いつも記事を読んでいただきありがとうございます！今回は【多摩川シーズンズ】です。本件はシティテラス多摩川に続き多摩川住宅の建て替えプロジェクトで、なんと総戸数1217戸の超大規模建替えプロジェクトです！
モデルルームも非常に気合が入っており、とてもワクワクしてしまいました…！
記事も気合入れて書いておりますので、是非最後まで読んでください！
それではどうぞ！
目次
物件概要
所在地：東京都狛江市西和泉２丁目2338番1、2338番3(地番)、調布市染地3丁目１番1149(地番)アクセス：小田急線「狛江」駅：C棟・D棟徒歩20分/A棟・B棟徒歩22分
小田急線「和泉多摩川」駅：C棟19分/B棟・D棟21分/A棟22分
京王線「国領」駅：A棟21分/D棟22分/B棟・C棟24分
A棟・B棟徒歩3分、C棟徒歩1分、D棟徒歩2分の小田急バス「多摩川住宅南口」(のりば2)バス停から「狛江駅北口」バス停まで約8分
A棟・D棟徒歩2分、B棟・C棟徒歩4分の小田急バス「西和泉」バス停から「狛江駅北口」バス停まで約10分
A棟徒歩2分、B棟・C棟徒歩4分、D棟徒歩1分の京王バス「西和泉」午前回り専用バス停から「調布駅南口」バス停まで約22分
A棟・D棟徒歩2分、B棟・C棟徒歩4分の京王バス「西和泉」午後回り専用バス停から「調布駅南口」バス停まで約19分(平常時)
敷地面積：52,347.71㎡(A棟：12,428.10㎡、B棟：5,354.44㎡、C棟：16,576.38㎡、D棟：17,165.56㎡、駐車場等予定地：823.23㎡)
土地権利：所有権
用途地域：第一種中高層住居専用地域
総戸数：1,217戸(非分譲住戸404戸含む)(A棟：320戸、B棟：62戸、C棟：436戸、D棟：399戸)
構造・階数：鉄筋コンクリート造 地上12階建(A棟・C棟・D棟)、10階建(B棟)
建物竣工(予定)年月：Ⅰ工区：2027年6月下旬予定、Ⅱ工区：2028年6月上旬予定
引渡し可能年月：Ⅰ工区：2027年10月下旬予定、Ⅱ工区：2028年7月下旬予定工区：2026年3月下旬、Ⅱ工区：未定
駐車場台数：588台(自走式372台・平面式182台(身障者優先4台含む)、機械式34台)／未定、他に来客用5台／未定
駐輪場台数：2434台(スライドラック式490台、2段ラック式1944台(上段972台、下段972台))／未定
その他：電気自動車充電専用スペース5台、居住者専用カーシェアリング4台、シェアサイクルステーション10台(居住者および一般利用可能)
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計・監理：株式会社長谷工コーポレーション
売主：積水ハウス株式会社、小田急不動産株式会社、株式会社長谷工不動産、株式会社長谷工コーポレーション
口コミ掲示板：多摩川シーズンズってどうですか
地図はこちらです。
画像出典：公式HP 現地案内図
本件は、広大な多摩川住宅の建て替えプロジェクトの一部で、ニ号棟の建て替えです。西隣地のホ号棟は前回の記事でご紹介した【シティテラス多摩川】に建て替わりました！
画像出典：調布市HP 多摩川住宅地区地区計画の変更に関する原案説明会パンフレットより
立地
アクセス
本件は京王線調布駅と小田急線狛江駅どちらも利用できる立地です。調布駅も狛江駅も都心へのアクセスが良好です。
画像出典：公式HP 電車アクセス
各駅までの交通アクセスはほぼシティテラス多摩川と同じですが、最寄りのバス停が異なります。
画像出典：公式HP バス停位置
○調布駅へのアクセス方法
徒歩…約40分
バス…西和泉バス停から乗車し、調布駅まで約22分です。時刻表はこちら▼
画像出典：公式HP 西和泉から調布駅南口への時刻表
○狛江駅へのアクセス方法
徒歩…約20分〜24分
バス1…多摩川住宅南口バス停から乗車し狛江駅北口まで約8分です。下車する際のバス停はシティテラス多摩川に近い位置になります。時刻表はこちら▼
画像出典：公式HP 多摩川住宅南口から狛江駅北口への時刻表
バス2…西和泉バス停から乗車し狛江駅北口まで約10分です。時刻表はこちら▼
画像出典：公式HP 西和泉から狛江駅北口への時刻表
