こんにちは！
暑い夏がようやく終わりを迎え、マンション散策・内覧に最適な季節がやってきますね。
夏場は特に中古の内覧は仲介営業の方も購入側の内覧者もクーラーがない部屋の内覧だと暑過ぎて見学どころじゃないですね。
以前、中古物件を内覧した際に居住中の物件でしたが、なぜか真夏にも関わらずどの部屋もクーラーをつけていない&住友不動産のシティタワーシリーズの角部屋ということもあり玄関入った瞬間にサウナ状態だったことがあります（笑）
10秒おきにハンカチを額に当てながら内覧をしましたが、ボタボタ汗をたらすわけにもいかず3分くらいで退出したのですが、結局ほぼ見れなかったため勿論購入には至らず…
それ以降、真夏に中古物件は極力内覧しないようにしているのですが、仲介会社の営業マンは空室などでクーラーがない部屋の案内、特にオープンルームなどをやることになったら無茶苦茶大変ですよね。
頭が下がります…
11月になったら一気に寒くなりそうなので10月の1ヶ月間は色々なマンションに訪問したいですし、東京の物件見学にも久々に行ってみたいと思います！
また、新しい物件を見てきたらブログでまとめますのでご期待ください。
さて、今回は前回に続きブリリアタワー北浜の予定価格考察をしていきたいと思います。
建物デザイン、仕様、立地などについては前編でまとめておりますので、こちらも併せてご確認ください。
それでは早速いってみましょう！
目次
予定価格
- 平均坪単価：800万円/坪
- 最安坪単価：488万円/坪
- 最高坪単価：1,425万円/坪
- 最安価格：6,400万円台
- 最高価格：65,000万円台
以前、TOWERSさんのチラシでデータマンさんと今後販売される新築タワマンの坪単価予想を行いましたが、ブリリアタワー北浜は800万円/坪と予想しましたので予想通りの価格帯です。
しかし、予想はしましたが800万円/坪って無茶苦茶高いですよね（笑）
今後販売予定の新築タワマンは800万円/坪を超えるものも多くなりそうですが、冷静に考えなくても高いので新築オンリーで考えるのではなく周辺の中古も含めて検討した方が良いかなと思っております。
ただ、最近のタワマン事情だと「高層階」、「角部屋」に価格が大きく乗る（高くなる）傾向なので、今回のブリリアタワー北浜でも低層階と高層階、眺望差で大きく価格が変わるため、予算を絞って『北浜エリアの新築に住みたい！』という事でしたらオススメできそうな部屋もあります。
一方、『ブリリアタワー北浜で角部屋の眺望良い広い部屋に住みたい！』となると坪800万円オーバーになりますので、それこそ北浜駅直結の築浅タワマンである北浜ミッドタワーの高層階角部屋も買えるため新築にどこまで拘るか…という印象です。
最近のタワマンは資産性を求めて抽選になるタワマンが多いですが、個人的にはこの価格から中古時に『どこまで値段上がる？いや上がらないのでは？』と思っている部屋も多いです。
20階の眺望が抜けてくる階層で坪700万円〜、南東角で坪980万円、眺望が一番良い北東角は坪1,080万円という価格設定です。
今年の春に公式LINEで北浜ミッドタワーのお得物件を配信したのですが、20階前後の角部屋83㎡北西角のリバーview、梅田viewで16,900万円（坪670万円）で成約しています。
北浜ミッドタワーの成約価格を見ていくと高層階・角部屋でも坪700万円前後が成約相場となっているのですが、北浜駅直結タワマン&規模も大きい北浜ミッドタワーよりブリリアタワー北浜が中古時に高くなるイメージがつかない…というのが本音です。
ただ、低層階になると眺望面では一定の妥協が必要となりますが、北西角Dタイプ6階、北東角Fタイプ6階はオススメできます。
北側は開平小学校のグラウンドになるため、低層階でも結構抜けております。
東側と西側は低層階だと抜けないのですがリビングの片側だけでも抜けているのは良いと思いますし、何よりも価格！
