いつも記事をご覧いただきありがとうございます！
今回は待望の吉祥寺駅近新築マンション、プラウド吉祥寺本町について記事を執筆させていただきました！先日、Xでプラウド吉祥寺本町の価格について投稿したところ、なんと10万インプレッションと大変たくさんの反応をいただきました。
皆様たくさんの引用・リポストありがとうございました！
当然ながら、価格については高すぎる！のようなご意見が大半だったので、今回は特に吉祥寺価格の妥当性について考察していきたいと思います！
【プラウド吉祥寺本町】
— むさしのマンション (@mansion634no) May 27, 2025
価格出ましたね！
通常階 : 53.41m2、11,800万、坪730万〜
プレミアムフロア : 73.96m2、坪978万〜
(プレミアムフロアは103.19m2、83.96m2、73.96m2、71.78m2の4戸)
ざっくりですが、
通常階 : 平均坪750万
プレミアムフロア : 平均坪1000万
というところでしょうか😳… pic.twitter.com/XwoXqRBN79
目次
物件概要
所在地：東京都武蔵野市吉祥寺本町一丁目2194-17他8筆（地番）交通：ＪＲ中央線 「吉祥寺」駅 徒歩5～6分、京王電鉄京王井の頭線 「吉祥寺」駅 徒歩7～8分
※JR中央線「吉祥寺」駅（東口・アトレ東館口：通行可能時間7:30～22:00）徒歩5分・（北口）徒歩6分
用途地域： 第一種住居地域
敷地面積：1,123.13 m2（建築確認対象面積）
構造・規模：鉄筋コンクリート地上5階 地下1階建て
総戸数：36戸（募集対象外住戸3戸含む）
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
竣工予定日：2026年5月中旬（予定）
入居予定日：2026年7月上旬（予定）
売主：野村不動産株式会社
施工：株式会社興建社
掲示板：【口コミ掲示板】プラウド吉祥寺本町ってどうですか
地図はこちら
現地案内図 公式HPより
立地・周辺環境
吉祥寺駅徒歩５分の新築プラウド！というだけで語る必要のないくらい超目玉物件ですね。住みたい街常連の吉祥寺ではありますが、意外と新築マンションの供給が非常に少ないエリアとなっています。吉祥寺駅徒歩５分以内のメジャー7分譲となると、2003年竣工のパークハウス吉祥寺エクシオまで遡ります。
(メジャー7以外だと、2013年竣工のファインスクエア吉祥寺ザプレミアム、2012年竣工のサンウッド吉祥寺フラッツ、2010年竣工のメインステージ吉祥寺などがあります。)
それぐらい、人気の駅でありながらも、新築マンションの供給が少なかったエリアとなっています。
ただ駅徒歩５分ではありますが、吉祥寺駅前のピカピカ立地！というわけではありません。吉祥寺の歴史についても、少し振り返ってみたいと思います。
近鉄裏の歴史
今から約50年前、ヨドバシカメラがまだ近鉄百貨店だった頃、近鉄百貨店の裏側は大通りから死角となり、風俗店が立ち並ぶ「近鉄裏」と呼ばれるエリアでした。中央線沿線では、新宿の歌舞伎町に並ぶ風俗街となり、ピーク時には約90軒の風俗店が立ち並んでいました。その後、地元住民が治安改善のため立ち上がり、行政も対策に乗り出しました。市が土地を買い取り近鉄のはす向かいに図書館を建設する(文教施設から一定の距離までは風俗店が建設できないため)などし歯止めをかけたことで、風俗店の多くは撤退しましたが、現在も関連店舗は少し残っているようです。(参照『朝日新聞デジタル キンテツウラの歴史 吉祥寺』)とは言え、近鉄裏と呼ばれたエリアは水門通りより西側。東はそういった雰囲気はほとんどなく、本件はそのエリアに近いとは言え、住居地域の落ち着いたエリアに所在しています。
現在、イーストサイドと呼ばれる駅の北東エリアには個性的な店や人気な飲食店が立ち並んている場所もあります。例えば、五日市街道から少し中に入ったところにある「ジャルダン吉祥寺」には、毛糸屋、花屋、メキシコ雑貨屋などが軒を連ねています。本件から徒歩2分の「吉祥寺シアター」では期間ごとに様々な演劇が上演されており、週末に街歩きしてみると吉祥寺カルチャーを体験できそうです。
高架下や高架沿いにも多くの店舗があり、「中華つけ蕎麦でき心」は本件から徒歩1分で行くことが出来る人気店です。
利便施設
・アトレ吉祥寺：徒歩5分・東急百貨店：徒歩11分
・サンロード商店街：徒歩6分
・ヨドバシ吉祥寺：徒歩6分
・井の頭公園：徒歩11分
