都民の皆様はご遠慮ください【ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズ】ナカハラ

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

こんにちは、ナカハラです。

このところしばらく不動産がらみの情報でここ最近の変化を思うところがありまして、それを書きたいと思います。

再開発もコストが合わず計画が中断しているところがいくつも出てきている
中古マンションは綺麗に都心６区（千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷）を中心に絶賛値上がり中
首都圏を含む大都市マンション賃料も絶賛上昇中

という話です。

１．再開発もコストが合わず計画が中断しているところがいくつも出てきている

野村不が南口再開発中断JR

津田沼駅社会情勢見通せず

2025年5月24日日経新聞

千葉県習志野市はJR津田沼駅（習志野市）南口の再開発事業について、施工予定者の野村不動産から事業を一時中断するとの通知を受けたと発表した。

「建築費の動向を含めた社会情勢が見通せない状況にある」というのが理由。野村不は「事業を取りやめる意思はない」としており、再開の見通しが立った際には市など権利者等の同意を得ながら手続きを再開する方針だ。

3月末に閉館した駅前の複合施設「モリシア津田沼」（同）について同社は、一時中断が長期化する可能性も踏まえて部分的な再開の可否も検討しており、建物設備の調査・点検に着手した。2025年度中をめどに判断するという。

宮本泰介市長は「非常に残念で困惑している。商業施設再開の具体策を早期に示していただくことを強く求めた」とコメントした。

野村不は1月、工事施工会社から提案された建築費が予定額を大幅に上回り、第三者機関による施工会社の推薦が得られておらず、同社としても選定できていないと市に連絡した。

併せて、当初想定していたスケジュールの見直しを申し入れていた。

中野サンプラザ再開発、区が計画白紙へ議案提出「野村不動産は内諾」

2025年6月2日日経新聞

東京都中野区は2日、複合施設「中野サンプラザ」の再開発に向けて野村不動産などと結んでいた協定について、解除に必要な議案を区議会に提出した。酒井直人区長は本会議で「施行予定者と地権者から解除に関する内諾が得られた」と述べた。議会での議決を経て、再開発計画は正式に白紙になる。

協定は中野区に加え、東京都や東京国税局など地権者と、野村不動産、東急不動産、住友商事、JR東日本の間で結んでいた。酒井氏は今後について「必要に応じて再整備事業計画を時代に合わせたものへ一部見直しながら取り組む」と話した。

再開発は中野サンプラザと旧区役所の高層部分の敷地を一体的に開発する計画で、2024年度中に着工、29年度中の完成予定だった。野村不動産は見積額が想定を超えたため計画を見直したが、区は3月、事業成立性の見通しが明らかではなく、公平性・中立性に課題があると表明。協定解除に向けて交渉を進めていた。

何年、場合によって３０年もかけて、相当多数の団体が官民そろって計画を建てている最中に、建設費が１年で２割も３割も上がってしまうと、ただでさえ想定外のコストを回収しにくい予算計画なのに、その後の工事費など値上がりしたり、働き方改革などで国も絶賛コストアップを助長したりしてどんどん非効率化しており、国内の開発だと採算を合わすのがさらに難しくなってきているみたいで、株の方の投資家も先細りな国内ゼネコン、デベロッパー株は買わないことにしている、なんて話を聞いたりします。

東京オリンピックや大阪万博は税金を入れまくってなんとかこなしましたが、地域レベルでは今後もこういったことが多発する可能性は高く、等価交換で土地を売った地主など宙ぶらりんになってしまう恐れが出てきたりしますね、この段階で相続税が発生すると売るに売れずかなり危険なことになったりしますので、大きな計画がとん挫するのは結構怖かったりしますね、頓挫した場合への地主への保障とかそこまで考えて契約しているかどうかはわかりませんが全てコストですからね。

２．中古マンション都心６区以外、神奈川、さいたま、千葉の中心も価格上昇は息切れ気味

都内中古マンション、広がる価格差　城東7区は頭打ち

2025年6月2日 4:00　日経新聞

都心3区は上昇続く

都心3区は最寄り駅からの距離と関係なく、価格が上昇し続けています。副都心4区は都心3区ほどの上昇になっていませんが、最寄り駅からの距離で10分以内と10分超の差は思ったほど広がっていません、城南3区（品川区、目黒区、大田区）、城西3区（世田谷区、中野区、杉並区）のエリアは最寄り駅から10分以内か10分超かで価格上昇の傾向に差が出ていることが分かります。10分超の物件でも依然として価格が上昇しているのは、都区部の人気エリアだからこそといったところなのでしょう。

城東7区は横ばいに

城北3区（北区、板橋区、練馬区）と城東7区（台東区、墨田区、江東区、荒川区、足立区、葛飾区、江戸川区）は様子が異なります。10分超の物件は城北3区も城東7区も今年に入ってから価格上昇のペースが鈍化しています。特に城東7区は横ばいになっています。東京都区部でも、地域によっては価格の頭打ち感が鮮明になってきたといえます。

