ブランズタワー大崎　今期は1LDK以下のコンパクト住戸

10月、11月は首都圏で大規模マンションの販売が続きます。魅力的な物件が多数で検討者にとってはうれしい反面、何処を申し込むかが悩ましいですね。
今回のレポートは、その中の1つに入る「ブランズタワー大崎」です。

ブランズタワー大崎は第1期はアンダーでの販売、一般販売としては第２期からとなります。
既に7月に第２期１次の販売が終了しており、この11月に第２期2次の販売です。

第２期１次は相当の注目があり、モデルルームは週間蒸発、私も早々に訪問したかったのですが結局そのチャンスがなく終えてしまいました。
既に周回遅れの感があるものの、ようやくブランズタワー大崎のモデルルームに訪問することができました。

1 物件概要
2 周辺環境
3 物件詳細
4 価格考察
5 スマイルポイント（個人的なポイント）
- 5.1 良いと感じる点
- 5.2 気になる点
6 販売スケジュール
7 まとめ
8 おまけ

物件概要

本物件は40階建て、総戸数は389戸です。権利者住戸149戸が含まれていますので、販売は240戸です。

引き渡しは、当初2027年8月下旬でしたが、今回からは2028年5月下旬予定へと後ろ倒しになっています。

所在地：東京都品川区東五反田二丁目701番(地番)
交通：JR山手線、埼京線・川越線、湘南新宿ライン、相鉄線直通、東京臨海高速鉄道りんかい線「大崎」駅徒歩5分
総戸数： 389 戸(権利者住戸149 戸含む)
完成年月： 2027年5月中旬予定
入居（引渡）予定日：2028年5月下旬予定（2期2次より変更）
敷地面積：4,438.64㎡
建築面積：2,111.29㎡
建築延床面積：43,160.97㎡(容積対象面積／28,848.34㎡)
規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造) 地上40階地下1階建
用途地域：準工業地域
管理会社：株式会社東急コミュニティー
売主：東急不動産株式会社
販売会社：東急リバブル株式会社
設計：竹中工務店・RIA 設計企業共同体
施工：株式会社竹中工務店

掲示板：ブランズタワー大崎

周辺環境

本物件は目黒川に面した東五反田二丁目第３地区第一種市街地再開発事業の1つで、公園、住宅棟、業務棟の 3つから構成されています。

「ブランズタワー大崎」公式HPより引用

最寄駅は大崎駅ですが、五反田駅も徒歩7分です。
大崎駅はJR山手線、埼京線・川越線、湘南新宿ライン、相鉄線直通、東京臨海高速鉄道りんかい線と多数乗り入れています。
五反田駅はJR山手線、東急池上線、都営地下鉄浅草線で乗り入れいる鉄道も異なりますし、雰囲気が違う駅で両駅が使えるのは高い利点です。

小学校、中学校共に学区は本物件目の前にある日野学園です。日野学園は小中一貫教育を行う公立の学校で、品川区には他にも複数の小中一貫校があります。
なお、学校選択制度があり、空き次第とはなりますが徒歩６分の御殿山小学校の選択肢もあります。

周辺に大規模な公園はありませんが、道路向かいの五反田ふれあい水辺広場は綺麗に整備されており、子供たちの姿も多く見かけました。

買い物については、本物件目の前のパークタワーグランスカイにイオンが入っていますので、日常で困ることはなさそうです。
大崎駅には、大崎ニューシティがあり、五反田駅周辺には五反田東急スクエアのほか個性ある店が並んでいます。
高輪周辺の再開発も進んでおり、再開発の恩恵を享受できる立地と言えるでしょう。

余談ですが、徒歩10分程度に位置する東京マリオットホテルは、築年数こそ経過しているものの朝・昼・夜とレストランや式場を利用する方で賑わっており個人的に好きなホテルの1つです。

物件詳細

外観・共有部

本物件は、ホシノアーキテクツがデザインを監修しています。

現地では20階近くまで立ち上がっています。外観も見えておりデザイン性の高さと価格に見合う高級感が感じられ、イメージCGよりも映える印象を持ちました。

「ブランズタワー大崎」公式HPより引用

2025年10月撮影南向きから西向きにかけては、目黒川を望むことができます。

東側には、本物件の30階程度までの高さとなるオフィス棟が建設されています。
オフィス棟はかなり近い距離でかつ向かい合っています。
更にオフィス棟側にも窓があるために、東向きはカーテンを閉めた生活となってしまいそうです。