＜スーパー＞
・地産マルシェ吉祥寺店：徒歩2分
・グルッペ吉祥寺店：徒歩3分
・まいばすけっと吉祥寺本町店：徒歩4分
・オーケー吉祥寺店：徒歩5分
・西友吉祥寺店：徒歩6分
また、アトレ内ロンロン市場は素晴らしい食材の宝庫です。言わずもがな、買い物には十分すぎる立地です。
吉祥寺の利便施設、井の頭公園も徒歩圏内の立地なので、賑やかなエリアが近いことはある程度割り切る必要がありますね。
ターゲットとしても、明確に子育てファミリーではなく、パワーカップルやシニア富裕層をターゲットとした2LDK中心の商品設計になっています。
現地写真・俯瞰図
5階建、36戸と小規模ながらも周囲の戸建・アパートに隣接して囲まれている点は欠点になってきます。
現地俯瞰写真 Google Earth
・西側
西側眺望イメージ Google Earth
36戸中25戸が西向き住戸と西向き中心の配棟となっています。
アパートが3棟とも3階建なので、3階以下は眺望は期待できないと思った方がよいでしょう。
4階、5階だと隣接のアパートは抜けてきますが、道路を挟み向かいにあるマンションとは被ってきます。離隔距離が約30mあるので、そこまで圧迫感はありませんが、完全に抜けている、という感覚ではないかもしれません。
現地写真：西エントランス(ウエストアプローチ)
カラーコーンが立っている位置にウエストアプローチが出来ます。
接道部分がかなり短くなっていますが、奥行きのあるアプローチが設けられます。
現地写真：物件の西側道路
・東側
東側眺望イメージ Google Earth
東側は住居系地域で3階建ての建物がほとんどのため、4階、5階は完全に抜けてきます。
3階以下の住戸についても、東側の約5mの道路を挟んでいるので、西側と比べると圧迫感は少なくなっています。
現地写真：東エントランス
ここにあのファサードのマンションが建つと思うとめちゃくちゃ楽しみ！
道路が狭く、周囲から目立つような物件にはならない点が惜しまれます…
現地写真：物件の東側道路
東側は私道で道路幅員は約5.1~5.4mほど。車が通るのがやっとです。
外観・共用部
ファサードめちゃくちゃかっこいいですよねー！！設計はデザインホテルを手掛けるUDS株式会社が監修しています。”吉祥寺に漂う、新しくもどこか懐かしい居心地”がキャッチコピーとされており、美しいダイレクトウインドウやガラスバルコニーが透明感やフレッシュさを演出しながらも、落ち着いた木目調の縦のラインやダークグレーの横のラインがどこか懐かしく、人々から愛される吉祥寺にマッチし愛着の増す見た目を演出しているように感じます。また、4、5階の内廊下のカーブ部分に窓が設置されており、ホテルのエレベーターホールを彷彿させる高級感漂う外観と演出です。自宅バルコニーからの景色とは一味違う景色を内廊下から楽しむことができます。
外観完成予想 公式HPより
エントランスについても、戸数が少ないながら十分な面積のエントランスを用意してくれています。
“カフェのように居心地のよいエントランス”がキャッチコピーとなっており、北側の中庭と、東側に少し用意された植栽スペースがちらりと見え、二面から外の風景と緑を感じられるよう工夫されています。落ち着いた色調ですが個性的なインテリアが、カフェにいるかのようなホッとしながらもワクワク感のある空間を演出しているように感じます。おしゃれな街と言われる吉祥寺を選ぶ、センスに敏感な方にも満足できるような空間ですね。
エントランス 公式HPより
敷地配置図を見るとわかりますが、複雑な地型をしています。
敷地配置予想 公式HPより
イーストアプローチは、ファサードのダークな木目調のデザインに加え、基壇部にはライトカラーの木目調パネルも使用され、二色の石材タイルも相まって高級感を演出しています。さらに植栽がメインエントランスらしく華やかさを添えています。
敷地が小さく、建物の高さ制限もあるため、全体的に空間に余裕が無く、共用部分は少なくなってしまいますが、車路が無いことに加え、アプローチの段差を少なくすることで、より開放感を感じられる造りになっています。
(それでも駐車場がない点は大きな欠点ではあります…)
イーストアプローチ完成予想 公式HPより
吉祥寺駅に近いウエストアプローチについては、接道幅が少ないですが、奥行きのあるエントランスアプローチを設けており、接道部分が少ない欠点を上手に補っています。
