[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

1 現在の京都マンション市場は二極化？？？
2 上京区大規模新築分譲マンションプロジェクト CHALLENGE THE KYOTO まだ見ぬ都心の暮らしに挑む。
3 現地へ
4 マンション計画地には以前、森がありました
5 現地飯
6 現地酒
7 現地風呂

現在の京都マンション市場は二極化？？？

驚きのニュースが飛び込んできました

京都新聞(2025年8月26日)

京都市東山区で平均1億6500万円超　京都の新築マンション市場、二極化進む

京都市内の新築マンションの販売価格が二極化していることが、不動産情報サービスの調べで分かった。２０２５年１～５月に同サイトへ掲載された新築マンション価格によると、京都市東山区では平均価格が１億６５１９万円市内で最も高い水準となる一方、平均平米単価が１００万円未満を維持しているエリアもあった。・・・・・

東山区とえいば・・・京都を代表するTHE 観光地のイメージ

東山区 祇園町にある「八坂神社」

祇園祭はここから始まりました

東山区清水にある清水寺　※撮影は2025.4.2ライトアップ時のものです

桜とライトアップが春の風物詩

新築分譲マンション自体の供給はそれほど少ないように思う東山エリア。

今年1月〜5月で販売されていた新築分譲マンション・・・『レジデンスザ京都東山大和大路／東レ建設・三井不動産レジデンシャル』が価格を押し上げたのでしょうか

東山区の中でも京都駅に近い「三十三間堂」

現地の写真を撮影したかったのですがそんな時間はなく・・・この物件が平均価格を押し上げたのでしょうか？

先着順販売概要を見ると広めの部屋は億ションですね

受付方法	先着順
販売戸数	5戸
販売価格	7190万円（1戸）～1億5690万円（1戸）
最多販売価格帯	7100万円台（1戸）・9200万円台（1戸）・1億200万円台（1戸）・1億2600万円台（1戸）・1億5600万円台（1戸）　※100万円単位
間取り	2LDK（1戸）・2LDK+S（1戸）・3LDK（3戸）
専有面積	58.22㎡（1戸）～85.62㎡（1戸）

もしくは、

清水寺への動線、五条通に完成済み(2024年11月竣工)の『レーベン清水五条／タカラレーベン』

最上階7階が2億2978万円で販売されています!!　最終1戸と思われます

専有面積115.58㎡(34.96坪) 2億2978万円／坪@657万円

この物件が価格を押し上げたのでしょうか？？？

『レーベン清水五条／タカラレーベン』現地から五条通を東へ進むと、五条通沿い南側に『ウエリス京都東山五条通／エヌ・ティ・ティ都市開発』建設地があります

先着順販売概要を見ると80㎡台でも億ションではありませんね

販売戸数	5戸
販売価格（税込）	6,128万円～8,460万円
間取り	2LDK～3LDK
住居専有面積	63.98㎡～83.09㎡ ※トランクルーム面積0.60㎡・1.44㎡を含む

億ションの波に飲まれていく京都の街。

ここは中京区ですが、東山を望める上層階億ションがアンダーで完売してしまった『プラウド京都高瀬川／野村不動産』。外国人が購入しているのかと思いきや日本人が購入しているような噂を聞きました

そして河原町通沿い近鉄不動産マンション計画がいったいいくらになるのか？アンダーで完売御礼となったりするのでしょうか。大注目です

上京区大規模新築分譲マンションプロジェクト
CHALLENGE THE KYOTO
まだ見ぬ都心の暮らしに挑む。

億ションの波に飲まれる京都洛中、子育て世帯は行政区を超え市外流出なんてニュースが以前ありましたが比較的まだ安いかもしれないと期待させる物件が洛中エリアで登場しました。