第一期ではC棟を販売します。多摩川が一望できる棟がある一番良いところから売るのですね。C棟からですと、バス停は多摩川住宅南口が最も近いです。C-2棟にサブエントランスがあり、こちらからC-2、C-1、C-4棟に入ります。C-2棟サブエントランスが最も多摩川住宅南口バス停に近いですね！このバス停からは狛江駅方面へ行けます。C-3棟のエントランスがメインエントランスです。C-5はこのメインエントランスを使います。こちらからも近いですね。一方、調布駅方面に行くためには、敷地の北東まで行き、西和泉から乗車する必要があります。このバス停から狛江駅方面へも行けます。
画像出典：公式HPの敷地配置概念図を筆者が編集
現地写真
まだまだ建設中ですが現地写真をご紹介します。▼南西角から撮影 ここにC-1棟が建ちます。
▼西側の接道です。シティテラス多摩川側の敷地内から撮影しています。平坦でまっすぐな道路です。ここの道路が調布市、狛江市の市境になっています。シティテラス多摩川は調布市、多摩川シーズンズ側は狛江市です。
▼撮影時から2か月後に再来。随分躯体が出来上がってきています！A棟です。
▼北西角です。万能板が透明になっているので中を確認できました。躯体工事中です。ここはA棟が建ちます。
▼北西角を引きで撮影しました。右手が西側の接道、左手が北側の接道です。
▼北側の道路です。
▼北東角から西を向いて撮影しました。
▼西和泉バス停乗り場1です。(本件側から道路を挟み反対側の乗り場です)
▼こちらからは京王バスで調布駅方面、小田急バスで狛江駅方面へ行くことができます。
▼正面が西和泉バス停乗り場2です。
▼東側にやってきました。右手が本件です。こちらは根川さくら通りと言い、桜並木になっています。春には「こまえ桜まつり」の会場になったこともある狛江市の桜の名所です。
▼桜の木がたくさん植わっており、春は桜のトンネルになります！
▼左手の方は根川の土手になっており、桜並木とともに自然豊かな雰囲気でいいですね！
▼「多摩川住宅南口」バス停です。狛江駅方面にはこちらから乗車します。写真奥に写っているのがC-2棟、C-3棟です。近いですね！
▼C-3棟の正面の景色です。このあたりは桜の木が植わっておらず少し寂しい印象です。奥には戸建てがよく見えます。写真をよく見ると、正面の駐車場から戸建て方面へ地盤が本件より高くなっているのがわかりますでしょうか？そのため、本件の3階であっても戸建ての屋根と同じくらいの目線になります。4階で完全に抜けます。
▼このあたりから根川が写真右手の方向に曲がっていき、土手も無くなってしまいます。写真左手に写るのがC-3棟です。
▼C-2棟の正面の景色です。半円の屋根の建物は根川地区センターです。このあたりはすっかり根川の土手はありません。桜の木はポツポツとあります。
▼南東角です。
▼南東角の引きの写真です。
▼C-1棟です。
▼多摩川の河川敷から、右手に本件が見えます。
▼多摩川ビューの開放的な景色！
多摩川の風景や西側・北側・南側はシティテラス多摩川とあまり変わらない周辺環境ですが、多摩川シーズンズの良いところは、南東向きの桜並木ビューとなる住戸を多く確保できていることです。シティテラス多摩川同様に、南北に長い敷地なのでどうしても多摩川ビューの部屋は限られてしまいますが、東向きにも条件の良い住戸を設けられている点は本件の強みの一つですね。
詳しい眺望については後編のプレミアム記事でご紹介します。
周辺利便施設
＜スーパー・生活用品＞・コープみらい調布染地店(徒歩4分～7分)…日常使いで買い物するならここ一択ですね。下記サンドラッグやセリアも入っており、生活用品が揃うところが魅力的です。駐車場も145台あるので、子連れや雨の日でも安心です。
・サンドラッグ調布染地店(徒歩4分～7分)
・オーケー狛江中和泉店(徒歩10分～14分)
狛江駅に行くと買い物の幅が広がります。
・小田急マルシェ狛江(徒歩20分~22分)…昨年の6月に第一期リニューアルオープンをしており、こだわりの食材などが駅から帰宅する際に買い物することができます。
・小田急OX狛江店(徒歩19分~21分)…こちらも駅前にある商業施設です。しまむら・カルディ・セリア・ノジマが入り、生活用品から＋αの買い物が可能です。食料品売り場はスーパーより特別、百貨店より気軽な店のラインナップで、コープでは買えないようなお買い物がしたい際に重宝しそうです。