完成予想CGには写っていませんが、左手(北側)には樹木が植わり、木々が街の賑わいから落ち着きのある空間へエスコートしてくれます。斜めにカットされた入口が、周囲の視線をカモフラージュし、住まう人へ開かれた特別感のあるアプローチです。…っと言ったら随分聞こえが良いですが、実際、よく工夫されているのは間違いないです。
ウエストアプローチ完成予想 公式HPより
ランドマーク性
上記のように囲まれ感がかなりあるので、せっかく拘りの外観デザインですが、あまり遠くから目立たないのが残念です。さらに、メインエントランスのある東側の道路幅員は約5mほどで、完成予想CGのような引きの外観を目にすることは難しいでしょう(CGも実際とは大きく異ならない距離感で作成されているようですが)。間近に見上げるといったイメージですね。帰路で「遠くから我が家が見えてきた」という期待はできません。とはいえ、住宅街に突如現れた洗練されたデザインのマンションというワクワク感はありますね。駐車場
駐車場設置率0％はデメリットと言っていいでしょう。これだけ駅が近いので、車を持たない方が多いと思いますが、将来的に必要となった場合であっても、マンション内には停める選択肢がない点は懸念点です。また管理費の観点からも、駐車場収入を管理費の一部にあてることが一般的なので、管理費がその分高くなっていることが想定されます。現に、管理費749円/㎡と非常に高い水準となっています。(小規模、内廊下、ディスポーザーなど高くなることは仕方ないですが…)
ただ、駐車場が無いということは敷地内に車路が無いため、アプローチ空間に無駄がなく、車の出入りが無い落ち着いた雰囲気を保つことができます。なんせ本件の接道は西も東も狭く、車の通行があるとかなり厄介ですからね。
間取り・価格
画像出典：エントリー者限定資料集
以下、タイプ別の販売価格です。
| タイプ | 方角 | 階数 | 専有面積 | 価格 | 坪単価 |
| C | 西 | 2 | 55.9 | 12,588 | 744 |
| C | 西 | 3 | 55.9 | 12,988 | 768 |
| E | 西 | 2 | 54.74 | 12,578 | 760 |
| E | 西 | 3 | 54.74 | 12,978 | 784 |
| F | 西 | 4 | 59.28 | 14,598 | 814 |
| I | 東 | 2 | 62.72 | 13,988 | 737 |
| H | 東 | 2 | 53.41 | 11,888 | 736 |
| Lr | 西 | 5 | 73.96 | 21,998 | 983 |
Cタイプ
画像出典：公式HP
55.9㎡、西向き、2階 ：12,588万、坪744万
3階：12,988万、坪768万
Eタイプ
54.74㎡、西向き、2階：12,578万、坪760万3階：12,978万、坪784万
Fタイプ
画像出典：公式HP
59.28㎡、西向き、4階：14,598万、坪814万
Iタイプ
画像出典：公式HP
62.72㎡、東向き、２階：13,988万、坪737万
Hタイプ
53.41㎡、東向き、2階：11,888万、坪736万Lrタイプ
画像出典：公式HP
73.96㎡、西向き、5階：21,998万、坪983万
当然ではありますが、眺望が抜けてくる4階以上は価格差をかなりつけてきています。
西と東では大きく価格差はありません。
現時点での供給では3階以下の住戸が多くなっているので、想定ではありますが今後の供給住戸の価格も踏まえると、以下の水準が予想されます。
通常階：平均坪単価770万
プレミアムフロア：平均坪単価1000万
平均坪単価800万
周辺相場
新築マンション
【サンウッド吉祥寺南町一丁目】所在地：東京都武蔵野市吉祥寺南町一丁目2700番56(地番)
交通：JR中央線・総武線「吉祥寺」駅徒歩3分、京王井の頭線「吉祥寺」駅徒歩3分
総戸数：15戸(事業協力者住戸3戸を含む)
竣工予定日：2025年10月下旬（予定）
掲示板：【口コミ掲示板】サンウッド吉祥寺南町一丁目ってどうですか
販売価格：平均坪約770万
同じく、吉祥寺駅近の新築マンションですね。立地は本件より上と言えるかと思います。
こちらについては、改めて記事を執筆いたします！
【オープンレジデンシア吉祥寺本町テラス】
所在地：東京都武蔵野市吉祥寺本町二丁目1965番4
交通：JR中央線、中央・総武線、京王井の頭線「吉祥寺」駅 徒歩9分
竣工：2025年8月下旬
引渡：2025年9月下旬
販売価格：約坪680万
