ライズゲートタワー モデルルーム訪問レポート【2LDK】

今回は海浜幕張駅から徒歩16分のマンションである「ライズゲートタワー」についてレポートしたいと思います。

2020年にスカイグランドタワーに訪問して以来の幕張ベイパークです!ご興味あれば過去記事も合わせてご覧ください。

スカイグランドタワー コロナ禍で魅力がより輝き出したマンション

スムラボではすごろく先生が先行して記事化されています。私は自分が記事化するつもりのマンションは人のブログを先に読まないことにしているので内容見ていないのですが、きっと素敵な記事なので(見てないので知らんけど)合わせてどうぞ!

【遠征】【幕張ベイパークライズゲートタワー】徹底検証!1期より値上げした2期販売価格はお得?!【すごろく】



物件概要

  • 所在地:千葉県千葉市美浜区若葉3丁目1-13
  • 総戸数:768戸
  • 敷地面積:17,911.69㎡
  • 建物竣工:2025年10月
  • 引渡し:2026年3月
  • 売主:三井不動産レジデンシャル、野村不動産、三菱地所レジデンス、伊藤忠都市開発、東方地所、富士見地所、袖ヶ浦興業
  • 施工会社:熊谷組
  • 管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス
  • 駐車場:613台
  • 駐輪場:1,536台
  • 掲示板:ライズゲートタワーってどうですか?
現地周辺地図

https://www.makuhari-pj4.com/shinchiku/G2371001/baypark.html より画像引用



建物

共用部

建物全体

  • 廊下:外廊下
  • 各階ゴミ捨て場:◯
  • 各戸トランクルーム:△(26階以上から◯)
  • 24時間有人管理:◯
先行する3棟と同じく免震構造となっています。1階と2階の間に免震装置が入っているので、3階以上の住戸も階数表記以上に高さがあります。

幕張ベイパークはZGFアーキテクツと光井純&アソシエーツ建築設計事務所がタッグを組んで街全体のデザインをしていますが、街区内のタワマンはそれぞれ別のデザイナーがマンションのデザインを監修しています。

そのため、各マンションがそれぞれ異なるテイストになっています。本マンションはPelli Clarke&Partnersがマンションの外観デザインを監修しています。バルコニー手すりの色等に変化をつけてマンネリ化しない外観となっています。

https://www.makuhari-pj4.com/shinchiku/G2371001/design.html より画像引用


先行する3棟のスペックは似通ってますが、本マンションならではの特徴は「低炭素建築物認定」を取得していることです。より省エネなマンションになっているため光熱費が抑えられるだけでなく、住宅ローン控除の控除額が4,500万まで引き上げられる点は大きなメリットになるかと思います。*現時点で2026年入居の金額は未確定なので変更の可能性がある点は注意です(詳細はこちら

本マンションは「自然」がテーマということで緑がふんだんに使われている点はポイントです。エリア内には子どもも入れるじゃぶじゃぶ池も設置されます。

https://www.makuhari-pj4.com/shinchiku/G2371001/design.html よりは画像引用

共用施設

  • ライブラリーラウンジ
  • ブライトテラス
  • ミーティングルーム
  • パーティールーム
  • ゲストルーム×2
  • ビューラウンジ
基本的には1階に共用施設が集中しています。規模の割にシンプルな共用施設となっていますが、幕張ベイパークはタワマン1棟毎に商業施設棟を足元に1棟作る運用としています。先行する3棟の足元には保育園・ジム・飲食店・病院・ワークスペースなど多様なテナントが既に集まってきています。

モデルルーム訪問のタイミングでミッドスクエアタワーの足元にできたMAKUHARI DOCK(飲食施設)に行ってみましたが活気がすごかったですね〜!ブルワリーもあったりしてビール党の私にはとても魅力的でした。

マンションの共用施設が豪華だと購入タイミングではテンションが上がりますが、いざ住み始めると思ったより使わない施設が沢山出てきます。しかし共用施設を所有するとその運営コストは住民へ管理費という形で返ってきます。マンションの共用施設をシンプルにし、外に切り出して街の住民に有料で使ってもらうという考え方は、住民目線だとランニングコストの抑制にも繋がるため、アリだと考えます。