基本的にはシティテラス多摩川と同様の生活圏になりますが、本件は狛江駅がより近く、狛江エリアが使いやすい立地です。
＜公園＞
多摩川河川敷をのんびり散歩はもちろんですが、徒歩5分～8分の場所に狛江プレーパークや西河原公園があり、子どもが自由に遊ぶことができる公園も揃っています。
＜教育＞
シティテラスは調布市ですが本件は狛江市アドレスですので、通学する小中学校が異なります。
通学区の和泉小学校まで徒歩、7分～9分。狛江第三中学校へは約20分と少し遠いですね。
建物
外観デザイン
積水らしく、薄いベージュ色のタイルに明るい摺りガラスのガラス手摺がメインです。明るいカラーの建物に緑や季節の花々が映えるというデザインが積水の魅力ですよね。▼こちらはシーズンズゲートという、メインゲートとメインエントランスです。両脇の建物はC-3棟とD-2棟です。1階・2階部分には2層吹き抜けのエントランスホールが確認できます。ゲート中央に背の高い木々があることで、見た目の華やかさだけでなく、敷地内をカモフラージュする役割を担っているようです。この先に「サクラリング」があります。
画像出典：公式HP シーズンズゲート
▼こちらは南西向きのC-1棟です。敷地形状が南に細くなっており、多摩川最前列はこのC-1棟のみです。シティテラス多摩川は2棟ありました。C-1棟は地権者住戸も多く、一番人気がある棟です。こちらはアクセントにダークカラーのタイルとガラス手摺が入っています。
画像出典：公式HP 南西側眺望イメージ
ランドスケープ
さすが積水、ランドスケープをめちゃくちゃこだわっています。本件のコンセプトは、「人生に杜があったら。」プロジェクト名は「Tokyo Green Hometown project」です。多摩川シーズンズの誕生により、多摩川住宅に壮大な「杜」が生まれます。ただの「森」ではなく、人生を豊かにするという意味が込められている「杜」です。ランドスケープはこちら。敷地概念図だけで完成がワクワクするような内容です。敷地全体に様々な植栽が散りばめられています。春はサクラ、ユキヤナギが美しく咲き、夏にはケヤキが青々と茂り、秋にはイチョウやイロハモミジが色づき、冬にはツバキや赤い実をつけるナナミノキが冬景色に映えるでしょう…。いつも、グランドメゾンをはじめ、積水の物件は植栽が美しくて感銘を受けているのですが、今回は敷地も広く、積水のこだわり、演出がたくさん感じられそうで、今から完成がワクワクしてしまいます！
画像出典：公式HP 敷地配置概念図
▼こちらはフォレストプロムナードです。高低差のある木々が散りばめられており、色々な目線の高さでも自然が感じられます。
画像出典：公式HP シーズンズプロムナード
▼南東向きは道路の桜並木をバルコニーから眺めることができます。
画像出典：公式HP 南東側眺望イメージ
▼敷地中央のサクラリングです。芝生も広がり憩いの場になりますね。
画像出典：公式HP サクラリング
共用部
HPには画像がでておりませんが、共用施設がかなり充実しています。
画像出典：公式HP 共用施設外観完成予想
▼ラインナップはこちら
・ミニショップ…こちらでパンが購入でき、カフェラウンジでコーヒーとともに食べることができるそうです！これは素敵！休日の朝ごはんにぴったりです。
・カフェラウンジ…スタバのコーヒーマシンが設置されます！
・シアター・カラオケルーム
・ランドリーコーナー
・キッズルーム
・パーティールーム
・ミーティングルーム
・キッズ専用ライブラリー
・ゲストルーム
・ワークラウンジ
・ライブラリー
シティテラス多摩川は、シンプルな共用部ラインナップの代わりに圧倒される空間とデザイン。それとは打って変わり、多種多様な共用施設を予定している多摩川シーズンズです。ここまで種類の多い共用施設のあるマンションはかなり珍しいでしょう！しかし、共用施設のほとんどはA棟内に入るそうなので、C棟購入者の方はA棟が完成するまでこれらは使用できません。完成したら使い倒しましょう！
また駐車場について、設置率は48％とシティテラス多摩川の47％と同程度の高設置率です。
自走式・平面式中心なのも良いですね。
