマイナスを、総合企画力と、魅力的な建物と、充実の設備で補う物件かな?!とりあえず結構魅力的に感じるので、あとは値段・・・(そればっかり)

立地のマイナス部分は否定できないですが、それを補うかのように、いろいろ盛りだくさんの物件といえるでしょう。
この場所は・・・と思いつつも魅力を感じている自分がいます。

ただ、そもそも安く出さないことを想定している感じがガンガン伝わってくる物件です。2LDKが60平米台~である点も、グロスもかさむし、坪単価もなんとなく全体的にお高めになる予感が(気のせい?)。

確かに魅力的だけど、じゃ、立地で圧倒的優位と言わざるを得ないブリリアタワーズ目黒の中古より高く出てきたとしたら、正直、ちょっと興ざめするかなというのが正直な印象ですね。

勘違いしない値付けを期待しています!
まったくまだ情報ないですが、坪単価600万円前後スタートなら、個人的には納得感あるところですね。

ま、それ以上というのなら、「どこにもない素晴らしい何か」を見せていただきたいなあ・・・!なーんだ、その程度か、という期待外れではなく。唯一無比の再開発に期待しています!!(JRも組んでいるのだし!)

あくまで「目黒物件」ですっ!!(野村不動産の声?!)

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けろけろ准将です!約15年前、事前調査ほぼゼロで都内自己居住マンションを契約、「このマンションで良かったかなあ・・」と引渡し前に悶々と悩み(手遅れ!)、マンション情報収集が趣味になってしまいました。 その時購入したマンションは大大満足、大成功でしたが、もはやマニアになってしまったので、日々情報収集を続ける人生に!

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