公式HPが公開された『(仮称)上京区大規模　新築分譲マンションプロジェクト／京阪電鉄不動産・九州旅客鉄道』

まだ見ぬ都心の暮らしに挑む。

・・・・ん？・・・・・千本通のここが「都心」？・・・・まだ見ぬ？

1231年前、確かにここはまぎれもない「都心」、京都「平安京」の中心でありました

794年、桓武天皇が拓いた平安京。その中心であった大内裏（御所）は、今の京都御苑よりおよそ2km西に位置。
※公式HPより

住所は「上京区」。昔から先祖代々住まれている方が多い『洛中エリア』のため京都人としての強いプライドを持ち、静かに暮らしていた街の家の近所に何かが建設となると強烈な反対が起きそうな(実際に起きる)エリアです。特に民泊建設計画なんて町内会への説明会で潰されますね。最寄駅は地下鉄東西線「二条」駅。京都感覚ですと駅徒歩10分を越えてくると遠い印象になっていきます。私は徒歩20分ぐらいなら平気な人なので徒歩16分は全く近いのですが、駅を使う方にはギリギリという駅距離ではないでしょうか

名称	(仮称)上京区大規模　新築分譲マンションプロジェクト
所在地	京都府京都市上京区千本通上長者町下ル革堂前之町104・108他、上長者通千本東入二丁目山王町506－1他（地番）
交通	京都市営地下鉄東西線「二条」駅16分、京都市バス「千本出水」停留所徒歩2分

100戸を超える規模は京都市内ではBIGプロジェクト。しかもなかなか大きな土地が出てこない上京区なので、なおさら稀有ですね

構造・規模	鉄筋コンクリート造、地上7階
総戸数	114戸（広告募集対象外住戸1戸含む）

事業主は京阪電鉄不動産・九州旅客鉄道。京阪電鉄不動産のマンションブランドは『ファインフラッツ』

事業主（売主）	京阪電鉄不動産株式会社国土交通大臣（5）第6056号・（一社）不動産協会会員・（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟・(一社)不動産流通経営協会会員〒540-6591 大阪市中央区大手前1丁目7番31号 OMMビル15階 TEL：06-6946-1341
事業主（売主）	九州旅客鉄道株式会社福岡県知事（3）第17216号・（公社）福岡県宅地建物取引業協会会員・（一社）九州不動産公正取引協議会加盟〒812-8566 福岡市博多区博多駅前3丁目25番21号博多駅前ビジネスセンタービル TEL：09-2474-2403
販売提携（代理）	住友不動産ステップ株式会社国土交通大臣（13）第2077号・（一社）不動産協会会員・（一社）不動産流通経営協会会員・（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟〒541-0041 大阪市中央区北浜4丁目4番9号淀屋橋ミッドキューブ3階 TEL：050-3111-8463
販売提携（代理）	株式会社アイ・フラッツ国土交通大臣（3）第8114号・（一社）大阪府宅地建物取引業協会会員・（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟〒541-0044 大阪市中央区伏見町3丁目2番4号淀屋橋戸田ビル5階 TEL：06-6233-7717

『九州旅客鉄道』の名前が京都エリアでは珍しく思えましたが、2025/03/12 08:48　読売新聞オンラインにこんな記事がありました

ＪＲ九州が不動産事業に２３００億円投資、営業利益は過去最高の７１０億円を目標に…３年間の中期経営計画

販売予定概要(3戸)を見ると

3,700万円台〜8,200万円台
53.88㎡(16.29坪)〜85.57㎡(25.88坪)
坪単価約@230万円〜坪@320万円

駅徒歩16分となると価格は優しくなっていきますね。坪単価300万円をきってくるのでしょうか？

販売戸数	3戸（予定）
販売価格(予定)	3,700万円台　～　8,200万円台　（100万円単位）
住居専有面積	53.88㎡　～　85.57㎡　[トランクルーム0.55㎡含む（E-Aタイプ）]

販売開始予定時期は10月以降です

販売開始予定時期	2025年10月中旬

そして最大のウリは駐車場台数でしょうか、総戸数114戸に対して88台。駐輪場は各戸2台ですね。

公式HPには

都心生活では難しかった「車を持つ暮らし」も、駐車場設置率75％という水準を実現。

洛中(上京・下京・中京)のマンションはそもそも駐車場が少ないor設置されていない物件が多いので、車好きや車が必要な子育てファミリーは戸建てに流れる傾向がありましたが、ここなら平面暮らしとカーライフを実現ですね