口コミ掲示板：【口コミ掲示板】オープンレジデンシア吉祥寺本町テラスってどうですか
中古マンション
【サンウッド吉祥寺フラッツ】所在地：東京都武蔵野市吉祥寺本町一丁目
交通：JR中央線吉祥寺駅徒歩4分
築年：2012年11月(築13年)
・11,300万 64.68㎡ 坪単価577.6万(2025年3月3日成約)
・10,800万 60.42㎡ 坪単価591.0万(2025年2月17日成約)
【オープンレジデンシア御殿山】
所在地：東京都武蔵野市御殿山一丁目
交通：JR中央線吉祥寺駅徒歩6分
築年：2018年3月(築7年)
・19,980万 83.56㎡ 坪単価790.5万(2025年2月17日成約)
・12,900万 70.36㎡ 坪単価606.1万(2025年1月27日成約)
【オープンレジデンシア吉祥寺本町プレイス】
所在地：東京都武蔵野市吉祥寺本町本町三丁目
交通：JR中央線吉祥寺駅徒歩10分
築年：2022年12月(築3年)
・7,980万 59.36㎡ 坪単価444.5万(2025年1月31日成約)
・8,001万 55.32㎡ 坪単価478.2万(2024年10月31日成約)
総括
吉祥寺駅徒歩圏内の中古相場は約坪600万程度です。とは言え、メジャー7のマンションは前述の通り2003年以来供給が無く、そもそも築浅中古マンションの流通量はかなり少ないです。非常に人気エリアなので、売りに出ること自体が珍しいのでしょう。つまり、駅近でメジャー7など主要デべのブランドマンション供給がほとんど無いため、本件のようなカテゴリーは非常に値付けが難しい物件です。
直近の供給事例として、ベンチマークになるのは、【オープンレジデンシア吉祥寺本町テラス】でしょう。こちらは徒歩9分、坪680万という価格設定です。
これを基準に考えると、駅徒歩5~6分、野村ブランド、さらに建築費の上昇を考慮すると、坪800万という数字は一見目を見張りますが、通常階の平均坪単価770万は妥当な値付けと考えられるかと思います。
一方で、吉祥寺エリアから外に目を移すと、より都心部へ近い【パークシティ中野 ザ タワー エアーズ/ザ タワー ブリーズ】も2LDKは同じ坪800万程度で購入できてしまいますので、資産性を重視する方が選ぶ物件ではないでしょう。(もちろんパークシティ中野は抽選で買えないという問題はありますが…)
本件をお勧めできるのは、どうしても吉祥寺に住みたい”吉祥寺ブランド”の価格に納得して購入できる方でしょう。
また、以前にこちらの記事にて、今後吉祥寺エリアにて供給予定の2物件をご紹介しました。改めて概要を記載します。
＜1＞
名称：（仮称)東京都武蔵野市吉祥寺東町三丁目計画
場所：武蔵野市吉祥寺東町三丁目3番
事業主：三井不動産レジデンシャル株式会社
敷地面積：3871.53㎡
建築面積：2,318.29㎡
延べ面積：10,320.89㎡
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階数：地上5階、地下1階
戸数：98戸
予定工期：2025年6月30日～2027年8月31日
＜2＞
名称：(仮称)武蔵野市吉祥寺北町1丁目計画
場所：武蔵野市吉祥寺北町1丁目18番
事業主：三菱地所レジデンス株式会社
敷地面積：2,253.54㎡
建築面積：1,220.86㎡
延べ面積：3,579.63㎡
用途地域：第一種低層住居専用地域
階数：地上３階
戸数：35戸
予定工期：2024年3月15日～2026年5月30日
大手ブランドかつ、より大規模な物件を求める方や、プラウドと比較してより閑静な周辺環境を選びたい方は、これらの供給を待つ選択肢はありかと思います。しかしながら、どちらも駅距離は徒歩12分～13分程度で、駅は遠くなりますが、後発物件のため価格は同程度の水準が予想されます。
ですので、どうしても吉祥寺駅近の新築マンションがいい！という方にドンピシャな物件であり、迷わず本件かサンウッド吉祥寺南町一丁目を購入して問題ないでしょう。こんな立地で次いつ新築マンションが供給されるかわからないので…
【サンウッド吉祥寺南町一丁目】の記事につきましても近日中に執筆予定ですので、お楽しみに！
今回も最後まで読んでいただき、ありがとうございました！
最後に
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記事に出てきた物件の掲示板
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