城東7区や城北3区の価格上昇に頭打ち感が出ているのは、実際に住むために購入する実需取引が多い地域であることが背景にあると考えられます。18年上期を100として指数化すると、25年1〜5月に城東7区は157、城北3区は150になっています。総務省の「家計調査報告」によると、可処分所得（二人以上の世帯のうち勤労者世帯）は、18年が45万5125円、24年が52万2569円で約1.15倍ですから城北3区と城東7区の中古マンション価格の上昇率はこれを大きく上回っています。最寄り駅から10分超のエリアなら比較的買いやすい価格帯とはいえ、中古マンション価格の上昇を許容しにくい状況になってきたということなのかもしれません。投資マネーなども流れ込んでいる都心中心部と周辺の実需エリアとの価格差はさらに開く可能性がありそうです。

世帯年収２,０００万円、３,０００万円のパワーカップルですら、フルローンで１６,５００万円が限界だという話は以前しましたが（住宅ローンの限度額はりそな銀行などで２０,０００円だが１０,０００円超えると審査がかなり厳しい）都心６区は値上がり売却買い替え以外は事実上既に無理で実需として城北、城東、城南、城西に流れてきているんでしょうね。武蔵小杉のザ・パークハウス武蔵小杉タワーズとかは第１期申込検討者の約５割が都内の方だそうです、正直神奈川在住のナカハラとしては都内の方は都内にずっと住んでいて頂いて、たまに買い物とかで川崎ラゾーナに来たり、鎌倉とか江の島に散歩に来たり、週末は箱根あたりでゆっくりして頂けば県民として十分ありがたいと思っておりまして、数年前までは中原区のマンション検討者の７割が中原区民であったことを考えるとかなり複雑な思いです。

以前のブログで豊洲がライバルだとか書いていましたがブログを書き始めてから、しばらく経って今はもうそんな気持ちはなくなりました、それぞれの場所にはそれぞれ良さがあるというのが今の正直な想いです。

〇都民のみなさん、川崎・横浜は住民税高いので住むと切ないですよ・・

〇都内から神奈川に引っ越すと、都民から都落ちとかいわれちゃいますよ・・（ぶっちゃけ都心８区千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区、品川区、目黒区以外からは余り言われる理由はないが・・）

〇都民からどこに住んでるの？と聞かれて武蔵小杉！とかみなとみらい！とか新百合ヶ丘！とかいうと”あーーいいところだよね・・”とか一呼吸置いて薄い反応されちゃいますよ・・（多分知らないだけだと思われるが素直にこれそれがいいところだよね！といえない可能性もある、なぜか鎌倉とか葉山とかというと都心から少し離れているせいか、イメージでおおーとか言われる）

３．首都圏を含む大都市マンション賃料も絶賛上昇中

東京23区の分譲マンション賃料、1.8%高で過去最高　1㎡4692円

2025年6月16日　日経新聞

東京23区の分譲マンション賃料は4カ月連続で最高値を更新

不動産調査会社の東京カンテイ（東京・品川）が16日発表した5月の分譲マンション賃料は、東京23区が前月比1.8%高の1平方メートルあたり4692円だった。調査を開始した2004年1月以降の最高値を4カ月連続で更新した。賃料が高くても借り手を見つけやすい築浅物件の供給が増え、相場を押し上げている。

23区の賃料上昇は6カ月連続で1年間で9%上昇した。分譲マンションの賃料は、住戸を持ち主が貸し出す際に設定する。東京カンテイが専有面積30平方メートル未満の住戸や事務所・店舗を除くファミリータイプを対象に、月額の平均賃料を集計した。

築浅物件の供給が増えた影響を受けた。築浅物件は高くても借り手がつくため、賃料が上がりやすい。23区の築年数5年以内の物件の賃料は25年に入ってから1000円以上高くなった。

港区を中心に築浅物件の供給が増えている。東京カンテイの高橋雅之・上席主任研究員は「価格が高くなりすぎて住宅を購入できない層の需要が分譲賃貸へ流れてくると見込み、投資家が築浅の高級物件を貸し出し始めた」と話す。

首都圏（1都3県）では、人事異動などで引っ越しが増える時期を過ぎて賃料上昇に一服感が出てきた。神奈川県は前月比0.3%高の2797円、埼玉県は1.2%高の2212円、千葉県は1.5%高の2110円だった。東京カンテイの高橋氏は「首都圏の賃料は今後も高水準で安定して推移する」とみる。

ナカハラの管理している物件も実際SUUMOの情報とかでここ１，２年で１０％以上募集賃貸金額が上昇している物件がいくつもあります、どちらかというとやはり都心６区を中心とした各地域の優良物件が突出して上昇しており、借りている方々からすると落ち着いて住んでいられない状況なのではないかと考えりします。