駐車場使用料が気になります！！

駐車場	（総戸数に対して）88台(機械式86台　月額使用料：未定　別途来客用・サービス用各1台)
バイク置場	（総戸数に対して）8台　月額使用料：未定
ミニバイク置場	（総戸数に対して）10台　月額使用料：未定
自転車置場	（総戸数に対して）228台（2段ラック式21台・傾斜ラック式72台・スライドラック135台　月額使用料：未定）

得意のお思い出話です・・・

今は車を処分し子供3人の学費と住宅ローンに『全振り』している私ですが、洛中エリアにマンション住まいの頃はマンション外に月極駐車場を借りてました、駐車料金(月額)22000円。マンション価格は安かったものの毎月のしかかる管理費積立金と駐車場代・車維持費がつらかった。生活は苦しかったなぁ・・。

でも車があったおかげで家族といろんな思い出ができたのも事実です(写真はイメージ)

現地へ

現地は京都御苑の西、二条城の北

マンション計画地の少し北、千本通沿いには「西陣京極」のアーケード

西陣が頂点だった1950年頃は寄席や芝居小屋、映画館が多数立ち並んでいたそうです。京都一賑わっていた街でした

栄えた歓楽街は昭和の匂いを微かに残し、今はひっそりとしています

西陣織職人の義父の馴染みの店はみんな廃業して行ったようです

神馬は当時からあった庶民向けのお店だったようですが今は人気店になり、以前一度満席で断られてから義父は近づこうとしません

では、現地へ

現地西側は千本通。千本通の顔とも言える有名店になった立ち飲み「BOND」があります

夜ともなると

営業中ならこんな感じです

コスパ最強!! 生ビール320円(税込)

BOND前のクレーンが建つこの現場は

東京日商エステムの102戸の分譲マンション計画です。投資マンションでしょうか

その北側のバリケードが

『(仮称)上京区大規模　新築分譲マンションプロジェクト／京阪電鉄不動産・九州旅客鉄道』計画地

7階建、総114邸のBIGプロジェクトです

現地西側、West棟

West棟の間取りはまだ公開されていません

現地北側は上長者町通、遥か先に「大文字」が見えるのがわかるでしょうか。マンション計画地は北側の上長者町通には接道してません

現地東側、East棟

East棟の間取りが公開されています

現地東側のバリケード

マンション計画地の東側には公園が新たに作られています

マンションのEast棟は公園の向こう側に建設されるようです

周辺民家との距離

東側の通りにはフレンチレストンラン！まさに隠れ家的な立地

現地南側、South棟

South棟の間取りが公開されています

現地南側は下長者町通。賃貸マンションらしき建物が建っています

下長者町通にも接道しています

マンション計画地の接道部分の前には更地、そしてよく見かける看板が

時代の寵児「センストラスト」の管理物件看板、建築主は「東急リバブル」4階建15戸の賃貸マンションが建設されるようです

千本通には「朱雀大路の街」の幕がはためいています。大内裏の南には道幅約84mの朱雀大路が伸びており壮大な景色が見えたであろうというロマン。現在の千本通は約25m。

西陣の衰退と共に鄙びた閑散とした印象だった千本通でしたが、令和の今では時代が一周したのか昭和レトロ感もあり味わい深い街に見えてきました。第19回千本100円商店街【千本商店街　朱雀大路の街】イベント時にはかなりの賑わいを見せていた千本通BOND前。※写真撮影2025.5.25

年に2回のお楽しみだそうです。※公式HP

より詳しく『(仮称)上京区大規模　新築分譲マンションプロジェクト／京阪電鉄不動産・九州旅客鉄道』を知りたい方はこちらから

物件概要

資料請求

マンション計画地には以前、森がありました

千本通でBIGプロジェクト、よくぞこんな広大な土地があったものだと感嘆していました。以前は何だったのかが気になります

その答えは2023年4月20日京都新聞「地域プラス」に掲載されていました

この森には築100年の洋館があり、作品展示やコンサート、家庭菜園やツリーハウス作りが行われていたという。名称は「遊・空間u(ユー)」。

01年にオープンした遊・空間uには、芸術や文化に関心のある人たちが集った。俗世界から離れた桃源郷のような場所は人々のオアシスとなっていた。

建物や空間を保存しようとか維持して行こうという思いはありませんでした。長年やっていると建物も人も老朽化が進んできました。『いつまでもあると思うな遊・空間u』という脅しが現実のものとなりつつあります。ある日来てみたら閉空間していた、ということもありそうですがご了承ください」