北西角63㎡9,700万円台（坪504万円）、北東角65㎡10,000万円台（坪505万円）という価格帯のため、北浜エリアの複数の販売中中古タワマンのチャレンジ価格よりは魅力的だと感じます。
個人的には1億円までの予算で収まる北西角、北東角は人気になると考えております。
ただ、低層階は南西角・南東角の南側も全く抜けないので、方角的には北西角・北東角が良さそうですね。
そして気になるのは、坪1,000万円を超える20階北東角、30階南西角、北東・北西角にどれだけ申し込みが入るか注目ですね。
特に最上階より1つの下のフロアの30階Oタイプ65,000万円台（坪1,425万円）はブランズタワー大阪梅田の最上階フロアのシンラフロアを見ているとなかなか動きづらいかもしれないとは思っています。
北浜エリアの中古タワマンは2億円を超える成約実績がそこまで多くないため、特に中層階以上の2億円以上の住戸の要望状況は今後もチェックしていきたいと思います。
それでは価格表をご覧ください。
※画像はクリックすると拡大します。
※1,000万円単位の表記は末尾50万に表記、10,000万円単位の表記は末尾500万円で表記、30階/31階 the tradフロア末尾+5,000万までが上限となるため、2,500万円で表記
（例：11,000万円台は11,050万円、20,000万円台は20,500万円、65,000万円台は67,500万円で表記）
管理費・修繕積立金
- 管理費・修繕積立金合計：623円/㎡
- 70㎡換算：43,593円
最近の新築マンションは人件費の高騰もあり管理費はかなり高値で設定するマンションが増えましたね。
ただ、高すぎて検討者からの要望が強かったため、新築販売中のシティタワー古川橋ではランニングコストの見直しがされた事例もあります。
ブリリアタワー北浜はコンシェルジュもいないのですが、共用施設もスカイランジのみでこの価格は大阪ではかなり高額となります。
これにインターネット代金(2,321円/月)や駐車場利用料金(32,000円〜)、駐輪場利用料金(スライドラック300円)なども含めると毎月8万円に近い金額になりますので、物件価格だけでなくランニングコストも無理なく支払いできるかもしっかり考慮していく必要があります。
最近の販売中の新築タワマン(一部完売物件含む)のランニングコストを高い順に並べたものが以下となります。
地代・解体準備金が必要な定期借地物件が上位3つを占めますが、ブリリアタワー北浜はそれに次ぐランニングコストの高さです。
悲しいことに共用施設が豊富なブリリアタワー堂島、グラングリーン大阪よりも高額ですし、今週末10/4から1期1次販売がスタートするレグナスタワー新梅田よりも100円以上高い設定です。
これでも東京と比較するとまだまだ安い設定ではありますが、これから販売される新築タワマンは販売価格だけでなくランニングコストの設定にも注目していきたいと思います。
※画像はクリックすると拡大します。
駐車料金・駐輪場料金など
タワーパーキング駐車場料金
- 普通（14台）：32,000円/月
- ミドルルーフ（14台）：35,000円/月
- ミドルルーフEV（6台）：38,000円/月
- ハイルーフ（18台）：40,000円/月
- ハイルーフEV（6台）：43,000円/月
全戸数に占める設置率は40％。
ハイルーフの設置率は17％なので激戦になりそうですね…
バイク置場料金
- バイク置場（3台）：3,000円/月
- ミニバイク置場（26台）：1,500円/月
駐輪場料金
- 平置き（35台）：700円/月
- 平置き（54台）：500円/月
- 2段式（69台）：100円/月
- スライドラック（115台）：300円/月
- 傾斜ラック（11台）：300円/月
設置率は1住戸2台設置する前提の284台となります。
間取り