ゲストルームは1階と30階に1部屋ずつ合計2部屋あります。30階のゲストルームは南西角に設けられており、ビューバスがあったりなどスペシャル感が強い部屋となっています。人気が出そうですね。

https://www.makuhari-pj4.com/shinchiku/G2371001/commonarea.html より画像引用

専有部

坪260万のマンションにしてはスペックが高い印象を受けました。

ディスポーザーもありますし、キッチン天板には御影石が使われています。天井高も2,600mmと十分な高さがあります。玄関電子錠が標準で採用されているのもアツいですね。(一方で坪740万でも電子錠を標準採用しない中n…

個人的に好きなポイントは「キッチンの天井高が高いこと」です。多くのマンションではキッチンは天井高が抑えられがちなのですが、本マンションは基本的にはキッチンの流し台部分まで2,600mmの天井高が確保されています。またキッチンから外が見える間取りが多いため、キッチンに立った時の開放感が高めです。

23階以上はオーナーズスタイリングでオプション選定が可能ですが、22階以下は階によってオプションに制限が入ります。

全体

  • 天井高:2,600mm
  • サッシ高:2,100mm
  • 床暖房:リビング
  • 換気システム:第三種換気
  • 天井カセットエアコン:×
  • 鍵:電子錠
  • 玄関前カメラ:◯
  • 窓ガラス:Low-eガラス
  • バルコニー隔て板:ショートタイプ
  • 廊下・トイレ・洗面所床:フローリング

キッチン

  • 天板:御影石
  • 側面仕上げ:×
  • 水栓:ストレートネックタイプ
  • ディスポーザー:◯
  • 食洗機:◯
  • カップボード:×

洗面所・浴室

  • 洗面台天板:人造大理石
  • 洗面室水栓:国産ブランド
  • ミストサウナ:×
  • 洗濯機上収納:×

価格

販売価格

2期1次の販売価格は平均すると約坪260万でした。

先行するマンションに比べると価格は上がってきていますが、首都圏の不動産価格上昇に比べると値上げ幅はマイルドであり、お得感があります。詳しくは後述しますが同じ街の中古よりも安い価格の部屋もありますので、価格で悩むマンションではありません。

*22階以上が高層階エレベーターとなります。

高層階



低層階



狙い目だと思う住戸はあるのですが、抽選になる可能性が高そうなので裏日記でご紹介します。ご興味ある方は合わせてご覧ください。

ライズゲートタワー モデルルーム訪問レポート_あとがき


周辺相場

中古

クロスタワー&レジデンス(2018年築、駅徒歩15分)
  • 35階 西向き 約坪305万
  • 25階 北西向き 約坪300万
  • 23階 西向き 約坪275万
  • 33階 東向き 約坪280万
  • 11階 東向き 約坪270万
  • 2階 南向き 約坪275万
スカイグランドタワー(2020年築、駅徒歩13分)
  • 7階 南向き 約坪260万
  • 12階 東向き 約坪265万
  • 30階 東向き 約坪285万
ミッドスカイタワー(2023年築、駅徒歩15分)
  • 23階 北西向き 約坪305万
  • 14階 北西向き 約坪280万
  • 4階 西向き 約坪255
価格の傾向
  • 全体平均:約坪280万
  • 20階以上平均:約坪290万
  • 20階未満平均:約坪265万
  • 東向き平均:約坪275万
  • 西向き平均:約坪280万
  • 南向き平均:約坪265万
  • 角部屋平均:約坪295万
同じ幕張ベイパーク内の中古成約事例(2024年1月以降)をピックアップしました。

ポイントとしては、方角による価格差は小さく、階毎の価格差は比較的大きめになっています。とはいってもその差は大きなものではなく好条件住戸でも驚くような単価で成約することもありません。

また新築(本マンション)販売価格(坪260万)よりも中古の平均成約価格(坪280万)の方が高いという逆転現象が起こっています。

様々な新築マンションを見ていますが、ほぼ立地条件の変わらない周辺中古よりも新築が安いケースはほぼありません。新築のプレミアムと築年数差の補正がなされるためです。駅距離では若干劣後しますが、それを踏まえても十分に安い価格設定だと思います。

街もだいぶ仕上がってきて「幕張ベイパークに住むイメージ」もしやすくなりました。再開発が途中で頓挫するリスクも下がってきました。小学校も新設が決まりました。1棟目のクロスタワーを買った人達と比べると幕張ベイパークに住むことを決断するリスクは減ったと思いますが、未だ割安価格で新築が販売されているのはチャンスと感じます。

管理費・修繕積立金

最近の新築タワマンだと管理費+修繕積立金が600/㎡を超えるところも珍しくないので、安いです。

上で触れた通り、共用施設を外に出してコストのかかる共用施設をできるだけ持たないようにしていることと、約80%ほどある駐車場からの収入が影響してそうです(駐車場収入が何に使われているかは未確認)