西陣の森は更地になりました

マンション前には「千本路線物語」が

上長者通りから何も遮るものなく大文字が見えるのはこれで教わりました

現地飯

では現地飯へ。いかにも銘店のたたずまい「大市」。スッポンっす

こちらも銘店でしょう「江畑」。焼肉っす

街に溶け合った千本日活。成人映画っす。・・・そして、その北に

「夢を語れ」

ラーメンの提供だけでなく、夢を語るコミュニティの場としての役割も持つ「二郎系ラーメン」です。大量のヤサイ、ニンニク、アブラ、そして太くてコシのある麺と濃厚な豚骨醤油スープが特徴で、メニューに書かれている「夢」は、店内で食べ終わった後に「夢を語る」ことを意味します

そんなここにあった「夢を語れ」は

「あけてもくれても」になりました

若者達が続々と来店していました。帰り際、どこどこのお店で働いていた、どこどこのお店に行ったなど店主と若者が達が会話する姿が印象的でした。まさに夢を語れ

現地酒

シンボルの時計台のある北野商店街

北西角は更地になり5階建テナントビルが計画されています「テナント募集中」

北野商店街を西へ

ふと脇の道を見ると何故こんな目立たない立地にお店を出店したの？と思いたくなる景色がありました

路地奥に進むと

隠れたように広がる空とお店。これぞ京都

北野商店街の西の方に、「京都こども文化会館（エンゼルハウス」跡地は更地のままです

北野商店街が終わり、街のエアポケットのような、そこだけ時が止まったような、時空が歪んだような、平屋の建物が現れます

誇らしげに見える中華そばの提灯

すぐ北には北野天満宮があって

花街の上七軒があるにも関わらず

そんな観光地風情は一切見せず、経年劣化に抗う事なくあるがままを受け入れているような店構え「誠養軒」

ちょうど大将の昼飯時に飛び込んだため餃子を焼いてくれた後、昼飯の続きをカウンターで始めておられました

古代に朝鮮半島から渡来し、京都の太秦に本拠地をおき、機織り、養蚕、酒造、治水などの優れた技術を京都へもたら渡来系氏族「秦氏」。その秦氏一族は今どうなっているのか？などと歴史ロマン溢れる話を大将としているといつの間にか瓶ビールは2本目へ

「誠養軒」の西側には警察署の敷地と思われる広大な更地が広がっています

現地へ戻り、マンション計画地から朱雀大路(千本通)を北へ

カレーと酒と音楽が劇的に美味いマギーズ

店内には音楽の神様が謳うNO WOMAN NO CRYの映像が流れていました

1970年代前後のカルチャーが好きな方にはぜひおすすめです

今出川通を越えさらに北へ。私が実家に帰る時、義父が常に持たせてくれる「五辻の昆布」

その向かいに現れたのが「千本会館」

千本通に現れた会館飲み

京都の街に馴染んでいくにはあと30年ぐらいは浮き沈みしながら商売を続け良くも悪くも経年劣化していく必要性を感じました。とにかく何を言われようと続けていくことが大切なんですよ、京都は

現地風呂

それともう一つ、どうしても伝えたいことがあるんだ！(小田和正風♪)

円町編でも取り上げたあの銭湯。(記事の導入部分が名作です)

四畳半タイムマシンブルース!! 「円町」めっちゃカレーの街は5000万円台が当たり前に!『京都円町GRAND PLACE』&『シャリエ京都円町』【kyoto1192】

マンション計画地から西へ1.1km。源湯(みなもとゆ)へ

西陽が強烈な午後、若き女性スタッフが源湯へ入って行きました

「銭湯を日本から消さない」をモットーとするゆとなみ社が2019年に継業した銭湯です

魂燃やせ、薪燃やせ、風呂沸かせ、客沸かせ

この銭湯のすごい所は

隣の休憩室のソファに座った瞬間すぐさま爆睡してしまい、いつも「ハッ」ここはどこだっ！！？？？とタイムトラベラーのような気持ちになって飛び起きてしまうのです

この深く短いそして甘美な睡眠を味わいたい方は、ぜひ源湯へお越しくださいませ!