588台(自走式372台・平面式182台(身障者優先4台含む)、機械式34台)
設備仕様
・ディスポーザー○・食洗機○
・床暖房○
・トイレ手洗いカウンター×
・バルコニーのスロップシンク○
その他
・ドアノブが廊下に出っ張らないよう導線を阻害されないための設計がされています。
・壁芯1mを確保した余裕のある廊下の幅です。
・カウンターキッチンではなく、アトリエキッチンやL字キッチンのプランを用意しており、戸数が多い分選択肢が増えるよう多彩な間取りを展開しています。
・リビングドアが大きなガラス面になっており、廊下まで光が差し込み、デザイン性も◎
・ワイド1400mm＆大容量を叶えた「4枚扉玄関収納」
・ブーツなどが置きやすい、充電用コンセント付「土間置き収納」
・PC使用に便利なダイニングの「Type-C・Type-Aコンセント」
・天井高 2,500〜2,550mm
シティテラス多摩川との大きな違いは、ディスポーザー、食洗機、スロップシンクが備わっている点です。
全体的に設備仕様も拘りが感じられて高評価なんですが、プラウドシティ国立やプラウドシティ所沢などの郊外物件や、他のグランドメゾンと比較すると、どうしても設備仕様に物足りなさを感じてしまいました。
プラウドシティが頑張りすぎてるだけで、本件も坪単価からすると十分なのはわかっているんですが。
グランドメゾンが良い物件ばかりなので、期待値が上がってしまうんですよねー！
価格
平均坪単価は約290万です。竣工済みのシティテラス多摩川が現段階で坪270万程度なので、少し価格差がありますが、今回の販売対象は多摩川シーズンズ内では最も条件の良いC1棟を含む価格なので、平均坪単価としては高めの価格となっています。今後分譲されるA棟やD棟もより調布駅行きのバス停が近かったり、共用部が近かったりとメリットはありますが、1番条件の良い棟はC棟で間違いないでしょう。各棟、各住戸ごとの値段については、後編に記載させていただきます！
周辺事例
中古マンション
【パークホームズ調布桜堤通り】
所在地：東京都調布市染地二丁目8－5他
交通：京王線布田駅徒歩18分、調布駅下車調布駅南口バス停からバス7分徒歩1分
総戸数：325戸
築年：2016年7月(築9年)
シティテラス多摩川の記事でも紹介しましたが、パークホームズ調布桜堤通りが属性としては最も近しい中古物件です。
バス便×大規模というマンションが少なく、狛江駅エリアではありませんが、①目の前に桜並木や多摩川が広がり自然豊かで開放的な住環境②調布駅からバス便③総戸数325戸と大規模マンションという点が本件と近しいです。
・5,580万 72.68㎡ 坪単価253万(2025年9月28日成約)
・5,780万 74.64㎡ 坪単価256万(2025年8月30日成約)
・5,000万 73.84㎡ 坪単価223万(2025年4月29日成約)
・5,780万 74.81㎡ 坪単価255万(2025年4月27日成約)
・4,500万 74.81㎡ 坪単価198万(2025年1月19日成約)
・4,380万 74.78㎡ 坪単価193万(2025年1月13日成約)
・4,750万 82.08㎡ 坪単価191万(2025年1月11日成約)
▼狛江エリアはこちら
【グランドメゾン狛江】
所在地：東京都狛江市和泉本町1丁目
交通：小田急線狛江駅徒歩8分
総戸数：524戸
築年：2013年7月(築12年)
・10,000万 84.69㎡ 坪単価390万(2025年10月13日成約)
・9,480万 88.35㎡ 坪単価354万(2025年10月11日成約)
・7,750万 73.32㎡ 坪単価349万(2025年9月21日成約)
・7,930万 74.50㎡ 坪単価351万(2025年9月1日成約)
・8,100万 78.10㎡ 坪単価342万(2025年3月24日成約)
・8,580万 74.50㎡ 坪単価380万(2025年3月22日成約)
・7,780万 74.50㎡ 坪単価345万(2025年2月8日成約)
新築マンション
シティテラス多摩川と同様に、近隣に新築マンションがないエリアなので、都下エリアの大規模物件と比較を行いました。シティテラス多摩川と合わせて約1500戸を分譲する必要があるため、これらを調布や狛江エリアの周辺住民住み替えだけで売りさばくことは到底難しく、坪300万、3LDK 6000万程度にて広範囲で探している客層がターゲットになります。・グレースガーデン小平小川東