スカイグランドタワーのモデルルームに訪問した時の管理費+修繕積立金が377円/㎡だったので、値上げ幅も小さめです。

E75タイプ(75.06㎡)
  • 管理費:17,940円(239円/㎡)
  • 修繕積立金:10,280円(136円/㎡)
  • インターネット使用料:1,980円
  • 合計:30,200円(402円/㎡)

駐車場

768 戸に対して駐車場は613台、設置率は約80%です。

先行3棟はすべて平面or自走式でしたが、今回から機械式駐車場が追加となっています。

利便性や管理コスト面でネガティブ要素と捉える方が多いかと思います。車を頻繁に利用しないので安く駐車場を確保したい方にとっては最安8,000円/月という利用コストは魅力的に映るかもしれません。

駐車場613台の約80%に当たる494台は自走式、約20%に当たる94台は機械式になります(平面が25台分有)。

料金は8,000円/月〜27,000円/月、全高は1,550mm〜2,500mmとなっています。機械式は安いですが全高1,550mmの区画があったりと低め(機械式でも2,100mmの区画は有)、自走式は全高2,100mmとゆとりがありますが20,000円/月程度と値段は少し高めです。

先行3棟も住戸に対し約80%の駐車場設置率となっていますが、どのマンションも駐車場に空きはありません(時々空きは出ています)。恐らく本マンションも引き渡しタイミングでは駐車場はいっぱいになることでしょう。

87㎡を超える住戸(147戸)は駐車場の優先抽選権が付くので駐車場マストな方は住戸選定にも気をつけたほうが良さそうです。

まとめ

駅距離や都心アクセスを考えると誰にでもおすすめできるマンションではないですが、それを差し引いても価格に対する魅力の高いマンションです。

元々千葉県が保有していた土地で大学を誘致しようとしていましたが、誘致できず幕張ベイパークとしての開発に切り替えた経緯もあり安く土地取得できています。そのためスペックの割に安価な価格設定が実現しています。

先行する3棟と比べると上げ幅はマイルドとはいえ上がっていますし、本マンションも1期1次と比較すると若干の値上げが実施されています。

「1期1次を逃した」「値上げ後の住戸を買いたくない」という気持ちはとてもよーーーく分かります。なぜなら私も1期1次を逃したという理由だけで買い逃した新築マンションがあるためです。(そのマンションは新築価格から160%近く価格が上昇しています…涙)

しかし、過去の価格を振り返っても何の意味もありません。大事なのは今です。今時点の価格が周辺相場と比べて適正なのか否かで判断することが重要です。その点で2期1次の価格はまだ割安と言ってもいいくらい十分に適正価格だと言えます。

本マンションを検討するメイン層であろう子育て世帯からすると引き渡しまで「2年待つこと」はなかなかハードルが高いので、2年待てるか否かはポイントです。2年待てない場合は周辺中古を検討しても良いと思います。幕張ベイパークの中古はどれも築浅なので中古でもとっつきやすいです。

周辺中古より安いことは歪みなので、この歪みは今後是正される方向になると思います。中古が下がることは考えづらいので、新築(本マンション)の値上げ可能性が十分にあります。

どうしても5,000万以下に抑えたい!という人は次期で北向き低層を出す予定があるようです。価格は2期1次の南西東よりも安くする予定(5,000万を切りそうなトーンだった)とのことだったので、グロスを抑えたい人は次期を待ってもいいかもですが、それ以外の人はあえて待つメリットは低いかなと思いました。*当然ながら待った挙げ句値上げによって安く出ない可能性もあるので注意です

ちょうどスカイデュオの販売も始まってそちらに世間の意識が向いているような気がします。1期1次はモデルルームの予約も大変だったのに2期1次は比較的余裕があります。今が狙い目かもしれません。

幕張ベイパークの新築販売が終わった時に坪200万円台で一次取得子育てファミリーにおすすめできる新築マンションは残っているのか、という不安があります。買い煽りの意図はありませんが、買おうかどうか迷っている人は「ライズゲートタワーを買い逃すリスク」を考慮したうえで意思決定されることをおすすめします。坪200万円台の希望の星は常にあるわけではありません。

本編で書ききれなかったおすすめ住戸は裏日記で書きました。宜しければ合わせてご覧ください。

ライズゲートタワー モデルルーム訪問レポート_あとがき

現地周辺動画



海浜幕張駅から現地(新改札から)



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