ブリリアタワー北浜は142戸中109が角部屋の設計で角住戸率は脅威の76%！大規模タワマンになると1フロア15室以上ある中で角部屋は4室のみとなるケースも多い中、ブリリアタワー北浜はむしろ中部屋がほぼないという状態です。
元々角部屋の方が資産性も高い傾向でありますので、ブリリアタワー北浜を検討される際は角住戸比率が高いのもありますが、極力角部屋を選んだ方が良いかとは思っています。
なお、前編で『ガラスウォールを多用して、中部屋でもFIX窓がある』と書きましたが、眺望面では優れる反面、バルコニーが狭くなったり、間取りが使いづらくなったりする住戸もありますので、自身のライフスタイルを考えた時に使いやすい間取りかどうかはしっかりと考えておく必要があります。
全パターンではありませんが、いくつかのパターンで間取りを掲載します。
Aタイプ：75.47㎡
| 南東角 | A | 6階 | 3LDK | 75.47㎡ | 11,050万円 | 483万円 |
| 南東角 | A | 12階 | 3LDK | 75.47㎡ | 14,050万円 | 614万円 |
Cタイプ：40.95㎡
| 西 | C | 6階 | 1LDK | 40.95㎡ | 6,450万円 | 520万円 |
Dタイプ：63.78㎡
| 北西角 | D | 6階 | 2LDK | 63.78㎡ | 9,750万円 | 504万円 |
この広さでアイランドキッチンは素敵です。
また、北側は小学校のグラウンドがあるため低層階でも比較的抜け感がある中、北側に7面窓があるため開放感を感じやすい間取りです。
60㎡超の2LDKなので浴室1317ではなく1418に頑張って欲しかったです！
Fタイプ：65.66㎡
| 北東角 | F | 6階 | 2LDK | 65.66㎡ | 10,050万円 | 505万円 |
低層階は西側は抜けませんが、西側に窓面がほぼなくサービルバルコニー扱いのため、眺望面は余り気にならないかもしれません。
洋室2室とも小学校のグラウンドがある北側を向いておりますので、低層階でもリビングも洋室も開放感はありそうですね。
リビング左側にある柱は存在感があるため、ここは鏡を張って開放感を演出するのが良いかと思います。
G1タイプ：60.69㎡
| 西 | G1 | 12階 | 2LDK | 60.69㎡ | 11,050万円 | 601万円 |
洋室1はリビングの外側の廊下から出入りするため、家具家電は洋室1側の壁につけて使うようになるのかな？と思っていますが、リビング横幅が2.1mしかないので大人の女性でも寝っ転がって手を伸ばすと足と手が壁に届くくらいの長さとなります。
テレビとソファーを置いてしまうと距離が近すぎるので、この間取りの家具家電の配置最適解を知りたいです…
Lタイプ：108.41㎡
| 北東角 | L | 20階 | 3LDK | 108.41㎡ | 35,500万円 | 1,081万円 |
価格見たらやっぱり高かった、20階 北東角35,500万円！！
Oタイプ：156.27㎡
| 北東・北西角 | O | 30階 | 3LDK | 156.27㎡ | 67,500万円 | 1,425万円 |
北東角、北西角どちらの眺望も楽しめるはかなり贅沢ですし、この広さのアイランドキッチンのリビング最高です。
洋室1からの景色も素敵でしょうね〜。
6億円超のため私はご縁がないプランですが、来世はこのような部屋に住めるように徳を積んでおきたいと思います。
ちなみに角部屋からのリバーviewの眺望が素敵。
（写っている部屋は南東角ですがviewは北東角のイメージとなります）
周辺成約相場
北浜エリアの成約相場を見ていきましょう！プラウドタワー北浜
2020年築北浜駅 徒歩1分
北浜エリアで一番築浅のタワマン、駅直結でないものの徒歩1分にも関わらず少し前までは価格が控えめでした。
最近は値段が一気に上がってきましたが、成約価格を見ていると坪500万円前後でも角部屋や20階台もありますので魅力的です。