価格：平均坪単価約280万
・プラウドシティ国立
価格：平均坪単価約330万
・プラウドシティ所沢
価格：平均坪単価約300万
総括
気になるポイントとしてはシティテラス多摩川と同様で、資産性・アクセスです。さらに坪290万という価格について考察します。アクセスに関して、シティテラス多摩川と比較すると、現段階では少し調布駅に行きづらいです。先に竣工・販売するC棟が調布駅方面へのバス停「西和泉」まで距離があるためです。狛江駅方面のバス停はサブエントランスから近い点はメリットですが、ラッシュ時でも8分～12分間隔ですので、本数が多いとは言えないですね。
調布駅方面へはラッシュ時で5分間隔ですが、乗車時間は約20分です。夫婦ともフル出社の方であったり、バス乗車への抵抗がある方はやはりアクセス面は厳しいですね。一方で、ワークスペースや駐車場事情は充実しているのでリモートワーク中心であったり車通勤の方にとっては選びやすい物件ですね。
これだけ駅から離れると資産性厳しいんじゃないの、という意見が聞こえてきそうなので考察してみました。
本件はどちらかというと狛江駅寄りになるものの、2016年築のパークホームズ調布桜堤通りを中古物件のベンチマークとしました。分譲時の販売価格が坪190万程度ですが、前述の通り直近の成約価格は坪250万程度となっています。駅距離があっても、大規模×ブランドマンションの組み合わせは着実に値上がりしていることがわかりますね。もちろん、都心のような値上がりを期待して購入する物件ではないですが、一定の需要は底固いという意味です。
続いて平均坪単価290万は高いのか？という観点ですが、ぶっちゃけ予想価格よりかなり安かったです。笑
シティテラス多摩川の第一期一次は坪230万台で販売しており、めちゃくちゃリーズナブルでした。そこから比較すると現在は坪270万程度と随分高くなってしまいました(それでも安いですが)。一方、多摩川シーズンズの坪290万は、条件の良い部屋が分譲されているため価格が押し上げられています。平均的な住戸だけ取り出すとシティテラス多摩川と同等の価格帯であるといえます。先述した、同じくバス便物件であるプラウドシティ国立は坪330万とJR中央線沿線はバス便でも高価格です。(もちろん駅力・行政区の違いはありますが)
多摩川シーズンズの坪290万という価格は、類似の新築マンションであるグレースガーデン小平小川東と同価格帯なので、バッティングしてくるのではないかと考えています。
駅近×駅力低め×近隣に商業施設あり
グレースガーデンについては、アクセスが西武多摩湖線「八坂」駅徒歩8分です。八坂駅はあまり聞き慣れない駅ですが、マイナー駅でも構わないので、とにかく駅は徒歩圏内が良いという方に向いていると思います。もちろんイオンフードスタイルやオーケーなどスーパーが隣接という点も魅力的です。
バス便×駅力あり×ロケーション良好
多摩川シーズンズについては、目の前に多摩川が広がる開放的な住環境はもちろんですが、最寄り駅である調布駅や狛江駅はともに都心へのアクセスが良好で、特に調布駅の駅力は言うまでもありません。バス便でも構わないからこれらのようなメジャー駅を利用したいという方に向いている物件です。
電車に毎日乗るのであればグレースガーデン、ロケーションや建物の魅力は多摩川シーズンズという評価です。(もちろんグレースガーデンも良いマンションであることが大前提です)
私は毎日電車に乗りますが多摩川シーズンズが欲しくなってしまいました。それぐらい、モデルルームで、売主がランドスケープや共用部に力を入れていることがわかり、テンションが上がったのです。笑
次回、①多摩川シーズンズの部屋ごとの価格②どの部屋を買うべきか？③多摩川シーズンズとシティテラス多摩川どちらを買うべきか？については有料記事にて記載しています。宜しければご覧ください！
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
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