賃貸契約自体も定借が都心では多くあるみたいですし、借りて２年３年で持主都合で出てゆけというのも家賃が上昇傾向なうえに引っ越し費用もばかにならない昨今酷い仕打ちだとは思います。ただし、住んでいた住戸が突然外国人オーナーに変わったりする可能性は、賃借人にはふせぐことは出来ないので、突然家賃２．５倍にするという事例も発生したりする可能性は増えています、物件のあらたな購入者は前所有者から当然以前より値上がりにより割高で購入しているので、元を取るために相場も考え突然そんなことをしたのだと思いますが、大陸系の方々は長く平和を享受してきた島国日本人と違い、隣の地続きの国から攻め込まれて負けてしまうと、みんな奴隷のような酷い扱いを受けてきた歴史があるので、なんとなく占領した領主にでもなった気で勝手なことをする文化があるのかもしれません、日本も山林含めて外国人からの土地建物の購入について規制を強めないと必ず将来ヤバいことになるような気がします。

外国の方には観光でしっかりお金は落としてもらい、犯罪者の摘発処罰は日本国民より厳罰にしたほうが良いかもしれません、それはさておき海外からのお金を落としてもらうために海外の富裕層の受け入れと、優秀な頭脳は取り入れるのはうまくやってほしいですね、逆にノウハウの流出を防ぐとかそのバランスがかなり難しいですが・・国政って結構難しいですね、若い時にはピンポイントでしか政治経済をわからなかったことが知識が増えてきていろいろ繋がってくると、いかに主義主張（国民の幸福）と経済発展両方を達成することが難しいかが最近はある程度分かります。

アメリカなどは覇権国家として安全保障面も考慮して今後物作りに回帰するために関税政策を強引に進めていたりしてますが、日本はいいように武器もアメリカ基地も費用を捻出させられて、あげくに台湾有事でも下手するとなにもしない米軍に自衛隊を出動させらる可能性が高く、米もカリフォルニア米を輸入させて減反政策で農地を保護という名で自立をできなくさせ、国民に高い米を買わせて完全に物つくりを完結させない形で関節部品ばかり作らされて、何もできない国に既になっており今後もさらに骨抜き政策に安全保障という名で自民党政治は舵を取りかねないですが、アメリカとうまくやっていくことこそが国益に繋がるという意味ではこれも政策上大事なのかもしれませんが、トランプ大統領が皇居で金魚に餌をやりながら、日本は良い国だが二番だ！と言われて何も言い返さない、安部元首相が笑っていましたがマスコミも含めてそのことが新聞の社説にすらならない国というのは如何なものかという思いもあります。

戦後８０年、あまたの政治家官僚がこの日本を導いてきましたがそろそろ大胆な変革をしないと優秀な人材は骨抜きにされ、働かない老人や必要のない管理者ばかりが既得権益を持ち続けて衰退していくような気がして仕方ありません。

ヨーロッパは余りナカハラは知らないのですが、少なくとも東南アジア各国やインドなどがどれだけ発展してきているか、若い人々が必死に生きるために頑張っているかは日本のマスコミ報道では殆どわかりません。

頑張っている人々の足を匿名で引っ張るのが民主主義ではないはずで、自国民は官僚に比べて物をしらないという間違った考えでルールを作り手取り足取り面倒を見て有為な若者を世界的な競争力のないボンクラに仕立て上げるのが選択の自由ではありません。

世界最強の日本国パスポートの日本人保持率が１７％というもったいなさで、外国人が日本永住権を悪用しているくらい何かが間違っているとナカハラは思います。

ただ世界の富裕層で昨年一番自国を脱出しているのがイギリスだそうで、無為に過ごす若者のやる気促進だけが問題解決にはならないということは国の運営というのは相当難しいのかもしれません。

【ロンドン=山下晃】国外に流出する富裕層の数が2025年に全世界で過去最多の14万2000人となる見通しだ。富裕層に厳しい税制を導入した英国が中国を上回って最大の流出国となる。移動する英国の富裕層の総資産はおよそ918億ドル（約13兆円）と試算される。流入先では中東や米国、イタリアが上位に並ぶ。2025年6月25日　日経新聞

移転先はUAEが一番多いみたいで２番がアメリカです、ドバイは様々な税金優遇で世界の富裕層が昨今集まっており、ナカハラは日本にも是非UAEのようになってもらいたいと考えています。

日本の暗号通貨への課税の制度改正など、既に致命傷といえる制度をやっと本腰入れて改正するみたいですが既に遅すぎですね、官僚は新しいことをして失敗して責任とらされるより国民から税制改正という名の増税をすることしかなかなかできないでしょうから、既存の成功事例を改革するのってかなり難しことは良くわかるのですが、是非今回の参議院選では、新しい政党の政治家が実行して改革してほしいと切に思います。

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