- 20階台 70㎡ 12,900万円（坪607万円）角部屋
- 10階台 57㎡ 8,700万円（坪500万円）角部屋
- 20階台 61㎡ 8,950万円（坪480万円）中部屋
- 30階台 74㎡ 13,000万円（坪574万円）角部屋
北浜ミッドタワー
2018年築北浜駅直結（淀屋橋駅 地下道で直結）
北浜エリアで一番平均坪単価が高い中古タワマンとなります。
成約価格は650万円は超えてくることが多いので、値段は高いですが今回のブリリアタワー北浜の価格を見ていると20階以上の高層階はもう少し価格が上がってもおかしくないと思っています。
駅直結&淀屋橋駅にも近いタワマンとなるため利便性は北浜エリアのタワマンでもNo1です。
- 20階台 62㎡ 12,800万円（坪673万円）中部屋
- 20階台 81㎡ 17,800万円（坪725万円）角部屋
- 10階台 83㎡ 16,900万円（坪668万円）角部屋
ザ北浜
2009年築北浜駅直結（淀屋橋駅 地下道で直結）
2022年の虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーが出来るまでは日本で最も背が高いタワマンでした。
他のタワマンと比べても共用施設が非常に豪華であり、100㎡を超えるような広い住戸もあるため高層階などでは今でも超高額な価格で取引されております。
最近も内覧に行きましたがエントランス入った瞬間から感動します。
マンション下にスーパーやジム、商業施設があり濡れずにアクセス出来るのも良いですね。
- 20階台 100㎡ 25,500万円（坪838万円）角部屋
- 10階台 60㎡ 9,200万円（坪500万円）中部屋
パークタワー北浜
2014年築北浜駅 徒歩5分
北浜エリアのタワマンとしては駅距離があるタワマンですが、その分北浜エリアの中では価格は控えめです。
ただ、ここも最近は一気に値段が上がってきたので、ブリリアタワー北浜が1期販売が終わる頃にはもう少し価格が上がる可能性もあるかもしれません。
- 20階台 77㎡ 12,780万円（坪549万円）角部屋
- 20階台 60㎡ 8,280万円（坪455万円）中部屋
- 20階台 77㎡ 12,300万円（坪528万円）角部屋
スケジュール
- 〜10月19日：事前案内会
- 11月1日〜11月16日：要望書提出
- 11月22日：正式価格発表
- 11月29日〜12月7日：第1期1次登録受付
- 12月8日：抽選
- 12月13日、14日：申込手続き、重要事項説明
- 12月20日、21日：契約手続き
まとめ
前編と後編に分けてまとめてきたブリリアタワー北浜いかがでしたでしょうか？個人的には北浜エリアの良質な中古タワマンがある中で価格が高いなと思ってはいますが、低層階を中心に1億円前後で買える角部屋もあるため魅力的な部屋もあるという印象です。
ただ、眺望が抜ける階層・向きになると一気に価格が上がるため、周辺の中古タワマンの成約価格よりも一段階くらい値段が高いので、資産性については個人的にはそこまで高い物件ではないと感じております。
この価格であれば正直、駅直結の北浜ミッドタワーやザ北浜を選ぶかな・・と思ったり。
資産性の観点だけで言うと、北浜ミッドタワーを購入をしていればブリリアタワー北浜やシエリアタワー北浜の販売に合わせて価格上昇の期待値が高いかと。
とは言え、新築という唯一無二の価値に加えて、ブリリアタワーらしいデザイン、共用部のクオリティ、目の前が開平小学校というメリットもありますので、物件購入にあたってのご自身の優先順位を再確認しながらご検討していきましょう。
（新築は引き渡しまでは超長いですが、オプション選択、内覧会、引き渡しなどのイベントは本当に楽しいです）
本日はここまで！
次回の投稿もお楽しみに！！
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