2025年10月撮影

駐車場は、タワーパーキング102台で権利者区画も含まれています。
いずれも全長2300mm、全幅2050mm
駐車場料金は40000円～45000円です。

共有施設

スカイラウンジ（31階）
ウッドデッキテラス（2階）
ライブラリーラウンジ（2階）
マルチラウンジ（2階）
グランピングテラス（2階）
パーティルーム（2階）
ミュージックラウンジ（2階）
フィットネスルーム（2階）
ゲストルーム（2階）
オーガニックラウンジ（1階）
グリーンラウンジ（1階）
アーバンラウンジ（1階）

総戸数に対してかなり充実しています。
イメージCGを見る限りクオリティも高く、丁寧にまとまっている印象です。

「ブランズタワー大崎」公式HPより引用

専有部

全体的な仕様は高いです。

天井高2.7ｍ、サッシ2.3ｍ
キッチン・洗面化粧台天然石
廊下・洗面化粧室・トイレ床タイル張り

間取りも比較的良好で、今期はコンパクトながらもバルコニーの柱は視界を遮らないものとなっており、アルコーブも深く好印象です。

価格考察

本物件は、31階以下がスーペリア、32階以上はエグゼクティブ、プレミアムとなります。
2期1次は27階までの販売で、今回も31階までのスーペリアのみの販売です。

更に今期は1LDK以下のコンパクトな住戸のみとなります。販売戸数は35戸です。

北向き
S-30L　30.02㎡　1K　8～10階
8階　7500万円　坪824万円
9階　7600万円　坪835万円
10階　7800万円坪857万円
（参考）1期1次　7階　7180万円　坪789万円

北向き
S-30K　30.98㎡　1DK　4～9階
4階　7700万円　坪820万円
5階　7800万円　坪831万円
6階　7900万円　坪842万円
7階　8000万円　坪852万円
8階　8100万円　坪863万円
9階　8200万円　坪873万円

南向き
S-32C　32.56㎡　1DK+S　5～9階
5階　8400万円　坪851万円
7階　8600万円　坪872万円
8階　8700万円　坪882万円
9階　8800万円　坪892万円
（参考）1期1次　S-32D　32.56 m2 5階　7600万円　坪770万円

東向き
S-43A　43.58㎡　1LDK　5～31階
5階10700万円坪810万円
12階11000万円坪833万円
13階11100万円坪841万円
14階11100万円坪841万円
15階11200万円坪848万円
16階11200万円坪848万円
17階11300万円坪856万円
18階11300万円坪856万円
19階11400万円坪863万円
23階11600万円坪878万円
26階11900万円坪901万円
27階12000万円坪909万円
30階13200万円坪1000万円
31階13700万円坪1037万円

西向き
S-49G　49.92㎡　1LDK　13～30階
13階14800万円坪978万円
14階14900万円坪985万円
15階15000万円坪992万円
16階15100万円坪998万円
17階15200万円坪1005万円
28階16300万円坪1078万円
29階16400万円坪1084万円
30階16500万円坪1091万円
（参考）1期1次　10階　13000万円　坪859万円
（参考）1期1次　27階　14700万円　坪972万円

100万円台の予定価格となります。

2期1次と比較すると類似住戸は10％程度値上がりしています。

低層で坪800万円代後半、高層階では坪1000万円を超えて1階あたり100万円の差があり階数による価格差が大きいです。

周辺には、2007年築ル・サンク大崎シティタワー、2010年築パークタワーグランスカイ、2008年築プラウドタワー東五反田がありますが、中古売り出し自体が少なく今回の1LDKと類似条件の中古を見つけられませんでした。

なお、パークタワーグランスカイ、パークシティ大崎ザタワー（2015年築）の現比較的眺望が良好な2LDK、3LDKでは坪1000～1100万円程となっています。

管理費は㎡当たり605円、他にインターネット利用料1650円、予約システム料275円がかかります。この規模で、充実した施設を有しているためそれなりの単価になってしまっています。
修繕積立金は㎡当たり240円です。

スマイルポイント（個人的なポイント）

良いと感じる点

一体開発による広い公開空地
目黒川という人気スポットを望める貴重な場所に、一体開発による広い公開空地も生まれます。植栽が豊富に整備されますし、オフィス棟もできるために再開発後は魅力的な場所になるでしょう。
この感じであれば、あえて低層を狙うのも良いのではと思います。
高級感が感じられるデザイン
本物件は、ホシノアーキテクツがデザインを監修しています。パークタワー勝どきや現在販売中の豊海タワーを手掛けており大成功を収めていることからも、期待が高まります。既に一部見えている意匠からもこだわりが感じられ。完成後には高い評価が得られそうです。

気になる点

囲まれ感のある立地
貴重な場所ですが囲まれ感ある立地です。東向きはオフィス棟とガッツリ向き合っています。31階なら抜けますが今期の1LDKでも13700万円となります。
北向きはパークタワーグランスカイの方が大きいために抜けは得られません。南向きもル・サンク大崎シティタワーが見えてきます。比較すると西向きが良好で、眺望の善し悪しが坪単価に大きく反映されています。この立地で眺望を望むとなると高額になります。
パークタワーグランスカイの存在感
今回の記事に何度も登場しているパークタワーグランスカイは本物件の目の前で、総戸数736戸と倍のスケールを誇ります。パークタワーグランスカイは築15年経過していますので、価値で逆転されることはないと思いますが、存在感があるだけに、中古市場では強力なライバルとなりそうです。

パークタワーグランスカイ　2025年10月撮影

販売スケジュール

フリー見学会：10月26日まで
要望書受付：10月27日まで
登録：11月1日～8日
抽選会：11月10日
引き渡し：2028年5月頃

既に来場されている方の再来場は不要、登録はオンラインとなります。

まとめ

希少性のある立地、それを生かした魅力的な一体開発であり、物件のクオリティも価格に見合うものとなっています。

第2期1次は坪1000万円を余裕で超える価格の中でも強い盛り上がりを見せましたが、今回は1K・1LDKのみのために、比較的落ち着いている印象です。

コンパクト住戸のため正直価格妥当性を見出しにくいのですが、最近は新築・築浅の希少性が増しており、直近で販売されたリビオタワー品川の1LDKが坪1000万円超で抽選となる状況から、購入意欲は依然として強い印象を受けます。

なお、価格表を見る限り、今期を除いてスーペリアで80戸程度の残りがあり、全て3LDK、2LDKとなります。特に高層階が多数残されていますので次期以降は再び盛り上がりを見せそうです。

反対にスーペリアの1LDK以下のコンパクトな住戸は今期で終了となりますので、1億円以下で狙っている方はラストチャンスとなります。

本レポートを最後まで読んでいただきありがとうございました。

おまけ

近年、モデルルームの予約が取れずに訪問できない方も多いことと思います。特に第１期１次などの初期は過熱感が高く争奪戦です。ところが、時期以降は途端に環境が変わり、今回のブランズタワー大崎やリビオタワー品川の様に容易に予約が可能になる場合もあります。

新規の枠が追加されることで取りやすくなるわけですが、それ以外の要因として値上げや販売住戸の条件（プラン、眺望）による影響も大きいです。

今後の販売住戸や市場の変化で再び脚光を浴びることもあり、その時にモデルルームに行こうと考えても予約が難しくなることもあります。

モデルルームは1度訪問すると担当が付くために、以降は直接やりとりができるようになります。そのため、気になる物件には訪問できる時に1度足を運んでおくことをお勧めします。

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記事に出てくる新築マンション

リビオタワー品川
販売価格未定
東京都港区港南３丁目
JR山手線・JR京浜東北線(根岸線)・JR東海道本線・JR横須賀線・JR上野東京ライン・JR東海道新幹線品川駅港南口徒歩13分
1LDK～3LDK
42.1m²～103.39m²
販売戸数未定

THE TOYOMI TOWER MARINE＆SKY
6,570万円予定～5億980万円予定
東京都中央区豊海町
都営大江戸線「勝どき」駅徒歩10分
1LDK～3LDK
32.92平米～136.86平米
180戸／総戸数 2,046戸

ブランズタワー大崎　今期は1LDK以下のコンパクト住戸

ブランズタワー大崎　今期は1LDK以下のコンパクト住戸

物件概要

周辺環境